Knight Frank บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกได้จัดทำดัชนีราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูในเมืองสำคัญ 100 เมืองทั่วโลก (Prime International Residential Index 100: PIRI 100) ใน Wealth Report 2017 โดยพบทั้งราคาที่ปรับตัวขึ้นและราคาที่ปรับตัวลง
มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูทั่วโลกมีการเติบโตลดลงในปี 2016 โดยมีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 1.4% ซึ่งน้อยกว่าปี 2015 ที่มีอัตราเติบโตเฉลี่ย 1.8% อย่างไร ก็ตาม PIRI 100 พบช่องว่างถึง 49% ระหว่างอันดับแรกและอันดับสุดท้าย สูงขึ้นจาก 45% ในปี 2015 โดยเมืองที่รั้งอันดับต้นๆ ของดัชนี ได้แก่ เมืองในประเทศจีน นิวซีแลนด์ แคนาดา และออสเตรเลีย ขณะที่ตลาดที่พึ่งพิงน้ำมันอย่าง Moscow และ Lagos มีอันดับรั้งท้ายเมืองที่ราคานิ่งหรือปรับตัวเพิ่มขึ้นมีจำนวน 61% ลดลงจาก 66% ในปี 2015 ขณะที่การเติบโตของราคาเฉลี่ยลดลงเล็กน้อย ซึ่งบ่งชี้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูทั่วโลกอยู่ในช่วงชะลอตัวลงเล็กน้อยแต่มีหลายเมืองที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดซึ่งได้สร้างความประหลาดใจไม่น้อยให้กับนักลงทุนที่เก๋าเกม หลายเมืองในจีนมีราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูพุ่งสูงและติดอันดับใน PIRI 100 นำโดย Shanghai, Beijing และ Guangzhou ที่รั้ง 3 อันดับแรก ทั้งสามเมืองมีราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูที่เติบโตกว่า 26% จากปี 2015 Vancouver เมืองที่มีราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูเติบโตสูงเป็นอันดับ 2 ของปี 2015 ยังคงติดอันดับต้นๆ อีกปี และปีนี้เป็นปีที่เมืองที่มีประชากรมากที่สุดของแคนาดามีรายชื่ออยู่ใน 10 อันดับแรกถึง 2 เมืองจาก 3 เมือง ยอดขายที่อยู่อาศัยระดับหรูเติบโตขึ้นสูงก่อนชะลอตัวและลดลงหลังจากรัฐ British Columbia ของแคนาดาเก็บภาษีผู้ซื้อชาวต่างชาติ 15% ในเดือนสิงหาคม ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูเติบโตเพียง 15% ในสิ้นปี 2016 ลดลงจากปี 2015 ที่เติบโตถึง 25% มาดูฝั่ง London บ้านของบรรดามหาเศรษฐีทั่วโลกกันบ้าง ในปี 2016 London ร่วงไปอยู่อันดับที่ 92 โดยราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูหดตัวลง 6.3% สาเหตุเกิดจากการเก็บอากรแสตมป์ 3% สำหรับบ้านหลังที่ 2 ที่รัฐบาลประกาศในเดือนเมษายนปี 2016 มากกว่าประเด็นการตัดสินใจออกจากอียูของประเทศ สหราชอาณาจักรหรือ Brexit แต่เมื่อจบปี 2016 ยอดขายปรับเพิ่มขึ้นสูงและภาวะตลาดปรับตัวดีขึ้นเนื่องจากตลาดได้มีการปรับตัวกับภาระภาษีตัวใหม่แล้ว ศูนย์กลางทางการเงินของโลกอย่าง New York เป็นอย่างไรบ้าง เงินดอลลาร์สหรัฐฯ ที่อยู่ในภาวะแข็ง ทำให้นักลงทุนทั่วโลกเมิน New York รวมทั้งการมีโครงการหรูออกมาใหม่จำนวนมากทำให้ซัพพลายในตลาดเพิ่มขึ้นสูง แต่ขณะที่ยอดขายชะลอตัว ราคากลับหดตัว โดยคาดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยใน New York จะขยายตัวดีขึ้นในปี 2017 โดยมีแรงหนุนจากนโยบายของประธานาธิบดี Trump ทั้งมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การผ่อนปรนกฎเกณฑ์ และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน มาตรการควบคุมความร้อนแรงของตลาดฮ่องกงซึ่งร่วงอยู๋ในอันดับท้ายๆ ของดัชนีราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูตั้งแต่ปี 2014 เริ่มไต่อันดับขึ้นโดยในปี 2016 มีราคาเติบโต 2.1% ซึ่งอัตราการเติบโตน่าจะสูงกว่านี้หากการเก็บภาษีอากรแสตมป์15% สำหรับผู้ซื้อที่ไม่ได้อาศัยในฮ่องกงไม่ได้ลามมายังผู้ซื้อที่อาศัยในฮ่องกงด้วย ซึ่งก่อนหน้านี้เสียภาษี 8.5% การเปลี่ยนแปลงอัตราภาษีครั้งล่าสุดนี้เป็นเพียงหนึ่งในบรรดามาตรการที่ออกมาตั้งแต่ปี 2010 เพื่อยับยั้งความร้อนแรงของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งขึ้นไม่หยุดในตลาดที่อยู่อาศัยที่มีราคาเกินเอื้อมมากที่สุดแห่งหนึ่งของโลก หากเทียบค่าเงินฮ่องกงกับดอลลาร์สหรัฐฯ อาจจะต้องมีการผ่อนคลายมาตรการบ้างจากธนาคารกลาง หากมีการปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นในปีนี้ อย่างไรก็ตาม ธนาคารกลางจะต้องหาวิธีรับมือกับแรงซื้อจากผู้ซื้อชาวจีนแผ่นดินใหญ่ที่อยากถือสินทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับค่าเงินดอลลาร์สหรัฐฯ ขณะนี้ทุกสายตาจับจ้องไปยังผู้กำหนดนโยบายในจีนเพราะกำลังพยายามที่จะควบคุมราคาในเมืองใหญ่ๆ หลายแห่ง ตลาดหลักที่มองว่าอัตราการขยายตัวของราคาที่พุ่งสูง 30% ไม่ใช่เรื่องแปลกจะยังคงโดดเด่นเหนือตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูมาตรการควบคุมความร้อนแรงใหม่ๆ รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่สูงขึ้นและการจำกัดการซื้อบ้านได้เกิดขึ้นแล้วในบางเมืองด้วยหวังว่าจะทำให้อัตราการเติบโตชะลอตัวลงและยับยั้งการซื้อเพื่อเก็งกำไรซึ่งเริ่มเห็นผลแล้วตั้งแต่ปลายปี 2016 ขณะที่เมืองที่มีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่นบางเมือง อาทิ Auckland, Sydney และ Berlin อยู่ในอันดับต้นๆ อย่างถาวรแล้วมีเมืองใหม่ๆ ไม่น้อยที่ก้าวขึ้นมาอยู่ในอันดับต้นอย่าง Guangzhou, Seattle และ Amsterdam ซึ่งเป็นเพราะราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูกำลังปรับตัวเพิ่มขึ้นจากฐานต่ำในอดีตยกตัวอย่าง Guangzhou ซึ่งติดอันดับใกล้ๆ กับ Shanghai มีอัตราเติบโตของราคาเพิ่มขึ้น 27% แต่ในความเป็นจริงแล้ว ราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูที่ Guangzhou เท่ากับครึ่งหนึ่งของราคาในเมืองใหญ่ๆ ด้าน Seattle และ Amsterdam ก็มีราคาที่ปรับเพิ่มขึ้นจ ากฐานราคาที่ต่ำ แต่ทั้งสองเมืองอาจเป็นเรื่องการเปลี่ยนแปลงราคาตามการปรับตัวลดลงของราคาที่ 29% และ 18% ตามลำดับหลังช่วงวิกฤต Lehman ขณะเดียวกัน เมืองในยุโรปยังคงมีการปรับตัวของราคาที่หลากหลาย โดยครึ่งหนึ่งของจำนวนเมืองที่มีราคาร่วงในปี 2016 ล้วนอยู่ในแถบยุโรป ซึ่งปีก่อนหน้านั้นมีจำนวนถึง 65% บ่งชี้ถึงการฟื้นตัวของภูมิภาคนี้ สำหรับเมืองในยุโรปที่โดดเด่นด้านการปรับตัวของราคาในปี 2016 ได้แก่ Amsterdam, Gstaad, Munich, Berlin และ Barcelona ขณะที่ตลาดบ้านหลังที่ 2 เช่น Ibiza, Mallorca, Western Algarve และ Lake Como ก็ไต่อันดับขึ้นเช่นเดียวกันตัวขับเคลื่อนตลาด เมื่อแยกออกมาเป็นภูมิภาคพบว่า ออสตราเลเชีย (+11.4%) เอเชีย (+5.1%) และอเมริกาเหนือ (+4.5%) เป็นตัวหลักในการขับเคลื่อนการเติบโต ส่วนยุโรปและ เมืองแถบแคริบเบียนยังเกาะอยู่กลางๆ ของตารางโดยมีการปรับตัว 0.5% และ -0.3% ตามลำดับ ขณะที่ ลาตินอเมริกา (-2.7%) ตะวันออกกลาง (-3.3%) แอฟริกา (-3.4%) รวมทั้งรัสเซียและกลุ่มประเทศ เครือรัฐเอกราชหรือ CIS (Commonwealth of Independent States) (-5.5%) ต่างเติบโตติดลบเนื่องจากหลายปัจจัย ได้แก่ ค่าเงินที่อ่อนตัว เศรษฐกิจ ชะลอตัว ค่าเงินเฟ้อสูงขึ้น ราคาน้ำมันตกต่ำ และความเสี่ยงทางการเมืองที่ขยายตัวการสร้างความมั่งคั่งและการเคลื่อนย้ายข้ามประเทศยังคงเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูในปี 2016 จากความกังวลด้านความปลอดภัยการเคลื่อนย้ายค่าเงิน การศึกษา และแม้แต่เรื่องการดูแลสุขภาพที่กำลังเป็นปัจจัยใหม่ที่ส่งอิทธิพลต่อการขับเคลื่อนตลาด อย่างไรก็ตาม ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูในปีนี้ได้สะท้อนให้เห็นสองประเด็นหลัก ประเด็นแรกคือ กิจกรรมทางเศรษฐกิจในประเทศเป็นปัจจัยหนุน ต่อการปรับตัวของราคา โดยพบว่าทุกเมืองใน 10 อันดับแรกต่างมี GDP ที่เติบโตมากกว่า 3% ต่อปี ประเด็นที่ 2 คือ การเติบโตทางเศรษฐกิจอยู่ในเมืองใหญ่ระดับโลก โดย 22 เมืองใน 25 อันดับแรกล้วนเป็นเมืองใหญ่เมื่อแยกออกมาเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ก็สะท้อนประเด็นข้างต้นโดยพบว่า มูลค่าของบ้านหรูตามเมืองใหญ่เพิ่มขึ้น 2.4% โดยเฉลี่ย บ้านพักในเมืองสกีมีการเติบโต 1.9% และบ้านริมหาดหรือในเมืองแถบชายฝั่งมีราคาตกเล็กน้อยประมาณ 0.5% Safe Haven หรือแหล่งที่มีความปลอดภัยในการลงทุนก็ยังคงมีที่ทางของมันอยู่ แต่ด้วยศูนย์กลางทางการเงินระดับต้นของโลกมีการขยายตัวของเมืองอย่างจำกัด ตลาดรองทั่วทวีปยุโรปและสหรัฐอเมริกาจะมีความโดดเด่นมากยิ่งขึ้น เมืองที่ให้กำไรในการลงทุนที่น่าสนใจ เมืองที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นสูงจากฐานต่ำ และเมืองที่ความเสี่ยงได้รับการควบคุมโดยระดับความโปร่งใสและธรรมาภิบาลที่ดี เช่น Paris, Berlin, Madrid, Dublin, Chicago และ Seattle น่าจะมีการปรับตัวของราคาที่น่าสนใจกว่าเมืองอื่น THE PIRI 100 การเปลี่ยนแปลงราคาของตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูทั่วโลก 10 อันดับแรกเมืองสำคัญที่มีการเปลี่ยนราคามากที่สุด อันดับ 1 Shanghai ภูมิภาค Asia การเปลี่ยนแปลง 27.40% อันดับ 2 Beijing ภูมิภาค Asia การเปลี่ยนแปลง 26.80% อันดับ 3 Guangzhou ภูมิภาค Asia การเปลี่ยนแปลง 26.60% อันดับ 4 Seoul ภูมิภาค Asia การเปลี่ยนแปลง 16.61% อันดับ 5 Auckland ภูมิภาค Australasia การเปลี่ยนแปลง 16.00% อันดับ 6 Toronto ภูมิภาค North America การเปลี่ยนแปลง 15.10% อันดับ 7 Vancouver ภูมิภาค North America การเปลี่ยนแปลง 14.50% อันดับ 8 Amsterdam ภูมิภาค Europe การเปลี่ยนแปลง 10.10% อันดับ 9 Gstaad ภูมิภาค Europe การเปลี่ยนแปลง 10.00% อันดับ10 Seattle ภูมิภาค North America การเปลี่ยนแปลง 9.70% 10 อันดับรั้งท้ายเมืองสำคัญที่มีการเปลี่ยนราคามากที่สุด อันดับ 91 Rio de Janeiro ภูมิภาค Latin America การเปลี่ยนแปลง -6.20% อันดับ 92 London ภูมิภาค Europe การเปลี่ยนแปลง -6.30% อันดับ 93 Zurich ภูมิภาค Europe การเปลี่ยนแปลง -7.00% อันดับ 94 Umbria ภูมิภาค Europe การเปลี่ยนแปลง -7.99% อันดับ 95 Taipei ภูมิภาค Asia การเปลี่ยนแปลง -8.00% อันดับ 96 Istanbul ภูมิภาค Middle East การเปลี่ยนแปลง -8.40% อันดับ 97 Tokyo ภูมิภาค Asia การเปลี่ยนแปลง -8.79% อันดับ 98 Bodrum ภูมิภาค Middle East การเปลี่ยนแปลง -10.00% อันดับ 99 Moscow ภูมิภาค Russia/CIS การเปลี่ยนแปลง -11.20% อันดับ 100 Lagos ภูมิภาค Africa การเปลี่ยนแปลง -22.00% เรียบเรียง: บุญธร ศิริสวาสด์ติดตามการลงทุนและการใช้ชีวิตรอบโลกได้ที่ ForbesLife Magazine ฉบับพิเศษประจำเดือน พฤศจิกายน 2560 ได้ในรูปแบบ e-Magazine
