"เน็กซัส" ประเมินโค้งท้ายปี 2562 ปีแห่งการปรับฐาน ตลาดคอนโดฯ ยอดขายรวมลด 20% จำนวนยูนิตเปิดใหม่ลด 25% หลังนักเก็งกำไรหดตัวแรง เซ็กเมนต์น่ากังวลคือกลุ่มลักชัวรีตารางเมตรละ 2-2.9 แสนบาท กำลังซื้ออิ่มตัว เชื่อถึงจุดต่ำสุดแล้ว ปีหน้ากระเตื้องขึ้นจากแนวรถไฟฟ้าและผังเมืองใหม่
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยผลวิจัยการตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประเมินว่า ปี 2562 นี้จะมีคอนโดฯ เปิดใหม่รวม 45,000 ยูนิต (ช่วง 3 ไตรมาสแรกมีการเปิดตัวแล้ว 34,000 ยูนิต) ซึ่งถือว่าลดลงจากปี 2561 ราว 25%
ทั้งนี้ หากมองย้อนกลับไปถึงช่วงปี 2557-59 การเปิดตัวใหม่ปีละ 40,000-50,000 ยูนิตถือเป็นปกติของตลาด แต่ที่ผ่านมาในปี 2560-61 มีการเปิดตัวปีละ 55,000-60,000 ยูนิตซึ่งสูงกว่าปกติเนื่องจากมีดีมานด์ของนักเก็งกำไรเข้ามา และมีการพัฒนาในแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ
ในแง่ยอดขาย นลินรัตน์มองว่าจนถึงสิ้นปีจะมีคอนโดฯ ขายในตลาดรวม 655,000 หน่วย ทำยอดขายเฉลี่ย 85-86% เป็นสต็อกเหลือขายประมาณ 80,000 หน่วย ใกล้เคียงกับปีก่อน
ยอดขายหากคิดเป็นมูลค่า คาดว่า ตลาดคอนโดฯ ปีนี้จะสร้างยอดขายรวม 1 แสนล้านบาท ซึ่งลดลงจากปีก่อน 20% ถือเป็นการหดตัวที่มากที่สุดในรอบ 5 ปี
“แต่ก็เป็นเพราะช่วงที่ผ่านมาตลาดร้อนแรงมาก ปีนี้ถือเป็นการปรับฐาน และคิดว่าน่าจะเปิดตัวใหม่กันที่ 40,000-50,000 หน่วยแบบนี้ไปอีก 3 ปี ซึ่งส่วนตัวคิดว่าเป็นข้อดีเพราะเป็นการทำตลาดสำหรับลูกค้าซื้อจริง” นลินรัตน์กล่าว
ด้านราคาคอนโดฯ ช่วงครึ่งปีแรกราคาปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.3% อยู่ที่ 143,800 บาทต่อตร.ม. ปรับขึ้นมากที่สุดคือกลุ่มคอนโดฯ ใจกลางเมือง ปรับขึ้น 3% อยู่ที่ 238,000 บาทต่อตร.ม. รองลงมาคือกลุ่มคอนโดฯ นอกเมือง ปรับขึ้น 2% อยู่ที่ 75,000 บาทต่อตร.ม. ส่วนที่ปรับขึ้นน้อยที่สุดคือกลุ่มคอนโดฯ รอบใจกลางเมือง ราคาขึ้นเพียง 1% อยู่ที่ 114,800 บาทต่อตร.ม.
นลินรัตน์มองว่า จนถึงสิ้นปีนี้ ราคาคอนโดฯ ทั้งตลาดจะปรับขึ้นเฉลี่ย 5-6% สาเหตุที่ปรับตัวแรงกว่าในช่วงครึ่งปีแรกเนื่องจากจะมีคอนโดฯ ใจกลางเมืองระดับไฮเอนด์โครงการใหม่ๆ เปิดตัวกันในช่วงโค้งท้ายปีทำให้ดันราคาเฉลี่ยขึ้นไปได้
“ถ้าไม่มีผลกระทบจากปัจจัยที่คาดไม่ถึง เชื่อว่าตลาดคงไม่กดลงไปมากกว่าปีนี้แล้ว แต่จะไม่ดีดกลับขึ้นมา จะกลับมาเติบโตอย่างช้าๆ” นลินรัตน์ประเมิน
ห้องชุดหรูไม่สุดและคอนโดฯ ต่ำ 2.5 ล้านอาการหนัก
เจาะลึกรายเซ็กเมนต์ เน็กซัสวิเคราะห์ช่วงไตรมาส 4/62 กลุ่มที่น่าเป็นห่วงในการขายมากที่สุดคือคอนโดฯ ราคาเฉลี่ย 200,000-290,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็นกลุ่มลักชัวรีที่ผู้มีกำลังซื้อในกลุ่มนี้มีจำนวนจำกัดและมักจะซื้อเพื่อหวังเป็นการลงทุน แต่ตลาดได้ดูดซับดีมานด์ไปมากแล้ว ทำให้การขายน่าจะไม่ร้อนแรง
หากเป็นคอนโดฯ ซูเปอร์ลักชัวรีราคามากกว่า 2.9 แสนบาทต่อตร.ม. จะมีดีมานด์มากกว่าเพราะผู้ซื้อซื้อด้วยความพึงพอใจ แต่ต้องรับความเสี่ยงเรื่องผู้ซื้อมีจำนวนจำกัดเช่นกัน
อีกกลุ่มหนึ่งที่น่ากังวลคือคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 2.5 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ยต่ำกว่า 75,000 บาทต่อตร.ม. โดยเฉพาะในกลุ่มที่ไม่เกินยูนิตละ 1.8 ล้านบาท แม้ว่าผู้ซื้อจะมีดีมานด์มากและยอดพรีเซลอาจจะสูง แต่จะมีปัญหาในการโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากมาตรการเข้มงวดอัตรา LTV ของแบงก์ชาติประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนคนไทยสูง
ส่วนกลุ่มที่เน็กซัสประเมินว่าจะไปได้ดีในช่วงโค้งท้ายปีนี้ คือกลุ่มห้องชุด 2.5-6 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 75,000-110,000 บาทต่อตร.ม. คอนโดฯ ตลาดกลางเป็นที่ต้องการของคนวัยทำงาน ต้องการซื้อจริงเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง และเป็นพนักงานออฟฟิศรายได้มั่นคงจึงมีความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ โดยมองว่าช่วงราคาที่ขายดีที่สุดคือ 4-5 ล้านบาทต่อยูนิต
8 ทำเลไฮไลต์แนวรถไฟฟ้า
ด้านทำเลที่น่าสนใจตามแนวรถไฟฟ้าช่วงท้ายปี 2562 นลินรัตน์ชี้เป้า 8 จุดที่น่าจะมีการพัฒนาอสังหาฯ สูงขึ้น ได้แก่ รัชดา-ลาดพร้าว, เตาปูน, มีนบุรี, วัดมังกร, อิสรภาพ, เจริญนคร, สามย่าน และศรีนครินทร์
ในโซนเมืองเก่านั้น สถานีวัดมังกรและอิสรภาพ นับเป็นจุดที่น่าสนใจเพราะเป็นแหล่งท่องเที่ยวผนวกกับแหล่งชุมชนเก่า ทำให้เหมาะที่จะพัฒนาทั้งโรงแรม รีเทล และที่อยู่อาศัย แต่มีจุดอ่อนคือการหาที่ดินค่อนข้างยาก
ส่วนไฮไลต์ของกลุ่มนอกเมืองคือ สถานีมีนบุรี จุดตัดรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสีส้ม และ ถนนศรีนครินทร์ ซึ่งมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองวิ่งผ่าน ทั้งสองส่วนนี้เป็นแหล่งชุมชนหนาแน่น มีผู้อาศัยในอะพาร์ตเมนต์อยู่เดิม การพัฒนาคอนโดฯ ใหม่จะเป็นการโยกย้ายผู้เช่าในอะพาร์ตเมนต์มาซื้อคอนโดฯ เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยถาวร โดยมองว่าในกลุ่มนี้หากผู้ประกอบการทำราคาที่ 2-3.5 ล้านบาทต่อยูนิตจะเจาะตลาดได้ดีที่สุด
มองข้ามช็อตปี 2563
ส่วนปี 2563 นั้นมีปัจจัยที่น่าสนใจซึ่งจะมีผลต่อธุรกิจอสังหาฯ ได้แก่
- พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ที่จะเริ่มบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2563
- ผังเมืองใหม่กรุงเทพมหานครซึ่งคาดว่าจะประกาศใช้ช่วงปลายปี 2563
- การกำกับควบคุมวินัยทางการเงินประชาชน เช่น มาตรการยกเลิกหรือจำกัดการผ่อนชำระสินค้าดอกเบี้ย 0% หรือการกำหนด DSR (Debt Service Ratio) ของผู้มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน
นลินรัตน์มองว่า ในประเด็นภาษีที่ดินคาดว่าจะมีผลกับนักลงทุนปล่อยเช่าในแง่การตัดสินใจซื้อเพื่อลงทุนยูนิตใหม่ อาจมีความระมัดระวังสูงขึ้น
ด้านผังเมืองใหม่ จะมีการปรับเพิ่ม FAR (Floor Area Ratio) ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงขึ้น โดยโซนที่เชื่อว่าจะเป็นการปลดล็อกสำคัญคือ ถนนรามอินทรา ในบางจุดจะมีการปรับ FAR ให้สามารถสร้างอาคารพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 10,000 ตร.ม.ได้ ทำให้สามารถพัฒนาคอนโดฯ high rise ได้ และยังมีแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูตลอดแนวถนนอีกด้วย
ไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่ เพจเฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine