อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นภาคอุตสาหกรรมที่มีผลต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของทุกประเทศ ทั้งเป็นพระเอกเวลาเศรษฐกิจดี และมักตกเป็นแพะรับบาปเวลาที่เกิดวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจด้วย
ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาถือเป็นปีทองเล็กๆ ของผู้ประกอบการ "อสังหาริมทรัพย์ไทย" เพราะเปิดโครงการกันถี่ยิบยิ่งกว่าโปรแกรมภาพยนตร์เข้าใหม่ แต่เปิดทุกครั้งก็ได้รับการตอบรับที่ดี โดยหลายโครงการได้เห็นการประกาศ sold out ภายในไม่กี่วัน หรือบางโครงการไม่กี่ชั่วโมงด้วยซ้ำ
ท่ามกลางความสงสัยเคลือบแคลงในตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะเซกเมนต์หรูๆ แพงๆ ที่ได้รับความนิยม กลุ่มทุนต่างชาติไม่ว่าจะเป็น ญี่ปุ่น จีน สิงคโปร์ เกาหลี ต่างมองตลาดไทยกันตาเป็นประกาย พร้อมทั้งแห่ขนเงินทุนเข้ามาขอหมั้นหมายร่วมทุนกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งรายที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ และนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ กันเป็นแถว ด้วยหวังว่าการเติบโตร้อนแรงแบบนี้จะมีโมเมนตัมให้วิ่งต่อไป
อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ช่วงกลางปีที่แล้ว ทุกคนทุกฝ่ายที่กำลังตั้งหน้าวิ่ง 100 เมตรแข่งกันเตรียมเปิดโครงการใหม่ ต่างก็โดนเตะสกัดขาเข้ามาพร้อมๆ กันแบบสหบาทาในเวลาไล่เลี่ยกัน ไม่ว่าจะเป็น
1.การประกาศมาตรการใหม่จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในเรื่องหลักเกณฑ์ LTV หรือ Loan to Value อัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน ซึ่ง ธปท.กำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันสำหรับคนที่ผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป และที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยถ้าเป็นบ้านหลังที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป ให้วางเงินดาวน์ 10% แต่ถ้าผ่อนชำระบ้านหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี หรือต้องการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป วางดาวน์ 20% แต่หากจะซื้อบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 30% ในทุกระดับราคา
ดังนั้น มาตรการ LTV ดังกล่าวจึงมีผลโดยตรงกับกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ ซึ่งเป็นกำลังซื้อสำคัญที่ช่วยสร้างกระแสการแห่ซื้อคอนโดมิเนียมช่วงเปิดตัว เพราะกลุ่มนี้เวลาซื้อแต่ละครั้งมักซื้อหลายห้องหรือซื้อยกชั้น ยกแถวจำนวนมาก ส่งผลให้กำลังซื้อของนักลงทุนกลุ่มดังกล่าวต้องชะลอการลงทุนหนักๆ เหมือนที่เคย เพื่อรอดูลาดเลาก่อน เนื่องจากกฎเกณฑ์ใหม่นี้กระทบแผนการลงทุนมาก โดยเฉพาะการวางเงินดาวน์ที่ปกติวางกัน 10-15% มากลายเป็น 20-30% (แต่เกือบทั้งหมดจะโดน 30% เพราะถือในมือกันเกินกว่า 3 ห้องทั้งนั้น) ซึ่งแน่นอนว่าต้องใช้เงินลงทุนมากขึ้น ในขณะที่การขายเปลี่ยนมือเพื่อเก็งกำไร ไม่ได้คล่องตัวเหมือนเมื่อก่อนอีกต่อไป
2.อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ข้อนี้มีผลทางจิตวิทยามากกว่า แต่ในทางปฏิบัติ ยังเชื่อว่าดอกเบี้ยจะไม่ขึ้นแบบเร็วๆ แรงๆ ในเวลาอันสั้น ตราบใดที่เศรษฐกิจยังเป็นไปในทางไซด์เวย์ออกซึมๆ แบบนี้ และยังเชื่อว่าโครงการใหม่ๆ ที่จะออกมา ทางเจ้าของโครงการก็คงจะมีโปรโมชั่นดีๆ ร่วมกับทางธนาคารในเรื่องดอกเบี้ยช่วง 2-3 ปีแรกเพื่อจูงใจ ไม่ให้กระทบผู้ซื้ออยู่แล้ว
3.การปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งผู้ที่เป็นเจ้าของโครงการหรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะรู้ดีถึงความเจ็บปวดเวลาที่ลูกค้าตกลงทำสัญญาซื้อห้องและผ่อนดาวน์ครบแล้ว เหลือแค่ยื่นกู้ให้ผ่านกับธนาคาร เจ้าของโครงการก็จะได้เงินก้อน แต่ก็ฝันสลายเพราะลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ทำให้ต้องกลับมาขายใหม่ ทำการตลาดใหม่ ซึ่งปัจจุบันเชื่อว่า แทบทุกโครงการยังประสบกับปัญหานี้ โดยเฉพาะโครงการในกลุ่มเซกเมนต์ B ลงมา ส่วนเซกเมนต์ A หรือคอนโดฯ ราคาแพงมักไม่ค่อยมีปัญหานี้ เพราะซื้อเงินสดกันแทบทั้งนั้น
4.ยอดจองของต่างชาติที่ไม่มียอดโอน หลายโครงการประสบปัญหา ช่วงเปิดขายโครงการโควตาขายต่างชาติ 49% ที่ให้ต่างชาติจอง ขายดีกันเทน้ำเทท่า โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีนที่จองกันถล่มทลายเมื่อ 2-3 ปีก่อน ช่วงที่กระแสคอนโดฯ ลงทุนกำลังมาแรงและกำลังเริ่มก่อสร้าง
จนกระทั่งในปีที่แล้วเป็นช่วงที่โครงการต่างๆ เหล่านั้นทยอยกันก่อสร้างแล้วเสร็จ และต้องโอนกรรมสิทธิ์กัน ปรากฏว่าเกิดหม้ายขันหมากกันเพียบ เพราะนักลงทุน (ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวจีน) กลับไม่ยอมมาโอนเสียอย่างนั้น เนื่องจากหลายๆ สาเหตุ เช่น จากการที่นายหน้าขายอสังหาฯ ที่นำไปขายนักลงทุนชาวจีนไปขายฝันเกินจริงไว้เยอะ เช่น ก่อนโอนจะขายทำกำไรกันได้เท่านั้นเท่านี้ หรือจะปล่อยเช่าได้ยีลด์เป็น 10% แต่เมื่อตึกเสร็จกลับไม่เห็นเหมือนที่คุยกันไว้เลย (ซึ่งเป็นไปได้ยาก เพราะนายหน้าดันไปบวกราคาขายไว้แพงกว่าราคาที่ขายคนไทยไปมาก) จึงเกิดรายการหลอกได้แต่หยามไม่ได้ ทั้งเงินจองเสียอย่างนั้น ส่งผลให้หลายโครงการที่ขายหมดไปแล้ว ต้องนำห้องโควตาต่างชาติกลับมาขายใหม่ ซึ่งพอเอาของเก่ามาขายใหม่ ก็เหนื่อย เพราะความสดมันหมดไปแล้ว แถมยังต้องมาต่อสู้กับโครงการใหม่ๆ ของคู่แข่งที่สร้างเพิ่มขึ้นมาอีกมากมายใกล้ๆ กัน
จากทั้งหมด 4 เรื่องที่กล่าวมาเสมือนบททดสอบครั้งใหม่ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในรอบหลายๆ ปีที่ผ่านมา เหมือนกำแพงเมืองจีนที่ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องปีนข้ามไปให้ได้ มาตรการต่างๆ ที่ออกมาเชื่อว่าในไตรมาส 2 และ 3 นี้จะเกิดการปรับตัวของทุกฝ่าย ทั้งจากฝั่งผู้ขายที่ต้องปรับตัวมากเป็นพิเศษ และฝั่งนักลงทุนที่ต้องทำการบ้านและบริหารแผนการเงินกันหนักหน่อย
ส่วนฝั่งผู้ซื้อที่เป็น real demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่จริงคงไม่กระทบอะไรมาก แต่เชื่อว่าตลาดอสังหาฯ ยังไม่ใช่ภาวะฟองสบู่แบบที่หลายคนกังวล ตลาดแค่เหนื่อย แต่ยังไม่ถึงตาย คนที่เคยวิ่งแข่ง 100 เมตรกันมา ก็แค่ต้องปรับตัวมาแข่งปีนกำแพงเมืองจีนแทน แต่อย่าลืมว่ายุคดิจิทัลแบบนี้ การจะปีนข้ามกำแพงมันไม่ใช่แบบสมัยโบราณแล้ว ตัวช่วยมีมากมายหลายอย่าง ทั้งเงินทุน เทคโนโลยี และดิจิทัล
ดังนั้น หลังจากหายฝุ่นตลบ ทั้งจากมาตรการต่างๆ ของรัฐ จากการจัดตั้งรัฐบาลหลังเลือกตั้ง และนโยบายที่ชัดเจนของรัฐบาลใหม่แล้ว ไตรมาส 4 ปีนี้คงได้เห็นการปรับขบวนกันแบบเต็มรูปแบบของการแข่งขันในวงการอสังหาริมทรัพย์กันอีกครั้ง
บทความโดย โอภาส ถิรปัญญาเลิศ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บจ.พร็อพทูมอร์โรว์ หุ้นส่วนและผู้อำนวยการฝ่ายสื่อสารองค์กร บจ.แม็กซิมัสเอสเตทคลิกอ่านฉบับเต็ม “อีโคซิสเต็มส์” ของ กวิน กาญจนพาสน์ BTS – VGI – Rabbit – KERRY – PlanB – MACO” ได้ที่ นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับ พฤษภาคม 2562 ได้ที่แผงนิตยสารชั้นนำและในรูปแบบ e-Magazine
