Global Investment กระจายพอร์ตในอสังหาฯ ต่างประเทศ - Forbes Thailand

Forbes Thailand

แรงบันดาลใจของผู้ใฝ่ความสำเร็จ

Global Investment กระจายพอร์ตในอสังหาฯ ต่างประเทศ

จากงานวิจัยเกี่ยวกับผู้มีความมั่งคั่งสูงในโลกหรือ World Wealth Report 2016 ของ CapGemini ระบุว่าปี 2559 เป็นปีแรกที่ผู้มีความมั่งคั่งสูง (ผู้มีสินทรัพย์เกินกว่า 1 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือประมาณ 35 ล้านบาท) ของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีจำนวนและมูลค่าความมั่งคั่งแซงภูมิภาคอเมริกาเหนือ โดยมีจำนวนผู้มีความมั่งคั่งสูงอยู่ที่ 5.1 ล้านคน ในขณะที่อเมริกาเหนือมี 4.8 ล้านคน ซึ่งข้อมูลดังกล่าวยังสะท้อนให้เห็นถึงการถือครองเงินสดหรือเงินฝากและการลงทุนในหุ้นทุนลดลงเมื่อเทียบกับปี 2558 โดยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตราสารหนี้และสินทรัพย์ทางเลือกอื่นๆ เพิ่มขึ้น

ท่ามกลางกระแสโลกไร้พรมแดนที่ได้เชื่อมโยงกำแพงวัฒนธรรม การค้าและการลงทุนของคนทั่วทุกมุมโลก “อสังหาริมทรัพย์” ยังคงเป็นอีกหนึ่ง asset class ที่ผู้มีความมั่งคั่งเลือกลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจากการวิเคราะห์ข้อมูลต่างๆ พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่น มีโอกาสการเติบโตที่ดี และสร้างผลตอบแทนในการลงทุนได้อย่างยั่งยืน ยังคงเป็นมหานครเมืองใหญ่ของโลก

ส่วนแหล่งการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศที่คนไทยนิยมไปลงทุนนับตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบันมาเป็นระยะเวลานาน ได้แก่ New York และ London โดยเฉพาะผู้ปกครองที่ส่งบุตรหลานไปศึกษาต่อ ทั้งยังได้รับความนิยมมากขึ้นในการลงทุนเพื่อผลตอบแทนด้านการเช่าและความคาดหวังจาก capital gain (ผลกำไรจากส่วนต่างของราคา) ซึ่งผู้มีความมั่งคั่งสูงนิยมกระจายความเสี่ยงไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ เช่น New York และ London จากความน่าสนใจดังนี้

New York ศูนย์กลางของย่านธุรกิจการเงิน ธุรกิจบันเทิง การศึกษา และศูนย์รวมของผู้คนจากทั่วโลก พร้อมตึกสูงระฟ้า เช่น ตึก Empire State, Bank of America Tower, One World Trade อสังหาริมทรัพย์มีการซื้อขายเปลี่ยนมือหมุนเวียนตลอดเวลาจนกลายเป็นนครที่มีมูลค่าแท้จริงของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นอันดับหนึ่งของโลก โดยเฉพาะ Manhattan ซึ่งเป็นเขตอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมมากที่สุดใน New York ด้วยราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตสูงขึ้น 6% ต่อปีในปี 2559 แม้จะผ่านช่วงที่ราคาสูงเป็นประวัติการณ์และเริ่มทรงตัวแล้ว แต่ Manhattan ยังคงมีปัญหาขาดแคลนห้องชุดและห้องที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ โดยราคาห้องแต่ละแบบยังคงเพิ่มสูงขึ้น เช่น ห้องแบบสตูดิโอมีราคาเพิ่มขึ้นราว 7% ตามมาด้วยราคาของห้องแบบสามห้องนอนและห้องที่มีขนาดใหญ่กว่าเพิ่มขึ้นราว 6% ซึ่งห้องสตูดิโอยังใช้เวลาในการขายน้อยที่สุดเพียง 77 วัน จากปีก่อนหน้าที่ใช้เวลาขาย 96 วัน โดยโซนที่ได้รับความนิยมมากที่สุดใน Manhattan คือ East Side มียอดขายที่สูงเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาคือพื้นที่ West Side

ขณะเดียวกัน New York ยังเป็นหนึ่งในมหานครที่มีความเจริญล้ำหน้ามากที่สุดในโลกด้วยโครงการก่อสร้างอาคารสูงมากมาย เช่น โครงการ Hudson Yards ที่มีพื้นที่ก่อสร้างใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกาด้วยมูลค่า 1.5 หมื่นล้านเหรียญ ริมชายฝั่งแม่น้ำ Hudson เรื่อยมาจนถึงถนนสายที่ 10 ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน ตึกสูง อะพาร์ตเมนต์ สวนสาธารณะ ร้านอาหาร โรงเรียน ร้านจำหน่ายเสื้อผ้า และโรงละครซึ่งได้ทำเปิดเฟสแรกไปแล้ว

นอกจากนี้ มหานครแห่งสหรัฐอเมริกายังได้เตรียมเปิดตัวแผนสร้างตึกระฟ้ารูปตัวยูแห่งแรกในโลกและมีขนาดยาวที่สุดในโลกชื่อ เดอะบิ๊กเบนด์ (The Big Bend) ซึ่งจะกลายเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ที่โดดเด่นและดึงดูดนักท่องเที่ยว รวมถึงสร้างสีสันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน New York โดยออกแบบจากแนวคิดการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุดด้วยรูปทรงเรียวบาง รูปทรงคล้ายตัวยูคว่ำ ปลายอาคารด้านบนจะโค้งกลับสู่พื้นดินด้วยความยาว 1.22 กิโลเมตร มีลิฟต์ที่สามารถเคลื่อนที่ตามแนวโค้งของตึกได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่ง Big Bend ได้รับการสร้างขึ้นคร่อมกลางย่านคนรวยอย่าง West 57th Street ใน Manhattan หรือที่รู้จักกันในนาม Billionaire’s Row ถนนที่เต็มไปด้วยอะพาร์ตเมนต์สุดหรูมากมาย

London ศูนย์กลางการเงิน การศึกษา การกีฬา การท่องเที่ยว โดยเป็นเมืองที่คนไทยนิยมส่งลูกหลานไปเรียน แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน London ได้รับผลกระทบจาก Brexit และการเปลี่ยนแปลงภาษีที่ดินตั้งแต่ช่วงปี 2559 จนถึงปัจจุบัน ซึ่งผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าปรากฏการณ์ดังกล่าวจะส่งผลกระทบเพียงระยะสั้นราว 1 ปีเท่านั้น เนื่องจากก่อนหน้านี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ใจกลางกรุง London ปรับตัวสูงขึ้นอย่างสม่ำเสมอ ด้วยราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยใจกลางกรุง London ปรับตัวขึ้น 89,927 ปอนด์ หรือ 7% ในช่วง 1 ปี และปรับตัวขึ้น 441,616 ปอนด์ หรือ 47.50% ในช่วง 5 ปี รวมถึงปรับตัวขึ้น 524,735 ปอนด์ หรือกว่า 60% ในช่วง 10 ปี และปรับตัวขึ้น 1,102,474 ปอนด์ หรือกว่า 400% ในช่วง 20 ปี

อย่างไรก็ตาม ในช่วงหลังการโหวต Brexit ตัวเลขการปิดการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 18% จากช่วงก่อนหน้าการโหวตและลดลง 43% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ปรากฏการณ์นี้ยังเป็นโอกาสให้กับนักลงทุนต่างชาติบางกลุ่มที่มองว่าเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุนโดยเฉพาะกลุ่มจากประเทศในโซนเอเชียทั้งตะวันออกกลางและประเทศไทย ที่เข้าไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใน London เพิ่มขึ้น เนื่องจากมีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น รวมถึงมีข้อได้เปรียบทางค่าเงินจากการอ่อนตัวของค่าเงินปอนด์เกือบ 20% เมื่อเทียบกับเงินบาท จึงเป็นโอกาสของคนไทยที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใน London นอกจากนั้น ยังมีหลายปัจจัยที่ทำให้เชื่อมั่นได้ว่าการลงทุนระยะยาวยังเป็นสิ่งที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนเนื่องมาจากพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่มั่นคง โดยในแต่ละปีจะมีนักท่องเที่ยวจากต่างชาติเข้ามาในประเทศอังกฤษไม่ต่ำกว่า 15 ล้านคนและนักศึกษาจากทั่วโลกหมุนเวียนปีละไม่ต่ำกว่า 500,000 คน

ขณะที่ข้อมูลทางสถิติระบุว่า London จำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นกว่า 40,000 ยูนิตต่อปีเพื่อให้เพียงพอกับความต้องการของประชากรและการย้ายที่อยู่อาศัยแต่ในความเป็นจริง London มีที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 20,000 ยูนิตต่อปี จึงยังมีความต้องการส่วนเกินอยู่เป็นจำนวนมาก

โดยเฉพาะใจกลางกรุง London ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยชั้นดีจำนวนมากเมื่อเทียบกับโครงการเกิดใหม่จำนวนน้อยเนื่องจากข้อจำกัดทางกฎหมายทำให้เกิดช่องว่างของตลาด และดึงดูดให้นักลงทุนเข้าไปซื้อโครงการและปรับปรุงใหม่ให้ทันสมัย พร้อมพัฒนาให้คุณภาพดีขึ้นกว่าเดิมเพื่อการอยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือเพื่อให้บุตรหลานได้อยู่อาศัยในช่วงที่ศึกษาอยู่ใน London และยังสามารถขายทำกำไรในอนาคตได้อย่างคุ้มค่า ดังนั้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นทางเลือกการลงทุนสร้างผลตอบแทนที่ดี เพราะนอกจากค่าเช่าที่ได้รับเป็นผลตอบแทน (yield) แล้ว นักลงทุนยังสามารถคาดหวังถึงมูลค่าอสังหาฯ ที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต (capital gain) ได้อีกด้วย อย่างไรก็ตามการลงทุนควรเลือกเมืองที่ราคาที่ดินไม่ตก เช่น New York และ London ดังเช่นคำกล่าวที่ว่า “เจ้าของที่ดิน รวยขึ้นแม้กระทั่งยามนอนหลับ”


อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ
กรรมการผู้จัดการ
บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด


คลิกอ่าน บทความทางด้านธุรกิจเพิ่มเติม ได้ที่ Forbes Thailand ฉบับ มิถุนายน 2560 ในรูปแบบ e-Magazine

BACK TO TOP