ปีปรับฐาน ตลาดคอนโดฯ "เน็กซัส" ประเมินปีนี้ตลาดหดตัว 20% เซ็กเมนต์ลักชัวรีอ่วมสุด - Forbes Thailand

Forbes Thailand

แรงบันดาลใจของผู้ใฝ่ความสำเร็จ

  • Home >
  • News
  • Property >
  • ปีปรับฐาน ตลาดคอนโดฯ “เน็กซัส” ประเมินปีนี้ตลาดหดตัว 20% เซ็กเมนต์ลักชัวรีอ่วมสุด
สภาวะ-ตลาดคอนโดฯ-ปี-2562-ภาพเปิด

ปีปรับฐาน ตลาดคอนโดฯ “เน็กซัส” ประเมินปีนี้ตลาดหดตัว 20% เซ็กเมนต์ลักชัวรีอ่วมสุด

พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล

เน็กซัสประเมินโค้งท้ายปี 2562 ปีแห่งการปรับฐาน ตลาดคอนโดฯ ยอดขายรวมลด 20% จำนวนยูนิตเปิดใหม่ลด 25% หลังนักเก็งกำไรหดตัวแรง เซ็กเมนต์น่ากังวลคือกลุ่มลักชัวรีตารางเมตรละ 2-2.9 แสนบาท กำลังซื้ออิ่มตัว เชื่อถึงจุดต่ำสุดแล้ว ปีหน้ากระเตื้องขึ้นจากแนวรถไฟฟ้าและผังเมืองใหม่

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยผลวิจัยการตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประเมินว่า ปี 2562 นี้จะมีคอนโดฯ เปิดใหม่รวม 45,000 ยูนิต (ช่วง 3 ไตรมาสแรกมีการเปิดตัวแล้ว 34,000 ยูนิต) ซึ่งถือว่าลดลงจากปี 2561 ราว 25%

ทั้งนี้ หากมองย้อนกลับไปถึงช่วงปี 2557-59 การเปิดตัวใหม่ปีละ 40,000-50,000 ยูนิตถือเป็นปกติของตลาด แต่ที่ผ่านมาในปี 2560-61 มีการเปิดตัวปีละ 55,000-60,000 ยูนิตซึ่งสูงกว่าปกติเนื่องจากมีดีมานด์ของนักเก็งกำไรเข้ามา และมีการพัฒนาในแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ

ในแง่ยอดขาย นลินรัตน์มองว่าจนถึงสิ้นปีจะมีคอนโดฯ ขายในตลาดรวม 655,000 หน่วย ทำยอดขายเฉลี่ย 85-86% เป็นสต็อกเหลือขายประมาณ​ 80,000 หน่วย ใกล้เคียงกับปีก่อน

ยอดขายหากคิดเป็นมูลค่า คาดว่า ตลาดคอนโดฯ ปีนี้จะสร้างยอดขายรวม 1 แสนล้านบาท ซึ่งลดลงจากปีก่อน 20% ถือเป็นการหดตัวที่มากที่สุดในรอบ 5 ปี

แต่ก็เป็นเพราะช่วงที่ผ่านมาตลาดร้อนแรงมาก ปีนี้ถือเป็นการปรับฐาน และคิดว่าน่าจะเปิดตัวใหม่กันที่ 40,000-50,000 หน่วยแบบนี้ไปอีก 3 ปี ซึ่งส่วนตัวคิดว่าเป็นข้อดีเพราะเป็นการทำตลาดสำหรับลูกค้าซื้อจริงนลินรัตน์กล่าว

ด้านราคาคอนโดฯ ช่วงครึ่งปีแรกราคาปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.3% อยู่ที่ 143,800 บาทต่อตร.. ปรับขึ้นมากที่สุดคือกลุ่มคอนโดฯ ใจกลางเมือง ปรับขึ้น 3% อยู่ที่ 238,000 บาทต่อตร.. รองลงมาคือกลุ่มคอนโดฯ นอกเมือง ปรับขึ้น 2% อยู่ที่ 75,000 บาทต่อตร.. ส่วนที่ปรับขึ้นน้อยที่สุดคือกลุ่มคอนโดฯ รอบใจกลางเมือง ราคาขึ้นเพียง 1% อยู่ที่ 114,800 บาทต่อตร..

นลินรัตน์มองว่า จนถึงสิ้นปีนี้ ราคาคอนโดฯ ทั้งตลาดจะปรับขึ้นเฉลี่ย 5-6% สาเหตุที่ปรับตัวแรงกว่าในช่วงครึ่งปีแรกเนื่องจากจะมีคอนโดฯ ใจกลางเมืองระดับไฮเอนด์โครงการใหม่ๆ เปิดตัวกันในช่วงโค้งท้ายปีทำให้ดันราคาเฉลี่ยขึ้นไปได้

ถ้าไม่มีผลกระทบจากปัจจัยที่คาดไม่ถึง เชื่อว่าตลาดคงไม่กดลงไปมากกว่าปีนี้แล้ว แต่จะไม่ดีดกลับขึ้นมา จะกลับมาเติบโตอย่างช้าๆนลินรัตน์ประเมิน

 

ห้องชุดหรูไม่สุดและคอนโดฯ ต่ำ 2.5 ล้านอาการหนัก

เน็กซัส-สภาวะ-ตลาดคอนโดฯ-ปี-2562
ประเมินดีมานด์-ซัพพลาย อัตราการขาย และการโอนกรรมสิทธิ์ของแต่ละเซ็กเมนต์คอนโดมิเนียม

เจาะลึกรายเซ็กเมนต์ เน็กซัสวิเคราะห์ช่วงไตรมาส 4/62 กลุ่มที่น่าเป็นห่วงในการขายมากที่สุดคือคอนโดฯ ราคาเฉลี่ย 200,000-290,000 บาทต่อตร.. ซึ่งเป็นกลุ่มลักชัวรีที่ผู้มีกำลังซื้อในกลุ่มนี้มีจำนวนจำกัดและมักจะซื้อเพื่อหวังเป็นการลงทุน แต่ตลาดได้ดูดซับดีมานด์ไปมากแล้ว ทำให้การขายน่าจะไม่ร้อนแรง

หากเป็นคอนโดฯ ซูเปอร์ลักชัวรีราคามากกว่า 2.9 แสนบาทต่อตร.ม. จะมีดีมานด์มากกว่าเพราะผู้ซื้อซื้อด้วยความพึงพอใจ แต่ต้องรับความเสี่ยงเรื่องผู้ซื้อมีจำนวนจำกัดเช่นกัน

อีกกลุ่มหนึ่งที่น่ากังวลคือคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 2.5 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ยต่ำกว่า 75,000 บาทต่อตร.. โดยเฉพาะในกลุ่มที่ไม่เกินยูนิตละ 1.8 ล้านบาท แม้ว่าผู้ซื้อจะมีดีมานด์มากและยอดพรีเซลอาจจะสูง แต่จะมีปัญหาในการโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากมาตรการเข้มงวดอัตรา LTV ของแบงก์ชาติประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนคนไทยสูง

ส่วนกลุ่มที่เน็กซัสประเมินว่าจะไปได้ดีในช่วงโค้งท้ายปีนี้ คือกลุ่มห้องชุด 2.5-6 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 75,000-110,000 บาทต่อตร.. คอนโดฯ ตลาดกลางเป็นที่ต้องการของคนวัยทำงาน ต้องการซื้อจริงเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง และเป็นพนักงานออฟฟิศรายได้มั่นคงจึงมีความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ โดยมองว่าช่วงราคาที่ขายดีที่สุดคือ 4-5 ล้านบาทต่อยูนิต

 

8 ทำเลไฮไลต์แนวรถไฟฟ้า

ด้านทำเลที่น่าสนใจตามแนวรถไฟฟ้าช่วงท้ายปี 2562 นลินรัตน์ชี้เป้า 8 จุดที่น่าจะมีการพัฒนาอสังหาฯ สูงขึ้น ได้แก่ รัชดาลาดพร้าว, เตาปูน, มีนบุรี, วัดมังกร, อิสรภาพ, เจริญนคร, สามย่าน และศรีนครินทร์

8-ทำเล-ตลาดคอนโดฯ
8 ทำเลที่น่าสนใจในช่วงไตรมาส 4/62 จากการประเมินของเน็กซัส

ในโซนเมืองเก่านั้น สถานีวัดมังกรและอิสรภาพ นับเป็นจุดที่น่าสนใจเพราะเป็นแหล่งท่องเที่ยวผนวกกับแหล่งชุมชนเก่า ทำให้เหมาะที่จะพัฒนาทั้งโรงแรม รีเทล และที่อยู่อาศัย แต่มีจุดอ่อนคือการหาที่ดินค่อนข้างยาก

ส่วนไฮไลต์ของกลุ่มนอกเมืองคือ สถานีมีนบุรี จุดตัดรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสีส้ม และ ถนนศรีนครินทร์ ซึ่งมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองวิ่งผ่าน ทั้งสองส่วนนี้เป็นแหล่งชุมชนหนาแน่น มีผู้อาศัยในอะพาร์ตเมนต์อยู่เดิม การพัฒนาคอนโดฯ ใหม่จะเป็นการโยกย้ายผู้เช่าในอะพาร์ตเมนต์มาซื้อคอนโดฯ เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยถาวร โดยมองว่าในกลุ่มนี้หากผู้ประกอบการทำราคาที่ 2-3.5 ล้านบาทต่อยูนิตจะเจาะตลาดได้ดีที่สุด

 

มองข้ามช็อตปี 2563

ส่วนปี 2563 นั้นมีปัจจัยที่น่าสนใจซึ่งจะมีผลต่อธุรกิจอสังหาฯ ได้แก่

  • ...ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ..2562 ที่จะเริ่มบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2563
  • ผังเมืองใหม่กรุงเทพมหานครซึ่งคาดว่าจะประกาศใช้ช่วงปลายปี 2563
  • การกำกับควบคุมวินัยทางการเงินประชาชน เช่น มาตรการยกเลิกหรือจำกัดการผ่อนชำระสินค้าดอกเบี้ย 0% หรือการกำหนด DSR (Debt Service Ratio) ของผู้มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด

นลินรัตน์มองว่า ในประเด็นภาษีที่ดินคาดว่าจะมีผลกับนักลงทุนปล่อยเช่าในแง่การตัดสินใจซื้อเพื่อลงทุนยูนิตใหม่ อาจมีความระมัดระวังสูงขึ้น

ด้านผังเมืองใหม่ จะมีการปรับเพิ่ม FAR (Floor Area Ratio) ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงขึ้น โดยโซนที่เชื่อว่าจะเป็นการปลดล็อกสำคัญคือ ถนนรามอินทรา ในบางจุดจะมีการปรับ FAR ให้สามารถสร้างอาคารพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 10,000 ตร..ได้ ทำให้สามารถพัฒนาคอนโดฯ high rise ได้ และยังมีแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูตลอดแนวถนนอีกด้วย

 


ไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่ เพจเฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine

BACK TO TOP