จนทำให้ New York มีอีกชื่อหนึ่งที่เรียกว่าเมืองที่ไม่เคยหลับไหล คำว่า “เมืองหลวงของโลก” จึงเหมาะสมด้วยประการเหล่านี้ นอกจากนี้ New York ยังเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของบริษัทชั้นนำของโลกมากมายในทุกอุตสาหกรรม เป็นที่ตั้งของตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์กหรือ New York Stock Exchange (NYSE) ซึ่งเป็นตลาดหุ้นที่สำคัญที่สุดของโลก ล่าสุดเมื่อปี 2557 มีตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เข้ามาเยี่ยมชมมหานครแห่งนี้มีมากถึงประมาณ 56 ล้านคน
โดย 75% ของประชากร New York ไม่มีรถยนต์และใช้รถไฟใต้ดิน (Subway) ในการเดินทางเป็นหลัก รถไฟใต้ดินที่ NYC มีอายุกว่า 100 ปี นับว่าเก่าแก่และใหญ่ที่สุดในโลกเนื่องจากมีจำนวนสถานีทั้งหมด 468 สถานี ในแต่ละวันมีผู้โดยสารใช้รถไฟใต้ดินประมาณ 4.5 ล้านคน (5 เท่าของกรุงเทพฯ) สถานที่ท่องเที่ยวสำคัญของ NYC ที่มีชื่อเสียงไปทั่วโลกได้แก่ ตึก Empire State ย่าน Broadway Wall Street และ Central Park ที่นับว่าเป็นสวนสาธารณะที่มีชื่อเสียงระดับโลก Central Park มีขนาด 3.4 ตารางกิโลเมตร ตั้งอยู่บริเวณกึ่งกลางของเกาะ Manhattan ซึ่งอสังหาริมทรัพย์รอบ Central Park นี้ถือเป็นย่านที่มีราคาสูงที่สุดในอเมริกา
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ใน Manhattan ยังคงโตต่อเนื่องหลังจากวิกฤตการเงินของโลกในปี 2551 โดยเป็นเมืองแรกที่สามารถฟื้นตัวจากวิฤกตการดังกล่าวได้อย่างรวดเร็ว ปัจจุบันอัตราการอยู่อาศัยใน Manhattan ถือว่าสูงมาก มีห้องว่างมีอยู่เพียงแค่ 2% ซึ่งถือเป็นอัตราที่ต่ำมาก และเชื่อหรือไม่ครับว่าที่ Manhattan นั้นมีเรื่องที่พิเศษกว่าเมืองอื่นคือผู้ที่ต้องการหาห้องเช่าต้องเป็นผู้จ่ายค่านายหน้า ต่างจากเมืองอื่นที่เจ้าของห้องต้องเป็นผู้จ่าย ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ดีแค่ไหน ปัจจุบันเจ้าของห้องจะใช้เวลาเฉลี่ยเพียงแค่ 38 วันเท่านั้นในการหาผู้เช่า
จากตัวเลขล่าสุดพบว่ามีอุปทานคอนโดมิเนียมอยู่ทั้งหมด 5,800 ห้อง หรือเพียงแต่ครึ่งนึงของ 12,000 ห้องเมื่อปี 2551 ทำให้ห้องชุดที่มีอยู่ในตลาดใช้เวลาในการซื้อขายแค่ 3-4 เดือนเท่านั้น ต่ำกว่าจุดสมดุลของตลาดนี้ที่ประมาณ 7-9 เดือนกว่าเท่าตัว ที่สำคัญราคาอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในขาขึ้น และมีการปรับเพิ่มขึ้นตลอดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยขนาดของห้องชุดที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือ ห้องชุดขนาด 1 และ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 39% และ 31% ตามลำดับ เพราะมีขนาดเหมาะสมกับขนาดครอบครัวของคนที่เข้ามาทำงานใน ส่วนระดับราคาขายที่ครอบครองส่วนแบ่งในตลาดมากที่สุดคือ 5 แสน -1 ล้าน เหรียญสหรัฐ มีสัดส่วน 35% รองลงมาคือระดับราคาที่ 1-2 ล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งมีสัดส่วนที่ 25%
ผมคาดการณ์ว่าในปีหน้าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นแต่ในอัตราที่ลดลง เนื่องจากปัจจัยที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน New York ปรับตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมาคือคือจำนวนห้องชุดที่เสนอขายในตลาดหรือที่เราเรียกกันว่าสต็อคไม่เพียงพอกับความต้องการ ทำให้ผู้ซื้อแทบไม่มีโอกาสในการต่อรองราคาเลย ปัจจุบันจำนวนสต็อคนี้ค่อยๆ เพิ่มขึ้นแต่ยังน้อยกว่าความต้องการของตลาดอยู่ จึงมีความเป็นไปได้ว่าราคาห้องชุดจะขยับสูงขึ้นจนกว่าจำนวนสต็อคหรือห้องชุดใหม่ที่สร้างเสร็จจะเข้ามาสู่ตลาดมากขึ้น ซึ่งน่าจะใช้เวลาอีกอย่างน้อย 2 ปี
นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังได้มีการกว้านซื้อ Air Rights ซึ่งเป็นสิทธิ์ของความสูงในการก่อสร้างอาคารของอาคารใกล้เคียงที่สร้างไม่เต็มขนาดความสูงที่กำหนดในโซนนั้นๆ แล้วนำ Air Rights ที่รวบรวมซื้อมาจากหลายๆ อาคารนั้นมาบวกเพิ่มกับอาคารของตนเอง ทำให้อาคารที่ก่อสร้างจะมีขนาดสูงมากถือเป็นการสร้างจุดขายด้านวิวที่กำลังได้รับความนิยม อย่างไรก็ดีโครงการใหม่เหล่านี้จะมีราคาสูงกว่าโครงการทั่วๆ ไป เพราะมีทั้งต้นทุนในการก่อสร้างอาคารสูงที่สูงกว่าอาคารขนาดปกติ และต้นทุน Air Rights ที่ไปซื้อมาด้วย
อีกไม่นานเราก็คงได้เห็นตึกระฟ้า นอกเหนือจาก ตึก Empire State, ตึก Rockefeller และ ตึก One World Trade Center ที่ออกแบบให้มีความสวยงามแปลกใหม่และก่อสร้างด้วยเทคโนโลยีใหม่มากขึ้นใน New York และการปรับตัวขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโตเป็นเงาตามตัวเช่นกันครับ
ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ
กรรมการผู้จัดการ
บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
