เปิดศักราชลงทุนกระจายพอร์ตอาวุธของผู้ชนะในเกมอสังหาฯ

หมดยุคโชติช่วงอสังหาริมทรัพย์ สู่ความท้าทายชิงส่วนแบ่งจำกัดในตลาดระดับกลางถึงบน พร้อมดวลอาวุธในเกมกลยุทธ์กระจายการลงทุนหลายทำเล เล็งขยายฐานธุรกิจหนุนพอร์ตรายได้สม่ำเสมอระยะยาว

ภาวะการเติบโตในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้บรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องทำการบ้านอย่างหนักเพื่อคิดทบทวนกลยุทธ์ช่วงชิงส่วนแบ่งทางการตลาดอันจำกัด จากการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างเข้มงวดของสถาบันการเงินและแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น ทั้งยังไม่มีปัจจัยหนุนการเติบโตในตลาดที่อยู่อาศัยทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอตัวการเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ข้อมูลศูนย์วิจัยกสิกรไทยย้ำชัดถึงตัวเลขจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลราว 12,584 หน่วย ในเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ 2560 ซึ่งลดลง 27% จากช่วงเดียวกันของปี 2559 พร้อมคาดการณ์จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีนี้อยู่ที่ 100,000-103,000 หน่วยหรือขยายตัว 0-3% เมื่อเทียบกับปี 2559 ดังนั้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงต้องปรับกลยุทธ์ธุรกิจในปีนี้ โดยให้ความสำคัญกับการเร่งระบายที่อยู่อาศัยคงค้าง เจาะกลุ่มผู้มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่มีข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ รวมถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มเข้าสู่ตลาดแรงงาน ขณะที่ บริษัทหลักทรัพย์ ไทยพาณิชย์ จำกัด ได้คาดการณ์แนวโน้มความต้องการซื้อบ้านในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10% ในปีนี้ โดยมีปัจจัยหนุนด้านการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ การสิ้นสุดการผ่อนชำระเงินกู้เพื่อซื้อรถยนต์ภายใต้มาตรการรถคันแรกจำนวน 1.25ล้านคัน การปรับเปลี่ยนกลยุทธ์จากตลาดระดับล่างสู่ตลาดระดับกลางถึงบนที่มีความต้องการซื้อมากกว่าและความเสี่ยงปฏิเสธสินเชื่อน้อยกว่า สอดคล้องกับแผนธุรกิจของ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) และ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) (PSH) ท่ามกลางการแข่งขันในน่านน้ำที่ขอบเขตเริ่มจำกัด หลังจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เดินหน้าผ่านยุค “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” จนเหลือแต่ยักษ์ใหญ่ในวงการที่ต้องขับเคี่ยวฟาดฟันกันเอง หากเพลี่ยงพล้ำเพียงชั่วพริบตาอาจจะตกเป็นผู้พ่ายแพ้ในสมรภูมิธุรกิจจากมุมมองและการคาดการณ์ของ สรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน)

“โอกาสการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ ในปีนี้ลดลงจากฐานที่สูงอยู่แล้วและของในมือมีน้อย โดย backlog อสังหาฯ ลดลงจาก 2.2 แสนล้านเหลือ 1.4 แสนล้าน ขณะที่รายได้และกำไรกลับสวนทาง ทำให้ต้องเปิดตัวโครงการใหม่ และผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันเอง โดยเฉพาะรายใหญ่ที่จะเห็นผู้แพ้และผู้ชนะชัดเจน” หากพิจารณาจากปัจจัยพื้นฐานและแนวโน้มการเติบโตในอนาคต สรพงษ์ คัดบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจโดยไม่อิงกับราคาหลักทรัพย์ในปัจจุบันได้แก่ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) และบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ORI) SPALI ศุภาลัยเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่มีความได้เปรียบด้านการควบคุมต้นทุนภายใน ทำให้สามารถเล่นราคาได้ต่ำกว่าคู่แข่งบนทำเลเดียวกัน โดยพยายาม ปรับปรุงด้านการออกแบบและรูปลักษณ์ของที่อยู่อาศัยให้มีความทันสมัยตอบโจทย์ความต้องการและไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยยุคใหม่มากขึ้น รวมถึงความโดดเด่นด้านทาเลที่กระจายการลงทุนในหลากหลายพื้นที่ โดยสามารถสร้างรายได้จากต่างจังหวัดคิดเป็นสัดส่วนรายได้มากกว่า 20% ของยอดขายรวมทั้งยังกระจายโครงการในรูปแบบการลงทุนต่างๆ ได้อย่างครอบคลุมไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมพร้อม backlog จำนวนมากที่ทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่องและค่อยเป็นค่อยไปแสดงถึงโอกาสการเติบโต LH กลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีความน่าสนใจไม่เฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ซึ่งเริ่มชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม เพื่อให้สอดคล้องกับเทรนด์ความเปลี่ยนแปลงของตลาด และยังคงมีความแข็งแกร่งด้านชื่อเสียงของแบรนด์ในตลาดพรีเมียม โดยเฉพาะบ้านแนวราบที่สามารถสร้างเสร็จก่อนขาย ซึ่งช่วยสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อได้มากขึ้นขณะที่ให้ความสำคัญกับการกระจายความเสี่ยงในพอร์ตการลงทุน ด้วยธุรกิจที่สามารถสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอในระยะยาวหรือรายได้ในลักษณะ recurring income เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ในสหรัฐอเมริกา ซึ่งช่วยให้ผลประกอบการและกำไรสุทธิของบริษัทมีเสถียรภาพ ด้วยผลตอบแทนที่ได้รับอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะรายได้จากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาที่เริ่มทำกำไรหลักจากการขายเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ 1 อาคารจากทั้งหมด 5 อาคาร ซึ่งยังคงมีโอกาสการขายทำกำาไรในอนาคตอีกจำนวนมาก ORI ออริจิ้นนับเป็นบริษัทดาวรุ่งที่รายได้ยังไม่มากเมื่อเทียบกับพี่ใหญ่ที่อยู่มานานในตลาด แต่มีระดับการเติบโตรวดเร็วและน่าสนใจ จากวิสัยทัศน์ของผู้บริหารที่มุ่งสร้างโครงการบนทำเลใกล้รถไฟฟ้า โดยเน้นบริเวณที่ยังคงมีช่องว่างและโอกาสการเติบโตสูง รวมถึง backlog จำนวนราว 1.4 หมื่นล้านบาท ทำให้บริษัทจะสามารถไปถึงเป้าหมายที่วางไว้จาก 3 พันล้านบาทในปีที่ผ่านมาเป็น 6 พันล้านบาทในปีนี้ และหมื่นล้านบาทในปีถัดไปได้ไม่ยาก

ความท้าทายของพฤกษา

แม้กลุ่มพฤกษาจะยังไม่ติดโผบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อนาคตไกล แต่สรพงษ์ยังคงให้ความสนใจ การขยับตัวครั้งใหญ่ของกลุ่มบริษัทที่ปรับเปลี่ยนสู่การเป็นโฮลดิ้ง ในฐานะที่เป็นผู้เริ่มต้นบุกเบิกปฏิวัติวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยยุคฉาบอิฐก่อปูนให้กลายเป็นผนังบ้านสำเร็จรูปหรือ precast ซึ่งช่วยให้รอบธุรกิจสั้นและสามารถนำเงินกลับมาหมุนเวียนทางธุรกิจได้รวดเร็วขึ้น “จากเป้าหมายที่เคยประกาศ 1 แสนล้านบาทในปีนี้ แต่ผลประกอบการจริงอยู่ที่ 4 หมื่นกว่าล้านบาท เพราะโมเดลธุรกิจเน้นจับกลุ่มกลางล่างถึงล่าง ซึ่งฐานสูงแล้วเติบโตยาก ทำให้ต้องเริ่มขยับไปตลาดพรีเมียม โดยต้องชิงส่วนแบ่งกับรายใหญ่ที่ทำธุรกิจอยู่ก่อน รวมถึงขยายธุรกิจอื่นๆ จากรอบธุรกิจที่หมุนเร็ว ทำให้มีรายได้เหลือจึงต้องลงทุนต่อเนื่อง” ขณะที่การแต่งองค์ทรงเครื่องเป็นโฮลดิ้งของพฤกษาอาจจะเป็นสัญญาณประกาศการขยับขยายธุรกิจอย่างเต็มที่ พร้อมทั้งการรุกตลาดพรีเมียม ซึ่งสามารถกวาดยอดขายกว่า 1.6 พันล้านบาทหลังเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมหรูย่านทองหล่อได้เพียงสัปดาห์เดียว อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จดังกล่าวอาจจะเกิดขึ้นเนื่องจากระดับราคาโครงการของพฤกษาที่ต่ำกว่าคู่แข่งราว 20-30% ดังนั้นในอนาคตบริษัทอาจจะต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ เพื่อแข่งขันกับเจ้าตลาดเดิมและต่อสู้ต้นทุนที่ดินที่ปรับสูงขึ้น โดยน่าจะเห็นทิศทางหรือแนวโน้มชัดเจนขึ้นในปีหน้า นอกจากนั้น บริษัทยังมุ่งขยายธุรกิจอื่นๆ ในพอร์ตลงทุนที่ต้องให้เวลาเป็นเครื่องพิสูจน์เช่นกัน ได้แก่ โรงพยาบาล ซึ่งต้องใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 3 ปี รวมถึงโครงการ Pearl Bangkok อาคารสำนักงานให้เช่าเกรด A สูง 25 ชั้น ตามมาตรฐาน LEED อาคารเขียว (green building) ระดับ Gold โดยในช่วงปีนี้และปีหน้าบริษัทมุ่งเน้นการปรับสัดส่วนรายได้และกระจายการลงทุนมากกว่าการสร้างอัตราการเติบโตอย่างก้าวกระโดด

---

คลิกอ่าน "เปิดศักราชลงทุนกระจายพอร์ตอาวุธของผู้ชนะในเกมอสังหาฯ" ฉบับเต็ม ได้ที่ Forbes Thailand ฉบับ มิถุนายน 2560 ในรูปแบบ e-Magazine