Private Equity เป็นหนึ่งในการลงทุนมาแรงของกลุ่มนักลงทุน Wealth ที่ต้องการลงทุนเพื่อเพิ่มโอกาสสร้างผลตอบแทนนอกตลาด ขณะที่ Private Equity ที่ลงทุนในสินทรัพย์ดีๆ ในไทยยังมีน้อย และต้องเป็นผู้ออกกองทุนที่มีความน่าเชื่อถือในการบริหารด้วย ทำให้ที่ผ่านมานักลงทุน Wealth ส่วนใหญ่จึงต้องออกไปมองหาการลงทุนในต่างประเทศ แต่วันนี้ 'กลุ่มจิราธิวัฒน์' ได้เปิดตลาดลงทุนนี้ในประเทศไทย
เมื่อต้นปี 2567 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัว บริษัท ซีจี แคปปิตอล จำกัด เพื่อดำเนินธุรกิจบริหารการลงทุนในรูปแบบดังกล่าว จัดตั้งกองทุนแรกมูลค่า 1 หมื่นล้านบาท โดยเน้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงไปกับการท่องเที่ยวไทย
ภูมิ จิราธิวัฒน์ หนึ่งในผู้ร่วมก่อตั้งเริ่มต้นกล่าวถึงการลงทุนทางเลือก Private Equity ซึ่งเป็นการลงทุนที่มีมานานหลายทศวรรษทั้งในอเมริกาและยุโรป เนื่องจากมองเห็นทุนเป็นโอกาสในการซื้อบริษัทที่มีอยู่แล้วและสร้างการเติบโตให้บริษัทมีมูลค่าสูงขึ้น จึงขายเก็งกำไรแทนที่จะนำเงินทุนไปประกอบธุรกิจใหม่ เช่นเดียวกับการจัดตั้ง บริษัท ซีจี แคปปิตอล จำกัด เพราะเล็งเห็นโอกาสการสร้างมูลค่าได้นอกเหนือจาก 3 ธุรกิจหลักของกลุ่มเซ็นทรัล ได้แก่ รีเทล พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และบริหารโรงแรม
"ผมคิดว่าหลายคนมองเห็นโอกาสอย่างที่เราเห็น ไม่อย่างนั้นคงไม่ได้มีอาคารขึ้นเยอะแยะไปหมด โดยคนส่วนมากถ้ามีเงินก้อนหนึ่งก็อยากจะขึ้นอาคารสำนักงาน แต่ก็ต้องทำเอง สร้างทีมเอง หรือหากมีที่ดินติดชายหาดก็จะสร้างโรงแรมเอง
"แต่โอกาสที่ซีจี แคปปิตอลเห็นเป็นโอกาสที่ใหญ่กว่า ที่ว่าเมื่อเกิดวิกฤตโควิด 19 ขึ้นแล้ว นักท่องเที่ยวจาก 40 ล้านคนในปี 2562 ลดลงเหลือ 400,000 คนในปี 2563 อีกทั้งเครือโรงแรมที่บริหารอยู่ในไทยปิดโรงแรมไปประมาณ 70%
"ขณะที่ทางกลุ่มมีความเชื่อมั่นในความมั่นคง resilience ของเมืองไทย เพราะไทยเป็นแหล่งท่องเที่ยวของโลก จะอย่างไรก็ต้องกลับมา และกลับมาแบบ up scale จึงคิดว่าด้วยความสามารถในการแข่งขันที่ทางกลุ่มเรามีจึงเชื่อว่าน่าจะจับโอกาสนี้ได้ดีกว่าคนอื่น" ภูมิ กล่าว
ขณะเดียวกันภูมิยังเล็งเห็นโอกาสจากการท่องเที่ยวไทย ซึ่งคิดเป็น 20% ของ GDP โดยมุมมองของคนในแวดวงโรงแรมจะเปรียบสเปนเป็นชายหาดของยุโรปจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางมามากถึง 80 ล้านคนในปี 2562 เช่นเดียวกับประเทศไทยที่เหมือนชายหาดของเอเชีย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางเข้ามาเที่ยวประเทศไทยในปี 2562 เทียบกับด้านซัปพลายมีโรงแรมที่เป็นแบรนด์เพียง 20% เท่านั้น โดยเป็นโรงแรมอิสระที่มีอัตราราคาห้องค่อนข้างน้อยและตลาด mass
"ในปี 2566-2567 การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) วางเป้าหมายนักท่องเที่ยวจำนวน 36 ล้านคน ซึ่งหมายถึงดีมานด์เข้ามา แต่ด้านซัปพลายยังเปิดไม่หมด และหากเปิดจริง ปัจจุบันดีมานด์ก็เปลี่ยนไปแล้ว อย่างปีที่ผ่านมา คนจีนมาน้อยลง ส่วนที่มามากขึ้นจะเป็นรัสเซีย ยุโรป อเมริกา มาเลเซีย และอินเดีย เป็นต้น และกลุ่มท่องเที่ยวก็อยู่นานขึ้น โดยกลุ่มครอบครัวและ experiential travel มีเพิ่มขึ้น เห็นได้จากคนถามหา luxury product กันมากขึ้นขณะที่ซัปพลายหรือโรงแรมในปัจจุบันยังไม่ตอบโจทย์ดีมานด์ที่เปลี่ยนไป"
ดังนั้นวัตถุประสงค์ของกองทุนมุ่งเน้นการอัปเกรดโรงแรมในประเทศเพื่อให้ตอบโจทย์กับดีมานด์ที่เปลี่ยนไป โดยเห็นโอกาสการพัฒนาทั้งของเดิมที่มีอยู่และการลงทุนก่อสร้างโรงแรมใหม่ขึ้น ภายใต้ 3 ธีมหลักที่จะมุ่งให้ความสำคัญ คือ การท่องเที่ยวในรูปแบบ family travel ที่เพิ่มขึ้นมากหลังโควิด 19 แต่โรงแรมที่ตอบรับการท่องเที่ยวรูปแบบนี้ในไทยมีไม่มากนัก
ส่วนธีมที่ 2 คือ bleisure หรือการท่องเที่ยวที่ผสมระหว่างธุรกิจ (business) และการพักผ่อน (leisure) นั่นหมายถึงห้องพักต้องใหญ่ขึ้นเพื่อตอบโจทย์คนที่อยู่ เพราะต้องทำงานด้วย
และธีมสุดท้ายคือการตอบโจทย์ความต้องการของต่างชาติที่เข้ามาซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 ในไทย เห็นได้จากราคาห้องพักเฉลี่ยต่อยูนิตของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นจากห้องละ 4.6 ล้านบาทเป็น 7.2 ล้านบาท นั่นเป็นเพราะต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในไทยมากขึ้น โดยราคาเพิ่มขึ้นราว 60% จากปี 2558
และอีกส่วนหนึ่งมาจากการที่ราคาคอนโดมิเนียมในไทยถูกกว่า 2 เท่าเมื่อเทียบกับฮ่องกงและสิงคโปร์ และห้องก็ใหญ่กว่า 2 เท่า ซึ่งสามารถอยู่ได้จริง และหากมองในเชิงค่าเช่า อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าตอนนี้เฉลี่ยที่ 5% เทียบกับสิงคโปร์อยู่ที่ 2% ทางกองทุนจึงมีโครงการที่เป็น branded residence เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าต่างชาติที่อยากมีบ้านที่นี่ด้วย และการทำเป็นแบรนด์ เพราะคนให้มูลค่ากับแบรนด์ และช่วยทำให้เขารู้สึกมั่นใจขึ้นเมื่อมาซื้อของในไทย
เน้นหลักกระจายความเสี่ยง
สำหรับกองทุนแรกภายใต้การบริหารจัดการของซีจี แคปปิตอลที่จัดตั้งขึ้นมีวงเงิน 1 หมื่นล้านบาท นักลงทุนประกอบด้วยครอบครัวจิราธิวัฒน์ ธนาคารชั้นนำ และนักลงทุนสถาบันระดับโลก ซึ่งการเป็นกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงมีเงินกู้อีกส่วนหนึ่งจำนวน 2 หมื่นล้านบาท รวมเป็นวงเงินทั้งสิ้น 3 หมื่นล้านบาท เน้นหลักของการลงทุนอย่างระมัดระวัง แบ่งกระจายความเสี่ยงของพื้นที่ คือจะมีการลงทุนทั้งที่ภูเก็ต สมุย กระบี่ พัทยา และกรุงเทพฯ และเน้นกระจาย asset type คือมีทั้งที่เป็นโรงแรมสูง คอนโดมิเนียม branded residences และสวนน้ำ เป็นต้น
โครงการแรกเป็นการร่วมทุนกับสแตนดาร์ด อินเตอร์เนชั่นแนล (Standard International) ซึ่งเป็นแบรนด์บูทีกโฮเต็ลและไลฟ์สไตล์ชั้นนำระดับโลก ส่วนที่จะเปิดตัวในปี 2567 ประกอบด้วยโครงการที่พักอาศัย branded residence เดอะสแตนดาร์ด เรสซิเดนซ์ ภูเก็ต บางเทา และเดอะ เภรี โฮเต็ล ภูเก็ต บางเทา ซึ่งเป็นโรงแรมในเครือแบรนด์สแตนดาร์ดฯ ในทำเลสำคัญย่านเชิงทะเล-บางเทา จังหวัดภูเก็ต
"หน้าที่ของเราคือการเลือกคน (แบรนด์) ที่จะมาบริหารสร้างรายได้และกำไรให้กับนักลงทุนได้ดีที่สุดก่อนเป็นอันดับแรก ส่วนการก่อสร้างเรามีทีมพัฒนาโครงการที่มีประสบการณ์มาแล้วหลายโครงการ รวมถึงข้อมูลการก่อสร้างของกลุ่มเซ็นทรัลที่มี คือเราต้องสร้างถูกและเลือกคนบริหารให้ถูก เพื่อให้ได้ผลตอบแทนตามเป้าหมาย
อีกส่วนคือการซื้อตึกที่มีอยู่เดิมแล้วมาทำใหม่ จะดูที่ replacement cost เป็นหลักว่าหากจะซื้อตึกที่มีอยู่แล้ววันนี้ราคาเท่าไร แต่เราต้องซื้อได้ถูกกว่านั้น"
ภูมิกล่าวเสริมด้วยว่า จากวงเงิน 3 หมื่นล้านบาท มี 5 โครงการที่ตกลงแล้ว รวมเป็นวงเงินประมาณ 40% ของทั้งกองทุน นอกเหนือจากนั้นมีอีก 6 โครงการที่ทางกองทุนเป็นผู้ศึกษาข้อมูลเพียงรายเดียว ซึ่งเมื่อรวมกันแล้วคิดเป็นเกือบทั้ง 100% ของกองทุน แต่ยังไม่ยืนยันว่าในส่วนที่เหลืออีก 60% ที่ศึกษาอยู่นั้นจะเกิดขึ้นจริงหรือไม่ พร้อมวางเป้าหมายผลตอบแทนไว้ที่ 18% ต่อปี โดยโครงการใหม่จะเน้นพิจารณาผลตอบแทนเป็นหลัก
เรื่อง: อนัญชนา สาระคู
ภาพ: บริษัท ซีจี แคปปิตอล จำกัด
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : จับชีพจรเศรษฐกิจไทย หุ้นไทยร่วงแต่แพง ไร้เสน่ห์ดึงดูด
คลิกอ่านบทความฉบับเต็มและเรื่องราวธุรกิจอื่นๆ ที่น่าสนใจในรูปแบบ e-magazine ได้ที่ นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับพิเศษ Wealth Management & Investing 2024 แถมฟรีมาพร้อมกับนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนมิถุนายน 2567
