ครึ่งปีแรก 2562 พฤกษาหืดจับยอดขายลด 4.1% รายได้โต 3% จากผลกระทบมาตรการ LTV ประเมินสภาพเศรษฐกิจครึ่งปีหลังไม่ฟื้น ปรับลดเป้ายอดขาย-รายได้ลง วอนรัฐผ่อนคลายมาตรการ LTV หรือออกมาตรการกระตุ้นตลาด
สุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผยผลประกอบการพฤกษาช่วงครึ่งปีแรก 2562 ว่า บริษัทมียอดขายรวม 2.34 หมื่นล้านบาท ซึ่งลดลง 4.1% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน ขณะที่รายได้อยู่ที่ 1.97 หมื่นล้านบาท เติบโต 3% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน และทำกำไรสุทธิ 2.6 พันล้านบาท เติบโต 7.9%
หากแบ่งเฉพาะผลประกอบการไตรมาส 2/62 พฤกษามียอดขาย 1.23 หมื่นล้านบาท เติบโต 5.1% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน และรายได้ 7.8 พันล้านบาท ลดลง 28.1% ปิดท้ายที่กำไรสุทธิ 933 ล้านบาท ลดลง 40.3%
เป็นภาพสะท้อนถึงการเร่งโอนในช่วงก่อนที่รัฐจะเริ่มต้นบังคับใช้มาตรการปรับปรุงหลักเกณฑ์กำกับการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเข้มงวดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับกลุ่มผู้ผ่อนชำระบ้านหลังที่สองและบ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ทำให้ไตรมาส 2 ที่ผ่านมามีการโอนกรรมสิทธิ์น้อยกว่าปกติมาก และครึ่งปีแรกมียอดขายน้อยลงจากมาตรการ LTV ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
“ไตรมาส 2 ที่ผ่านมาเป็นช่วงฝ่าลมฝนของตลาดอสังหาฯ ซึ่งเรามองว่าเราสามารถจบครึ่งปีแรกได้ดี ถึงแม้ยอดขายติดลบ 4% แต่ถือว่าไม่มากถ้าเทียบกับยอดขายทั้งตลาดครึ่งปีแรกที่ติดลบ 13% และยอดโอนกับกำไรของเรายังเติบโตได้” สุพัตรากล่าว
พายุยังไม่สงบ พฤกษาปรับลดเป้า ปี 2562
สำหรับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งครึ่งปีแรกและแนวโน้มครึ่งปีหลังไม่สดใสนัก โดยสุพัตราเปิดเผยว่า ยอดขายครึ่งปีแรก 2562 ของทั้งตลาดอยู่ที่ 2 แสนล้านบาท ลดลง 13% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่มียอดขายเพียง 1.04 แสนล้านบาท ลดลง 17%
ในขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งตลาดช่วง 5 เดือนแรกปี 2562 อยู่ที่ 1.41 แสนล้านบาท เติบโต 7% จากการเร่งโอนก่อนเริ่มมาตรการเข้มงวด LTV วันที่ 1 เมษายน 2562
อย่างไรก็ตาม สุพัตราชี้ว่าจำนวนสินค้าคงเหลือในตลาด ณ สิ้นไตรมาส 2/62 กลับเพิ่มขึ้น 16% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ที่เพิ่มขึ้นถึง 28% ซึ่งค่อนข้างน่ากังวล
“ทุกเจ้าทยอยมาเปิดตัวในเดือนเมษายน โดยเฉพาะคอนโดฯ ซึ่งทำให้เราจะระมัดระวังในการเปิดตัวใหม่” สุพัตรากล่าว
นอกจากนี้ พฤกษายังประเมินสภาวะตลาดอสังหาฯ ทั้งปี 2562 น่าจะทำยอดขายที่ 5.12 แสนล้านบาท ซึ่งลดลงจากปีก่อน 12% เกิดจากปัจจัยมาตรการเข้มงวด LTV ของรัฐกระทบกำลังซื้อ รวมถึงสภาพเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย ทั้งในประเทศที่ยังมีปัญหาภัยแล้ง ค่าเงินบาทแข็งกระทบการส่งออกและการท่องเที่ยว และเศรษฐกิจโลกยังตกอยู่ในความผันผวนจากสงครามการค้า และความเสี่ยงของสถานการณ์ทางการเมืองในฮ่องกง
ดังนั้น พฤกษาจึงตัดสินใจปรับลดเป้าหมายการดำเนินการทั้งหมด โดยเป้าเปิดตัวโครงการตลอดปีจะเหลือ 40 โครงการ มูลค่ารวม 4.74 หมื่นล้านบาท (จากเดิม 55 โครงการ มูลค่ารวม 6.81 หมื่นล้านบาท) เป้าหมายยอดขาย 5 หมื่นล้านบาท (จากเดิม 5.4 หมื่นล้านบาท) และเป้าหมายรายได้ 4.5 หมื่นล้านบาท (จากเดิม 4.7 หมื่นล้านบาท)
ทั้งนี้ Forbes Thailand รายงานว่า หากยอดขายและรายได้พฤกษา ณ สิ้นปี 2562 เป็นไปตามเป้าหมายใหม่ จะทำให้ยอดขายต่ำกว่าในปี 2561 ประมาณ 2% และรายได้ต่ำกว่าปีก่อน 0.2%
ไม่ไหวอย่าฝืน ทำเลซ้ำซ้อนงดเปิดโครงการใหม่
สุพัตรากล่าวว่า แผนครึ่งปีหลังที่ปรับปรุงใหม่นั้น 15 โครงการที่ชะลอเปิดโครงการออกไปมีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ โดยไม่ได้ตัดสินใจจากเซ็กเมนต์สินค้า แต่โครงการที่เลือกชะลอเปิดตัวจะเป็นโครงการที่มีทำเลกินบริเวณเหลื่อมซ้อนกับโครงการที่มีอยู่เดิม
ทั้งนี้ ครึ่งปีแรกมีการเปิดตัวไปแล้ว 14 โครงการ ครึ่งปีหลังจะเปิดเพิ่มอีก 26 โครงการตามเป้าหมายใหม่ มูลค่ารวมกว่า 2.6 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 16 โครงการ บ้านเดี่ยว 6 โครงการ และคอนโดฯ กลุ่มแวลู 4 โครงการ ส่วนคอนโดฯ กลุ่มพรีเมียมจะไม่มีการเปิดตัวใหม่อีกในปีนี้ เน้นจำหน่ายยูนิตเหลือขายทั้งหมด
“ครึ่งปีหลังจะยังต้องใช้ฝีมือเหมือนเดิม การทำสินค้า-ราคาต้องได้ หมูไม่วิ่งมาชนปังตอแล้ว เราต้องวิ่งหาลูกค้าเอง แต่ต้องยิงให้แม่น จะไม่ได้เห็นพฤกษาใช้การตลาดแฟนซี” สุพัตรากล่าว
วอนรัฐผ่อนคลาย LTV - อัดฉีดตลาด
ด้าน ธีรเดช เกิดสำอางค์ ประธานเจ้าหน้าที่ กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-ทาวน์เฮาส์ ขอให้รัฐพิจารณาเรื่องมาตรการเข้มงวดอัตรา LTV สินเชื่อบ้านอีกครั้ง โดยความหวังสูงสุดคือให้รัฐเลื่อนการใช้มาตรการนี้ออกไปก่อน หรือผ่อนคลายให้กับผู้กู้สินเชื่อบ้านที่เคยมีชื่อกู้ร่วมในสัญญาอื่น
“ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) นิยามว่าผู้ที่เคยมีชื่อกู้ร่วมไปแล้วจะนับว่ามีการผ่อนชำระสัญญาแรก เราอยากให้ไม่นับสัญญากู้ร่วมเป็นสัญญาที่ 1 เพราะมีผลต่อ LTV ของเขาในสัญญาที่ 2 เมื่อเขาจะกู้บ้านของตัวเอง” โดยพฤกษาประเมินว่ากลุ่มที่มีชื่อกู้ร่วมและได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV มีอยู่ราว 10-15%
นอกจากนี้ สุพัตรายังเสนอให้รัฐบาลช่วยผ่อนคลายภาระของประชาชนที่ต้องการมีบ้าน จากมาตรการเดิมที่รัฐลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% จนถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2563 เฉพาะอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มองว่าควรจะปรับเพดานราคาอสังหาฯ ที่เข้าเกณฑ์นี้ให้สูงขึ้น เนื่องจากราคาบ้าน-คอนโดฯ ในปัจจุบันที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทมีอยู่น้อยมาก
การเข้มงวดอัตรา LTV ซึ่งทำให้ลูกค้ากู้ซื้อบ้านได้ยากขึ้นนั้นมีผลกระทบกับบริษัทนี้อย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์ เพราะ 80% ในพอร์ตทาวน์เฮาส์ของพฤกษายังเป็นกลุ่มกลางล่างราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
ธีรเดชกล่าวว่า หลังมาตรการนี้บังคับใช้ทำให้ลูกค้าที่ไม่ผ่านเกณฑ์ในขั้นตอน pre-approve จากธนาคาร (ขั้นตอนให้ลูกค้าทดลองขอสินเชื่อบ้านเบื้องต้นก่อนยื่นขอกู้จริง) เพิ่มขึ้นเป็น 30% จากเดิมมีเพียง 10%
“เราเข้าใจว่า ธปท. ออกมาตรการนี้เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและภาวะฟองสบู่ แต่สภาพเศรษฐกิจแบบนี้ เราบอกได้เลยว่ากลุ่มเก็งกำไรสยบราบคาบไปหมดแล้ว” สุพัตราทิ้งท้าย