ทิศทางราคาซื้อขายและเช่าอสังหาฯ ในเยอรมันกำลังไต่ระดับขึ้น หลังจากนิ่งสนิทมาหลายสิบปี โดยเฉพาะราคาที่พักอาศัยเมื่อ 5 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันเริ่มปรับขึ้นเฉลี่ย 5.6% ต่อปี จากสภาพเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและกำลังซื้อของคนในประเทศที่พุ่งขึ้นตราบทศวรรษก็ว่าได้ ที่ประเทศอังกฤษ หรือเมืองหลวงที่เรารู้จักคุ้นเคยกันดีอย่างกรุง London ครองแชมป์เป็นเมืองที่น่าลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดแห่งหนึ่งของโลกแต่เมื่อลองย้อนถอยหลังไปสักห้าปี นับตั้งแต่ปี 2011 เป็นต้นมา ประเทศที่เป็นม้ามืดและเป็นที่น่าจับตามองในเรื่องการเจริญเติบโตทางด้านอสังหาริมทรัพย์กลับกลายเป็นประเทศบ้านใกล้เรือนเคียงที่ค่อนข้างดู conservative หรือไม่ค่อยจะหวือหวาในภาคอสังหาริมทรัพย์มานานหลายปี แต่ปัจจุบัน ประเทศนี้กลับมีภาคอุตสาหกรรมที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล และผลักอุตสาหกรรมนี้ให้ก้าวกระโดดไปไกลเลยทีเดียว ประเทศนั้นก็คือ ประเทศเยอรมนีนั่นเอง เราลองมาดูกันว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศเยอรมนี ดึงดูดให้นักลงทุนจากทั่วโลกสนใจมาลงทุนกันอย่างมากมาย
ประเด็นแรกคือ พื้นฐานของประเทศที่แข็งแกร่ง เยอรมนี เป็นประเทศที่มีเศรษฐกิจมั่นคงเป็นอันดับหนึ่งในสหภาพยุโรป ในปี2015 GDP ของประเทศเพิ่มขึ้น 1.7% กำลังซื้อภายในประเทศสูงขึ้น 1.9% และอัตราการว่างงานลดลงต่ำสุดในรอบสิบปีถึง 6%
ประเด็นที่สองคือ การได้รับอิทธิพลจากธนาคารกลางยุโรปที่ยังคงสนับสนุนการดำเนินนโยบายดอกเบี้ยติดลบ จึงจุดประกายให้คนในประเทศเยอรมนีเองหันมาลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อหารายได้ที่เป็นค่าเช่ากันมากขึ้น รวมถึงการมีผู้อพยพจากหลายประเทศซึ่งมีจำนวนมากกว่าหนึ่งล้านคนต่อปีอพยพมาอยู่ในประเทศเยอรมนี และส่วนใหญ่ถือว่าเป็นแรงงานที่มีคุณภาพทั้งนั้น จึงทำให้ความต้องการของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศมีมากขึ้นเรื่อยๆ โดยในปัจจุบันก็ยังไม่มีวี่แววที่จะลดระดับความแรงลงเลย
ประเด็นที่สาม ซึ่งน่าจะเป็นไฮไลท์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนี เกิดขึ้นจากกำลังซื้อที่มาจากภายในประเทศเอง ซึ่งแตกต่างจากในประเทศอังกฤษหรือสวิสเซอร์แลนด์ ซึ่งมีนักลงทุนจำนวนมากจากภายนอกประเทศ มาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาถูกปั่นขึ้นจนสูงเกินไป และเมื่อเวลาผ่านไป ทำให้การลงทุนได้ผลตอบแทน (yield) ที่ค่อนข้างน้อยและไม่น่าลงทุนในที่สุด แต่สำหรับประเทศเยอรมนีนั้น คนเยอรมันซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นประโยชน์ทางภาษี
ปัจจุบัน คนเยอรมันเสียภาษีสูงสุดถึง 45% แต่ถ้าเค้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็น heritage building มาแล้วเป็นเวลาทั้งหมด 12 ปี จะสามารถนำมาลดภาษีได้ถึง 100% ดังนั้นส่วนใหญ่คนเยอรมัน ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยสิทธิการเช่า จึงทำให้คนเยอรมันได้รายได้จากการเช่ารวมถึงได้ลดภาษีไปด้วยในเวลาเดียวกัน
ดังนั้นเริ่มตั้งแต่ต้นปี 2015 ที่ผ่านมา นักลงทุนชั้นนำจากทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็น Pension Funds, Big Group of Insurance Companies, Global Private Equity Group จึงหันมาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเยอรมนี ถึง 2.5 พันล้านยูโร (ที่มา: Bloomberg) แต่ที่น่าแปลกใจก็คือ แม้แต่ Global Hedge Funds ระดับโลกที่ไม่เคยมี asset class ที่มีกระจายการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ มาก่อนยังเริ่มหันมาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศเยอรมนีกันมากขึ้น และที่แสดงให้เห็นถึงการลงทุนแบบนี้เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ก็สืบเนื่องมาจากการลงทุนในตลาดการเงินที่ผันผวนอย่างสูงในโลกเมื่อสองปีที่ผ่านมาสร้างความไม่มั่นคงต่อพอร์ทการลงทุนของกองทุนยักษ์ใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่พอร์ทขาดทุนกันทั่วหน้า
ดังนั้นจึงสรุปได้ว่าการลงทุนในภาคอสังหาฯในประเทศเยอรมนี คือทางออกที่ดูมีประสิทธิภาพที่สุดทางออกนึงสำหรับนักลงทุนที่ต้องการหาผลตอบแทนการลงทุนที่สม่ำเสมอและไม่ related กับตลาดการลงทุนประเภทอื่นๆ ซึ่งยังมีความผันผวนอย่างสูงและไม่มีทีท่าว่าจะลดน้อยลงในอีกไม่ต่ำกว่าสองหรือสามปีข้างหน้านี้
ต้องยอมรับว่าในปัจจุบันการลงทุนทั่วโลกเกือบทุกประเภทมีความผันผวนเพิ่มมากขึ้นนักลงทุนคงไม่สามารถหาผลกำไรได้เป็นกอบเป็นกำเหมือนกับเมื่อสองหรือสามปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนทั้งในตลาดเงินและตลาดทุน หรือแม้แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศที่เป็นแถวหน้าอย่างประเทศจีน สิงคโปร์ ฮ่องกง หรือในประเทศยุโรปบางประเทศ ก็ประสบปัญหาตลาดซบเซามากอยู่พอสมควร แต่การลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับประเทศเยอรมนี กลับไม่ได้ซบเซาเหมือนกับประเทศอื่นๆ
พล อินทเสนี
ประธานบริหาร บริษัท เซ็นจูรี อาร์ จำกัด
