โอภาส ศรีพยัคฆ์ ซีอีโอ “แอล.พี.เอ็น.” ถ่ายทอดภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในภาวะที่เรียกว่า "ขาลง" ซึ่งเป็นภาพรวมที่เกิดขึ้นจากหลายส่วนไม่ว่าจะเป็น การแข่งขันทางการตลาด สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนซึ่งเกิดจากความไม่แน่นอนต่างๆ ซึ่งในฐานะ ซีอีโอ แอล.พี.เอ็น. เขาต้องปรับตัวและทิศทางธุรกิจเพื่อให้วิกฤตทางธุรกิจให้ได้
โอภาส ศรีพยัคฆ์ เผยให้ Forbes Thailand ฟังถึงผลกระทบจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (macroprudential) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งกำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV: Loan to Value) ที่ประกาศใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมทั้งระบบชะลอตัว ยอดขายและการเปิดโครงการใหม่ลดลงมาก แต่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดคอนโดมิเนียมอย่าง บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) รับรู้ถึงการชะลอตัวของตลาดไปก่อนหน้าแล้วจากรายได้และผลกำไรที่ลดลงต่อเนื่องตลอด 4 ปี (2559-2562) ซึ่งเรียกได้ว่าเป็น “ขาลง” ของตลาดคอนโดฯ
ในวันนี้แอล.พี.เอ็น. จึงต้องปรับตัวฝ่าคลื่นลมแรงทั้งมาตรการกำกับดูแลของภาครัฐและกำลังซื้อที่ถดถอยจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว นับเป็นโจทย์ที่ท้าทายสำหรับ “โอภาส ศรีพยัคฆ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ต้องรับผิดชอบดูแลธุรกิจในกลุ่มแอล.พี.เอ็น. ทั้ง 6 บริษัทให้เติบโตท่ามกลางภาวะตลาดที่กำลังปรับตัว
“ผมยังไม่รู้สึกว่าตัวเองเป็นซีอีโอ มีคุณสมบัติหลายอย่างที่ยังไม่ใช่ โดยพื้นฐานแล้วเราเติบโตมาในสายวิชาชีพ ส่วนงานบริหารเพิ่งมาจับเมื่อ 10 ปีให้หลังตอนที่เป็นเอ็มดี แต่ก็ดูแค่บริษัทเดียว” สถาปนิกหนุ่มใหญ่วัย 57 ปี ออกตัวกับทีมงาน Forbes Thailand เมื่อถูกถามว่า รู้สึกอย่างไรกับภารกิจซีอีโอที่รับมาตั้งแต่ปี 2561 ซึ่งเป็นช่วงรอยต่อการปรับตัวของตลาดคอนโดฯ ระลอกแรก โดยขณะนั้นเป็นช่วงที่ ธปท. กำลังจับตามองการเติบโตของตลาดคอนโดฯ อย่างใกล้ชิด ก่อนจะมีมาตรการเข้มงวดด้านสินเชื่อออกมาบังคับใช้
มุมมองของแม่ทัพแอล.พี.เอ็น. ไม่ต่างจาก ธปท. มากนัก “ผมคิดว่าตลาดคอนโดฯ มันบิดเบี้ยว เริ่มมาจาก success story ของหลายบริษัท คนหน้าใหม่เข้ามา ซัพพลายก็มากขึ้น คนใหม่กระโดดเข้ามาในตลาดก็แข่งกันซื้อที่ดิน ทำเท่าไรก็ขายได้ ราคาไหนก็ขายได้ คอนโดฯ ก็แพงขึ้นเรื่อยๆ” โอภาสสะท้อนความไม่ปกติของตลาดคอนโดฯ เมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อนซึ่งเขาบอกว่า ต่างจากปัจจุบันอย่างเห็นได้ชัด “ตอนนั้นแอล.พี.เอ็น. ทำคอนโดฯ ราคาล้านต้นๆ ต่ำกว่าล้านก็มีแต่ตอนนี้แม้ออกไปชานเมืองก็ทำไม่ได้แล้ว”
“deadlock” ที่ดินแพงโอภาสบอกว่า เมื่อมีคนเข้ามาในตลาดเยอะก็แข่งกันซื้อที่ดิน ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นมาก ขณะเดียวกันคนที่มีหนี้สินก็ทำให้ซื้อไม่ได้ ขอสินเชื่อไม่ผ่าน ภาระหนี้ทำให้ตลาดระดับกลาง-ล่างหดตัวเล็กลง คนก็ไปแข่งตลาดราคา 3 ล้านบาท ไปกระจุกกันอยู่ตรงนั้น ขณะที่ราคาที่ดินก็ไล่ขึ้นไปเรื่อย “คอนโดฯ ตลาด 1.2-1.3 ล้านยังมีดีมานด์กลุ่มนี้เป็นผู้ซื้ออยู่จริง ซื้อเก็บลงทุน ปล่อยเช่าเพราะได้ยีลด์ที่ดี แต่พอไปที่ราคา 3-4 ล้านยีลด์มันไม่ได้” ทำให้ตลาดคอนโดฯ ราคาเกิน 3 ล้านที่เน้นตลาดระดับกลางไปไม่ถึงฝั่งฝัน
รั้งกำไรขั้นต้น 30%
สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นที่ทราบกันดีว่าอัตรากำไรขั้นต้นค่อนข้างสูงบางบริษัทเคยสูงถึง 40% แต่โดยทั่วไปก็รับรู้กันที่ 30% แอล.พี.เอ็น. ก็เช่นกัน โอภาสเผยว่า กำไรขั้นต้นของบริษัทยังคงรักษาระดับที่ 30% ได้ เพราะไม่ได้ลดราคาแบบหน้ากระดาน มีการจัดแคมเปญการตลาดบ้างแต่ไม่หั่นราคาเกินไป “เราไม่ได้หั่นราคาหั่นไปก็ขายไม่ได้ เช่นโครงการ 3.5 ล้านบาท เราลดเหลือ 2.8 ล้านบาท แต่ก็ไม่ได้ผลทำแล้วไม่เห็นผลผมก็ไม่ทำอีก” เป็นความยากลำบากในการทำตลาดท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา คนขาดความเชื่อมั่น แต่โอภาสย้ำว่า ถึงอย่างไรการลดราคาสินค้าจะไม่รุนแรงเหมือนวิกฤตปี 2540 แน่นอน
อย่างไรก็ตาม แอล.พี.เอ็น. ยังต้องเตรียมแผนขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยจะเน้นกระจายแหล่งลงทุนมากขึ้น และนำสต็อกเหลือขายที่มีอยู่ในมือมาทำเป็นห้องเช่ารายเดือน โดยจำนวนสต็อกคอนโดฯ ของ แอล.พี.เอ็น. ทั้งหมดถึงสิ้นปี 2562 มีอยู่ประมาณ 1 หมื่นล้านบาท จำนวน 8,000 ยูนิต นำมาปรับให้เช่า และบางส่วนทยอยขาย ซึ่งได้การตอบรับที่ดี ในปี 2563 จะมีการขยายตลาดเช่าเพิ่มขึ้นซึ่งทำมาบ้างแล้วเช่น โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต ปล่อยเช่าเกือบพันยูนิต ได้ค่าเช่าที่ 4.5-4.8 พันบาท/เดือน รับรู้รายได้การเช่าเพิ่ม
ระดมสมองปรับองค์กร
ส่วนการปรับใหญ่ ทรานส์ฟอร์มบริษัท แอล.พี.เอ็น. ได้ปรับใหญ่ไปเมื่อ 2 ปีก่อนกระจายฐานรายได้ ทำมา 2 ปีแล้ว แต่ยังไม่ได้ตามเป้า มีสิ่งที่ต้องทำอีกมาก ทีมบริหารพยายามทบทวนอยู่ รวมทั้งเรื่องการลงทุนที่กล่าวมาตอนต้น “เราไม่ได้ขยายการลงทุนมาตั้งแต่ปี 2558 สต็อกตอนนี้หมื่นล้าน ไม่เยอะ มีแบ็กล็อก 5 พันกว่าล้าน ปลายปี 2562 ข้ามมาปี 2563 รวมบ้านด้วยก็เป็น 7 พันล้านบาท” โอภาสสรุปคร่าวๆ ถึงสถานการณ์ด้านสต็อกและยอดขายรอการรับรู้รายได้ว่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ไม่เลวร้าย
โอภาสบอกว่า การทำงานของแอล.พี.เอ็น. ไม่ได้พูดถึงปรัชญามากนัก แต่รู้ว่ามี 2-3 เรื่องที่เป็นแกนให้ยึด นั่นคือ 1. ความมุ่งมั่นงานที่ยากลำบากใช่จะสำเร็จง่ายๆ ทำบ้านหลังละล้าน คอนโดฯ ต่ำกว่าล้านทำยากอาศัยใจและความมุ่งมั่น ทำคอนโดฯ 20 ตารางเมตร ต้องคิดเยอะเพื่อทำให้อยู่ได้จริง 2. การคิดสร้างสรรค์ในการทำงาน และ 3.ทำงานด้วยใจอย่างจริงใจ ไม่เคยปิดบัง ดีก็บอกดี ไม่ดีก็บอกไม่ดี “เวลาตึกเสร็จใหม่ๆ เราจะประชุมนิติบุคคล จะบอกลูกค้าเสมอว่าเราไม่เพอร์เฟ็กต์นะ มีผิดพลาดก็ยินดีแก้ไข ลูกค้าส่วนใหญ่อยู่กับ แอล.พี.เอ็น. มีความสุข พูดคุยกันได้”
นั่นคือหลักการบริหารชุมชนสไตล์ แอล.พี.เอ็น. ที่ปัจจุบันบริหารชุมชนเกิน 150 โครงการ มีทั้งของ แอล.พี.เอ็น. และของคนนอก มีจำนวนลูกบ้านที่ต้องดูแลประมาณ 250,000 คน กว่า 60,000-70,000 ครอบครัว ลูกบ้านใหญ่ขึ้นทุกวันต้องขยายการรองรับ “มันก็เป็นวินวินโซลูชั่น เพราะแอล.พี.เอ็น. มีธุรกิจบริการ ลูกค้าได้บ้านคุณภาพ สังคมได้รับการพัฒนา” บ้านเป็นรากฐานของสังคม ระหว่างคนมีบ้านกับคนไม่มีบ้าน ความสุข-ความมั่นคงต่างกันเยอะ
“แอล.พี.เอ็น. เป็นบริษัทที่พยายามทำให้คนมีบ้าน” โอภาสทิ้งประโยคสุดท้ายไว้เพียงสั้นๆ ซึ่งสะท้อนมุมมองการทำงานของซีอีโอสายวิชาชีพอย่างเขาได้อย่างชัดเจน
อ่านเพิ่มเติม: “ปรมินทร์ อินโสม” พลังคนหนุ่มปั้นตลาดทุนดิจิทัล
