“25 ปี เอพี กับการไม่หยุดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย” - Forbes Thailand

“25 ปี เอพี กับการไม่หยุดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย”

FORBES THAILAND / ADMIN
22 Jul 2016 | 03:36 PM
READ 4459

เอพี (ไทยแลนด์) ฉลองชัย 25 ปีกับก้าวที่ไม่เคยหยุดนิ่งในการเป็นผู้นำปฏิวัติวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย มุ่งมั่นคิดค้นนวัตกรรมการอยู่อาศัยอย่างไม่หยุดยั้ง พร้อม “ปั้น” บุคลากรรุ่นใหม่ที่มีความเป็นเลิศในธุรกิจ สานวิสัยทัศน์การเติบโตสู่ผู้นำด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรอันดับหนึ่งในสามของประเทศ

เอพี (ไทยแลนด์) ก่อตั้งขึ้นเมื่อปีพ.ศ.2534 โดยหุ้นส่วนสำคัญสองท่าน คือ คุณอนุพงษ์ อัศวโภคิน และคุณพิเชษฐ วิภวศุภกร ทั้งคู่ไม่เคยรู้จักกันมาก่อน ร่วมกันทำธุรกิจโดยคำแนะนำของผู้ใหญ่ที่นับถือ จึงไม่ใช่เรื่องง่ายในโลกธุรกิจยุคใหม่ที่ สุภาพบุรุษผู้มีพื้นนิสัยและวิธีคิดที่แตกต่างกันจะร่วมกันปฏิวัติวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย เริ่มต้นด้วยการจุดพลุเป็นผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้ากับโครงการ “ปทุมวัน รีสอร์ท” ในปี 2537 ร่วมกันประคับประคองบริษัทให้ข้ามผ่านวิกฤติเศรษฐกิจเป็นรายแรกๆ ทั้งยังเป็นผู้นำแห่งการปฏิวัติสเปซเพื่อการอยู่อาศัยสำหรับคนเมืองด้วยโครงการระดับมาสเตอร์พีซมากมาย 

คุณอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เล่าว่า เขาเป็นลูกชายคนเล็กผู้เติบโตในครอบครัวนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เดิมทีตัวเขาเองไม่เคยมีความคิดเป็นเจ้าของธุรกิจจึงเริ่มต้นชีวิตการทำงานกับบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ทิสโก้ ครั้นทำงานได้ 3 ปี มารดาก็ขอให้ออกมาช่วยดูแลโรงแรมแมนดาริน ณ เวลานั้น เพื่อนำเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ความคิดที่จะเป็นลูกจ้างตลอดชีวิตจึงสิ้นสุดลง

คุณพิเชษฐ วิภวศุภกร กรรมการผู้อำนวยการ เล่าถึงชีวิตที่ตรงกันข้ามว่า “ผมอยู่ในวงการหุ้นมาตลอด เป็นผู้อำนวยการฝ่ายการตลาด บริษัทหลักทรัพย์เอกธำรง ในช่วงปีที่ตลาดหุ้นรุ่งเรืองสุดขีด (พ.ศ. 2532 – 2533) คือรับโบนัสกันสิบถึงสามสิบเดือน ผมไม่อยากเป็นลูกจ้างตลอดชีวิตจึงเริ่มทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองโดยได้รับการสนับสนุนจากลูกค้าหุ้นที่ผมเคยดูแล”

เมื่อได้จังหวะที่เหมาะสมการจับคู่พันธมิตรธุรกิจกับคุณอนุพงษ์และคุณพิเชษฐจึงเริ่มต้นขึ้น โดยทั้งสองมีพนักงานรวมกันราว 20 คน

“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อ 25 ปีก่อนยังไม่มีใครเป็นเจ้าตลาด ผู้ประกอบการรายใหญ่ในสมัยนั้นครองส่วนแบ่งการตลาดสูงสุดเพียง 6-7% เท่านั้น ผมเข้ามาก่อนวิกฤติต้มยำกุ้ง 4-5 ปีช่วงท้ายของเศรษฐกิจที่กำลังบูม ได้ผลกำไรจากฟองสบู่ก้อนมหึมา จนกระทั่งฟองสบู่แตก ผมเจ็บมาก บริษัทมีหนี้เพิ่มขึ้นเป็นสองพันกว่าล้านในขณะที่มูลค่าสินทรัพย์ไม่ถึงพันล้านบาท จ่ายดอกเบี้ยแบงก์แทบจะเดือนชนเดือน ความรู้สึกแรกเมื่อลืมตาตื่นทุกๆ เช้าเหมือนคนใกล้ตาย แต่มีสิ่งหนึ่งที่เรายึดถือปฏิบัติคือ ไม่ชักดาบไม่เคยผิดนัดชำระหนี้สถาบันการเงิน คู่ค้า ซัพพลายเออร์ และพนักงาน รวมถึงไม่มีการปลดคนออก หากทุกคนยอมลดวันทำงาน (ในวันเสาร์) เพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย และเราเปิดโอกาสให้ทุกคนสามารถเป็นพนักงานขายโครงการได้ด้วย” คุณพิเชษฐกล่าว




คุณอนุพงษ์กล่าวเสริมว่า ในช่วงเวลานั้นบริษัทพยายามอยู่ให้รอดด้วยการมองหาโครงการราคาที่อยู่ชานเมือง ซึ่งสถาบันการเงินนำออกมาขาย แต่สินทรัพย์ที่ไม่ดี ถึงแม้เศรษฐกิจฟื้น ก็ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่ไม่ดีอยู่นั่นเอง

“เมื่อพบว่าการออกนอกเมืองมีอุปสรรค เราต้องปรับวิธีคิดเพื่อความอยู่รอด ตั้งเป้าหมายใหม่ เปลี่ยนจากนอกเมืองเข้าตัวเมือง ตัดสินใจประมูลซื้อที่ดินในหมู่บ้านเสรี ซึ่ง ป.ร.ส. (องค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน) นำออกมาขาย ถือเป็นจุดปฏิวัติวงการอสังหาริมทรัพย์ในเวลานั้นเลยทีเดียว” คุณอนุพงษ์กล่าว

ที่ดินย่านรามคำแหงแปลงดังกล่าวพัฒนาขึ้นเป็นโครงการ “บ้านกลางเมือง” แห่งแรก ในปี 2541 ด้วยราคาหลังละ 1.7–2 ล้านบาท ในภาวะที่เศรษฐกิจของประเทศไทยในปีนั้นยังดิ่งลงไม่ถึงจุดต่ำสุดของเหวลึก ทว่าทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น รวม 200 หลัง กลับได้รับความสนใจอย่างคับคั่งจนถึงขั้นต้องแจกบัตรคิว ปิดการขายได้หมดภายใน 2 สัปดาห์เท่านั้น ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้บริษัทเป็นอสังหาริมทรัพย์รายแรกที่ฟื้นตัวจากวิกฤติ

ทั้งนี้ เป็นผลจากภาวะที่ตลาดมีสินค้าที่ดีอยู่น้อย และการเปลี่ยนวิธีคิดในการวางผังโครงการ โดยนำคลับเฮาส์ สาธารณูปโภคที่เป็นตัวดึงดูดมาไว้ส่วนหน้าของโครงการในปี 2544 บริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์โดยการทำแบ็คดอร์ ลิสติ้งผ่านบริษัท พีซีเอ็ม ซึ่งกำลังจะเข้าไปอยู่ในหมวดฟื้นฟูกิจการ นับเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายแรกๆ ที่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดีเพื่อระดมทุนสำหรับการเปิดตัวโครงการ “บ้านกลางกรุง British Town ทองหล่อ” ในปี 2545 ซึ่งบริษัทประมูลมาตารางวาละเพียง 7 หมื่นกว่าบาท เหลือเพียงครึ่งหนึ่งจากตารางวาละ 1-2 แสนบาทเมื่อเทียบกับในช่วงเศรษฐกิจฟองสบู่

 

“บ้านกลางกรุง British Town ทองหล่อ” ทาวน์เฮ้าส์ระดับไฮเอนด์หรือทาวน์โฮมแห่งแรกในเมืองไทย บนพื้นที่ 10 ไร่ มูลค่ารวมเกือบพันล้านบาท เป็นโครงการ ‘สร้างชื่อ’ ให้เอพีเป็นที่รู้จักอย่างกว้างขวางในตลาดอสังหาฯไทย และเอพีถือเป็นบริษัทแรกที่ทำให้คนไทยรู้จักกับสเปซในการอยู่อาศัยประเภทที่เรียกว่า ‘พรีเมี่ยมทาวน์โฮม’ ถือว่าเป็นการเปลี่ยนภาพความคิดที่หลายคนเคยมีต่อการอยู่อาศัยในทาวน์เฮ้าส์ธรรมดาทั่วๆ ไปที่มีในตอนนั้นไปตลอดกาล โครงการดังกล่าวสามารถปิดการขายได้เร็วที่สุดในเวลาเพียงสองสัปดาห์ เพราะกรุงเทพมหานคร ณ เวลานั้น ไม่มีโครงการทาวน์เฮาส์ดีๆ เกิดใหม่มานานถึง 10-20 ปี เนื่องจากราคาที่ดินใจกลางเมืองที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว นอกจากนี้เอพียังมีวิธีคิดในการออกแบบโครงการที่แตกต่าง เพื่อให้บ้านสะท้อนภาพลักษณ์ที่ดีในการอยู่อาศัย ด้วยการออกแบบทั้งภายนอกภายในที่ไม่เหมือนกันคือ หน้าตาบ้านแต่ละบล็อกถูกดีไซน์ให้มีความแตกต่างกัน (ทาวน์เฮาส์ทั่วๆ ไปจะมีหน้าตาด้านนอกด้านในเหมือนกันไปหมด) รวมถึงการออกแบบพื้นที่ใช้สอยภายในก็โอ่อ่า หรูหรา ถือเป็นอีกปัจจัยสำคัญของความสำเร็จ 

บริษัทประสบความสำเร็จในการขายและมีผลกำไรอย่างงดงามในปีนั้น ซึ่งคุณอนุพงษ์ยกเครดิตในการมองหาทำเลที่ดิน “ทำเลทอง” ให้กับคุณพิเชษฐหุ้นส่วนคนสำคัญ ผู้มากด้วยประสบการณ์ในการเลือกทำเล ทั้งเป็นผู้ตัดสินใจรวดเร็ว เฉียบคม และกล้าได้กล้าเสีย

 

คุณพิเชษฐเผยเคล็ดลับว่า ที่ดินทำเลดี คือ ที่ดินซึ่งพัฒนาโครงการแล้วสามารถขายได้ จะเป็นทำเลทองหรือไม่ขึ้นกับ “ราคา” หากอยู่ในทำเลดีแต่ราคาสูงเกินไปก็ไม่ใช่ทำเลทอง ขณะที่ที่ดินซึ่งอยู่ในทำเลอับแต่กลายเป็น “ทอง” ได้ หากผู้พัฒนาโครงการรู้จักตกแต่งหรือซื้อที่ดินใกล้เคียงเพิ่มเติมให้เข้าถึงถนนใหญ่ได้สะดวก เป็นต้น ทั้งนี้ คุณพิเชษฐแนะนำว่า ในการพิจารณาเลือกซื้อที่ดิน ควรดูในภาพกว้างอย่างละเอียดทุกมุมมอง

นอกจากจุดเด่นเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการ บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) ยังเป็นรายแรกที่พลิกแนวคิดการตลาดโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ใช้ชื่อโครงการ หรือ Product Brand เป็นตัวนำช่วยให้ลูกค้าเข้าใจเอกลักษณ์ความแตกต่างของแต่ละโครงการ สื่อสารกันได้ง่ายขึ้น ในขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนมากทำการตลาดโดยใช้ชื่อบริษัท บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) ยังเป็นเจ้าแรกที่เปลี่ยนวิธีออกแบบพื้นที่ใช้สอยในคอนโดมิเนียม โดยนำสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อาทิ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ และสวนสวย ไปไว้ที่ดาดฟ้าชั้นบนสุดเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยได้ชื่นชมกับทัศนียภาพที่งดงามขณะออกกำลังกายหรือพักผ่อนหย่อนใจรวมถึงเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยมีพื้นที่ใช้สอยด้านล่างมากขึ้น นอกจากนี้ เอพียังเป็นเจ้าแรกที่ออกแบบล็อบบี้คอนโดให้มีความหรูหราเหมือนโรงแรมระดับห้าดาว เพื่อรองรับพฤติกรรมของผู้อยู่อาศัยที่มักใช้ล้อบบี้เป็นพื้นที่รองรับผู้มาเยือนตลอด 25 ปีที่ผ่านมา บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ทั้งบ้านเดี่ยว ซึ่งประกอบด้วย 5 แบรนด์ CENTRO, The CITY, MIND, SOUL, และ The PALAZZO; คอนโดมิเนียม 5 แบรนด์ คือ COO, Aspire,  Life, Rhythm, และ The Address; และทาวน์โฮม 5 แบรนด์ คือ Pleno, บ้านกลางเมือง, BizTOWN, DISTRICT และ บ้านกลางกรุง

“ทุกวันนี้ เราพัฒนาโครงการมาแล้วกว่า 200 โครงการ เป็นคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้ากว่า 2.1 ล้านตารางเมตร” คุณพิเชษฐกล่าวเสริมทุกโครงการพัฒนาขึ้นภายใต้แนวคิดหลักในการออกแบบ 3 ประการ ได้แก่ Space Maximization ประโยชน์ใช้สอยของพื้นที่ เพื่อเปลี่ยนแนวคิดด้านข้อจำกัด Space Privacy พื้นที่ใช้สอยร่วมกันที่ต้องรักษาความเป็นส่วนตัว Space Connectivity เชื่อมต่อทุกสิ่งสำคัญของชีวิตบนพื้นที่ที่ดีที่สุด






ภาพตัวอย่างโครงการคอนโดมิเนียม Life สุขุมวิท 48

ปัจจุบัน บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรที่มีขนาดใหญ่เป็นอันดับ 4 ของประเทศ แต่เป้าหมายหาได้หยุดเพียงเท่านี้ หากมุ่งหวังที่จะเป็นหนึ่งในสามของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

คุณอนุพงษ์ยอมรับว่า เขามุ่งมั่นกับการเป็นคนแรก มักครุ่นคิดหาวิธีการให้บริษัทเป็นลำดับต้นของอุตสาหกรรมอยู่ตลอดเสมอ จึงเป็นที่มาของการร่วมทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมร่วมกับกลุ่มมิตซูบิชิ เอสเตท ในปี 2557 (มิตซูบิชิ เอสเตทคือ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งมากว่า 300 ปี มีมูลค่าสินทรัพย์เป็นอันดับหนึ่งของประเทศญี่ปุ่น) เพื่อเรียนรู้มุมมองเกี่ยวกับการพัฒนาพื้นที่ใช้สอยจากพันธมิตรชาวญี่ปุ่น เพื่อยกระดับนวัตกรรมด้านการออกแบบของเอพีให้เทียบเท่าสากล
 


(จากซ้าย) คุณอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด พร้อมด้วย คุณภูมิพัฒน์ สินาเจริญ รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานทรัพยากรบุคคล บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) และผู้อำนวยการสถาบันเอพี อะคาเดมี่

สำหรับการลงทุน 300 ล้านบาทเพื่อผลักดัน AP Academy สถาบันเพื่อการเรียนรู้ครบวงจรด้านอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกของประเทศไทยให้สำเร็จเป็นรูปธรรมนั้น คุณอนุพงษ์และคุณพิเชษฐมีแนวคิดตรงกันว่า บุคลากรที่มีคุณภาพเท่านั้นจึงจะสามารถเป็นพลังผลักดันสำคัญให้เกิดการพัฒนาขององค์กรรวมถึงผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพออกสู่สังคม

“เราเติบโตจากทีมงาน 20 คนในวันแรก เป็น 200 คนในปีที่ 10 เป็นองค์กรขนาดพอเหมาะที่พนักงานทุกระดับมีความใกล้ชิดกันสามารถเข้าถึง เรียนรู้ และซึมซับวิธีการทำงานจากผมและคุณพิเชษฐได้ แต่ในวันนี้ซึ่งเป็นปีที่ 25 เรามีจำนวนพนักงานเพิ่มขึ้นเป็นหลักพัน เราในฐานะผู้บริหารไม่สามารถเข้าถึงพนักงานในระดับปฏิบัติการได้อย่างทั่วถึงทุกคน หากเป็นเช่นนี้เขาจะเรียนรู้วิธีการทำงานของเราได้อย่างไร องค์กรจะเติบโตโดยที่บุคลากรทำงานกันโดยขาดการผสมผสานกันได้อย่างไร จึงเป็นจุดกำเนิดของการพัฒนาและก่อตั้ง AP Academy” คุณอนุพงษ์ย้อนรำลึกถึงสัญญาณเตือนเมื่อ 7 ปีที่แล้ว จากคำถามของพนักงานใหม่ซึ่งเข้ามาทำงานได้ 3 เดือนที่เขาพบขณะกำลังรอลิฟต์ลงจากอาคารด้วยกันในค่ำวันหนึ่งว่า

“พี่ทำงานอยู่แผนกไหน ทำงานบริษัทนี้มานานหรือยัง บริษัทเป็นอย่างไรบ้าง” คำถามดังกล่าวทำให้เขาย้อนคิดไม่เพียงแต่เรื่องที่ว่าพนักงานคนนั้นไม่รู้จัก CEO ของตนเอง แต่ยังรวมถึงความสับสนเกี่ยวกับตัวองค์กรและการทำงานที่พนักงานใหม่คนนั้นมี และถอยกลับมาให้ความสำคัญกับกระบวนการทำงาน วิธีการทำงาน ถือเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายแรกๆ ที่นำระบบ SAP และ CRM เข้ามาใช้ในองค์กร มีการจัดทำคู่มือปฏิบัติงานสำหรับพนักงานในแผนกต่างๆ และให้ความสำคัญกับการฝึกอบรม การโค้ชพนักงานระดับบริหารแบบ Personal Coaching เขารับว่า ในจังหวะที่บริษัทเติบโตก้าวกระโดดการรับพนักงานระดับกลางจากภายนอกมีความจำเป็นในช่วงสั้น เมื่อถึงจุดหนึ่ง องค์กรควรสร้างบุคลากรน้องใหม่เพื่อเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับการปลูกฝังวัฒนธรรมขององค์กร








ดังนั้น ณ สถาบันเพื่อการเรียนรู้หรือ AP Academy แห่งนี้ จึงมีห้องปฏิบัติการจำลองสำหรับฝึกช่างฝีมือทุกชนิด ทั้งช่างก่อสร้าง ช่างเชื่อม ช่างไฟฟ้า แม้แต่การอบรมบุคลิกภาพและการสร้างแรงบันดาลใจสำหรับพนักงานขายโครงการแถมยังมี Application ที่พนักงานเอพีทุกคนสามารถดาวน์โหลดไว้บนโทรศัพท์มือถือเพื่อความสะดวกในการปฏิบัติงาน โดยเฉพาะแผนกที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างหรือดูแลแก้ไขปัญหาให้ลูกบ้าน รวมถึงแผนกขาย เพราะมีคลิปวิดีโอแสดงวิธีการและขั้นตอนการทำงานต่างๆ ให้ชม เพื่อเป็นแนวทางเมื่อต้องการ

“จะก้าวจากเบอร์ 4 เป็น 3 ลำดับแรกได้ต้องขยันมากกว่านี้หลายเท่า วันนี้เราซื้อที่ดินใหม่ปีละ 30 แปลง ถ้าตั้งเป้าโตกว่านี้สองเท่า ต้องซื้อที่ดินใหม่ปีละ 60-100 แปลงซึ่งเป็นไปไม่ได้หากเราไม่สร้างเจนเนอเรชั่นใหม่ที่ทำงานได้อย่างผม หรือคนที่มองหาทำเลที่ดิน และตัดสินใจเก่งอย่างคุณพิเชษฐ” คุณอนุพงษ์กล่าว

ในปีที่บริษัทครบ 25 ปี คุณอนุพงษ์และคุณพิเชษฐวางแผนเกษียณตัวเองจาก “งานประจำวัน” ภายใน 3-5 ปีนับจากนี้ เพื่ออุทิศเวลาให้กับการวางแผนกลยุทธ์รองรับแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ทุ่มเทเวลาให้กับการสร้างคนและโค้ชผู้บริหารใหม่ๆ ทั้งสองทิ้งท้ายถึงข้อดีของการร่วมก่อตั้งธุรกิจจากคนที่ไม่เคยรู้จักกันว่า ทำให้เกิดความเกรงใจ ความเคารพซึ่งกันและกัน ส่วนเคล็ดลับการบริหารงานเมื่อมีความคิดเห็นต่างกันคือแนวคิด “เสียเปรียบนิดหน่อยคือยุติธรรม” นั่นคือการที่ทั้งสองฝ่ายยอมเสียเปรียบบ้างนิดๆ หน่อยๆ เพราะจะทำให้อีกฝ่ายรู้สึกว่าได้รับความยุติธรรม นั่นเป็นสิ่งที่หุ้นส่วนควรยึดถือและปฏิบัติ


ภาพจากกิจกรรม AP Symposium ที่เอพี ไทยแลนด์ได้ร่วมกับดีไซน์เนอร์ชื่อดัง นาโอโตะ ฟุคาซาวา (ที่ 2 จากซ้าย) จัดงานสัมมนาด้านการออกแบบเมื่อปี 2558