เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศกำหนดให้มีผลบังคับใช้กับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำสัญญากู้ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป (ยกเว้นกรณีที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561)
ย่อมมีผลทำให้ปริมาณธุรกรรมการยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยและยอดการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยสถาบันการเงิน ทั้งสถาบันการเงินภาครัฐและธนาคารพาณิชย์มียอดเพิ่มสูงขึ้นกว่าปกติมากในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 เนื่องจากทั้งผู้ประกอบการที่ขายโครงการที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อ ต่างพยายามเร่งธุรกรรมให้เกิดขึ้นก่อนกำหนดการบังคับใช้ ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกของปีนี้จึงอยู่ในระดับที่น่าพอใจเมื่อเข้าสู่ช่วงเดือนเมษายน ปริมาณธุรกรรมต่างๆ ดังกล่าวย่อมลดลงอย่างมาก มักจะมีประเด็นที่ผู้บริโภคโดยทั่วไปมีภาระการใช้จ่ายในภาคการศึกษาสำหรับบุตรหลานและคนรอบข้าง จึงคาดหมายได้ว่าในไตรมาสที่ 2 ของปีภาวะตลาดที่อยู่อาศัยจะซบเซาลงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ จากข้อมูลสถิติการซื้อขายที่อยู่อาศัยในอดีต พบว่าการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริงมีประมาณ 2 ใน 3 ส่วน ส่วน 1 ใน 3 ที่เหลือ แบ่งเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนเป็นส่วนใหญ่ เนื่องจากการซื้อเพื่อเก็งกำไรมีลดลง (และจะลดลงอีกจากผลของเกณฑ์กำกับดูแลนี้) ในส่วนของการซื้อเพื่อการลงทุนนั้นมักจะมีความสัมพันธ์เชิงตรงกับภาวะตลาดหลักทรัพย์ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนมกราคม 2563 นั้น ไม่ส่งกระทบต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหรือส่งผลน้อยมาก เนื่องจากเจ้าของที่อยู่อาศัยมีภาระภาษีที่ต้องชำระในอัตราต่ำมาก โดยยกเว้นให้กับบ้านหลังหลักมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และสำหรับบ้านหลังอื่นจัดเก็บในอัตราเพดานอยู่ที่ 0.03% แต่อัตราการจัดเก็บจริงสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท อยู่ที่เพียง 0.02% (ล้านละ 200) หมายความว่า หากมีบ้านตั้งแต่หลังที่ 2 ราคา 3 ล้านบาท อัตราภาษีที่ต้องชำระต่อทั้งปีของบ้านหลังนั้นเท่ากับ 600 บาทเท่านั้น ปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ภาคอื่นๆ ได้แก่ ผลพวงจากการเลือกตั้งในวันที่ 24 มีนาคม 2562 ว่าจะนำพาประเทศกลับไปสู่ความสงบหรือกลับไปสู่ความขัดแย้ง ทั้งนี้ แนวโน้มใหญ่คือการกระจายการพัฒนาโครงการออกไปสู่พื้นที่ปริมณฑลตามแนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือตามเส้นทางการเปิดหน้าดินใหม่ตามถนนสายใหม่ๆ ที่จะมีการเวนคืนและเปิดใช้ใหม่ในอนาคตพื้นที่เขตรอบนอกของกรุงเทพมหานคร เช่น คลองสามวา คันนายาว บางขุนเทียน สายไหม ฯลฯ และพื้นที่จังหวัดปริมณฑล ทั้ง นนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี นครปฐมล้วนมีจำนวนประชากรที่เข้ามาอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจึงยังคงมีต่อเนื่อง แต่ต้องถูกที่ถูกเวลาถูกราคาเส้นทางขนส่งมวลชนใหม่ๆ และพัฒนาการของโครงการเชิงพาณิชย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ ซูเปอร์สโตร์ ร้านอาหารชั้นดี รวมไปถึงการขยับขยายของวิทยาเขตของสถาบันการศึกษาในอนาคต จะทำให้คุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยของประชากรในแต่ละพื้นที่ของกรุงเทพฯ-ปริมณฑลไม่มีความแตกต่างกันมากนัก หลังจากนั้นตลาดที่อยู่อาศัยจะปรับตัวเข้าสู่ภาวะ new normal คือการเติบโตในอัตราที่ช้าลงแต่ยังสามารถสร้างผลประกอบการที่ดีต่อผู้พัฒนาโครงการ และที่อยู่อาศัยมีคุณภาพที่ดีขึ้นต่อผู้อยู่อาศัยรวมทั้งมีตลาดผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงมากขึ้น จากปัจจุบันที่มีผู้ซื้ออยู่อาศัยจริงเพียงประมาณ 2 ใน 3 ส่วน ตลาดที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันสมบูรณ์และเป็นสนามแข่งขันที่ไม่มีผู้ได้เปรียบเสียเปรียบกันเกินไป (level playing field) แม้ผู้ประกอบการ ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จะได้เปรียบในเชิงการบริหารต้นทุนและ economy of scale แต่ผู้ประกอบการรายย่อยมี economy of speed จากการทำโครงการขนาดเล็กกว่าประเด็นที่น่ากังวลกลับเป็นกรณีที่ภาครัฐอาจเข้ามาบิดเบือน (distort) กลไกของตลาดผ่านการส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำานวนมากในพื้นที่ และช่วงระยะเวลาที่ขาดความเหมาะสม
สัมมา คีตสิน
นักเศรษฐศาสตร์ อสังหาริมทรัพย์
คลิกอ่านบทความทางด้านธุรกิจและการลงทุนเพิ่มเติมได้ที่ นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับ พฤษภาคม 2562
