สำรวจเมืองใหญ่และเมืองศูนย์กลางธุรกิจทั่วโลก - Forbes Thailand
X

Forbes Thailand

แรงบันดาลใจของผู้ใฝ่ความสำเร็จ

สำรวจเมืองใหญ่และเมืองศูนย์กลางธุรกิจทั่วโลก

Forbes Thailand

JLL และ Knight Frank ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลกได้สำรวจและวิเคราะห์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของนักลงทุนทั่วโลกและชี้แนวโน้มการลงทุนที่น่าสนใจในอนาคต โดย JLL ได้จัดทำดัชนีความเข้มข้นด้านการลงทุน (Investment Intensity Index) โดยเปรียบเทียบปริมาณการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในแต่ละเมืองกับขนาดเศรษฐกิจหรือ GDP ของเมืองนั้น ซึ่งจะเป็นตัววัดสภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และภาพรวมของเมือง

JLL ยังได้จัดอันดับเมืองที่มีความน่าสนใจในการลงทุน 30 เมืองแรกจากการสำรวจบรรดาเมืองใหญ่และเมืองศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ 150 เมืองทั่วโลก เป็นเมืองใหม่ที่กำลังเปลี่ยนโฉมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ Knight Frank ชี้แนวโน้มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ยังคงแข็งแกร่ง และพบแนวโน้มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์หรือระบบการจัดส่งของที่กำลังมาแรง เกิดจากกระแสการซื้อของทางออนไลน์ที่กำลังบูมไปทั่วโลก

JLL แบ่งประเภทของเมืองไว้ 3 ประเภท

“เมืองใหม่” หรือ New World Cities เป็นเมืองที่มีขนาดกลางและขนาดเล็ก มีประชากรประมาณ 1-5 ล้านคนมีโครงสร้างพื้นฐานเพียบพร้อมและเป็นเมืองที่น่าอยู่ เน้นความเชี่ยวชาญระดับโลกในไม่กี่ด้าน

“เมืองที่มีความมั่นคง” หรือ ‘Established World Cities’ เป็นเมืองเศรษฐกิจที่มีขีดความสามารถด้านการแข่งขันและมีความเป็นโลกาภิวัตน์สูง มีบรรดาบริษัท เงินทุน และคนเก่งๆ เข้ามาตั้งรากฐานอยู่จำนวนมาก

“เมืองเกิดใหม่” หรือ ‘Emerging World Cities’ เป็นเมืองหลวงทางธุรกิจและการปกครองของประเทศเศรษฐกิจเกิดใหม่ขนาดกลางหรือขนาดใหญ่ที่เป็นหน้าด่านสำหรับการค้าการลงทุนและบริษัทต่างประเทศ

 

เมืองใหม่กำลังเปลี่ยนโฉมการลงทุน

ดัชนีความเข้มข้นด้านการลงทุนของ JLL ได้ชี้ให้เห็นถึงการกำเนิดของเมืองใหม่ในฐานะแหล่งลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยเมืองขนาดกลางที่เน้นธุรกิจไฮเทคและธุรกิจที่มีมูลค่าสูง มีโครงสร้างพื้นฐานเพียบพร้อม มีคุณภาพชีวิตที่ดีและมีการดำเนินธุรกิจที่โปร่งใส กำลังดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนเพิ่มขึ้นกลุ่มเมืองใหม่มีเมืองที่ติด 30 อันดับแรกถึง 21 เมืองหลายเมืองกำลังก้าวสู่เมืองระดับโลกจากการเป็นเมืองที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านและแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวให้ตรงกับความต้องการทางเทคโนโลยีและเศรษฐกิจที่มีการเปลี่ยนแปลง

เมืองใหม่เหล่านั้น ได้แก่ เมืองในแถบสแกนดิเนเวีย อาทิ Oslo ซึ่งติดอันดับ 1 มีเมืองเพื่อนบ้านอย่าง Copenhagen เข้ามาในอันดับ 10 และ Stockholm ในอันดับ 13 เมืองใหม่แห่งอื่นในยุโรปยังมี Munich (อันดับ 3) Edinburgh (อันดับ 4) Frankfurt (อันดับ 6) Dublin

ส่วนเมืองใหม่ในสหรัฐอเมริกาก็โดดเด่นไม่แพ้กันนำโดยเมืองไอทีชื่อดัง Silicon Valley ที่ติดอันดับ 5 San Francisco (อันดับ 12) และ Boston (อันดับ 14) ส่วนที่ออสเตรเลีย ได้ Melbourne เมืองต้นแบบแห่ง New World Cities เข้ามาในอันดับ 16

 

ตลาดการลงทุนทั่วโลกมีบทบาทสำคัญเพิ่มมากขึ้น

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา กลุ่มเมืองใหม่ เมืองหลัก 40 เมืองมีส่วนแบ่งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจาก 12% ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์รวมทั่วโลกในปี 2006 เป็น 23% ในปี 2016 แซงส่วนแบ่งจากกลุ่ม ‘Big 6’ ซึ่งเป็นเมืองชั้นนำระดับโลก ได้แก่ New York, London, Paris, Tokyo, ฮ่องกง และสิงคโปร์

นอกจากนี้ กลุ่มเมืองใหม่ยังได้รับความสนใจมากขึ้นจากบรรดานักลงทุนต่างประเทศโดยปริมาณการลงทุนจากนักลงทุนต่างประเทศในเมืองใหม่กินสัดส่วนถึง 20% เพิ่มขึ้นจาก 14% เมื่อ10 ปีก่อน และเป็นสัดส่วนที่เท่ากับกลุ่ม ‘Big 6’ แล้ว

 

เมืองในแถบยุโรปยังคงรักษาอันดับต้นๆ

เมืองในยุโรปที่มีความโปร่งใสและความยั่งยืนในระดับสูง มีเทคโนโลยีและโครงสร้างพื้นฐานที่เพียบพร้อม รวมทั้งมีความน่าอยู่ ได้ติดอันดับดัชนีความเข้มข้นด้านการลงทุนถึง 12 เมืองใน 30 อันดับแรกและมีถึง 10 เมืองจาก 12 เมืองแรกที่ติดอันดับด้านการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ โดยเมืองเล็กๆ อย่าง Oslo ติดอันดับ 1 อีกครั้ง เพราะเป็นเมืองที่ตลาดต้องการ แต่ Oslo กลับไม่ติดอันดับแรกในด้านการดึงดูดเม็ดเงินจากต่างประเทศ เนื่องจากเป็นเมืองที่การลงทุนส่วนใหญ่มาจากนักลงทุนท้องถิ่น

ขณะที่พี่ใหญ่อย่าง London ที่ติดอันดับ 2 ในด้านความเข้มข้นด้านการลงทุน สามารถติดอันดับแรกในด้านการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างประเทศ นับว่ายังเป็นเมืองที่มีความน่าสนใจอยู่แม้จะผ่าน Brexit Vote มาแล้วก็ตาม ในสหราช ฝั่งเยอรมนี อีกประเทศที่เป็นศูนย์กลางทางการเงินของยุโรป มีเมืองที่รั้งอันดับต้นๆ ตามติดสหราชอาณาจักร ได้แก่ Munich ที่ติดอันดับ 3 Frankfurt อันดับ 6 และ Berlin อันดับ 24 ขณะเดียวกัน Paris ยังคงอยู่ในกลุ่มเมืองแถวหน้าของโลกโดยติดอันดับ 11

ด้านสหรัฐฯ คือศูนย์กลางทางเทคโนโลยีในเมืองใหม่ในสหรัฐอเมริกา บรรดาเมืองไอทีอย่าง Silicon Valley, San Francisco, Boston, Seattle, Austin, Denver, Raleigh-Durham, Phoenix และ San Diego ล้วนติดอันดับอยู่ใน 30 อันดับแรก

 

เมืองในเอเชียหลุดโผ 30 อันดับแรก

ในภูมิภาคเอเชีย มีเพียงฮ่องกงและ Tokyo เท่านั้นที่ติด 30 อันดับแรก แถมยังเป็นอันดับรั้งท้ายอีกด้วยโดยฮ่องกงอยู่ในอันดับ 28 และ Tokyo อันดับ 30 ส่วนเมืองอื่นไม่มีเมืองใดติดอันดับเลย เป็นเพราะหลายปัจจัย ได้แก่ นักลงทุนท้องถิ่นยังคงครองตลาดส่วนใหญ่ ขณะที่เจ้าของสินทรัพย์ไม่ยอมปล่อยของออกสู่ตลาด และในบางเมือง การลงทุนโดยนักลงทุนสถาบันยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น ขณะที่ Shanghai, Bangalore และ Manila ต่างเร่งกันพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็ยังมีโอกาสให้ลงทุนไม่น้อยในอนาคต

 

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังแข็งแกร่ง

ด้าน Knight Frank โดย Anthony Duggan หัวหน้าแผนกวิจัยตลาดทุน กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับโลกยังคงเป็นสิ่งที่น่าลงทุนตลอดปีนี้สำหรับนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนทั่วไป ปริมาณการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังแข็งแกร่งและให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ โดยปัจจุบัน นักลงทุนรายย่อยถือเป็นผู้เล่นหลักในตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั่วโลก มีปริมาณการลงทุนคิดเป็น 20-25% ของการลงทุนรวมทั้งหมดตลอด 10 ปีที่ผ่านมา และสัดส่วนนี้ได้เพิ่มเป็น 30% ในปี 2016 สะท้อนถึงความน่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

นักวิเคราะห์ของ MSCI บริษัทจัดทำดัชนีราคาหุ้นชั้นนำของโลก ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนที่ 6.3% ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นเป็น 9% ต่อปี ระหว่างปี 2011-2015 ประเทศที่เป็นดาวเด่น ได้แก่ อินโดนีเซียซึ่งมีผลตอบแทนการลงทุน 15.3% ไอร์แลนด์ 14.7%

 

จับตำเทรนด์ใหม่ “อาคารพร้อมห้องพัก”

นอกจากนี้ ยังพบแนวโน้มการเติบโตของการลงทุน “อาคารพร้อมห้องพัก” (Buildings with Beds) ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ โรงแรม แต่นักลงทุนที่ Knight Frank ให้คำปรึกษายังคงมีคำถามและขอคำแนะนำในการลงทุนพัฒนา การเข้าซื้อกิจการและการบริหารสินทรัพย์ประเภทโรงแรม อาทิ การลงทุนที่อยู่อาศัยแบบให้เช่า ที่พักสำหรับนักเรียนนักศึกษา ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ และสิ่งอำนวยความสะดวกด้านการดูแลสุขภาพ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ยังคงมีจำนวนไม่มากประกอบกับแนวโน้มความต้องการที่ขับเคลื่อนโดยลักษณะของประชากร ทำให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ดึงดูดความสนใจจากทั้ง นักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังพัฒนาโครงการให้เหมาะกับพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

 

กระแส E-commerce ดันโลจิสติกส์โตตาม

Knight Frank ยังพบว่า โลจิสติกส์หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับระบบการจัดส่งสินค้าในเมือง (Urban Logistics) เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนมากใน 2-3 ปีข้างหน้า โลจิสติกส์กำลังอยู่ในช่วงการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญตามกระแส Urbanization หรือการขยายตัวของเมืองที่กำลังขับเคลื่อนการเติบโตของเมืองสำคัญทั่วโลก เป็นห้วงเวลาเดียวกับแนวโน้มการปะทุตัวของ E-commerce หรือการซื้อขายทางออนไลน์ที่ต้องการการจัดส่งสินค้าที่รวดเร็วมากขึ้น

Duggan กล่าวว่า กระแสการซื้อของทางออนไลน์ที่มาแรงและความต้องการให้การขนส่งสินค้ามีความรวดเร็วมากขึ้นนี้ กำลังสร้างโอกาสให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ นั่นคือ Urban Logistics หากถามว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประเภทใดที่ได้รับผลกระทบจากอินเทอร์เน็ตมากที่สุด ทุกคนต้องตอบว่าค้าปลีก เพราะเป็นภาคธุรกิจที่กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงอย่างพลิกผัน เนื่องจากลูกค้าเลือกชอปปิงทางช่องทางที่หลากหลายมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งทางมือถือ แต่ขณะที่บรรดาห้างและชอปปิงมอลล์ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมของผู้บริโภคครั้งใหญ่นี้ แต่สำาหรับธุรกิจโลจิสติกส์กลับเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่สุดว่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับโลจิสติกส์จะมีการใช้งานอย่างไรและตั้งอยู่ทำเลไหน

John Lewis หนึ่งในร้านค้าปลีกชั้นนำของสหราชอาณาจักร ซึ่งเคยใช้งบลงทุน 75% ของงบลงทุนรวมเพื่อปรับปรุงและขยายร้านค้าตลอด 10 ปีที่ผ่านมา วันนี้สัดส่วนการลงทุนดังกล่าวไปอยู่ที่การกระจายสินค้าและระบบไอที ส่วนร้านค้าใช้งบลงทุนเหลือ 25% เท่านั้น แนวโน้มเช่นนี้ทำให้เกิดสถานที่รองรับระบบโลจิสติกส์เพิ่มจำนวนมากขึ้น ตั้งแต่ศูนย์กระจายสินค้าประจำภูมิภาคขนาดใหญ่สำหรับเก็บ ถ่ายภาพนำออก บรรจุหีบห่อ และแยกประเภทสินค้า ผ่านไปยังจุดขนส่งสินค้าในเมืองและโรงเก็บสินค้าในพื้นที่ที่ถูกออกแบบให้สามารถจัดส่งสินค้าในช่วงสุดท้ายได้อย่างรวดเร็วตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค

ทั้งกระแส Urbanization และ E-commerce ได้เปิดโอกาสการลงทุนใหม่ให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มองหาผลตอบแทนการลงทุนที่แน่นอนในระยะยาว ขณะที่ E-commerce กำลังขยายตัว บริการที่เกี่ยวข้องอย่างการจัดส่งสินค้าในช่วงสุดท้ายก็มีความต้องการที่เติบโตตามไปด้วย ผู้ค้าปลีกและบริษัทขนส่งสินค้าจะต้องพัฒนาโลจิสติกส์ในเมืองหรือ Urban Logistics อย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค ขณะที่สถานที่สำหรับระบบโลจิสติกส์ที่เหมาะสมก็จะมีความต้องการเพิ่มมากขึ้นเช่นเดียวกันซึ่งจะทำให้อัตราการใช้พื้นที่และอัตราค่าเช่ามีการเติบโตในทางบวก

ดังนั้น Urban Logistics อาจจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสน่ห์กับคนจำนวนไม่มาก แต่มันเริ่มดึงดูดความสนใจของนักลงทุนมากขึ้นเรื่อยๆ จากความต้องการใช้พื้นที่ที่เพิ่มมากขึ้นและข้อจำกัดที่ทำให้มีพื้นที่ใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดน้อยลง ประกอบกับโอกาสที่จะได้เข้าพื้นที่ในเมืองที่กำลังขยายตัว ทำให้ Urban Logistics เป็นกระแสที่มิอาจต้านทานได้

เรียบเรียง: บุญธร ศิริสวาสด์


ติดตามการลงทุนและการใช้ชีวิตรอบโลกได้ที่ ForbesLife Magazine ฉบับพิเศษประจำเดือน พฤศจิกายน 2560 ได้ในรูปแบบ e-Magazine

BACK TO TOP