อัพเดต ทิศทางอสังหาฯ ดีหรือร้าย โค้งสุดท้ายปี 63

เข้าสู่ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 กันแล้ว หลังจากเจอสถานการณ์หนักๆ หลายอย่างมาตั้งแต่ช่วงต้นปี บทความนี้ DDproperty ขออัปเดตสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในช่วงโค้งสุดท้ายจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด เพื่อดู ทิศทางอสังหาฯ ที่ผ่านมาและแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

 

ทิศทางอสังหาฯ หลัง กำลังซื้อชะลอตัว อุปทานคงค้างจำนวนมาก

เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้ว ว่าตลาดอสังหาฯ ปีนี้ได้รับผลกะทบจากสถานการณ์โควิด-19 มาตั้งแต่ช่วงต้นปี เกิดเศรษฐกิจชะลอตัว ทั้งภาคธุรกิจและฝั่งของผู้บริโภคเองได้รับผลกระทบอย่างเลี่ยงไม่ได้ การตัดสินใจซื้ออสังหาฯ จึงยากกว่าภาวะปกติ เพราะผู้บริโภคส่วนใหญ่มีรายได้ลดลง เพิ่มความระมัดระวังในเรื่องของการจับจ่ายใช้สอย โดยเฉพาะสินค้าในกลุ่มที่อยู่อาศัย อาจไม่ใช่ตัวเลือกอันดับแรก ๆ ที่ผู้ซื้อจะยอมเสียเงินก้อนโตใช้จ่ายในช่วงวิกฤติเช่นนี้ กลุ่มสถาบันการเงินก็ปล่อยกู้สินเชื่อยากขึ้นด้วย เพราะกังวลในเรื่องหนี้เสียที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต กลุ่มอาชีพที่เคยมีความมั่นคงถูกลดเครดิตลง เช่น กลุ่มธุรกิจสายการบินและการท่องเที่ยว ดังนั้น การซื้อบ้านสักหลังหนึ่งนั้นจึงเป็นเรื่องให้คิดหนักทั้งทางฝั่งผู้ซื้อและทางสถาบันการเงินที่ต้องแบกรับภาระหนี้ระยะยาว   จำนวนอุปทานคงค้างในตลาดมีอยู่เป็นจำนวนมาก เนื่องมาจากผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น หรือบางคนเลื่อนแผนการซื้อออกไปก่อน ทำให้จำนวนอุปทานในช่วงไตรมาสที่ 3 ดัชนีอุปทานขึ้นมาอยู่ที่ 385 จุด จากเดิมอยู่ที่ 313 จุด หรือเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 23 จากไตรมาสก่อนหน้า โดยประเภทที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนอยู่ในตลาดมากที่สุดคือคอนโดมิเนียม อยู่ที่ร้อยละ 88 ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่อยู่ในเขตวัฒนา โดยมีสัดส่วนถึงร้อยยละ 20 ของอุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ด้านทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่อยู่ในเขตวัฒนาเช่นกัน มีสัดส่วนอยู่ที่ราว 7 ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ส่วนบ้านเดี่ยว อยู่ในเขตประเวศ โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ร้อยละ 8 ของอุปทานบ้านเดี่ยวทั้งหมดในกรุงเทพฯ    

5 อันดับทำเล อุปทานสูงสุด

จากการสำรวจ 5 ทำเลที่มีจำนวนอุปทานมากที่สุดในกรุงเทพฯ ประกอบไปด้วยเขตคลองตัน, ห้วยขวาง, สวนหลวง, พระโขนงเหนือ และบางนา

• แขวงคลองตันมีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า มากถึงร้อยละ 39
• รองลงมาคือแขวงห้วยขวาง เพิ่มขึ้นร้อยละ 29
• แขวงบางนาครองอันดับ 3 มีอุปทานเพิ่มขึ้นร้อยละ 24
• แขวงสวนหลวง มีอุปทานเพิ่มขึ้นร้อยละ 22
• แขวงพระโขนงเหนือ มีอุปทานเพิ่มขึ้นร้อยละ 21

 

ทำเลอุปทานเยอะ เสี่ยงหรือดี?

จาก 5 ทำเลข้างต้น มีทำเลที่เสี่ยงเกิดอุปทานเกินหรือ Oversupply ได้แก่ แขวงห้วยขวาง แขวงบางนา และแขวงสวนหลวง เนื่องจากทั้ง 3 ทำเลดังกล่าว มีอุปสงค์หรือความสนใจซื้อที่ลดลง ส่งผลต่อการระบายยูนิตคงค้างด้วย โดยแขวงห้วยขวาง ความสนใจซื้อลดลงร้อยละ 2 แขวงบางนา ลดลงร้อยละ 4%และทำเลที่น่าห่วงมากที่สุด คือ แขวงสวนหลวงมีความสนใจซื้อของผู้บริโภคลดลงถึงร้อยละ 5 สวนทางกับจำนวนอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างมากถึงร้อยละ 47 จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ดังนั้น หากใครเป็นเจ้าของอสังหาฯ ในทำเลข้างต้น ควรชะลอการขายออกไปก่อน เพราะเป็นการเพิ่มอุปทานเกินในตลาด และอาจขายได้ยากหรือเสี่ยงขาดทุนได้ ควรรอจังหวะของตลาดกลับมาคึกคักมากขึ้นกว่านี้ จะมีแนวโน้มได้ผลดีมากกว่า แต่ก็ใช่ว่าการเพิ่มขึ้นจำนวนอุปทานจะเป็นความเสี่ยงเสมอไป เพราะขณะเดียวกันในบางทำเลที่มีการเพิ่มขึ้นของจำนวนอุปทานกลับมีแนวโน้มของฝั่งอุปสงค์ที่ดีตามไปด้วย ยกตัวอย่างเช่น ในแขวงคลองตันซึ่งเป็นโซนสุขุมวิทชั้นใน-กลาง มีที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมอยู่จำนวนมาก ยังคงได้รับความน่าสนใจอย่างมาก โดยพบว่า ความสนใจซื้อเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 26 จากไตรมาสก่อนหน้า  

อสังหาฯ Segment บน คุณได้ไปต่อ

จากรายงานยังแสดงให้เห็นว่าทำเลที่มีศักยภาพ เช่น อยู่ใจกลางเมือง มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ฯลฯ ยังสามารถไปต่อได้ท่ามกลางสถานการ์เศรษฐกิจชะลอตัวเช่นในปัจจุบัน ส่วนใหญ่แล้วอสังหาฯ ที่อยู่ในทำเลดังกล่าวจะเป็น Segment ระดับบน ซึ่งแม้ผู้คนส่วนใหญ่จะชะลอการซื้ออสังหาฯ ในช่วงปีนี้ออกไปเนื่องจากขาดรายได้ หรือไม่มั่นใจสถานการณ์ความไม่แน่นอนหลาย ๆ อย่าง แต่ผู้บริโภคในกลุ่มบนยังมีกำลังซื้อ เพราะได้รับผลกระทบน้อย ในอีกแง่มุมหนึ่งช่วงเวลานี้คือนาทีทองที่ของพวกเขาจะสามารถซื้ออสังหาฯ ในราคาที่ถูกกว่าภาวะปกติได้ สอดคล้องไปกับทางด้านดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ ได้มีนโยบายต่างปรับลดราคาขายอสังหาฯ ลง ผู้ที่มีเงินเย็น หรือกำลังซื้อจึงสามารถเป็นเจ้าของอสังหาฯ ได้ง่ายกว่าเดิม และรอเวลาที่ตลาดจะฟื้นตัว เมื่อถึงเวลานั้นใครที่มีอสังหาฯ อยู่ในมือก็สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างไม่ยาก ทั้งหมดนี้ก็ต้องจับตารอดูสถานการณ์กันต่อไปว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจจะเป็นเช่นไร DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ และรีวิวโครงการใหม่ ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ