SCB เชื่อทรัสต์อสังหาฯ โฉมใหม่ REIT มีประสิทธิภาพกว่าของเดิม แม้สิทธิประโยชน์บางอย่างลดลง แต่ยังหวั่นนักลงทุนรายย่อยเสียหาย หากตีราคาสินทรัพย์บิดเบือน จี้ผู้บริหารกองทุนต้องมีธรรมาภิบาล
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ เผยแพร่รายงานศึกษาเปรียบเทียบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PFPO) และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ใหม่ โดยระบุว่า PFPO ในไทยกำลังจะถูกแทนที่ด้วย REIT ซึ่งเป็นกองทุนที่เป็นสากลเทียบเท่าต่างประเทศ และแพร่หลายในทั่วโลก โดยการดำเนินงานของ REIT อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550
ในช่วงเวลา 10 ปีที่ผ่านมา ตลาด PFPO เติบโตอย่างต่อเนื่อง มีมูลค่าตามราคาตลาด ณ ปัจจุบันถึง 248 พันล้านบาท จากทั้งหมด 48 กองทุน ซึ่งแบ่งเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ 7 ประเภท (รูปที่ 1) แต่นับจากปี 2557 เป็นต้นไป จะไม่มีการจัดตั้ง PFPO ใหม่ และไม่สามารถเพิ่มเงินทุนให้ PFPO ที่มีอยู่แล้วได้ ทว่า PFPO จะยังคงอยู่ในตลาดรองต่อไป
อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต) ได้กระตุ้นให้มีการเปลี่ยนจาก PFPO เป็น REIT แม้ว่าในปัจจุบันการเปลี่ยนมาเป็น REIT มีค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง และสิทธิประโยชน์ทางภาษีในระดับของนักลงทุนบางประเภทก็จะหดหายไป เมื่อแปลงสภาพเป็น REIT แต่สิทธิประโยชน์ทางภาษีในระดับกอง REIT ยังคงอยู่ นั่นคือ ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้จากการจัดหารายได้ของ REIT ในขณะเดียวกัน นักลงทุนรายย่อยจะยังได้รับการยกเว้นภาษีกำไรส่วนเกินทุน (capital gain tax) เช่นเดิม
ข้อดีของการลงทุนในแบบ REIT นั้น จะช่วยส่งเสริมให้มีอัตราการเติบโตได้ดีกว่า เนื่องจากมีหลักเกณฑ์ที่ยืดหยุ่นกว่า มีทางเลือกในการลงทุนได้หลายรูปแบบเพิ่มเติมมากขึ้นดังนี้ โดยสามารถกู้ยืมจากสถาบันการเงินได้ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์รวม หรือไม่เกิน 60% กรณีกอง REIT มี Investment Grade Rating การกู้ยืมเงินจะช่วยให้ REIT มีอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นที่สูงขึ้น อีกทั้งยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ (green field project) ได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม ในแง่ของขอบเขตการลงทุน REIT สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศได้ ซึ่งไม่เพียงแต่จะเป็นการกระจายความเสี่ยงเท่านั้น แต่ยังช่วยดึงดูดนักลงทุนได้ดีมากขึ้นด้วย
คุณลักษณะเด่นอีกประการของ REIT คือ สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภท โดยไม่ถูกจำกัดอยู่ภายใต้รายการทรัพย์สินที่ ก.ล.ต.อนุญาต ซึ่งต่างจาก PFPO ที่สามารถลงทุนได้ในอสังหาริมทรัพย์ 9 ประเภทที่กำหนดไว้เท่านั้น ได้แก่ สำนักงาน, ศูนย์การค้า, โรงงาน, คลังเก็บสินค้า, เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์และที่อยู่อาศัย, โรงแรม, ศูนย์การประชุม และ ศูนย์กระจายสินค้าขนาดใหญ่ โดย REIT สามารถเพิ่มโอกาสในการลงทุนไปสู่ธุรกิจที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่จะให้ผลตอบแทนเป็นค่าเช่าที่คงที่ ตัวอย่างเช่นดินที่ว่างเปล่าที่สามารถนำมาพัฒนาเป็นที่จอดรถให้เช่า เป็นต้น
สำหรับสิทธิประโยชน์ทางภาษีของเงินปันผลและกำไรส่วนเกินทุนจากการขายหน่วยลงทุนสำหรับนักลงทุนรายย่อยนั้นไม่มีความเปลี่ยนแปลง แต่สำหรับนักลงทุนสถาบันแล้ว สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ให้ยกเว้นภาษีเงินปันผลนั้นไม่มีผลบังคับใช้อีกต่อไป โดยนักลงทุนรายย่อยไทยต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% จากเงินปันผลที่ได้จาก PFPO และ REIT ณ วันที่จ่ายเงินปันผล แต่ได้รับการยกเว้นภาษีส่วนเกินทุน (capital gain tax) จากการขายหน่วยทั้งจาก PFPO และ REIT ส่วนนักลงทุนสถาบันชาวไทย การยกเว้นภาษีเงินปันผลซึ่งเคยได้รับจาก PFPO (รูปที่ 2) นั้นไม่มีผลบังคับใน REIT อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนของนักลงทุน (ROE) ที่ลงทุนใน REIT นั้นสามารถเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ความเสี่ยงสามารถลดลงได้ด้วยการใช้เงินกู้ยืมในการลงทุนของ REIT ภายใต้หลักเกณฑ์ใหม่ ทั้งนี้ นักลงทุนสถาบันไทยยังคงต้องเสียภาษีจากกำไรส่วนเกินทุน โดยคำนวณจากอัตราภาษีนิติบุคคลในอัตรา 20% สำหรับนักลงทุนต่างชาติจะต้องเสียสิทธิประโยชน์ทางภาษีจากเงินปันผล โดยจะต้องเสียภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 10% ทั้งนักลงทุนรายย่อยและนักลงทุนสถาบัน โดยนักลงทุนรายย่อยต่างชาติ ได้รับการยกเว้นภาษีกำไรส่วนเกินทุน เช่นเดียวกับนักลงทุนไทย แต่นักลงทุนสถาบันชาวต่างชาติต้องเสียภาษีในอัตรา 15% (หรือในอัตราที่ระบุไว้ในอนุสัญญาภาษีซ้อน หรือ Double Tax Agreement ระหว่างไทยและประเทศต่างๆ)
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจมองว่า REIT จะประสบปัญหามูลค่าหน่วยลงทุนที่อาจลดลงเช่นเดียวกับ PFPO ราคาของหน่วยลงทุนที่ลดลงต่ำกว่ามูลค่าเสนอขายครั้งแรก (Initial Public Offering: IPO) ซึ่งปกติอยู่ที่อัตรา 10 บาทต่อหน่วยนั้น หมายถึงการขาดทุนของนักลงทุน ทั้งนี้เกิดจากสาเหตุหลัก 3 ประการ ประการแรก) การขาดสภาพคล่องของการซื้อขายตามกลไกในตลาดหุ้น นักลงทุนบางรายซื้อหน่วยลงทุนจาก PFPO เพื่อเก็งกำไรในระยะสั้น แต่แท้จริงแล้ว PFPO และ REIT นั้นเป็นเครื่องมือในการลงทุนระยะยาว นักลงทุนที่มองข้ามประโยชน์จากการลงทุนระยะยาว มักจะขายหน่วยลงทุนในราคาที่ต่ำกว่าทุนเพื่อไปลงทุนด้านอื่นแทน จึงทำให้ราคาซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดรองของ PFPO ลดลง ประการที่สอง) ช่วงเวลาของการเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรกอยู่ในช่วงภาวะตลาดอยู่ที่จุดสูงสุด เป็นสาเหตุให้ราคาของหน่วยลงทุนลดลงในเวลาต่อมาตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง กอง PFPO ที่จดทะเบียนก่อนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2008 ได้รับการประเมินราคาที่ค่อนข้างสูงอันเป็นผลมาจากสภาพเศรษฐกิจในขณะนั้นซึ่งที่มีทิศทางบวก แต่เมื่อสภาพเศรษฐกิจในช่วงเวลาต่อมาเข้าสู่ภาวะถดถอยจึงส่งผลให้ราคาของหน่วยลงทุนลดลงต่ำกว่าตอนเสนอขายครั้งแรก ประการที่สาม) การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างยุติธรรม (fair valuation) โดยประมาณการถึงความสามารถในการจัดหาผลประโยชน์ที่แท้จริงไม่เกินความเป็นจริง หรือไม่เก็งกำไรนั่นเอง โดย PFPO และ REIT ที่เพิ่งจดทะเบียนใหม่ กระแสเงินสดในอนาคตของทรัพย์สินอาจถูกบิดเบือนได้ เนื่องจากสมมติฐานที่เป็นไปในเชิงบวกมากเกินไปในขั้นตอนการประเมินราคา
"ผลลัพธ์ที่ได้คือ การประเมินราคาที่ทำให้มูลค่าสูงกว่าความเป็นจริงหรือเรียกว่า Overvaluation ซึ่งการประเมินราคาที่มีมูลค่าสูงกว่าความเป็นจริงนี้เองที่เป็นหนึ่งในสาเหตุ 3 ประการที่ทำให้ราคาของหน่วยลงทุนลดลงเนื่องจากผลประกอบการที่แท้จริงต่ำกว่าที่ประเมินไว้ ทำให้นักลงทุนผิดหวังและขายหน่วยลงทุนนั้นเพื่อไปลงทุนในทรัพย์สินประเภทอื่น"
อีกตัวอย่างหนึ่งที่ชัดเจนของการประเมินราคาสูงกว่าความเป็นจริง คือในกรณี PFPO และ REIT มีการรับประกันผลตอบแทนจากผู้เช่า ซึ่งเป็นผู้เช่าเพียงรายเดียว ซึ่งโดยทั่วไปก็คือสปอนเซอร์ (หรือเจ้าของอสังหาฯ เดิม) เมื่อสปอนเซอร์เป็นผู้จัดการทรัพย์สิน โดยเฉพาะทรัพย์สินที่เป็นประเภทโรงแรม ผู้เช่าจะต้องเหมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดจากกองทุนเนื่องจากเป็นหลักเกณฑ์ที่ ก.ล.ต. กำหนดไว้ โดยผู้เช่าจะจ่ายค่าเช่าในอัตราที่สูงตามระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งจะมีระยะเวลา 3-5 ปี ทำให้เกิดความเสี่ยงต่อนักลงทุน เนื่องจากโครงสร้างดังกล่าวกำหนดกระแสเงินสดในอนาคตไว้ตายตัว ไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพที่แท้จริงในการทำกำไรของทรัพย์สิน ถือเป็นความเสี่ยงของนักลงทุน เมื่อสิ้นสุดช่วงระยะเวลาที่กำหนดค่าเช่า อัตราค่าเช่าอาจมีการปรับลดลงอย่างมากเพื่อเป็นการปรับให้เข้ากับสภาพเศรษฐกิจที่แท้จริง ส่งผลให้รายรับของ PFPO และ REIT ลดต่ำลง ส่งผลให้ราคาของหน่วยลงทุนลดลงตามไปด้วย
ในบางครั้งเราอาจได้ยินนักวิเคราะห์ตลาดหุ้นอธิบายว่าสาเหตุของการที่ราคาของหน่วยลงทุนลดลงนั้นเป็นเพราะกองทุนมีขนาดไม่ใหญ่พอ หรือเป็นเพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นรูปแบบการเช่าระยะยาว (leasehold) ซึ่งจะทำให้มูลค่าสินทรัพย์ทางบัญชีมีมูลค่าลดลงเรื่อยๆ ไปตามระยะเวลาสัญญาเช่าระยะยาวนั้นๆ
แต่ทว่า ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจกลับมองว่ากลไกของตลาดอสังหาฯ ย่อมดำเนินไปตามระบบ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพดีผนวกกับการประเมินราคาอย่างเป็นกลาง จะทำให้ได้ผลตอบแทนอยู่ในเกณฑ์ดีต่อเนื่อง และได้รับความสนใจจากนักลงทุน ส่งผลให้มีการซื้อขายกันในราคาที่สูงขึ้นกว่ามูลค่าหน่วยลงทุนตอนที่เสนอขายครั้งแรก อสังหาริมทรัพย์ที่ดีจะไม่ได้รับผลกระทบจากขนาดหรือรูปแบบการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนที่เข้าตลาดทีหลังยังยินดีที่จะจ่ายค่าพรีเมี่ยมจนกว่าผลตอบแทนจะลดลงมาอยู่ในระดับเดียวกับผลตอบแทนจากการลงทุนประเภทอื่นๆ เช่นเดียวกันกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น leasehold ถ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นเรื่อยๆ จะทำให้มีการซื้อขายหน่วยลงทุนในราคาที่สูงขึ้นเรื่อยๆ จนกว่าผลตอบแทนรวมของช่วงระยะเวลาที่เหลือของสัญญาเช่าลดลงต่ำกว่ามูลค่าหน่วยลงทุน ดังนั้น REIT ซึ่งก็อยู่ในตลาดที่มีคล้ายคลึงกับ PFPO ก็จะประสบปัญหาเดียวกัน ซึ่งเป็นอุปสรรคที่ท้าทายของตลาด REIT นักลงทุนควรพินิจพิจารณาผลประกอบการที่แท้จริงว่า ต้องสอดคล้องกับราคายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ก่อนการลงทุน
แต่ทว่า ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจกลับมองว่ากลไกของตลาดอสังหาฯ ย่อมดำเนินไปตามระบบ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพดีผนวกกับการประเมินราคาอย่างเป็นกลาง จะทำให้ได้ผลตอบแทนอยู่ในเกณฑ์ดีต่อเนื่อง และได้รับความสนใจจากนักลงทุน ส่งผลให้มีการซื้อขายกันในราคาที่สูงขึ้นกว่ามูลค่าหน่วยลงทุนตอนที่เสนอขายครั้งแรก อสังหาริมทรัพย์ที่ดีจะไม่ได้รับผลกระทบจากขนาดหรือรูปแบบการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนที่เข้าตลาดทีหลังยังยินดีที่จะจ่ายค่าพรีเมี่ยมจนกว่าผลตอบแทนจะลดลงมาอยู่ในระดับเดียวกับผลตอบแทนจากการลงทุนประเภทอื่นๆ เช่นเดียวกันกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น leasehold ถ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นเรื่อยๆ จะทำให้มีการซื้อขายหน่วยลงทุนในราคาที่สูงขึ้นเรื่อยๆ จนกว่าผลตอบแทนรวมของช่วงระยะเวลาที่เหลือของสัญญาเช่าลดลงต่ำกว่ามูลค่าหน่วยลงทุน ดังนั้น REIT ซึ่งก็อยู่ในตลาดที่มีคล้ายคลึงกับ PFPO ก็จะประสบปัญหาเดียวกัน ซึ่งเป็นอุปสรรคที่ท้าทายของตลาด REIT นักลงทุนควรพินิจพิจารณาผลประกอบการที่แท้จริงว่า ต้องสอดคล้องกับราคายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ก่อนการลงทุน
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจย้ำว่า REIT ต้องมีการบริหารจัดการควบคุมดูแลกิจการที่แข็งแกร่งจากทรัสตีและผู้จัดการ REIT ที่มีคุณสมบัติพร้อม โดยหลักเกณฑ์แล้วทรัสตีจะต้องเป็นสถาบันการเงินอย่างเช่น ธนาคาร หรือบริษัทหลักทรัพย์ โดยทรัสตีมีหน้าที่หลักสำคัญคือ เป็นเจ้าของสินทรัพย์และกำกับดูแลการดำเนินงาน รวมไปถึงผลการดำเนินงานของกองทรัสต์และรายงานต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์ทั้งหมด นอกจากทรัสตีแล้วผู้จัดการ REIT ก็เป็นอีกหนึ่งบทบาทสำคัญที่เพิ่มมาในโครงสร้างของ REIT ผู้จัดการ REIT เป็นองค์กรที่จัดการสินทรัพย์และสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจของ REIT ให้แก่ผู้ลงทุนทั้งหมด ผ่านการลงทุนและสร้างผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ที่จะเป็นผู้จัดการ REIT ได้ต้องมีความพร้อมของระบบงานและบุคลากร ซึ่งมีประสบการณ์ด้านการจัดการสินทรัพย์ และสร้างผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสามารถบริหารจัดการลงทุนตามหลักเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต โดยจะต้องมีประสบการณ์ดังกล่าวไม่น้อยกว่า 3 ใน 5 ปีที่ผ่านมา
"โดยส่วนใหญ่แล้วผู้จัดการกอง REITจะเป็นบริษัทที่เจ้าของทรัพย์สินเดิมจัดตั้งขึ้นมา และถือหุ้นอยู่ เนื่องจากมีความคุ้นเคยกับผู้เช่าที่มีอยู่และมีประสบการณ์ในการจัดการอสังหาริมทรัพย์เดิมของตนอยู่แล้ว รวมถึงยังมีความรู้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย"
ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ของกอง REIT จะมีข้อจำกัดการถือหน่วยทรัสต์ของกลุ่มบุคคลเดียวกันห้ามเกินกว่า 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมด ในขณะที่กอง PFPO กำหนดว่าห้ามเกินกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด จากการตั้งข้อกำหนดให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมสามารถรับส่วนแบ่งในอัตราที่สูงขึ้นที่ 50% ก็เพื่อเป็นแรงจูงใจให้บรรดาเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับ REIT และบรรดาเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถสนับสนุนการดำเนินงานที่ดีของ REIT ด้วยการเป็นผู้จัดการกอง REIT หรือผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ผู้จัดการกอง REIT จะมุ่งเน้นด้านการลงทุนของกอง REIT และอาจว่าจ้างผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ให้ดูแลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์อีกทอดหนึ่ง)
ท้ายที่สุดนี้ การบริหารจัดการและควบคุมดูแลกิจการที่แข็งแกร่งจากทรัสตีควรจะต้องมีการเน้นย้ำเรื่องการรักษาผลประโยชน์เพื่อนักลงทุนทั่วไป พร้อมทั้งอำนาจการตัดสินใจของทรัสตีจะต้องไม่ได้รับอิทธิพลจากสปอนเซอร์ (เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิม) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขั้นตอนการประเมินมูลค่าอสังหาฯ เมื่อเสนอขายในตลาดหลักทรัพย์ครั้งแรก รวมไปถึงการเข้าซื้ออสังหาฯ ในเวลาต่อมา และการกำหนดอัตราค่าตอบแทนผู้จัดการ REIT และ ผู้บริหารอสังหาฯ
นักลงทุนควรพิจารณาหัวข้อดังต่อไปนี้ หากคิดจะลงทุนใน PFPO หรือ REIT
• นักลงทุนควรพิจารณาผลกำไรจากการประกอบการในอดีต และความสามารถในอนาคตของอสังหาริมทรัพย์นั้น เช่น รายได้คงที่ของอสังหาริมทรัพย์ก่อนเสนอขายครั้งแรกอยู่ที่เท่าไหร่ หากสปอนเซอร์กอง PFPO/กอง REIT รับประกันผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่หลังจากพ้นช่วงระยะเวลาที่ระบุไว้แล้วอสังหาริมทรัพย์นั้นจะยังสามารถสร้างผลตอบแทนได้ดีเท่าเดิมหรือไม่ โดยอัตราผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการขายขาด (freehold) จะอยู่ที่ประมาณ 6-8% และประมาณ 8-10% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) ทั้งนี้ ตามหลักการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น leasehold จะต้องมีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าเพื่อทดแทนกำไรส่วนเกินทุน (capital gain) จากการขายสินทรัพย์ในอนาคตที่ขาดหายไปเมื่อเวลาที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง
• สำหรับกอง PFPO/REIT ที่มีอยู่เดิม นักลงทุนควรศึกษาประวัติราคาหน่วยลงทุนและเบื้องลึกของผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ โดยควรดูว่าราคาของหน่วยลงทุนมีการเพิ่มขึ้นหรือลดลง และอะไรเป็นสาเหตุที่ทำให้ราคาของหน่วยลงทุนเปลี่ยนแปลง ทั้งนี้ ให้คำนวณอัตราเงินปันผลที่เป็นกระแสเงินสด หารด้วยราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด จะทำให้ทราบผลตอบแทนที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ใช่เพียงเปรียบเทียบมูลค่าผลตอบแทนที่มีการตีพิมพ์ประกาศ ซึ่งบางครั้งอาจดูว่าอยู่ในอัตราสูงเนื่องจากคำนวณมาจากมูลค่าหน่วยลงทุนที่ลดลงกว่าราคาเสนอขายครั้งแรก ในขณะเดียวกัน นักลงทุนควรเปรียบเทียบผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงกับผลตอบแทนจากราคาที่นักลงทุนจะจ่ายในตลาดรอง (ที่อาจมีมูลค่าหน่วยลงทุนที่ลดลงกว่าราคาเสนอขายตั้งแรก) เมื่อดูแล้วผลตอบแทนจากทั้งสองวิธีเป็นไปในทิศทางเดียวกันหรือไม่
• พิจารณาผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในการบริหารสินทรัพย์ เช่น ผู้จัดการกอง REIT และทรัสตี (หรือผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์และผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ใน PFPO)โดยผู้จัดการ REIT/ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ องค์กรเหล่านั้นมีความเชี่ยวชาญในการจัดการและสร้างความเติบโตให้แก่ PFPO/REIT หรือไม่ รวมไปถึงทรัสตีและผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาฯ ได้ทำหน้าที่ในการดูแลตรวจสอบการทำงานของผู้จัดการ REIT/ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นที่น่าพอใจหรือไม่
• พิจารณาประเภทของธุรกิจและสภาพเศรษฐกิจโดยรวม สภาพเศรษฐกิจส่วนภูมิภาคและสภาพเศรษฐกิจโลกมีทิศทางเป็นอย่างไร รวมทั้งพิจารณาดูสภาวะโดยรวมของประเภทธุรกิจของอสังหาริมทรัพย์นั้น เช่น เป็นโรงแรม หรือเป็นคลังเก็บสินค้า เป็นต้น
More Tips
• การคาดการณ์ผลตอบแทนที่ของกอง REIT ใหม่นั้นสามารถคำนวณได้โดยใช้รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (Net Operating Income: NOI) ของทรัพย์สินในปีล่าสุด (แทนการใช้ตัวเลขประมาณการรายรับในอนาคต) หารด้วยมูลค่ารวมของกอง REIT ตอนเสนอขายครั้งแรก ผลลัพธ์ที่ได้ คือ ผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ที่เป็น freehold ซึ่งควรมีอัตราผลตอบสินทรัพย์ราว 6% ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ที่เป็น leasehold ควรมีอัตราผลตอบสินทรัพย์ที่ราว 8-10% ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่าเพื่อเป็นการชดเชยกำไรส่วนเกินทุนที่ขาดหายไป ณ ตอนสิ้นสุดสัญญาเช่าซื้อ ทั้งนี้ รายละเอียดเกี่ยวกับรายได้สุทธิของสินทรัพย์สามารถหาอ่านได้จากหนังสือชี้ชวน (prospectus) ภายใต้หัวข้อ บทสรุปผู้บริหาร
ตัวอย่าง มูลค่าลงทุนในกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สิน (freehold) ที่กอง REIT จะเข้าซื้อมีราคาประเมินที่เป็นมูลค่าเสนอขายครั้งแรกอยู่ที่ 17,980 ล้านบาท และ 18,400 ล้านบาท โดยเป็นมูลค่าประเมินจากผู้ประเมินสองรายตามหลักเกณฑ์ของการจัดตั้งกอง REIT ทรัพย์สินทั้งหมดดังกล่าวมีรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) อยู่ระหว่าง 836 ถึง 1,082 ล้านบาทต่อปี สำหรับช่วงปีงบประมาณ 2011-2013 เมื่อพิจารณาจากมูลค่าประเมินและรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน สามารถคาดการณ์ได้ว่าอัตราผลตอบแทนต่อปีของกอง REIT น่าจะอยู่ที่ราว 4.5% - 6%