สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องจับตาอย่างต่อเนื่อง จากปี 2564 ที่ผ่านมา หลังจากไทยเผชิญกับการแพร่ระบาดของโควิด-19 หลายระลอก ส่วนสภาพเศรษฐกิจก็ยังไม่ฟื้นตัวดีนัก ส่งผลให้แนวโน้ม "ตลาดอสังหาฯ ปี 2565" คาดว่าจะยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ด้านจำนวนอุปทานในภาพรวมน่าจะยังสอดคล้องไปกับความต้องการตลาด แต่อาจมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นในช่วงไตรมาสแรกของปีมากขึ้น
นอกจากนี้ยังมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐ ที่เข้ามาช่วยสนับสนุนให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ยกตัวอย่าง มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จากเดิมมาตรการนี้จะสิ้นสุดลงในสิ้นปี 2564 แต่รัฐบาลได้ขยายระยะเวลายาวไปจนถึง สิ้นปี 2565 และยังมีมาตรการผ่อนคลายการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV จากธนาคารแห่งประเทศไทย หรือแบงก์ชาติ ที่ช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป รวมถึงบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท สามารถกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารได้ 100% โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ดังกล่าว คาดว่าจะมีส่วนช่วยให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ลดภาระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องได้มาก และแม้สถานการณ์โควิด-19 จะยังแพร่ระบาด แต่คาดว่าผู้บริโภคและผู้ประกอบการ สามารถปรับตัวได้ดีขึ้นกว่าปีที่ผ่าน ๆ มา แม้จะต้องอยู่ท่ามกลางโรคระบาดไปอีกยาวนานก็ตาม เนื่องจากได้เรียนรู้วิธีการใช้ชีวิตอย่างปลอดภัยและไม่ตื่นตระหนกจนเกินไป
ส่องแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย
นับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา นับว่าเป็นช่วงเวลายากลำบากและท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาฯ ที่ต้องรับมือกับความไม่แน่นอนที่เกิดจากโควิด-19 ไม่ว่าจะเป็นการล็อกดาวน์ ปิดแคมป์คนงาน รวมไปถึงผู้บริโภคชะลอการซื้อบ้านออกไป ทางด้านสถาบันการเงินก็ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นเพื่อป้องกันหนี้เสีย จากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงอย่างมากในปัจจุบัน จากสถานการณ์ดังกล่าว ส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมาปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2565 พบว่าในภาพรวม ดัชนีราคาอสังหาฯ ลดลงตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2563 เรื่อยมา เนื่องจากผู้บริโภคมีรายได้ลดลง บ้างก็ได้รับผลกระทบจากการทำงาน ทำให้ต้องชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน อีกทั้งทางฝั่งผู้ประกอบการก็ต่างเร่งระบายยูนิตคงค้าง จึงต้องออกแคมเปญ โปรโมชัน ลด แลก แจก แถม เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อบ้าน จึงทำให้ราคาอสังหาฯ ปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง แม้ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยจะปรับลดลง แต่เมื่อแยกแต่ละประเภทที่อยู่อาศัยจะพบว่า โครงการประเภทแนวราบอย่างบ้านเดี่ยว ดัชนีราคามีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นมากถึง 13% จากช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2562 (ช่วงก่อนที่จะมีการระบาดของโควิด-19X สวนทางกับคอนโดมิเนียม ซึ่งดัชนีราคาลดลง 11% จากปีก่อนหน้า และลดมากถึง 16% จากช่วงก่อนที่จะมีการระบาดของโควิด-19 ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนให้เห็นความต้องการและพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เนื่องจากต้องทำงานที่บ้าน (Work from Home) มากขึ้น พร้อมทั้งต้องเว้นระยะห่างทางสังคมด้วยเพื่อความปลอดภัย ทำให้หลายคนเปลี่ยนจากการอยู่คอนโดมาซื้อบ้านแนวราบแทน ซึ่งข้อดีของบ้านแนวราบคือมีพื้นที่ใช้สอยที่กว้างกว่า สามารถทำกิจกรรมได้อย่างหลากหลาย อยู่กับสมาชิกในครอบครัวได้หลายคน อีกทั้งยังสามารถเว้นระยะห่างจากเพื่อนบ้านได้มาก ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในยุคนี้อย่างลงตัว ราคาบ้านเดี่ยวในช่วงที่ผ่านมาจึงมีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง
5 ทำเลที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นสูงสุด
แม้ว่าภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยในหลายๆ ทำเลจะปรับตัวลดลง แต่ยังมีบางทำเลที่มีราคาเพิ่มขึ้น โดยพบว่า ทำเลที่ครองแชมป์อันดับหนึ่ง อัตราการเติบโตของราคากลางเฉลี่ยปรับขึ้นมากที่สุด ได้แก่ แขวงทวีวัฒนา เขตวัฒนา เพิ่มขึ้นร้อยละ 81 จากปีก่อนหน้า เนื่องจากมีโครงการแนวราบปักหมุดอยู่เป็นจำนวนมาก ประกอบกับที่ดินในย่านนี้ยังเหลือเพียงพอต่อการพัฒนา และผู้ประกอบการต่างขยับขยายออกมาสู่พื้นที่รอบนอกมากขึ้น ขณะเดียวกันก็ยังสามารถเชื่อมต่อเข้าโซนกรุงเทพฯ ได้ง่าย ทั้งถนนและทางด่วน รวมถึงรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน บางซื่อ-ตลิ่งชัน รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ปัจจัยทั้งหมดนี้ส่งผลต่ออัตราการปรับขึ้นของราคาสูงที่สุด รองลงมา ได้แก่ แขวงพลับพลา เขตวังทองหลาง ราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 80 แขวงศิริราช เขตบางกอกน้อย เพิ่มขึ้นร้อยละ 58 แขวงบางระมาด เขตตลิ่งชัน เพิ่มขึ้นร้อยละ 32 และแขวงบางพลัด เขตบางพลัด เพิ่มขึ้นร้อยละ 30 จากปีก่อนหน้า เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย จะพบว่า ทำเลที่ราคาคอนโดมิเนียมเติบโตมากที่สุด ได้แก่ แขวงคลองถนน เขตสายไหม ราคากลางเฉลี่ยปรับขึ้นสูงสุดร้อยละ 58 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า รองลงมาคือแขวงพลับพลา เขตวังทองหลาง ปรับขึ้นร้อยละ 43 และตามมาด้วยเขตแขวงดอกไม้ เขตภาษีเจริญ ราคาปรับขึ้นร้อยละ 22 จากปีก่อนหน้า ส่วนบ้านเดี่ยว พบว่าในแขวงคลองสาน เขตคลองสาน ราคากลางเฉลี่ยมีการปรับขึ้นมากที่สุดถึง 169 เปอร์เซ็นต์ รองลงมาเป็นแขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง ปรับขึ้น 141 เปอร์เซ็นต์ และตามมาด้วยแขวงเสนานิคม เขตจตุจักร ปรับขึ้น 62 เปอร์เซ็นต์ จากปีก่อนหน้า ปิดท้ายกันด้วย ที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ ทำเลที่ครองแชมป์ ได้แก่ แขวงสมเด็จเจ้าพระยา เขตคลองสาน ราคากลางเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสูงที่สุดถึง 292 เปอร์เซ็นต์ รองลงมาได้แก่แขวงคลองต้นไทร เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 134 เปอร์เซ็นต์ และอันดับ 3 คือแขวงทวีวัฒนา เขตวัฒนา เพิ่มขึ้นร้อยละ 78 จากปีก่อนหน้า ข้อมูลดังกล่าว แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะกระจายออกไปอยู่ในโซนกรุงเทพฯ รอบนอก หรือชานเมืองมากยิ่งขึ้น ซึ่งสามารถพัฒนาโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะโครงการแนวราบได้ ท่ามกลางการพัฒนาพื้นที่มีความเจริญมากขึ้น อีกทั้งการอยู่อาศัยในยุคหลังๆ มานี้ คนเมืองเริ่มกระจายตัวไปสู่พื้นที่ชานเมืองเพื่อลดความแออัด และเน้นไปที่การเดินทางโดยใช้รถยนต์ส่วนตัว ประกอบกับการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ มีส่วนช่วยให้ทำเลกรุงเทพฯ รอบนอกเกิดการพัฒนาและสะดวกสบายไม่แพ้ทำเลในเมืองเลยทีเดียว สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในปี 2565 นี้ก็ยังคงต้องจับตาดูกันต่อไป ว่าจะมีแนวโน้มปรับตัวขึ้นมากน้อยแค่ไหน ท่ามกลางความท้าทายใหม่ๆ อย่างพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และเทรนด์การทำงานแห่งอนาคตก็มีรูปแบบที่ไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป แน่นอนว่าย่อมส่งผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ประกอบการต้องปรับเปลี่ยนให้เท่าทันด้วยเช่นกัน DDproperty.com เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ที่รวบรวม ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ และรีวิวโครงการใหม่ ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ
บทความโดย
DDproperty
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine