แนวโน้มเศรษฐกิจไทยเติบโต หนุนการท่องเที่ยวและการบริโภค การลงทุนที่เติบโตเป็นปัจจัยผลักดันหุ้นอสังหาฯ ให้เติบโตจากรายได้และค่าเช่า บลจ.เตรียมเปิดขาย IPO กองทุนเปิด วี เฟล็กซิเบิ้ล พร็อพเพอร์ตี้ อินฟรา อินคัม (WE-XPROP) ระหว่างวันที่ 31 พฤษภาคม-9 มิถุนายน 2565 “ชนิดไม่จ่ายเงินปันผล” และ “ชนิดจ่ายเงินปันผล” เน้นลงทุนเชิงรุก มีนโยบายการลงทุนที่ยืดหยุ่นลงทุนได้ทั้งในประเทศและต่างประเทศ กระจายลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพ
อิศรา พุฒตาลศรี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วี จำกัด (บลจ.วี) เปิดเผยว่า การเติบโตของเศรษฐกิจกำลังเผชิญความท้าทายจากปัจจัยเรื่องเงินเฟ้อ การเปลี่ยนแปลงด้านการดำเนินนโยบายการเงิน ภาวะสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครน รวมทั้งการระบาดของโควิด-19 แต่เมื่อพิจารณามองเป็นรายประเทศจะพบว่าได้รับผลกระทบและมีการเติบโตที่แตกต่างกันกันไป โดยเฉพาะประเทศไทยที่เศรษฐกิจยังมีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งสนับสนุนให้มีการขยายตัวมากขึ้นสวนทางเศรษฐกิจโลกที่ขยายตัวน้อยลง ขณะที่อัตราเงินเฟ้อยังอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ โดยตัวเลขการเดินทาง การเคลื่อนย้ายของผู้คนมีการปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง บ่งบอกถึงกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวในประเทศไทยและทั่วโลก ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดประเทศ (Reopening) เป็นปัจจัยบวกสนับสนุนการฟื้นตัวของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และหุ้นอสังหาริมทรัพย์ทั้ง PFUND, REIT และ IFF อย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ช่วงต้นปี ความกังวลจากสถานการณ์ต่างๆ ทั้งการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ (FED), สงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ยืดเยื้อ และการระบาดของโควิด-19 ในจีนและหลายประเทศ ส่งผลให้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกปรับตัวลดลงจากความไม่แน่นอน แต่จะพบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์และรีท (REITs) ในประเทศสิงคโปร์และไทย มีการปรับตัวน้อยลงกว่าประเทศอื่นๆ อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาผลตอบแทนย้อนหลังในอดีต 10 ปี จะพบว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ มีการเติบโตที่โดดเด่น ทั้งนี้ปัจจัยหลักที่ทำให้ REIT ให้ผลตอบแทนได้ดีในช่วงเวลาที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง เนื่องจาก REIT มีการเติบโตและมีกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอ ขณะที่การฟื้นตัวของเศรษฐกิจส่งผลให้รายได้จากค่าเช่าเพิ่มขึ้น พร้อมกับการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยอัตราค่าเช่าส่วนใหญ่มักจะผูกกับอัตราเงินเฟ้อทำให้สามารถปรับเพิ่มขึ้นค่าเช่าเมื่อครบกำหนดได้ ดังนั้น REIT จึงสามารถสร้างการเติบโตจากสินทรัพย์ที่เข้าซื้อกิจการ ทำให้มีรายได้และสามารถจ่ายผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลได้สูงกว่าอัตราเงินเฟ้อเมื่อเวลาผ่านไป จึงมองว่าการลงทุนในอสังหาฯ มีความน่าสนใจในภาวะปัจจุบัน บลจ.วี จึงเปิดเสนอขาย IPO กองทุนเปิด วี เฟล็กซิเบิ้ล พร็อพเพอร์ตี้ อินฟรา อินคัม (WE-XPROP) ระหว่างวันที่ 31 พฤษภาคม-9 มิถุนายน 2565 กองทุนมีระดับความเสี่ยงระดับ 8 (ความเสี่ยงสูงมาก) ลงทุนขั้นต่ำ 5,000 บาท กองทุนได้แบ่งเป็น 2 ชนิด คือ 1.กองทุน WE-XPROP-A หน่วยลงทุนชนิดไม่จ่ายเงินปันผล และ 2.) กองทุน WE-XPROP-D หน่วยลงทุนชนิดจ่ายเงินปันผล โดยมีนโยบายลงทุนในหุ้นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (PFUND) , REIT และ IFF ประเภท Leasehold เป็นหลักในสัดส่วนประมาณ 73% Freehold ประมาณ 15% และ กองทุนรวมต่างประเทศราว 12% กองทุนจะเน้นบริหารกองทุนเชิงรุก (Active Fund Management) มีความยืดหยุ่นในนโยบายการลงทุน สามารถลงทุนได้ทั้งในประเทศและต่างประเทศ เน้นโอกาสสร้างผลตอบแทนทั้งในด้านกระแสรายรับสม่ำเสมอ (Income) และการเติบโตจากหลักทรัพย์ที่เข้าไปลงทุน (Growth) โดยจัดสัดส่วนตามภาวะตลาดด้วยการเลือกหลักทรัพย์แบบ Bottom Up, วิเคราะห์เชิงปริมาณ (Quantitative Analysis) และเชิงคุณภาพ (Qualitative Analysis) ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายเงินปันผลสูงกว่าอุตสาหกรรม, ทรัพย์สินมีคุณภาพด้านทำเลที่ตั้ง, ผู้บริหารมีความเชี่ยวชาญและมีประสบการณ์, มีอัตราการเช่าในระดับสูง, ผู้เช่ามีศักยภาพมีการกระจายตัวของผู้เช่าที่ดี, ซื้อขายในระดับราคา P/E ที่เหมาะสม, ไม่มีประเด็นปัญหาเรื่อง ESG, มีโอกาสเติบโตสูงในอนาคต ขณะเดียวกัน ผู้จัดการกองทุนจะประเมินภาวะเศรษฐกิจเพื่อปรับสัดส่วนการลงทุนระหว่างไทยกับต่างประเทศและสัดส่วนการลงทุนในแต่ละกลุ่มธุรกิจ (Sector) ให้เหมาะกับปัจจัยเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลง ภายใต้การติดตามคุณภาพของหลักทรัพย์ซึ่งความซับซ้อนและเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา อย่างสม่ำเสมอในทุกๆด้าน จากผู้จัดการกองทุนและนักวิเคราะห์ คาดว่าจะลงทุนในกองเด่นได้แก่ AIMIRT, BOFFICE , CPNREIT และ เป็นต้น อ่านเพิ่มเติม: ส่องมาตรการ Zero Covid ในจีน ท้าทายหรือเป็นโอกาสการลงทุนไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine