ยังคงเป็นประเด็นเชิงเศรษฐกิจที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดสำหรับ 'พื้นที่เขตส่งเสริมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก' ซึ่งย่อมาจาก Eastern Economic Corridor (EEC) แผนยุทธศาสตร์ภายใต้ ไทยแลนด์ 4.0 ที่ภาครัฐเร่งผลักดันอย่างต่อเนื่อง โดยคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกได้กำหนดโซนอีอีซี จำนวน 5 พื้นที่ เช่น โซนการบินภาคตะวันออก สนามบินอู่ตะเภา, โซนส่งเสริมนวัตกรรม EECi, โซนส่งเสริมอุตสาหกรรมและนวัตกรรมดิจิทัล, โซนอุตสาหกรรม Smart Park และ โซนอุตสาหกรรมเหมราช ครอบคลุมพื้นที่ 3 จังหวัดในภาคตะวันออก ได้แก่ จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง
สิ่งที่คนจับตามองเป็นอันดับต้นๆ คงเป็นเรื่อง รายละเอียดของกฎหมายต่างๆ และสิทธิประโยชน์ โดยหากมองจาก
“พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก” หรือเรียกกันสั้นๆ ว่า
“พ.ร.บ. อีอีซี”จะพบว่า พื้นที่โซนอีอีซีได้มีกฎหมายแยกออกมาจากกฎหมายปกติเพื่อให้เกิดความคล่องตัวในการดำเนินการต่างๆ ประกอบด้วย
1. กฎหมายว่าด้วยการขุดดินและถมดิน 2.กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร 3.กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนเครื่องจักร 4.กฎหมายว่าด้วยการสาธารณสุข 5.กฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง เฉพาะเพื่อการอนุญาตให้คนต่างด้าวตามมาตรา 45(1) หรือ (2) อยู่ต่อในราชอาณาจักร 6.กฎหมายว่าด้วยทะเบียนพาณิชย์ 7.กฎหมายว่าด้วยโรงงาน และ 8.กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หากกฎหมายกำหนดให้ผู้ดำเนินการหรือผู้กระทำต้องได้รับอนุมัติใบอนุญาต ก็ให้ถือว่าเลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการนโยบายอีอีซี เป็นผู้มีอำนาจอนุมัติ
ขณะที่สิทธิประโยชน์ที่ให้กับผู้ลงทุน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ลงทุนต่างชาติ ถือว่าให้สิทธิประโยชน์ที่ค่อนข้างมากทั้งสิทธิ์ทางด้านการเงิน การลงทุน ความยืดหยุ่นในการพาต่างด้าวเข้ามาอยู่อาศัย และกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จนนักวิชาการในแวดวงอสังหาฯ เป็นกังวลว่าให้มากเกินไปหรือไม่ โดยเฉพาะกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ที่เปิดโอกาสให้ต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือห้องชุดในโซนอีอีซี ทั้งเพื่อประกอบกิจการและเพื่ออยู่อาศัยได้ จากประมวลกฎหมายที่ดินปกติแล้ว จะไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ได้โดยตรง
นอกจากนี้ สิทธิประโยชน์ด้านระยะเวลาการเช่าที่ให้ยาวถึง 50 ปี ต่อได้อีก 49 ปี รวมแล้วเท่ากับ 99 ปี ก็ถือเป็นประเด็นที่ถกเถียงกันมาก เพราะสิทธิการเช่าปกติของไทย เท่ากับ 30 ปี ซึ่งหากย้อนกลับไปเรื่องการขยายสิทธิการเช่า มีความพยายามในการนำเสนอเรื่องขยายเวลาเช่าเป็น 99 ปี ให้เหมือนกับหลายประเทศ แต่ก็ถูกต่อต้านตกไปในทุกครั้ง แต่เพราะภาครัฐต้องการสร้างสิทธิประโยชน์ที่ดึงดูดใจนักลงทุนต่างชาติมาก จึงใช้กลยุทธ์ให้เช่า 50 ปี ต่อได้อีก 49 ปี เพื่อจูงใจต่างชาติ และลดแรงต่อต้าน เพราะไม่ได้ใช้ 99 ปีแบบตรงๆ
ข้อดีของสิทธิประโยชน์อีอีซี
1. ข้อดีที่เห็นได้ชัดๆ คงเป็นเรื่องการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในพื้นที่อีอีซี ซึ่งภาครัฐมองว่า จะส่งผลบวกไม่เพียงแต่ในพื้นที่อีอีซีเท่านั้น แต่ยังกระจายไปยังพื้นที่ใกล้เคียง และภาพรวมของประเทศไทย
2. เศรษฐกิจไทยมีโอกาสที่จะขยายตัวจากการลงทุนใหม่ๆ ในอีอีซี
3. ความยืดหยุ่นเรื่องการเข้ามาของคนต่างด้าว โดยเฉพาะคนต่างด้าวที่มีทักษะความสามารถ ความเชี่ยวชาญที่จะส่งผลบวกให้กับประเทศ ก็จะทำให้ประเทศไทยได้รับ Knowhow ใหม่ๆ เข้าสู่ประเทศ
ข้อเสียของสิทธิประโยชน์อีอีซี
1. นโยบายบริหารจัดการพื้นที่อีอีซีที่จะก่อให้เกิดประโยชน์อย่างแท้จริงกับประเทศไทยยังไม่ชัดเจน จากหลายบทเรียนที่ประเทศไทยดึงต่างชาติเข้ามาร่วมพัฒนาโครงการใหญ่ๆ หลายโครงการ เราไม่สามารถให้ต่างชาติที่เข้ามาลงทุนแบ่งปัน Knowhow ใหม่ๆ เหล่านั้นให้กับบุคลากรของไทยที่ไปร่วมงานกับต่างชาติได้ ซึ่งนอกจากสิทธิประโยชน์ที่มอบให้อย่างล้นหลามแล้ว ไทยควรมีข้อกำหนดเรื่องการแบ่งปัน Knowhow ให้กับบุคลากรของไทยด้วย
2. ผังเมืองโซนอีอีซี ยังมีความล่าช้า และควรออกมาก่อนที่จะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ เพื่อใช้ผังเมืองเป็นเครื่องมือในการวางระบบสาธารณูปโภค น้ำ ไฟ การเดินทาง เพื่อให้เมืองอีอีซี เป็นเมืองที่มีประสิทธิภาพอย่างแท้จริง รวมถึง ใช้ผังเมืองในการส่งเสริมการใช้พื้นที่ให้ตรงกับวัตถุประสงค์ของอีอีซี ไม่เพียงแต่กำหนดพื้นที่อีอีซีเท่านั้น แต่ยังต้องวางผังเมืองให้กับพื้นที่ใกล้เคียงด้วย เพื่อส่งเสริมกันและกัน และชุมชนรอบข้างได้รับประโยชน์จากการพัฒนาพื้นที่อีอีซี
3. ขาดการวางแผนระบบสาธารณูปโภคที่สอดคล้องกับเมืองที่ภาครัฐมองว่ากำลังจะเติบโต โดยหากมองกลับมายังพื้นที่ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทราในปัจจุบัน คือ ระบบสาธารณูปโภคไม่เพียงพอ น้ำขาดแคลน เพราะมีความต้องการใช้ทั้งภาคอุตสาหกรรมและภาคครัวเรือน ซึ่งการเติบโตของภาคอุตสาหกรรมแบบปกติในพื้นที่เหล่านี้ ยังส่งผลกระทบต่อการใช้น้ำ หากมีการสนับสนุนให้เกิดโซนอีอีซีโดยขาดแผนรองรับ จะยิ่งก่อให้เกิดปัญหานี้มากขึ้น
4. ไม่ได้เปิดพื้นที่ใหม่ๆ ให้กับการลงทุน อีกหนึ่งความน่าเสียดายของแผนส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐ นั่นก็คือ ยังคงกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีความเป็นอุตสาหกรรมอยู่แล้ว ไม่ได้กระจายไปยังพื้นที่ใหม่ๆ จังหวัดใหม่ๆ ซึ่งสิ่งที่พอจะแก้ปัญหาได้ ต้องใช้ผังเมืองโยงการใช้ประโยชน์ให้ครอบคลุมไปยังพื้นที่ใกล้เคียงด้วย
ข้อเสนอแนะเพิ่มเติม
กรรมสิทธิ์ในการให้ต่างชาติครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ได้ รวมถึงระยะเวลาการเช่ายาว 99 ปีนั้น หากภาครัฐดำเนินการอย่างถูกต้อง รอบคอบ ป้องกันการกว้านซื้อที่ดินทำกินจากชาวบ้านเพื่อให้ต่างชาติได้ และควรกำหนดอัตราจัดเก็บภาษีการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อให้ภาษีเข้าสู่ท้องถิ่น ทดแทนประโยชน์การใช้ที่ดินผืนนี้ในระยะยาว เพราะหากรัฐไม่เปิดให้ดำเนินการได้อย่างถูกต้อง ปัจจุบันในหลายพื้นที่ชลบุรี ระยอง และในอีกหลายจังหวัดเศรษฐกิจ ต่างชาติก็หาช่องว่างในการครอบครองกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่แล้ว ดังนั้น หากจะเปิดให้ต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ได้ เช่าที่ดินในระยะยาวๆ ก็ควรมีเกณฑ์ที่ภาคท้องถิ่นได้ประโยชน์ระยะยาวด้วย
จากการรวบรวมข้อมูล นโยบาย “พื้นที่เขตส่งเสริมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก” หรืออีอีซี ย่อมเป็นแนวคิดที่ดีในการส่งเสริมเศรษฐกิจให้กับประเทศ ซึ่งในทุกนโยบายส่งเสริมเศรษฐกิจย่อมมีทั้งข้อดี ข้อเสีย ผู้ที่ได้รับประโยชน์ และผู้ที่เสียประโยชน์ สิ่งสำคัญ คือ สิ่งที่ภาครัฐยอมเสียไป ได้ผลกลับคืนมาคุ้มค่าหรือไม่ และมีการวางแผนปิดจุดอ่อนอย่างรอบคอบมากน้อยแค่ไหน เพื่อให้เป็นประโยชน์กับท้องถิ่นและประเทศได้มากที่สุด
ขณะที่ในมุมของผู้บริโภคหรือคนท้องถิ่นแล้ว จะมองว่า สิทธิประโยชน์ที่ภาครัฐนำเสนอให้กับนักลงทุนโซนอีอีซี ก่อเกิดประโยชน์กับเขาด้วยหรือไม่นั้น ก็เป็นสิ่งที่ภาครัฐควรต้องเริ่มฟังเสียงคนรอบพื้นที่อีอีซีด้วย
DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯและรีวิวโครงการใหม่ ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ
