การลงทุนเพื่อความมั่งคั่งส่วนบุคคล - Forbes Thailand

Forbes Thailand

แรงบันดาลใจของผู้ใฝ่ความสำเร็จ

การลงทุนเพื่อความมั่งคั่งส่วนบุคคล

Forbes Thailand

การถือครองทรัพย์สินที่ไม่ใช่สินทรัพย์ทางการเงินของผู้มีความมั่งคั่งสูงนั้น นอกจากบ้านพักอาศัย ที่ดิน งานศิลปะ อัญมณีต่างๆ ก็ยังมีไวน์ชั้นเลิศ รถยนต์คลาสสิก เครื่องดนตรี หนังสือหายาก เครื่องประดับ แสตมป์หายาก และของสะสมอื่นๆ ซึ่งมักมีการซื้อขายไม่บ่อยครั้งนัก

การลงทุนในทรัพย์สินเหล่านี้ยังเป็น “การลงทุนด้วยความหลงใหล” ซึ่งให้ผลตอบแทนเป็นความสุขใจที่เกิดขึ้นกับผู้เป็นเจ้าของ เราจะยกผลตอบแทนทางด้านจิตใจออกไป และจดบันทึกการเพิ่มขึ้นของมูลค่าจากการลงทุนเพื่อความมั่งคั่งส่วนบุคคลในระยะยาวนับตั้งแต่ปี 1900 และเปรียบเทียบผลลัพธ์จากการลงทุนในทรัพย์สินเหล่านี้กับผลตอบแทนจากหลักทรัพย์ทางการเงินต่างๆรวมถึงบทบาทของทรัพย์สินเหล่านี้ในพอร์ตการลงทุนที่มีความหลากหลายอีกด้วย

หลายกรณีการลงทุนดังกล่าวจะสามารถซื้อขายหรือเปลี่ยนมือได้ โดยมีต้นทุนในการจัดการที่สูงลิบลิ่วเท่านั้นดังนั้น ผู้ซื้อทรัพย์สินที่จับต้องได้เหล่านี้ มักจะเป็นบุคคลที่มีสายป่านยาวในการลงทุน และสภาพคล่องของทรัพย์สินไม่ใช่สิ่งสำคัญอันดับแรกที่พวกเขาต้องคำนึงถึง

“หลักทรัพย์ที่สามารถซื้อขายได้เป็นเพียงองค์ประกอบหนึ่งในเวทีของการลงทุนความจริงแล้วทรัพย์สินส่วนใหญ่จัดอยู่ในประเภททรัพย์สินที่ไม่มีสภาพคล่อง และประเภทของทรัพย์สินที่ไม่มีสภาพคล่องนั้นก็มีอยู่มากมาย” 

จากการศึกษาของเราแสดงให้เห็นในว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกนั้นสูงกว่ามูลค่ารวมของหุ้นทุนและพันธบัตรทั้งหมดในโลกนี้ Ang (2014) ประมาณการว่าสำหรับคนส่วนใหญ่แล้ว ทรัพย์สินที่ไม่มีสภาพคล่อง (ส่วนใหญ่หมายถึงที่อยู่อาศัย) มีมูลค่าคิดเป็น 90% ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดของแต่ละบุคคล ทั้งนี้ไม่ได้หมายรวมถึงทรัพยากรมนุษย์

 

การถือครองทรัพย์สินที่ไม่ใช่ทรัพย์สินทางการเงิน

สำหรับข้อมูลที่มีรายละเอียดครอบคลุมมากขึ้น เราศึกษาจาก Credit Suisse Global Wealth Report และ Credit Suisse GlobalWealth Databook (พฤศจิกายน 2017) รายงานทั้งสองฉบับนี้นำเสนอข้อมูลการกระจายความมั่งคั่งของครัวเรือนในแต่ละประเทศทั่วโลก (กราฟที่ 1) คณะผู้เขียนประกอบด้วย Jim Davies, Rodrigo Lluberas และ Tony Shorrocks

ข้อมูลส่วนใหญ่จาก Credit Suisse Wealth Report มาจากข้อมูลงบดุลของครัวเรือนอย่างเป็นทางการ ซึ่งโดยทั่วไปมักจะเป็นการประมาณการความมั่งคั่งที่เป็นมูลค่ารวมของทรัพย์สินทางการเงินกับกลุ่มที่ไม่ใช่ทรัพย์สินทางการเงินรวมกับหนี้สินภาคครัวเรือนทั้งหมด โดยใช้การประมาณการของ Davies, Lluberas และ Shorrocks เราได้แบ่งส่วนหนี้สินภาคครัวเรือนระหว่างทรัพย์สินทั้งสองประเภทเพื่อให้ได้มูลค่าทรัพย์สินสุทธิโดยประมาณ

 

 

แน่ชัดว่าส่วนแบ่งของมูลค่าทรัพย์สินซึ่งไม่ใช่ทรัพย์สินทางการเงินที่ผู้ใหญ่ 1 คนถือครองนั้นแตกต่างกันอย่างชัดเจนในแต่ละประเทศ (ดูกราฟที่ 1 อีกครั้ง) ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างสำคัญที่ซ่อนอยู่ส่วนหนึ่ง และความแตกต่างของการกำหนดนิยามและคุณภาพของข้อมูลอีกส่วนหนึ่ง

อย่างไรก็ตามแม้ว่าข้อมูลสำคัญที่ซ่อนอยู่จากแต่ละประเทศจะมีความแตกต่างกันในแง่ของคุณภาพและความน่าเชื่อถือ แต่รูปแบบอย่างกว้างๆ นั้นมีความชัดเจน

โดยเฉลี่ยแล้วสำหรับประเทศที่มีข้อมูลอยู่ในหนังสือรายปี ทรัพย์สินทางการเงินสุทธิคิดเป็นเกือบ 60% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิทั้งหมด ในขณะที่ทรัพย์สินที่ไม่ใช่ทรัพย์สินทางการเงินคิดเป็นเกือบ 40% เมื่อพิจารณาจากข้อเท็จจริงที่ว่ามีการรายงานเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ไม่ใช่ทรัพย์สินทางการเงินน้อยกว่าความเป็นจริงในหลายประเทศ (เนื่องจากบ่อยครั้งที่คำนิยามมักจะจำกัดอยู่เพียงแค่ที่พักอาศัยจริงๆ เท่านั้น) ตัวเลขดังกล่าวชี้ให้เห็นว่าทรัพย์สินส่วนตัว มีความสำคัญเกือบเท่าๆ กับหลักทรัพย์ที่ซื้อขายได้

รายงาน Credit Suisse Global Wealth คาดการณ์ว่าผู้ใหญ่ราว 150,000 คนทั่วโลกจัดเป็น UHNWIs (ultra-high net worth individuals หรือบุคคลที่มีความมั่งคั่งสูงมาก) โดยมีมูลค่าสินทรัพย์สุทธิเกิน 50 ล้านเหรียญสหรัฐฯ สำหรับนักลงทุนผู้มั่งคั่ง สัดส่วนการลงทุนในทรัพย์สินที่ไม่มีสภาพคล่องแต่มีความคงทนอาจจะต่ำกว่า ขณะที่สัดส่วนการลงทุนในหลักทรัพย์ที่ซื้อขายได้นั้นจะสูงกว่า หากแต่มูลค่าที่เป็นตัวเงินของการถือครองทรัพย์สินส่วนตัวโดยนักลงทุนผู้มีฐานะ โดยเฉลี่ยแล้วมีมูลค่ามาก

ผลการสำรวจอื่นๆ ให้ข้อมูลเสริมกับเรา Knight Frank Wealth Report (2017) ประมาณการว่ามีอภิมหาเศรษฐีจำนวน 193,490 คนทั่วโลก โดยแต่ละคนครอบครองทรัพย์สินสุทธิมูลค่า 30 ล้านเหรียญหรือมากกว่า ไพรเวทแบงเกอร์ รวมทั้งนักวางแผนทางการเงินและการลงทุนจำนวน 900 คนซึ่งเป็นกลุ่มตัวอย่างในการสำรวจของ Knight Frank เผยให้เห็นผลประมาณการที่ว่า ถ้ามีการแบ่งทรัพย์สินสุทธิทั่วโลกออกเป็น 4 ส่วนเกือบเท่าๆ กัน ทรัพย์สินแต่ละส่วนจะสามารถจำแนกเป็นทรัพย์สินกลุ่มต่างๆ 4 กลุ่มได้แก่ ทรัพย์สินทางการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ธุรกิจส่วนตัว และบ้านพักอาศัยกับของสะสม โดยมีสัดส่วนตามตัวเลขที่เป็นค่าร้อยละซึ่งปรากฏในกราฟที่ 2

 

World Ultra Wealth Report (Wealth-X, 2017) นำเสนอรายงานโดยให้ความสำคัญกับทรัพย์สินส่วนตัวเป็นพิเศษ ซึ่งค่าเฉลี่ยทั่วโลก มีสัดส่วนประกอบด้วย ทรัพย์สินที่ซื้อขายได้ (หุ้นทุน และทรัพย์สินที่มีสภาพคล่อง) 60% กิจการส่วนตัวและหุ้นส่วนในกิจการส่วนตัว 33% และอสังหาริมทรัพย์รวมกับทรัพย์สินฟุ่มเฟือย (เรือยอชต์ เครื่องบิน รถยนต์ งานศิลปะ และเครื่องประดับ) 7% 

จากรายงานของ Jorda, Knoll, Kuvshinov และ Taylor (2017) ซึ่งศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินที่นำไปใช้ลงทุนได้ในภาพกว้างครอบคลุมทั่วประเทศ พบว่าสัดส่วนของทรัพย์สิน (ค่าเฉลี่ยทั่วประเทศฝรั่งเศส เยอรมนี ญี่ปุ่น สหราชอาณาจักรและสหรัฐฯ) มีความคล้ายคลึงกันอย่างน่าประหลาดใจ ประกอบด้วยทรัพย์สินทางการเงิน (หุ้นทุน พันธบัตร ตั๋วเงิน เงินฝาก และเครื่องมือทางการเงินอื่นๆ) 60% ที่พักอาศัย 19% และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ไม่ใช่ทรัพย์สินทางการเงิน 21% Ravina, Viceira และ Walter (2011) สำรวจครัวเรือนที่มีฐานะร่ำรวยมากในสหรัฐฯ 260 ครัวเรือน (มูลค่าทรัพย์สินสุทธิเฉลี่ย 90 ล้านเหรียญ) และพบว่ากลุ่มคนเหล่านี้ให้น้ำหนักการลงทุนในทรัพย์สินที่ไม่ใช่ทรัพย์สินทางการเงินคิดเป็น 17%

การลงทุนด้วยความหลงใหล

การลงทุนด้วยความหลงใหล หรือบางครั้งเรียกว่าทรัพย์สินที่เป็นสมบัติล้ำค่าในสายตาของผู้เป็นเจ้าของ ทรัพย์สมบัติเหล่านี้มีความงดงามและเป็นสิ่งควรค่าต่อการสะสม ถึงแม้ว่าทรัพย์สินเหล่านี้จะไม่ได้สร้างรายได้ที่เป็นตัวเงินก็ตาม นักสะสมชี้ให้เห็นว่า

“การลงทุนในสิ่งที่มีคุณค่าด้านวัฒนธรรมและศิลปะไม่เพียงแต่เป็นกิจกรรมที่สร้างความสุขใจเท่านั้น หากแต่ยังเป็นการกระจายประเภทของทรัพย์สินที่ถือครองอีกด้วย” 

อย่างไรก็ตาม ภายในหมวดหมู่การลงทุนด้วยความหลงใหลนักลงทุนจะถือพอร์ตที่เน้นทรัพย์สินเฉพาะอย่างโดยแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลงค่าเฉลี่ยการถือครองทรัพย์สินของนักลงทุนเหล่านี้ไม่ถือเป็นการแบ่งสัดส่วนที่น่าพึงปรารถนาสำหรับนักลงทุนคนใดคนหนึ่งหรือสถาบันใดสถาบันหนึ่ง

 

ผลตอบแทนทางการเงิน

การรวบรวมข้อมูลระยะยาวเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ให้ผลตอบแทนด้านอารมณ์ความรู้สึกนั้นทำได้ยาก เนื่องจากบันทึกข้อมูลทางประวัติศาสตร์ที่มีความน่าเชื่อถือหาได้ยาก และยิ่งไปกว่านั้นประเภทของทรัพย์สินที่มีการเปลี่ยนมือผู้เป็นเจ้าของก็มีความแตกต่างกัน ดัชนีจำนวนมากเป็นการคาดการณ์ในช่วงสั้นๆ เกี่ยวกับของสะสมประเภทต่างๆ (Burton และ Jacobsen, 1999)

อย่างไรก็ดี เราเน้นการวิเคราะห์เกี่ยวกับทรัพย์สินที่มีประวัติยาวนานและมีบันทึกข้อมูลที่จัดทำเป็นอย่างดีซึ่งสามารถเข้าถึงได้ เพื่อวัดผลลัพธ์ของการลงทุนระยะยาว เราจึงขยายระยะเวลาในการรวบรวมข้อมูลซึ่งเราหรือผู้ร่วมจัดทำได้พัฒนาขึ้น โดยส่วนใหญ่เริ่มจากปี 1900 จนถึงปัจจุบัน ทรัพย์สินที่เป็นการลงทุนด้วยความหลงใหล 4 ชนิดแรกที่มีประวัติยาวนานที่สุด ได้แก่ งานศิลปะ แสตมป์ ไวน์ และไวโอลิน

ประวัติเรื่องราวอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับการลงทุนด้วยความหลงใหล ประกอบด้วยหนังสือหายาก รถยนต์คลาสสิก และอัญมณีต่างๆ หนังสือหายากเป็นหนึ่งในการลงทุนด้วยความหลงใหลมานานหลายศตวรรษแล้ว และเราต้องการจะรวบรวมข้อมูลผลตอบแทนที่มีความต่อเนื่องซึ่งเริ่มที่ปี 1900 หรือก่อนหน้านั้น

รถยนต์โบราณซึ่งมีราคาปรับเพิ่มขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ถือเป็นหนึ่งในตัวอย่างที่ดีที่สุด ความสนใจในยานพาหนะเพื่อการสะสมเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในกลุ่มนักลงทุนประเภท UHNWIs ความสนใจที่เพิ่มขึ้นนี้ได้โน้มน้าวเราให้รวมทรัพย์สินประเภทนี้เข้าเป็นส่วนหนึ่งของการศึกษานี้ด้วย ถึงแม้ว่าดัชนีซึ่งมีระยะเวลารวบรวมข้อมูลยาวนานที่สุดเท่าที่มีอยู่และจัดทำโดย Hatlapa (2014) นั้นครอบคลุมเวลาไม่ถึง 4 ทศวรรษ เรานับรถยนต์เป็นตัวอย่างหนึ่งของของสะสมที่เมื่อมองย้อนกลับไปแล้วให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย 

ท้ายที่สุดเราได้รวบรวมประวัติความเป็นมาที่กินเวลาค่อนข้างสั้นของอัญมณีตลอดระยะเวลาที่มีการสะสมอัญมณีซึ่งบ่อยครั้งมักเกิดจากความหลงใหล และไม่จำเป็นต้องเป็นการสะสมเพื่อการลงทุนที่มีศักยภาพในการให้ผลตอบแทนที่มีมูลค่าสูง

กราฟที่ 3 แสดงให้เห็นถึงการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาของสะสมที่เราทำการศึกษา เส้นสีต่างๆ ที่บางกว่าแสดงให้เห็นถึงมูลค่าของของสะสมแต่ละชนิดเส้นสีดำหนาแสดงค่าน้ำหนักถัวเฉลี่ยของดัชนีทั้งสี่ที่เรามีข้อมูลต่อเนื่องตั้งแต่ปี 1900 ถึงปี 2017 ซึ่งจะทำหน้าที่เป็นเหมือนเกณฑ์ ชี้วัดที่เป็นรูปธรรม

 

 

ตลอดระยะเวลา 118 ปี เส้นหนาสีดำในกราฟที่ 3 แสดงให้เห็นว่าราคาของสะสมเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 30 เท่าในแง่ของกำลังซื้อ ซึ่งเทียบเท่ากับการเพิ่มขึ้นของราคา 2.9% ต่อปี สำหรับของสะสม 4 ชนิดที่เรามีข้อมูลตลอดระยะเวลา 118 ปี (ซึ่งนำมาคำนวณรวมเป็นค่าเฉลี่ย) 

ไวน์ให้ผลตอบแทนสูงที่สุด โดยมีราคาเพิ่มขึ้นต่อปี 3.7% ขณะที่งานศิลปะมีราคาเพิ่มขึ้นน้อยที่สุดเพียง 1.9% ต่อปี ดังนั้น ผลตอบแทนระยะยาวจากงานศิลปะก็ใกล้เคียงกับผลตอบแทนตามจริงจากการลงทุนในพันธบัตรทั่วโลก (2.0% ต่อปี) กราฟที่ 3 ยังแสดงให้เห็นถึงผลตอบแทน ระยะยาวจากพอร์ตการลงทุนในหุ้นทุนทั่วโลก (5.2% ต่อปี) ซึ่งรวมถึงการนำเงินปันผลไปลงทุนใหม่ด้วย เป็นที่แน่ชัด

และไม่น่าประหลาดใจว่าหุ้นทุนให้ผลตอบแทนมากกว่าของสะสม สำหรับของสะสม 3 ชนิดที่เรามีข้อมูลครอบคลุมในช่วงเวลาที่สั้นกว่า รถยนต์คลาสสิกเป็นดาวเด่น ในขณะที่หนังสือหายากให้ผลตอบแทนน้อยที่สุด ซึ่งเราได้เตือนให้ระมัดระวังในการนำข้อมูลที่มีอยู่มา คาดการณ์ผลตอบแทนในอนาคตแล้ว

กราฟที่ 4 แสดงถึงราคาบ้านระยะยาวใน 11 ประเทศที่เราทำการศึกษาซึ่งเป็นค่าตามจริงในสกุลเงินท้องถิ่น ค่าเริ่มต้นในปี 1900 อยู่ที่ 100 และค่าสุดท้ายจะแสดงเป็นตัวเลขอยู่ทางด้านขวา

ผลตอบแทนจริงต่อปีจะแสดงอยู่ด้านล่างของแผนภาพ เห็นได้ชัดว่าผลตอบแทนมีความแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละประเทศ ราคาบ้านในออสเตรเลียมีการปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง13 เท่า (คำนวณบนฐานของอำนาจในการจับจ่ายใช้สอยในแต่ละประเทศ) คิดเป็นผลตอบแทนจริงต่อปีที่ 2.2% ราคาบ้านในสหรัฐฯ ปรับเพิ่มขึ้นน้อยที่สุด โดยเพิ่มขึ้นเพียง 1.39 เท่าตลอดระยะเวลา 118 ปี คิดเป็นผลตอบแทนจริงในสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐฯ อยู่ที่เพียง 0.3% ต่อปี เส้นสีดำหนาแสดงให้เห็นถึงราคาเฉลี่ยของทั้ง 11 ประเทศหรือคิดเป็นค่าเฉลี่ยของผลตอบแทนจริงต่อปีที่ 1.3%

ราคาบ้านไม่ได้เพิ่มขึ้นในอัตราคงที่กราฟที่ 4 แสดงให้เห็นว่าตลอดครึ่งแรกของศตวรรษที่ 20 ราคาบ้านเฉลี่ยไม่มีการเปลี่ยนแปลงเลยในความเป็นจริง ราคาบ้านเริ่มปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงทศวรรษ 1950 และมีการปรับตัวเพิ่มอย่างชัดเจนมากขึ้นในช่วงทศวรรษ 1960 อย่างไรก็ตามช่วงที่ราคาบ้านมีการปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุดนั้นอยู่ในช่วงกลางทศวรรษ 1990 จนถึงช่วง
ก่อนเกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินทั่วโลกโดยช่วงนั้นราคาบ้านจริงปรับเพิ่มขึ้น 6.2% ต่อปี

มีคำอธิบายมากมายเกี่ยวกับการปรับเพิ่มขึ้นของราคาบ้านที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดช่วงเวลาที่ผ่านมา Knoll, Schularick และ Steger (2017) ได้จำแนกราคาออกเป็นมูลค่าตลาดของที่พักอาศัย และมูลค่าของที่ดินซึ่งที่พักอาศัยนั้นปลูกสร้างอยู่ คณะผู้จัดทำรายงานพบว่า 80% ของราคาบ้านที่ปรับเพิ่มขึ้นนับตั้งแต่ปี 1950 เป็นผลมาจากราคาที่ดิน ทั้งสามให้เหตุผลว่าก่อนช่วงสงครามโลกครั้งที่ 2 การปรับลดลงอย่างมากของต้นทุนค่าขนส่งทำให้อุปทานของที่ดินขยายตัว และกดราคาที่ดินไม่ให้ปรับเพิ่มขึ้น การที่ราคาไม่ได้มีการปรับเพิ่มขึ้นเลยในช่วงครึ่งหลังของศตวรรษที่ 20 ประกอบกับกฎระเบียบเกี่ยวกับการวางผังเมืองและการใช้ประโยชน์จากที่ดินที่เพิ่มขึ้นล้วนผลักดันให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น และส่งผลให้บ้านมีราคาแพงขึ้นด้วย

ถึงแม้ข้อคิดเห็นเหล่านี้ฟังดูมีเหตุผล แต่หุ้น พันธบัตร ตั๋วเงิน และของสะสม ก็ให้ผลตอบแทนต่ำในช่วงครึ่งแรกของศตวรรษที่ 20 เปรียบเทียบกับผลตอบแทนที่ได้นับตั้งแต่ปี 1950

เราได้เรียนรู้ว่าอัตราดอกเบี้ย ตามจริงที่ต่ำมักจะเชื่อมโยงกับผลตอบแทน ตามจริงจากหุ้นและพันธบัตรที่ต่ำกว่าซึ่งเกิดขึ้นตามมา อัตราดอกเบี้ยแท้จริงที่ไม่รวมความเสี่ยงเป็นบรรทัดฐานอย่างดี สำหรับผลตอบแทนจริงที่คาดหวังว่าจะได้ จากการลงทุนในทรัพย์สินอื่นๆ นี่อาจจะช่วยอธิบายได้ว่า ทำไมที่พักอาศัยและที่ดิน จึงให้ผลตอบแทนต่ำกว่าในช่วงก่อนปี 1950 นอกจากนี้สงครามโลกทั้งสองครั้งและภาวะ เศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่ก็มีส่วนน้อยมาก ในการช่วยสร้างผลตอบแทนในทรัพย์สิน เพิ่มช่วงครึ่งหลังของศตวรรษที่ 20

ผลตอบแทนระยะยาวจากที่พักอาศัย

ของสะสมและโลหะมีค่าไม่ได้ให้ผลตอบแทนเป็นเงิน หากแต่ให้เพียงความเพลิดเพลินและความสุขใจกับผู้เป็นเจ้าของเท่านั้น ที่พักอาศัยเป็นเหมือนกับบ้านแสนสุขและอาจจะเป็นเหมือนกับของสะสม เเละยังสามารถเป็นที่มาของรายได้หากเปิดให้เช่า

สำหรับความพยายามในการประเมินราคาบ้านในฐานะที่เป็นการลงทุนระยะยาวเราจำเป็นต้องพิจารณาปัจจัย 3 ประการดังต่อไปนี้ ปัจจัยแรกคือราคาบ้านในระยะยาวดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นจะสามารถแปรเปลี่ยนเป็นผลตอบแทนให้กับเจ้าของบ้านแต่ละคนได้อย่างไร ปัจจัยที่ 2 คือมูลค่าของรายได้จากค่าเช่า และปัจจัยที่ 3 ก็คือความเสี่ยง

ข้อคิดเห็นเกี่ยวกับกำไรที่ได้มาโดยไม่คาดคิดนี้คล้ายคลึงกับสิ่งที่เราได้บอกเป็นนัยๆ ว่าผลตอบแทนที่ชดเชยความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นจากการลงทุนในหุ้นทุนนั้นจะลดลงต่ำกว่าที่เป็นมาในอดีต

สำหรับที่พักอาศัยปัจจัยต่างๆ อย่างเช่น ต้นทุนค่าขนส่ง การขาดแคลนที่ดินในเมืองใหญ่ๆ และกฎเกณฑ์ที่เคร่งครัดเกี่ยวกับการวางแผนการใช้ที่ดินปัจจุบัน ได้ถูกผนวกรวมเข้ากับราคาบ้านอย่างเต็มที่แล้ว เนื่องจากปัจจัยดังกล่าวเป็นที่รับรู้กันไปทั่วแล้วในวงกว้าง ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยจริงยังคงอยู่ในเกณฑ์ต่ำ ซึ่งบอกเป็นนัยๆ ว่าผลตอบแทน จากทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงทั้งหมดก็จะต่ำ ตามไปด้วยเช่นกันในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ดังนั้น สำหรับอนาคตที่ไกลไปกว่านั้นเราคาดการณ์ว่าราคาบ้านจะยังคงให้ผลตอบแทนในระดับปานกลาง และมีระดับความเสี่ยงอยู่กึ่งกลางระหว่างความเสี่ยงของหุ้นทุนกับของพันธบัตร

 

เรื่อง: Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2018 
เรียบเรียง: ริศา


คลิกอ่านฉบับเต็มของ “การลงทุนเพื่อความมั่งคั่งส่วนบุคคล” ได้ที่ได้ที่นิตยสาร Forbes Thailand เดือนสิงหาคม 2561 ในรูปแบบ e-Magazine

BACK TO TOP