"ผังเมือง" มีผลอย่างไรต่อการอยู่อาศัย? สิ่งที่ต้องรู้ก่อนซื้อบ้าน

29 Jul 2021 | 02:00 PM

“ผังเมือง” ได้กลายเป็นประเด็นยอดนิยมที่ถูกหยิบยกมาพูดถึงในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมานี้ จากเหตุการณ์โรงงานระเบิดในย่านกิ่งแก้ว ส่งผลกระทบต่อบ้านเรือนที่ตั้งอยู่ในบริเวณนั้น ได้รับความเสียหายอย่างหนัก

นั่นจึงจุดประเด็นให้ต้องกลับมาย้อนดูกันว่า แท้จริงแล้วบ้านที่เราอาศัยอยู่นั้นตั้งอยู่ในโซนผังเมืองสีอะไร มีความปลอดภัยหรือมีความเสี่ยงมากน้อยแค่ไหน นอกจากนี้ยังเป็นกรณีศึกษาให้กับคนที่กำลังจะซื้อบ้านใหม่ ต้องพิจารณาเรื่อง “ผังเมือง” ให้มากขึ้น เพื่อที่จะได้ซื้อบ้านได้อย่างสบายใจ ไม่เกิดปัญหาหรืออุบัติภัยตามมาในภายหลัง "ผังเมือง"

ผังเมืองสำคัญอย่างไร? ทำไมต้องรู้?

ต้องบอกก่อนว่า “ผังเมือง” เป็นสิ่งที่กำหนดการใช้งานที่ดินแต่ละประเภท ยกตัวอย่างเช่น ทำการเกษตร เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบธุรกิจโรงงานอุตสาหกรรม เป็นเส้นทางคมนาคมขนส่งและระบบสาธารณูปโภคต่างๆ เป็นต้น ซึ่งทั้งหมดนี้ต้องอยู่ภายใต้ความเหมาะสมและปลอดภัย พร้อมทั้งสามารถรองรับการขยายตัวของเมืองได้ในอนาคต โดยปกติแต่ละจังหวัดจะมีผังเมืองรวมเป็นของตัวเองอยู่แล้ว พร้อมกำหนด “สีของผังเมือง” เพื่อช่วยแยกให้รู้ว่าพื้นที่แต่ละแห่งนั้นสามารถใช้ทำอะไรได้บ้าง และห้ามทำอะไรบ้าง โดยรัฐจะเป็นผู้กำหนด และปรับเปลี่ยนตามวาระ โดยปกติแล้วจะมีการปรับผังเมืองคราวละ 5 ปี และสามารถต่ออายุต่อไปได้หากมีความจำเป็น ประชาชนต้องอัปเดตข้อมูลผังเมืองอยู่เสมอเพื่อประโยชน์ของตัวเอง และเพื่อหลีกเลี่ยงจากทำเลที่ไม่เหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัย

สีของผังเมือง บอกอะไรเราบ้าง

ตามที่กำหนดไว้ในผังเมืองรวมปี 2556 มีการกำหนดประเภทที่ดินสำหรับใช้ทำประโยชน์และทำกิจกรรมต่างๆ ออกเป็น 6 ประเภทด้วยกัน โดยแต่ละประเภทที่ดิน จะมีการแบ่งโซนย่อยออกเป็นสีต่างๆ รวมทั้งสิ้น 10 สี เพื่อเป็นการระบุหรือจำแนกลักษณะของการใช้ประโยชน์ของที่ดินนั้นๆ ให้ชัดเจนยิ่งขึ้น ประกอบไปด้วย 1.ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย – ที่ดินที่ใช้เพื่ออยู่อาศัยเป็นหลัก สามารถแบ่งออกเป็น 3 สี ได้แก่ สีเหลือง สีส้ม และสีน้ำตาล ใช้จำแนกระดับความหนาแน่นของการอยู่อาศัยจากต่ำ กลางและมาก 2.ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม – ที่ดินที่ใช้เพื่อจุดประสงค์เชิงพาณิชย์ เช่น ทำกิจกรรมทางการค้า กระจายสินค้า เป็นศูนย์กลางธุรกิจ ท่องเที่ยวและนันทนาการ รวมถึงเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ใช้เป็นสีแดง 3.ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม – ที่ดินใช้เพื่อดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม ซึ่งสามารถใช้สร้างเป็นที่อยู่อาศัยและร้านค้า ที่ไม่ใช่อาคารสูงได้ ใช้เป็นสีม่วงเข้มและม่วงอ่อน 4.ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม – เป็นที่ดินสำหรับการอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติ เป็นพื้นที่เกษตรกรรม และส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร ใช้เป็นกรอบขาวเส้นทะแยงเขียว และสีเขียว 5.ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย – ที่ดินสำหรับการอนุรักษ์ศิลปวัฒนธรรม รวมถึงการท่องเที่ยวและกิจกรรมทางพาณิชย์ ใช้เป็นสีน้ำตาลอ่อน 6.ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ – ที่ดินของทางราชการ สำหรับดำเนินกิจการของรัฐ และยังเกี่ยวข้องกับกิจกรรมทางด้านระบบสาธารณูปโภค กิจกรรมสาธารณประโยชน์ เป็นต้น ใช้เป็นสีน้ำเงิน

ผังเมืองเปลี่ยน ที่ดินเปลี่ยน นำไปสู่ปัญหาโรงงานและที่อยู่อาศัยปะปนกัน

ตามกฎหมายแล้ว ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยต้องตั้งอยู่ในโซนสีเหลือง ส้ม และสีน้ำตาลเป็นหลัก ที่ดินประเภทนี้มีความสำคัญและเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อบ้านโดยตรง รวมถึงคนทั่วไปที่มีบ้านอยู่แล้ว จำเป็นต้องเช็กสีของผังเมืองเมื่อมีการกำหนดผังออกมาใหม่ เพราะพื้นที่โซนที่อยู่อาศัยอาจถูกปรับเปลี่ยนสีไป หรือกระทั่งเขตที่ดินประเภทอื่นๆ เช่น พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ฯลฯ ก็อาจมีการเปลี่ยนแปลงกลายมาเป็นโซนที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน และนั่นอาจส่งผลกระทบต่อบ้านเรือนในพื้นที่นั้นๆ อย่างเลี่ยงไม่ได้ ยกตัวอย่างในกรณีของผังเมืองสมุทรปราการ อย่างที่ทราบกันดีว่าจังหวัดนี้เป็นแหล่งโรงงานอุตสาหกรรมและพาณิชกรรม ดังนั้นจะมีการกำหนดเขตสีม่วงและสีแดงไว้บางบริเวณ ตามหลักแล้วก็ไม่ควรที่อยู่อาศัยตั้งอยู่ในบริเวณดังกล่าว แต่ก็ต้องยอมรับว่าปัจจุบันมีการขยายตัวของเมืองออกสู่พื้นที่รอบนอกมากขึ้น ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเริ่มไม่เพียงพอต่อความต้องการของผู้คน ผังเมืองฉบับใหม่ๆ จึงเริ่มยืดหยุ่นให้บางพื้นที่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น พื้นที่สีม่วง ซึ่งเป็นเขตอุตสาหกรรม สามารถสร้างบ้านได้แต่กำหนดไว้ว่าต้องไม่ใช่อาคารสูง รวมถึงพื้นที่สีแดงเพื่อพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง ก็อนุญาตให้ตั้งโรงงานบางประเภทได้เช่นกัน ในกรณีของพื้นที่อุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมเดิม ถูกปรับเปลี่ยนให้กลายเป็นพื้นที่สำหรับโซนอยู่อาศัย รองรับการเข้ามาของโครงการบ้านจัดสรรใหม่ๆ เพราะที่ดินเริ่มไม่เพียงพอ กลายเป็นว่าโรงงานอุตสาหกรรมที่ตั้งอยู่เดิม ต้องไปปะปนอยู่โซนเดียวกันกับบ้านคน แม้ตามกฎหมายจะมีการระบุประเภทและควบคุมขนาดของโรงงานแล้วก็ตาม แต่ก็ดูเหมือนยังมีช่องโหว่ที่ทำให้ไม่สามารถควบคุมได้ทั้งหมด หรือพอมีการเปลี่ยนผังรอบใหม่ขึ้นมา พื้นที่ก็ถูกปรับเปลี่ยนสีอีกครั้ง กลายเป็นว่าสีของผังเมืองเปลี่ยนไปมาได้โดยไม่ได้คำนึงถึงประเภทของสิ่งก่อสร้างที่สร้างไปแล้วก่อนหน้านี้ เช่นเดียวกับกรณีของโรงงานหมิงตี้เคมิคอล ที่ย่านกิ่งแก้ว แต่เดิมโรงงานนี้ตั้งอยู่โซนพื้นที่สีม่วงสำหรับธุรกิจอุตสาหกรรมอย่างถูกต้องมาตั้งแต่ปี 2532 แต่ก่อนในย่านนี้ยังไม่ได้หนาแน่นเท่าปัจจุบัน ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มโรงงานอุตสาหกรรมตั้งอยู่ แต่พอเวลาผ่านไปเมืองขยายตัวขึ้น เกิดโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่สมุทรปราการเป็นจำนวนมาก ทางการเล็งเห็นว่าควรขยับขยายพื้นที่ให้สามารถสร้างบ้านได้ในเขตพื้นที่อุตสาหกรรม เพราะยังมีที่ดินเหลือมากพอสมควร ผังเมืองจึงถูกเปลี่ยนสีใหม่ให้โซนที่ตั้งของโรงงานหมิงตี้กลายเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง นับตั้งแต่ปี 2544 เกิดชุมชนอยู่อาศัยในละแวกนั้นเป็นจำนวนมาก แต่เพราะโรงงานมีการตั้งมาก่อนที่ผังเมืองฉบับใหม่จะมีการบังคับใช้ ก็อาจกล่าวได้ว่าโรงงานไม่ผิด ยังสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินต่อไปได้ แต่หากมีผลกระทบต่อสุขลักษณะและความปลอดภัยของประชาชน เช่น เป็นโรงงานที่มีสารอันตรายเก็บไว้ในปริมาณมาก หรือขนาดของโรงงานรวมในบริเวณนั้นเกินร้อยละ 10 ของพื้นที่ เป็นต้น คณะกรรมการผังเมืองมีสิทธิ์ที่จะสั่งให้โรงงานระงับกิจการ หรือโยกย้ายไปพื้นที่อื่นและจ่ายค่าชดเชยให้ ในกรณีของโรงงานหมิงตี้ แม้จะไม่ได้ผิดกฎการตั้งโรงงานในผังเมืองปัจจุบัน แต่การเก็บสารเคมีไว้ในปริมาณมากก็มีความเสี่ยงที่จะเกิดความเสียหายแบบที่ไม่มีใครคาดคิดได้ เข้าข่ายในเรื่องของสวัสดิภาพและความปลอดภัยของประชาชนในพื้นที่โดยรอบ ดังนั้นสามารถบังคับใช้ตามกฎหมายผังเมืองให้โยกย้ายโรงงานหรือสั่งปิดได้ แต่ก็พบว่าที่ผ่านมารัฐยังไม่มีการบังคับใช้กฎหมายในลักษณะดังกล่าว กระทั่งเกิดเหตุโศกนาฏกรรมขึ้นมาก็พบว่าสายเกินแก้เสียแล้ว

ทำไมเลือกที่อยู่อาศัยถึงต้องดูผังเมือง

แต่เดิมผังเมืองเป็นเรื่องที่ไม่น่าสนใจของคนทั่วไป แต่ตอนนี้ก็น่าจะเข้าใจแล้วว่ามันไม่ใช่เรื่องไกลตัวอย่างที่คิด เหนือสิ่งอื่นใดการรู้ผังเมืองจะช่วยให้เราเลือกที่อยู่อาศัยได้อย่างเหมาะสม หลีกเลี่ยงอันตรายได้ในระยะยาว เช่น เคสโรงงานในย่านกิ่งแก้วระเบิด ได้จุดชนวนให้ประชาชนตื่นตัวเรื่องผังเมืองกันมากขึ้น จากที่เราได้ลองสำรวจดู ก็ยังพบโซนพื้นที่อยู่อาศัยปะปนกับพื้นที่อุตสาหกรรมอีกหลายแห่งด้วยกัน ซึ่งเป็นหน้าที่ของภาครัฐที่ต้องเข้ามาจัดการแก้ปัญหา บังคับใช้กฎหมายให้เคร่งครัดยิ่งขึ้น รวมไปถึงภาคเอกชนเองก็ต้องตระหนักถึงความสำคัญของผังเมืองที่มีการปรับเปลี่ยนอยู่เสมอ หากรู้ว่าพื้นที่ตั้งโรงงานมีความเสี่ยงก็ต้องดำเนินการไปในทิศทางที่ถูกต้อง และควรเรียกร้องสิทธิ์จากรัฐหากต้องโยกย้ายพื้นที่ โรงงานก็สมควรได้รับเงินชดเชยอย่างเหมาะสม ทางฝั่งของประชาชนเองก็ต้องเรียนรู้เรื่องผังเมือง และอัปเดตการเปลี่ยนแปลงด้วยเช่นเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านใหม่ หรือคนที่อาศัยอยู่ในโซนที่มีการเปลี่ยนแปลงผังสีก็ตาม ทางที่ดีควรเลือกบ้านให้อยู่ไกลจากโรงงานอุตสาหกรรม เป็นวิธีการป้องกันที่ดีที่สุด และควรศึกษาดูแนวโน้มของผังเมืองในโซนที่อยู่อาศัยที่ต้องการจะซื้อด้วยว่า ในระยะยาวจะมีการเปลี่ยนแปลงไปสู่อะไรได้บ้าง และจะส่งผลกระทบเช่นไรต่อเรา แต่ถ้าเกิดเลี่ยงไม่ได้จริง ๆ ที่จะอยู่บ้านใกล้โรงงานอุตสาหกรรมก็ควรรู้ข้อมูลกฎหมายผังเมืองเบื้องต้นเอาไว้ เพื่อที่จะได้ใช้ปกป้องสิทธิ์ของตนเอง และนำไปสู่การเรียกร้องต่อภาครัฐ เพื่อคุ้มครองสวัสดิการพื้นฐานที่ความปลอดภัย DDproperty.com เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ที่รวบรวม ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ และรีวิวโครงการใหม่ ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ