CBRE สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งแรกของปี 2569 ยังแข็งแกร่ง แม้เศรษฐกิจโลกกดดัน โดยได้แรงหนุนจากตลาดบ้านหรู พื้นที่ค้าปลีกที่เน้นสร้างประสบการณ์ และการลงทุนภาคอุตสาหกรรมจากเทรนด์ AI พร้อมประเมินครึ่งปีหลังตลาดยังเดินหน้าต่อ ท่ามกลางการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในหลายเซ็กเตอร์
ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลสำรวจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งแรกของปี 2569 โดย รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่า แม้จะมีปัจจัยชะลอตัวจากเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยวและการโอนที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังคงมีความแข็งแกร่ง
โดยได้รับแรงหนุนจากการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยระดับหรู การพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกเน้นสร้างประสบการณ์ (experiential retail) และความสนใจในภาคอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากเทรนด์ด้าน AI
“เมื่อพิจารณาถึงแนวโน้มในครึ่งปีหลัง เราได้มีการปรับมุมมองในบางภาคธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในภาพรวมแล้ว การคาดการณ์เดิมของเรายังคงไม่เปลี่ยนแปลง” รุ่งรัตน์ กล่าว
พื้นที่ค้าปลีก หนุนการเติบโตต่อเนื่อง
โชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษา ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมของตลาดค้าปลีกในปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงการปรับเปลี่ยนอย่างต่อเนื่องไปสู่คอนเซ็ปต์ที่เน้นการสร้างประสบการณ์และการสร้างคอมมิวนิตี้ที่เชื่อมโยงผู้คน
โครงการสำคัญในปีนี้คือการเปิดตัวล่าสุดของเซ็นทรัล นอร์ทวิลล์ และ คลาวด์ 11 ร่วมกับการเปิดตัวที่กำลังจะมาถึงของแฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ ซึ่งล้วนตอกย้ำให้เห็นถึงการที่ผู้พัฒนาพื้นที่ค้าปลีกให้ความสำคัญมากขึ้นในเรื่องไลฟ์สไตล์ อาหาร เครื่องดื่ม สุขภาพ และการเข้าสังคม มากกว่าการค้าปลีกแบบเดิม
นอกจากนี้ เมกาบางนายังได้ประกาศแผนการขยายพื้นที่ล่าสุด โดยลงทุน 6,000 ล้านบาทในการเพิ่มพื้นที่ค้าปลีกที่มุ่งเน้นเรื่องพื้นที่สีเขียว พื้นที่สำหรับการใช้ชีวิตแบบแอคทีฟ และแหล่งรวมร้านอาหาร พร้อมทั้งเพิ่มพื้นที่จอดรถอีก 1,750 คัน
สำหรับพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ ข้อมูลของโครงการเซ็นทรัล เซ็นทรัล ได้รับการยืนยันอย่างเป็นทางการแล้ว โดยโครงการมิกซ์ยูสแห่งนี้จะประกอบไปด้วยพื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน และโรงแรม ซึ่งเป็นการเพิ่มทางเลือกด้านการค้าปลีก การศึกษา และความบันเทิงในย่านสยาม ซึ่งสอดคล้องกับเทรนด์การค้าปลีกที่เน้นการสร้างประสบการณ์
นอกเหนือจากพื้นที่ใหม่แล้ว ยังมีแนวโน้มการปรับปรุงสินทรัพย์และการรีแบรนด์คอนเซ็ปต์ที่เพิ่มมากขึ้น ทั้งสำหรับพื้นที่ค้าปลีกแบบสแตนด์อโลนและพื้นที่ค้าปลีกภายในอาคารสำนักงาน เนื่องจากผู้พัฒนากำลังมองหาโอกาสในการปรับโฉมโครงการที่มีอยู่เดิม
ทั้งนี้ ในภาพรวมคาดการณ์ว่าพื้นที่สุทธิที่จะเปิดตัวในปี 2569 ได้ถูกปรับลดลงมาอยู่ที่ 170,000 ตารางเมตร หลังจากมีการเลื่อนเปิดตัวของ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน และ วัน แบงค็อก เฟส 2 ซึ่งการปรับลดการคาดการณ์ของพื้นที่ใหม่ที่จะแล้วเสร็จคาดว่าจะช่วยลดแรงกดดันต่ออัตราการเช่าและอัตราการดูดซับพื้นที่ของผู้เช่า ซึ่งส่งผลให้แนวโน้มระยะสั้นมีความสมดุลมากยิ่งขึ้น
ความขัดแย้งระดับโลก กระทบตลาดโรงแรม
สำหรับตลาดโรงแรมและธุรกิจบริการนั้น สถานการณ์ความขัดแย้งระดับโลกยังคงส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยวในประเทศไทย จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ ณ ช่วงต้นเดือนกรกฎาคม 2569 โดยรวมลดลงมากกว่า 3% เมื่อเทียบกับปีก่อน
ทั้งนี้ แม้ค่าตั๋วเครื่องบินจะพุ่งสูงขึ้น รวมถึงเที่ยวบินที่บินผ่านเส้นทางยอดนิยมบริเวณตะวันออกกลางมีการหยุดชะงัก และมีการแข่งขันที่รุนแรงในภูมิภาค แต่อัตราค่าห้องพักยังคงรักษาระดับไว้ได้ดี ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจโรงแรมในไทย โดยโรงแรมที่ตั้งอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวได้รับผลกระทบน้อยกว่าโรงแรมในตัวเมือง
แนวโน้มในช่วงที่เหลือของปีชี้ให้เห็นว่า บรรยากาศการท่องเที่ยวน่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวดีขึ้นเมื่อราคาตั๋วเครื่องบินกลับเข้าสู่ภาวะปกติ ขณะเดียวกัน คาดว่าจะมีการปรับนโยบายยกเว้นวีซ่า (visa-free) และการขอวีซ่า ณ ช่องทางเข้าประเทศ (visa on arrival) สำหรับกลุ่มนักท่องเที่ยวชาติต่างๆ ที่เป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก ควบคู่ไปกับมาตรการกระตุ้นการเดินทางเพื่อช่วยสนับสนุนตลาดการบริการภายในประเทศ
ตลาดคอนโดฯ ปรับตัวตามลูกค้า
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยย่านใจกลางกรุงเทพฯ มีการเปิดตัว 2,380 ยูนิต เพิ่มขึ้น 207% ขณะที่ตลาดรอบนอกและชานเมืองเปิดตัว 8,982 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 46%
ด้านตลาดลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่ยังคงทำผลงานได้ดีกว่าตลาดระดับอื่นๆ ของกรุงเทพฯ ในภาพรวม เนื่องจากความต้องการจากผู้ซื้อต่างชาติยังคงแข็งแกร่ง โดยได้รับแรงขับเคลื่อนจากความสนใจที่เพิ่มขึ้นของผู้ซื้อที่มาจากตะวันออกกลาง ญี่ปุ่น และรัสเซีย โดยผู้ซื้อเหล่านี้กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อไลฟ์สไตล์ บ้านหลังที่สอง และโอกาสการลงทุนระยะยาวเป็นหลัก
สำหรับปี 2569 การคาดการณ์ด้านการเปิดตัวคอนโดมิเนียมของ CBRE ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง โดยในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ช่วงครึ่งปีหลังจะเน้นไปที่โครงการซูเปอร์ลักชัวรี่ที่เป็น branded residence เป็นหลัก ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการในตลาดระดับพรีเมียม ที่กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงยังคงมองหาโครงการพัฒนาคุณภาพสูงในทำเลศักยภาพ ซึ่งหลายแห่งบริหารจัดการโดยแบรนด์โรงแรมระดับโลก
ตลาดบ้านแนวราบท้าทาย
CBRE ระบุว่า ปริมาณการเปิดตัวใหม่ของบ้านแนวราบในครึ่งแรกของปี 2569 สอดคล้องกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยอยู่ที่ 4,584 ยูนิต เพิ่มขึ้น 2.8% จาก 4,457 ยูนิตในปีที่แล้ว โดยราว 90% มาจากผู้พัฒนารายใหญ่ที่มีความมั่นคงด้านกระแสเงินสด ในขณะที่ผู้พัฒนารายอื่นส่วนใหญ่เน้นไปที่การระบายสต็อกที่ยังเหลือขาย
ขณะที่ความต้องการในตลาดบ้านหรูยังคงมีอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าพื้นที่ชานเมืองในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีการขายที่ชะลอตัวลง
ทั้งนี้ แม้สต็อกเหลือขายจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2557 แต่เริ่มมีสัญญาณที่ปรากฏให้ว่าการสะสมนั้นชะลอตัวลง ด้วยอุปทานใหม่ที่มีจำกัดมานานติดต่อกัน มำให้ผู้พัฒนาต่างต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่ท้าทาย
ตลาดเช่าออฟฟิศ เน้นความคุ้มค่าและคุณภาพ
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีการย้ายสำนักงานและการขยายพื้นที่ที่สำคัญเกิดขึ้นหลายแห่งทั่วกรุงเทพฯ ตอกย้ำถึงความต้องการที่ต่อเนื่องจากผู้เช่าในการมองหาพื้นที่ทำงานคุณภาพสูง โดยธุรกรรมใหญ่ที่เสร็จสมบูรณ์นั้นกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มอาคารชั้นนำย่านใจกลางธุรกิจ
แม้ว่าการเช่าจะยังคงมีความเคลื่อนไหวที่ดี แต่ทิศทางความสนใจของผู้เช่ามีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัดในช่วงดังกล่าว โดยมีการให้ความสำคัญมากขึ้นในเรื่องต้นทุนทั้งหมดในการครอบครองพื้นที่ นอกจากนี้ CBRE ยังมองเห็นความต้องการที่เพิ่มมากขึ้นสำหรับอาคารสำนักงานที่มีมาตรฐานที่ทันสมัยและเสนอค่าเช่าในระดับที่แข่งขันได้ในตลาด
เมื่อมองไปในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 CBRE คาดว่าตลาดยังคงมีความคึกคัก แต่ปริมาณธุรกรรมการเช่าใหม่จะมีความสมดุลมากขึ้น เนื่องจากเจ้าของอาคารหลายแห่งเสนอแพ็กเกจการต่อสัญญาที่น่าดึงดูดเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมไว้
ขณะที่อาคารสำนักงานที่เพิ่งสร้างแล้วเสร็จและตั้งอยู่นอกย่านใจกลางธุรกิจกำลังเป็นที่สนใจอย่างมาก จากการนำเสนอสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยและอัตราค่าเช่าที่จูงใจ เพื่อเป็นทางเลือกที่จับต้องได้จริงแทนพื้นที่สำนักงานระดับพรีเมียมในย่านใจกลางธุรกิจ
ทั้งนี้ บริษัทต่างๆ ยังคงมุ่งเน้นไปที่การปรับปรุงเรื่องต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพของพื้นที่ทำงาน โดย CBRE คาดว่าการตัดสินใจเช่าที่เน้นความคุ้มค่าจะยังคงเป็นเทรนด์หลักที่กำหนดตลาดตลอดช่วงครึ่งปีหลังของปี 2569 นี้
ในภาพรวม การคาดการณ์อุปทานและค่าเช่าในอนาคตของ CBRE ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง แม้ว่าปริมาณการเช่าพื้นที่สุทธิ (net take-up) อาจต่ำกว่าการประมาณการเบื้องต้น หากมีผู้เช่าจำนวนมากถูกจูงใจให้ต่อสัญญากับอาคารเดิมแทนการย้ายสู่อาคารใหม่
ตลาดอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ แนวโน้มยังแข็งแกร่ง
สำหรับตลาดอุตสาหกรรม CBRE ระบุว่ายังคงดึงดูดความสนใจอย่างแข็งแกร่งจากนักลงทุน โดยอดคำขอรับการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) พุ่งสูงขึ้นในช่วงครึ่งปีแรกจนใกล้เคียงกับมูลค่ารวมของทั้งปี 2568 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มเม็ดเงินลงทุนจำนวนมหาศาลที่เตรียมหลั่งไหลเข้าสู่ตลาด
อย่างไรก็ตาม มูลค่ารวมของการอนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน รวมถึงภายในภาคดิจิทัลด้วย โดยชี้ให้เห็นว่าแม้ความตั้งใจในการลงทุนยังคงแข็งแกร่ง แต่การอนุมัติโครงการและการดำเนินการมีความพิถีพิถันมากขึ้น
แม้จะมีแนวโน้มการลงทุนที่แข็งแกร่ง แต่ยอดการโอนที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมได้ชะลอตัวลง เมื่อเทียบกับระดับที่สูงเป็นพิเศษในปี 2567-2568 ซึ่งบ่งชี้ถึงการกลับเข้าสู่ภาวะปกติของความต้องการหลังจากวัฏจักรจุดสูงสุดเมื่อเร็วๆ นี้
เมื่อมองไปข้างหน้า การเข้าถึงแหล่งจ่ายไฟฟ้าที่มั่นคงและยั่งยืนกำลังกลายเป็นปัจจัยที่สำคัญยิ่งขึ้น ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนและจังหวะของการทำธุรกรรมที่ดินในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ที่จำเป็นต้องมีการรับประกันปริมาณการจ่ายไฟฟ้าที่แน่นอน
สำหรับภาพรวมทั้งปี CBRE คาดว่ายอดการโอนที่ดินจะสูงถึงประมาณ 2,800 ไร่ ซึ่งลดลง 20% จากปี 2568 แนวโน้มความต้องการในช่วงนี้แสดงให้เห็นถึงความสนใจที่เพิ่มขึ้นจากบริษัทที่เกี่ยวข้องกับซัพพลายเชนของ AI และการผลิตอุปกรณ์สำหรับดาต้าเซ็นเตอร์ โดยผู้ประกอบการหลายรายกำลังมองหาโอกาสในการขยายสายการผลิตหรือการสร้างสถานประกอบการแห่งใหม่ในประเทศไทย
ด้านภาคโลจิสติกส์ที่มีการแข่งขันสูง กลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการยังคงเป็นการควบรวมและการปรับพื้นที่ใช้งานให้เหมาะสม โดยเฉพาะผ่านการใช้คลังสินค้าที่เป็นการสร้างตามความต้องการเฉพาะ (build-to-suit)
ทั้งนี้ โชติกา กล่าวสรุปว่า ความผันผวนที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้นบ่อยครั้ง ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มมีความยืดหยุ่นและคุ้นเคยกับการปรับตัวรับมือกับอุปสรรค
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส ซึ่งผลประโยชน์จะตกอยู่กับผู้ที่ปรับตัวได้เร็วตามทิศทางของความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป โดย CBRE คาดว่า ในครึ่งปีหลังนี้จะยังเห็นความคึกคักในตลาดจากการจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในหลายภาคธุรกิจของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ภาพ : AFP และ CBRE
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : เช่าอยู่ก่อน ค่อยซื้อก็ได้! SC เปิดโมเดล “GenRent” เปลี่ยนค่าเช่าเป็นส่วนลดคอนโดฯ นำร่อง 2 โครงการตอบโจทย์คนรุ่นใหม่
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine
