หลังจากคณะรัฐมนตรีมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจช่วงกลางปี 2562 หนึ่งในมาตรการที่น่าสนใจอย่างยิ่งและเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์คือ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ด้านภาษีเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยจะให้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแก่บุคคลทั่วไปที่ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งรวมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียมมือหนึ่งหรือมือสองก็ได้ ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ภายในวันที่ 30 เมษายน-31 ธันวาคม 2562 โดยสามารถใช้ยื่นรายการลดหย่อนภาษีบุคลธรรมดาได้ในช่วงต้นปีหน้า สูงสุดถึง 2 แสนบาท
ใครที่วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้วหากทราบข่าวนี้คงตื่นเต้นกันไม่น้อย เนื่องจากมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้เอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มราคานี้คิดเป็นสัดส่วนถึง 80% ของที่อยู่อาศัยเหลือขายในปัจจุบัน โดยรัฐบาลคาดหวังว่ามาตรการดังกล่าวนอกจากจะเป็นการกระตุ้นให้เกิดการดูดซับที่อยู่อาศัยคงค้างกลุ่มนี้ให้เร็วขึ้นแล้ว ยังช่วยให้เศรษฐกิจภายในประเทศฟื้นตัวด้วย
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจใหม่เอื้อผลประโยชน์ให้คนบางกลุ่ม
มาตรการลดหย่อนภาษีจากการซื้อบ้านถือเป็นการผสานนโยบายภาษีเพื่อส่งเสริมการใช้จ่ายภายในประเทศร่วมกับระบบภาษีอิเล็กทรอนิกส์ (e-Tax) เพื่อขับเคลื่อนให้เศรษฐกิจมีการใช้จ่ายเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบมากขึ้น
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่ามาตรการนี้ส่งผลดีทั้งต่อผู้ซื้อและผู้ขายมากพอสมควร โดยผู้ซื้อจะได้รับส่วนลด ส่วนผู้ขายก็จะระบายยูนิตได้เร็วขึ้น แต่ทั้งนี้ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขบ้านที่ซื้อนั้นราคาต้องไม่ต่ำกว่า 2 แสนบาท (แต่ไม่เกิน 5 ล้านบาท) โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลาที่มาตรการประกาศใช้ไปจนถึงสิ้นปีนี้ ส่วนกรณีที่ผู้ซื้อมีการผ่อนดาวน์จะไม่สามารถใช้รายการนี้ได้ เนื่องจากยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ เว้นแต่จะมีการผ่อนดาวน์ไปแล้ว 25% สำหรับบ้านราคา 5 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม แม้จะเป็นการช่วยเร่งการขายอสังหาฯ กลุ่มราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทที่อยู่ในช่วงชะลอตัวได้รับการตอบรับที่สูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีแนวโน้มเร่งโอนกรรมสิทธิ์ยูนิตคงค้างได้ดี รวมทั้งยังเป็นการเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้ซื้อบ้านสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้นผ่านการจูงใจด้วยสิทธิพิเศษทางภาษี แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดให้ดีกลับพบว่ามาตรการดังกล่าวนั้นเป็นผลดีเฉพาะคนบางกลุ่ม
1) กลุ่มแรกคือผู้ที่มีฐานรายได้สูง เนื่องจากส่วนลดที่จะได้รับจากการซื้อบ้านขึ้นอยู่กับฐานรายได้โดยสัมพันธ์กับอัตราการเสียภาษีอยู่ระหว่าง 5-35% เพราะยิ่งเสียภาษีมากจะยิ่งได้รับส่วนลดมากตามไปด้วย เช่น ผู้ที่เสียภาษีสูง 35% จะได้รับสิทธิลดหย่อนถึง 70,000 บาท ในขณะที่ผู้ที่เสียภาษี 5% ก็จะได้รับค่าลดหย่อน 10,000 บาท เป็นต้น
2) กลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้ขั้นต่ำ 25,000 บาทต่อเดือนและไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมาก่อน รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อที่มีเครดิตดี โดยปัจจุบันธนาคารได้เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้าน การปล่อยกู้ให้บุคคลจึงมีการตรวจสอบประวัติทางการเงินและสภาพคล่องทางการเงิน ป้องกันการเกิดหนี้ครัวที่ยังอยู่ในระดับสูงไม่ให้เพิ่มขึ้นในอนาคต
ย้อนรอยมาตรการทางอสังหาฯ ที่ผ่านมาของรัฐ
จะเห็นได้ว่ามาตรการลดหย่อนภาษีจากการซื้อบ้านหลังแรกค่อนข้างมีข้อจำกัด ไม่เพียงแต่ต้องคำนึงถึงคุณสมบัติผู้ซื้อเท่านั้น แต่ระยะเวลาที่เปิดให้โอนกรรมสิทธิ์ก็ถือว่าไม่นานนัก เมื่อเทียบกับมาตรการทางอสังหาฯ อื่น ๆ ที่รัฐบาลเคยสนับสนุน อาทิ มาตรการลดค่าจดจำนองและค่าโอน 0.01% ในปี 2559, มาตรการลดหย่อนภาษีเมื่อซื้อบ้านไม่เกิน 3 และ 5 ล้านบาท โดยสามารถนำค่าใช้จ่ายไปหักลดได้ตามเงื่อนไขที่กำหนด ในปี 2554 และ 2558 ตามลำดับ
ตัวอย่างที่ผ่านมาอาศัยระยะเวลาในการดำเนินงาน 6-12 เดือน และมากกว่า 12 เดือนด้วยการขยายเวลาดำเนินการเพิ่มเติม ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ในช่วงดังกล่าวมีกระแสการซื้อขายอย่างคึกคัก แต่สำหรับระยะเวลามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของปีนี้เพียง 8 เดือน อาจทำให้สภาวะตลาดไม่ได้เติบโตมากนัก ส่งผลให้การฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศยังคงเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่ได้เห็นผลเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
ซึ่งหากเป็นเช่นนี้จริงก็ต้องจับตารอดูนโยบายอื่นๆ จากรัฐบาลว่าจะมีเข้าเพิ่มเติม รวมถึงจะมีแนวโน้มขยายกรอบเวลาลดหย่อนภาษีไปยังช่วงปีหน้าต่อไปหรือไม่ แน่นอนว่าการฟังเสียงผู้บริโภคและผู้ประกอบการอสังหาฯ เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม คาดว่าหลังจากบังคับใช้มาตรการนี้ไปสักระยะหนึ่งน่าจะเห็นผลตอบรับและแนวทางการดำเนินการต่อไปได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ และรีวิวโครงการใหม่ ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ
