อมร จุฬาลักษณานุกูล 'Trust' เปิดทางทรัสต์อิสระ

ร้านกาแฟบนชั้น 2 ของอาคารตลาดหลักทรัพย์ฯ Forbes Thailand ได้พูดคุยกับ อมร จุฬาลักษณานุกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการ บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด หนึ่งในผู้นำสร้างความเปลี่ยนแปลงเล็กๆ ทางด้านการลงทุนเล่าถึงการก้าวออกจาก comfort zone สู่การเป็นผู้บริหารจัดการกองทรัสต์อิสระรายแรกในไทย ซึ่งเป็นทางเลือกใหม่ช่วยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ระดมทุนผ่านทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust หรือ REIT)

“เรามีประสบการณ์จากธนาคารและอยู่ในแวดวงการเงินการลงทุนมานาน ทำให้ได้พบปะผู้ประกอบการตั้งแต่รายเล็กถึงรายใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่ 50% ในตลาดเป็นเจ้าของทรัพย์เอง แต่ไม่รู้ว่าต้องทำอย่างไรกับมันบ้าง หรือรู้แค่กู้เงินเพื่อพัฒนา กระทั่งปี 2000 เริ่มมี property fund เพื่อต่อยอดธุรกิจเจ้าของทรัพย์และกลายเป็น REIT” อมร จุฬาลักษณานุกูล กล่าวถึงจุดเริ่มต้นในการรวบรวมสมัครพรรคพวกมือดีในวงการ5-6 คนที่มี “passion” ต้องการสร้างทางเลือกสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนไทย ท่ามกลางเสียงทัดทานของผู้คนรอบด้านที่ไม่เชื่อว่าจะมีผู้ประกอบการให้ความไว้วางใจมอบสินทรัพย์ให้บริหารจัดการได้แปรเปลี่ยนเป็นแรงผลักดันสำคัญให้อมรสามารถก้าวผ่านความท้าทาย โดยได้รับใบอนุญาต 5 ปี จากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ให้ทำหน้าที่เป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์อิสระรายแรกในไทย โดยไม่จำกัด รูปแบบสินทรัพย์ในการบริหารจัดการ “ผมเป็นคนตรงไปตรงมาและพูดความจริงกับเพื่อนร่วมทีมตั้งแต่แรกว่าเราไม่มีอะไรจะให้ เรามีแต่ความยากลำบากผมบอกทุกคนว่า เราตั้งกองทุนขึ้นมามีทรัพย์เท่านี้เราอยู่ไม่ได้ ผมดูแลคุณได้ระดับหนึ่งแต่ถ้าอยากได้มากขึ้น ก็ต้องทำมากขึ้นเรายินดีที่จะให้” แม้อมรจะได้รับใบอนุญาตให้สามารถบริหารทรัพย์ได้อย่างหลากหลาย เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงานหรือคอมมูนิตี้มอลล์ แต่เขาเลือกที่จะเริ่มต้นชิมลางกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียลโกรท (AIMIRT) ซึ่งลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดินอาคารคลังห้องเย็น และอาคารคลังสินค้าของโครงการแปซิฟิค ห้องเย็นในย่านมหาชัย จ.สมุทรสาคร โครงการเจดับเบิ้ลยูดีแปซิฟิค บน ถ.สุวินทวงศ์ จ.ฉะเชิงเทรา และโครงการดาต้าเซฟ บน ถ.สุวินทวงศ์ จ.ฉะเชิงเทรา ของกลุ่ม บมจ.เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ (JWD) นอกจากนั้น กองทุนยังลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารคลังสินค้าโครงการทิพย์ 7 ของบริษัท ทิพย์โฮลดิ้ง จำกัด (TIP) ใน อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ รวมทั้งสิ้น 9 ยูนิต มีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 58,559 ตารางเมตร ด้วยความมั่นใจในศักยภาพของทำเล ทั้งห้องเย็นกลุ่ม JWD ซึ่งอยู่ในแหล่งกระจายอาหารทะเลและอุตสาหกรรมอาหารแปรรูป รวมถึงคลังสินค้าของกลุ่ม JWD และ TIP อันเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ของการคมนาคมขนส่งและอุตสาหกรรมการผลิตโดยทรัพย์สินทั้งหมดมีผู้เช่าเต็ม 100% และ มีอายุเฉลี่ยประมาณ 3.26 ปี (ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2560) “อุปสรรคหลัก ได้แก่ ความคิดและความเข้าใจ ซึ่งเราจะชักจูงให้เจ้าของทรัพย์สนใจและเชื่อมั่นเราได้อย่างไร รวมถึงเราสามารถตอบโจทย์ความต้องการของเขาได้หรือไม่ โดยไม่ใช่แค่การเอาชนะความกังวลหรือการนำทรัพย์ไปตั้งเป็นกองทุน เพราะเจ้าของทรัพย์แต่ละรายมีความต้องการที่แตกต่างกัน เราต้องสามารถจัดโครงสร้างนำเสนอความช่วยเหลือเป็นจุดขายให้ได้อย่างกองแรกที่ทำห้องเย็น ไม่มีใครกล้าแตะต้อง เพราะมัน unique” ทรัสต์อิสระยังเป็นเสมือนจิ๊กซอว์ช่วยให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกขนาดสามารถเข้าถึงเงินทุนเพื่อขยายธุรกิจให้เติบโตยิ่งขึ้น โดยไม่จำเป็นต้องมีทรัพย์สินขนาดใหญ่หรือจัดตั้งบริษัทเพื่อทำหน้าที่เป็นผู้จัดการกองทุน ทั้งยังสามารถใช้เป็นเครื่องมือในการจัดโครงสร้างทางการเงินของบริษัทได้เป็นอย่างดี

ปั้นกอง REITs โตเท่าตัว

หลังจากทรัสต์อิสระกองแรกสามารถเข้าเทรดวันแรกในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเมื่อวันที่ 9 มกราคม 2561 นี้โดยสามารถปิดจองซื้อหน่วยทรัสต์ที่ราคาหน่วยละ 10 บาทได้ตามเป้าหมายและได้รับการตอบรับจากนักลงทุนสถาบันและรายย่อยในการเสนอขายหน่วยทรัสต์ ซึ่งมีวงเงินลงทุนครั้งแรกมูลค่า 2.1 พันล้านบาทแบ่งเป็นการระดมทุนจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์ประมาณ 1.6 พันล้านบาทและเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินอีกประมาณ 590 ล้านบาท อมรกล่าวถึงเป้าหมายใหม่ “เราไม่ได้มองตัวเราให้ใหญ่มากหรือเล็กจนเกินไปเราไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์โดยตรง แต่มีวัตถุประสงค์ชัดเจนว่า เราจะสร้างกองที่เพิ่งตั้งขึ้นให้เติบโตอย่างน้อยเท่าตัวภายใน 3 ปีข้างหน้า อาจจะเป็น 5 พันล้านบาทหรือ 7 พันล้านบาท ซึ่งอยู่ในระหว่างการวางแผนและจัดโครงสร้างการระดมทุนโดยในปีนี้อาจจะดูเรื่องการซื้อทรัพย์เพิ่มในกองแรก และพยายามฉีกตัวตั้งกองทรัสต์เพิ่มอีกกองในทรัพย์สินประเภทอื่น”

หลักการเลือกทรัพย์สินสำหรับกอง REIT ใหม่ ได้แก่ ทำเล คุณภาพ และผู้ประกอบการหรือเจ้าของทรัพย์สิน รวมถึงแนวโน้มที่สามารถสร้างการเติบโตต่อไปในอนาคต พร้อมยกตัวอย่างกอง AIMIRT ซึ่งผสมผสานทั้งห้องเย็นและคลังสินค้าเป็นการต่อยอดการให้บริการมากกว่าการคำนวณเฉพาะค่าเช่าที่จะได้รับเพียงอย่างเดียว โดยครอบคลุมถึงการพิจารณาแง่การใช้ประโยชน์ด้านพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นสามารถสลับสับเปลี่ยนกันได้ ทำให้เห็นภาพของรายได้ต่อตารางเมตรที่ชัดเจน รวมทั้งการพิจารณาต้นทุนและการบริหารจัดการทรัพย์ที่อยู่ในกองทุนดังกล่าว “วันนี้จะนำเงินลงทุนอะไร ผลตอบแทนต่ำลงเรื่อยๆ และทุกอย่างเต็มไปด้วยความเสี่ยง จากประสบการณ์ส่วนตัวในช่วงที่เกิดวิกฤตกองทุนรวมตกแรงๆ ทุกคนเทขายหมด ผมกัดฟันอยู่กับมันครึ่งหนึ่ง จนถึงวันนี้กำไรเท่าตัว ซึ่งตรงนี้มันขึ้นอยู่กับเราว่า ในวันนั้นเราคิดอย่างไร เรายินดีรับความเสี่ยงกับมันขนาดไหน รวมถึงขึ้นอยู่กับกองทุนและสิ่งที่ลงทุน ดังนั้น มันเป็นเรื่องของการจัดการกับกระเป๋าตัวเอง การเลือกทรัพย์ และเลือกกองทุนให้ดี” นอกจากนี้ อมรยังให้ความสำคัญกับการคัดเลือกทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญและมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะด้านการพัฒนาธุรกิจ (business development) อสังหาริมทรัพย์ (property) และการปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ (compliance) ซึ่งมุ่งเน้นประสบการณ์และความมุ่งมั่นสร้างการเติบโตร่วมกัน รวมถึงต้องการเพิ่มทางเลือกให้นักลงทุนสามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างมั่นคงเพื่อพัฒนาตลาดทุนไทยต่อไป “ทุกอุตสาหกรรมวันนี้หาคนยาก สิ่งที่ผมกลัวมากคือ ‘gen me’ บางคนจบเกียรตินิยมมา แต่ย้ายงานทำทุกปี ผมไม่กล้ารับ หรือคนที่บอกว่าทำได้หมดแต่พอถึงเวลากลับทำไม่ได้ โดยเฉพาะยุคสังคมออนไลน์ สื่อกว้างขึ้น คนคิดไม่ลึกไม่ละเอียด คิดว่ารวยได้ง่ายๆ แต่สิ่งหนึ่งที่ผมเรียนรู้มาทั้งชีวิตคือ ถ้าคุณไม่มีความอดทน ไม่กล้าลำบาก คุณจะไม่ได้อะไรเลย no pain no gain” อมรปิดท้ายถึงมุมมองความเปลี่ยนแปลงด้านค่านิยมและการขาดแคลนบุคลากรที่แต่ละอุตสาหกรรมกำลังเผชิญ  

---

คลิกอ่าน "อมร จุฬาลักษณานุกูล 'Trust' เปิดทางทรัสต์อิสระ" ฉบับเต็มได้ที่ Forbes Thailand ฉบับ มีนาคม 2561 ในรูปแบบ e-Magazine