อาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมเข้ามามีบทบาทสำคัญและมีความต้องการเพิ่มขึ้น เป็นทิศทางที่ชัดเจน โดยอุปสงค์ของพื้นที่สำนักงานในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยหนุนจากผู้เช่าในกลุ่มการท่องเที่ยว เทคโนโลยี และสินค้าอุปโภคบริโภค นอกจากนี้ ยังเห็นการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้เช่ารายย่อยจากการเช่าโฮมออฟฟิศมาเป็นอาคารสำนักงาน เนื่องจากมีราคาค่าเช่าที่น่าดึงดูด การเดินทางที่สะดวกกว่า และมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลาย รวมถึงพื้นที่ค้าปลีก
เศรษฐกิจฟื้น
หากดูจากภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2566 คาดว่าจะขยายตัว 3.8% เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่ขยายตัว 2.6% โดยกระทรวงการคลังคาดว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศไทย (GDP) ในปี 2566 จะขยายตัวที่ 3.8% ต่อปี ด้วยแรงหนุนหลักจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น คาดว่าจะสูงถึง 27.5 ล้านคน เพิ่มขึ้นเกือบ 150% จากปีที่แล้ว
อัตราการว่างงานภายในประเทศลดลงต่อเนื่อง และรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนเพิ่มขึ้น การบริโภคภาคเอกชนคาดว่าจะขยายตัวที่ 3.5% ต่อปี ความเชื่อมั่นทางธุรกิจเริ่มกลับมา และอัตราเงินเฟ้อที่ลดลงจะทำให้การลงทุนภาคเอกชนเพิ่มขึ้น 3.6% ต่อปี อย่างไรก็ตามผลพวงภาวะเศรษฐกิจโลกของประเทศคู่ค้าหลักได้ส่งผลกระทบด้านลบต่อภาคอุตสาหกรรมต่างประเทศ ทำให้มูลค่าการส่งออกในปีนี้คาดว่าจะชะลอตัว โดยขยายตัวน้อยกว่า 1% ต่อปี
อัตราเงินเฟ้อทั่วไปในไตรมาสที่ 1 ลดลงเป็น 2.8% ซึ่งยังอยู่ในกรอบเป้าหมาย 1-3% ตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด สาเหตุหลักเกิดจากราคาพลังงานที่อ่อนตัวลงและฐานราคาที่สูงขึ้นจากปีก่อน ถึงแม้ว่าอัตราเงินเฟ้อจะลดลง แต่โดยรวมยังคงสูง อีกทั้งการบริโภคภายในประเทศที่เข้มแข็งจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจอาจสร้างแรงกดดันต่อราคาให้สูงขึ้นไปอีก ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงคงนโยบายตรึงราคาและทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเป็น 1.75% ตามสภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น
ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ (BSI) ในไตรมาสนี้ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 52.9 จาก 48.4 ในไตรมาสก่อน เนื่องจากบริษัทมีประสิทธิภาพการดำเนินงานที่ดีขึ้น และต้นทุนการผลิตเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ ในไตรมาสที่ 1
อาคารใหม่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม
ด้านอุปทานหรือซัพพลายรวมทั้งหมดของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 86,000 ตร.ม. หรือ 1.7% จากไตรมาสที่แล้ว โดยมีอาคารใหม่ 2 อาคารที่สร้างแล้วเสร็จ คืออาคารวัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ บนถนนเพลินจิต ตรงข้ามเซ็นทรัลเอ็มบาสซี และอาคารเดอะไรซ์ ตรงหัวมุมแยกสะพานควาย
นอกจากนี้ ยังมีอุปทานใหม่จากโครงการซัมเมอร์ ลาซาล ซึ่งมีการพัฒนาพื้นที่ใหม่ภายในโครงการเดิม เนื่องจากอาคารที่สร้างเสร็จส่วนใหญ่เป็นอาคารที่ได้การรับรองว่าเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (อาคารสีเขียว) พื้นที่สำนักงานสีเขียวทั้งหมดที่ให้เช่าอยู่ที่ 1,261,000 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 7.3% จากไตรมาสที่แล้ว คิดเป็น 21% ของอุปทานในตลาดทั้งหมด
2 โครงการใหม่นอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจที่เปิดตัวในไตรมาสนี้ ได้แก่ คลาวด์ อีเลฟเว่น โดย MQDC แถวสุขุมวิทตอนปลาย และโครงการสำนักงานแนวราบและพื้นที่ค้าปลีกโดยพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กรุ๊ป บนถนนรัชดาภิเษก ขนาดของพื้นที่ให้เช่าในอนาคตรวมทั้งหมด 1.62 ล้าน ตร.ม. คิดเป็น 27% ของระดับอุปทานปัจจุบัน ในขณะที่ 67% ของอุปทานใหม่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
การดูดซับสุทธิของตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 39,500 ตร.ม. ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 จาก 20,900 ตร.ม. ในไตรมาสที่ 4 ปี 2565 ในปีที่ผ่านมาการดูดซับสุทธิของตลาดอยู่ที่ 150,700 ตร.ม. สูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี ที่ 78,400 ตร.ม. ค่าดูดซับเฉลี่ยสุทธิที่สูงขึ้นแสดงให้เห็นว่าอุปสงค์กำลังฟื้นตัว
การดูดซับพื้นที่ดี
ส่วนไดนามิกตลาดตามแต่ละภาคกลุ่มพบว่า อัตราการครอบครองของอาคารเกรด A ปรับลดลงมากที่สุด แม้อัตราการดูดซับสุทธิสูงที่สุดก็ตาม จำนวนพื้นที่ปล่อยเช่าแล้วทั้งหมดเพิ่มขึ้น 39,500 ตร.ม. รวมเป็น 4.53 ล้านตร.ม. ในไตรมาส 1 ปี 2566 และทุกกลุ่มมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก อาคารเกรด A เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตมากที่สุด โดยมีการดูดซับสุทธิรายไตรมาสที่ 23,900 ตร.ม. เนื่องจากมีการเช่าพื้นที่ในอาคารที่เพิ่งก่อสร้างแล้วเสร็จ ส่วนการดูดซับสุทธิของอาคารเกรด B ชะลอตัวลงในไตรมาสนี้ ถึงกระนั้นก็ยังคงเป็นกลุ่มที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในปีที่ผ่านมา โดยมีการดูดซับสุทธิที่ 78,200 ตร.ม. ต่อปี
ค่าเช่าโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นเป็น 808 บาท ต่อ ตร.ม. ต่อเดือนในไตรมาสที่ 1 ซึ่งการเติบโตของค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นในอาคารทุกเกรด ถึงแม้ว่าอุปทานโดยรวมจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่เจ้าของอาคารหลายรายก็ขึ้นค่าเช่าหลังจากคงอัตราค่าเช่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อาคารเกรด A มีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสที่แล้ว เป็น 1,178 บาท เนื่องจากมีอัตราการครอบครองที่ค่อนข้างสูงและอุปทานใหม่มีส่วนสนับสนุนการเติบโตของอัตราค่าเช่า ในขณะที่อาคารเกรด B และอาคารเกรด C มีการเติบโตของค่าเช่าเพียงเล็กน้อย โดยเพิ่มขึ้น 0.9% จากไตรมาสที่แล้ว เป็น 841 บาท และเพิ่มขึ้น 0.6% จากไตรมาสที่แล้ว เป็น 512 บาท ตามลำดับ
อัตราการครอบครองในพื้นที่ส่วนใหญ่ลดลง ในขณะที่ราคาค่าเช่าเฉลี่ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจสูงขึ้นเป็น 922 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน อัตราการครอบครองเฉลี่ยลดลงเหลือ 83% พื้นที่ส่วนใหญ่มีการเติบโตของอัตราค่าเช่า นำโดยเขตเพลินจิต ชิดลม วิทยุ โดยราคาค่าเช่าเติบโตขึ้น 4.9% จากปีที่แล้ว ในขณะที่อัตราการครอบครองลดลงเกือบ 7% จากปีที่แล้ว
พื้นที่ที่มีการเติบโตดีที่สุดคือ สีลม สาทร พระราม 9 โดยอัตราค่าเช่าเติบโต 0.6% จากปีที่แล้ว และอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 3% จากปีที่แล้ว ประสิทธิภาพที่แข็งแกร่งของพื้นที่นี้สอดคล้องกับตัวเลขการดูดซับสุทธิที่มีมากกว่า 60,000 ตร.ม. ในช่วงปีที่ผ่านมา
แนวโน้มตลาดฟื้นชัด
อุปสงค์อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาส 1 ปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัว เช่นเดียวกับเศรษฐกิจในประเทศ การดูดซับสุทธิเป็นบวกติดต่อกัน 4 ไตรมาส ทำให้อัตราดูดซับในช่วงปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 145,000 ตร.ม. อย่างไรก็ตามการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่จำนวน 86,000 ตร.ม. แซงหน้าอุปสงค์ ส่งผลให้อัตราการครอบครองของตลาดในไตรมาส 1 ปี 2566 ลดลงเหลือ 79% ส่วนราคาค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานปรับสูงขึ้นอีกครั้งในปี 2566 โดยเพิ่มขึ้น 0.9% จากไตรมาสที่แล้ว หรือ 1.2% จากปีที่แล้ว เป็น 808 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ค่าเช่าสูงขึ้นเนื่องจากมีอาคารใหม่ที่ตั้งค่าเช่าสูงขึ้น และอาคารที่มีอยู่เดิมขึ้นค่าเช่าหลังจากกลับเข้าสู่สภาวะปกติหลังการระบาดของโควิด
บทความโดย : ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหาร บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
อ่านเพิ่มเติม : วีรวัฒน์ วลัยเสถียร ออกแบบชีวิตด้วย Passion
