อสังหาฯ พึ่งดีมานด์ต่างชาติ กลุ่มลักชัวรีรุ่ง

สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไตรมาสแรก ปี 2566 มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้น ร้อยละ 7.9 ซึ่งเป็นผลจากการฟื้นตัวของกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่กลับเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย ผลักดันดีมานด์ให้เติบโต โดยเฉพาะในตลาดลักชัวรี ขณะที่ตลาดอสังหาฯ โดยรวมยังเผชิญปัจจัยลบรอบด้าน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริทรัพย์ (REIC) คาดตลาดลดลงทุกด้าน

    ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรก ปี 2566 พบว่าในด้านอุปสงส์ (Demand) มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 84,619 หน่วย ลดลงร้อยละ 0.8 และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน 241,167 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.9 ประกอบด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 60,950 หน่วย ลดลงร้อยละ 6.8 มีมูลค่า 170,686 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 0.3 ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีจำนวน 23,669 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.7 และมีมูลค่า 70,481 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 34.7

    นอกจากนี้ ยังพบว่า ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติมีจำนวน 3,775 หน่วย มีมูลค่า 17,128 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เพิ่มขึ้นร้อยละ 79.2 และ 67.6 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 2,107 มีมูลค่า 10,217 ล้านบาท โดยประเทศจีนยังคงเป็นประเทศที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด จำนวน 1,747 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 46 มูลค่า 8,191 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 48 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คนต่างชาติทั้งหมด

ดีมานด์กลุ่มต่างชาติฟื้น

สอดคล้องกับ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ที่วิเคราะห์แนวโน้มตลาดต่างชาติฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง จากการเดินทางกลับเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยปี 2565 มีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ 11.2 ล้านคน มาจากเอเชียร้อยละ 64 ยุโรปร้อยละ 23 อเมริกาเหนือร้อยละ 5 ตามด้วยตะวันออกกลาง ซึ่งสัญญาณการกลับมาของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติมีนัยยะในเชิงบวกและสอดคล้องกับดีมานด์ของชาวต่างชาติในการซื้อที่พักอาศัยในไทย

​

    อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า จากการวิเคราะห์ข้อมูลโครงการที่ซีบีอาร์อีเป็นตัวแทนบริหารการตลาดและการขาย ซึ่งโดยส่วนใหญ่เป็นตลาดระดับลักชัวรีขึ้นไปนั้น พบว่าผู้สนใจซื้อโครงการที่พักอาศัยจากซีบีอาร์อี ตั้งแต่ปี 2565 ถึงต้นปี 2566 เป็นคนไทยร้อยละ 89 และชาวต่างชาติร้อยละ 11 โดยลูกค้าชาวต่างชาติที่มองหาคอนโดมิเนียมและบ้านส่วนใหญ่มาจากในเอเชีย ได้แก่ จีน ฮ่องกง ไต้หวัน พม่า สิงคโปร์ และญี่ปุ่น สำหรับลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านพักตากอากาศส่วนใหญ่มาจากยุโรป ได้แก่ รัสเซีย อังกฤษ ฝรั่งเศส และเยอรมัน

    นอกจากนี้ เมื่อเปรียบเทียบยอดขายโครงการที่พักอาศัยของซีบีอาร์อีในปี 2565 กับปี 2564 ยังพบว่า ลูกค้าชาวต่างชาติซื้อโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 383 และซื้อโครงการบ้านเพิ่มขึ้นร้อยละ 233 โดยชาวต่างชาติที่ซื้อโครงการบ้านส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทยอยู่แล้ว รวมทั้งซีบีอาร์อียังพบว่าลูกค้าชาวต่างชาติกลับมาสนใจซื้อวิลล่าตากอากาศอีกครั้งหลังจากที่หายไปก่อนหน้านี้

    “เมื่อเจาะลึกถึงพฤติกรรมของผู้ซื้อชาวต่างชาติ ซีบีอาร์อี พบว่า เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อค่อนข้างสูง โดยส่วนใหญ่มีวงเงินในการซื้อคอนโดมิเนียมที่ระดับราคา 15-30 ล้านบาท ต้องการคอนโดมิเนียมบนทำเลใจกลางเมือง โดยเฉพาะย่านธุรกิจอย่างสีลม สาทร ลุมพินี สุขุมวิท ปทุมวัน และทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองถึงร้อยละ 87

    ส่วนโครงการบ้าน ลูกค้าชาวต่างชาติส่วนใหญ่มีงบประมาณในการซื้ออยู่ที่ 51-80 ล้านบาท โดยเฉพาะทำเล กรุงเทพตะวันออก ใจกลางเมือง และทำเลรอบนอกฝั่งตะวันออก โดยซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองถึงร้อยละ 85 สำหรับบ้านพักตากอากาศนั้น ลูกค้าชาวต่างชาติมักจะซื้อในราคา 15-30 ล้านบาท โดยสนใจทำเลภูเก็ต และ หัวหิน ส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองร้อยละ 71” อาทิตยาระบุ

ชาวจีน-พม่ากลับมาซื้อเพิ่มขึ้น

    จากข้อมูลของซีบีอาร์อี ซึ่งเน้นตลาดระดับลักชัวรี พบว่า ชาวจีนยังคงเป็นชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อที่พักอาศัยในไทยสูงสุด ส่วนใหญ่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหรูขนาด 1-2 ห้องนอน ในระดับราคา 15-30 ล้านบาท บนทำเลสีลม สาทร และซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเองเป็นหลัก ในส่วนของโครงการบ้าน ชาวจีนต้องการซื้อบ้านขนาด 4 ห้องนอน บนทำเลกรุงเทพตะวันออก และมีงบประมาณในการซื้อตั้งแต่ 30 ถึง 100 กว่าล้านบาท โดยส่วนใหญ่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเช่นเดียวกัน

    อีกหนึ่งตลาดต่างชาติที่ซีบีอาร์อี มองว่า มีความน่าสนใจคือตลาดผู้ซื้อชาวพม่า โดยในปีที่ผ่านมา มีลูกค้าชาวพม่าจำนวนหลายรายที่เข้าทำสัญญาซื้อขายโครงการกับซีบีอาร์อี ในระดับราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาท ถึงมากกว่า 100 ล้านบาท โดยเป็นชาวพม่าที่อาศัยอยู่ในประเทศพม่า สิงคโปร์ และไทย โดยมีจุดประสงค์ในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองถึงร้อยละ 91 ลูกค้าชาวพม่าส่วนใหญ่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีขนาด 2 ห้องนอน ในระดับราคา 15-30 ล้านบาท และมองหาคอนโดมิเนียมบนทำเลลุมพินีและสุขุมวิท สำหรับโครงการบ้าน ผู้ซื้อชาวพม่าส่วนใหญ่ต้องการบ้านขนาด 4 ห้องนอน ในทำเลกรุงเทพตะวันออกและใจกลางเมือง

    นอกจากนี้ ซีบีอาร์อี เชื่อว่า ตลาดการท่องเที่ยวและตลาดการพักอาศัยแบบลองสเตย์ในปี 2566 จะกลับมาคึกคักมากยิ่งขึ้นกว่าเดิมในช่วงไตรมาสที่ 2 ถึงไตรมาสที่ 4 และจะส่งผลในเชิงบวกอย่างต่อเนื่องต่อดีมานด์การซื้อที่พักอาศัยเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองและเพื่อการลงทุน ทั้งนี้ ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าความต้องการซื้อที่พักอาศัยจากชาวต่างชาติจะครอบคลุมตลาดหลายระดับ และกระจายไปยังทำเลทั้งในกรุงเทพฯ และจังหวัดที่เป็นแหล่งพักผ่อนตากอากาศชั้นนำ รวมถึงครอบคลุมไปถึงตลาดเช่าอีกด้วย

​

ตลาดในประเทศเผชิญปัจจัยลบ

    ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า REIC ได้ติดตามสถานการณ์ปี 2566 อย่างใกล้ชิด เนื่องจากเป็นปีที่มีปัจจัยลบหลายด้าน ทั้งการยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่กระทบต่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 สถานการณ์หนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่ยังสูงถึงเกือบร้อยละ 90 ของจีดีพี และภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งอาจทำให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นได้ถึงร้อยละ 1.0

    “ปัจจัยต่างๆ ข้างต้น ล้วนเป็นสิ่งที่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น และความสามารถในการผ่อนชำระลดลง ซึ่งจะกระทบต่อยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และยอดการปล่อยสินเชื่อของปี 2566 ได้” ดร.วิชัยกล่าว

    ทั้งนี้ REIC คาดการณ์อุปสงค์ที่อยู่อาศัยว่าในปี 2566 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ จำนวน 352,761 หน่วย ลดลงร้อยละ 10.2 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1,016,838 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 4.5 เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 392,858 หน่วย มูลค่า 1,065,008 ล้านบาท แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 264,571 หน่วย ลดลงร้อยละ 7.4 มูลค่า 753,628 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 2.9 เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 285,731 หน่วย มูลค่า 776,523 ล้านบาท และที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดคาดการณ์ว่าจะมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 88,190 หน่วย ลดลงร้อยละ 17.7 จากปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 107,127 หน่วย มูลค่า 288,485 ล้านบาท

    ขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัย ปี 2566 พบว่า การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ จะมีจำนวนประมาณ 78,269 หน่วย ลดลงร้อยละ 9.3 เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 86,275 หน่วย และอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์ว่าจะมีจำนวน 98,132 หน่วย ลดลงร้อยละ 10.5 มีมูลค่าประมาณ 505,235 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 8.2 เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 109,591 หน่วย มูลค่าประมาณ 550,552 ล้านบาท

อ่านเพิ่มเติม: “ดูนิ ไทยแลนด์” ทุ่มพันล้านปักหมุดฐานผลิตในเอเชีย ลุยตลาด HoReCa​

​ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine