ส่องตลาดอสังหาฯ ยุค "ดอกเบี้ยบ้าน" ขาขึ้น จังหวะที่ดีในการซื้อบ้าน? - Forbes Thailand

ส่องตลาดอสังหาฯ ยุค "ดอกเบี้ยบ้าน" ขาขึ้น จังหวะที่ดีในการซื้อบ้าน?

FORBES THAILAND / ADMIN
21 Aug 2022 | 08:30 PM
READ 803

ผ่านพ้นมาแล้วครึ่งปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังไม่ฟื้นตัวดีนัก โดยมีปัจจัยหลายอย่างมากระทบ ไม่ว่าจะเป็นเงินเฟ้อที่พุ่งสูงมากที่สุดในรอบหลาบปี, ค่าเงินบาทอ่อนค่า, ค่าวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ยังมีความกังวลเกี่ยวกับการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยหรือแบงก์ชาติ ซึ่งได้ปรับขึ้นไปแล้ว 0.25 % เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2565 ทำให้ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทย ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 0.75% ต่อปี ทำให้ธนาคารพาณิชย์อาจพิจารณาปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ตาม ในช่วงไตรมาสที่ 3-4 ของปีนี้ คนซื้อบ้านอาจได้รับผลกระทบตามไปด้วย

อย่างไรก็ตาม แบงก์ชาติได้ขอให้กลุ่มธนาคารพาณิชย์ค่อยๆ ขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างระมัดระวัง หลายธนาคารพยายามตรึงอัตราดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับต่ำ เพื่อลดผลกระทบต่อผู้บริโภค ทำให้ดอกเบี้ยบ้านในช่วงเวลานี้ยังไม่สูงมากจนเกินไป อีกทั้งเศรษฐกิจไทยเริ่มมีสัญญาณบวกจากภาคการท่องเที่ยว หลังจากเปิดประเทศอย่างเป็นทางการ ชาวต่างชาติเริ่มเดินทางมาประเทศไทยมากขึ้น คาดการณ์กันว่าเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น บรรยากาศของตลาดอสังหาฯ น่าจะคึกคักมากกว่าเดิมในช่วงสิ้นปีนี้ เพราะมีแรงซื้อจากผู้บริโภคหลากหลายกลุ่ม

ส่องราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ยังคงลดลง

จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q3 2565 – Powered by PropertyGuru DataSense ได้เผยผลสำรวจดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ พบว่า ในภาพรวมราคาลดลงต่อเนื่องนับตั้งแต่ช่วงปลายปี 2563 โดยล่าสุดลดลงร้อยละ 2 จากไตรมาสก่อน และลดลงร้อยละ 5 เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปีก่อน

หากพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมทรงตัวจากไตรมาสก่อน แต่ลดลงร้อยละ 3 เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ทางฝั่งของดัชนีอุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัย พบว่า คอนโดมิเนียมเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนมากที่สุดในกรุงเทพฯ โดยอยู่ที่ร้อยละ 82 แต่สัดส่วนคอนโดมิเนียมลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้าร้อยละ 4  คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะตั้งอยู่โซนใจกลางเมืองอย่างเขตวัฒนา

สรุปในภาพรวม ผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมไว้อยู่อาศัยเอง หรือซื้อไว้เพื่อลงทุน ช่วงนี้เป็นโอกาสที่ดี เพราะจะได้ที่อยู่อาศัยในราคาที่ยังไม่ปรับขึ้น มีห้องให้เลือกจำนวนมาก และรูปแบบหลากหลาย นอกจากนี้หลายๆ โครงการยังได้ส่วนลด โปรโมชั่นต่างๆ อีกมากมาย ได้แก่ ส่วนลดเงินสด, ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน และการให้ของแถม ท่ามกลางสถานการณ์ดอกเบี้ยบ้านยังถูกตรึงไปอีกระยะหนึ่ง เป็นจังหวะที่ดีที่ได้สินเชื่อดอกเบี้ยยังไม่แพงจนเกินไป

ส่วนทางตลาดแนวราบ ดัชนีราคากลับปรับตัวขึ้น สะท้อนความต้องการซื้อของผู้บริโภคยุคนี้ที่สนใจบ้านแนวราบกันมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เนื่องจากตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้อย่างหลากหลาย ทำกิจกรรมต่างๆ ได้อย่างสะดวกสบาย ได้พื้นที่กว้างขวางมากกว่าคอนโด และรองรับการอยู่อาศัยของครอบครัวที่มีสมาชิกหลายคน

จากความต้องการบ้านแนวราบที่เพิ่มขึ้น ทำให้ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวปรับขึ้นร้อยละ 5 จากไตรมาสก่อน และปรับขึ้นถึงร้อยละ 21 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนทาวน์เฮ้าส์ปรับขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 2 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ยังไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ด้านจำนวนอุปทานบ้านเดี่ยว พบว่า มีสัดส่วนอยู่ที่ร้อยละ 11 ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ มีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้นร้อยละ 3 จากช่วงไตรมาสก่อน เช่นเดียวกับทาวน์เฮ้าส์ สัดส่วนเพิ่มขึ้นเล็กน้อย มาอยู่ที่ร้อยละ 7 เนื่องจากความต้องการของผู้ซื้อที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาหันมาทำโครงการบ้านแนวราบกันอย่างคึกคัก โดยบ้านเดี่ยวจะตั้งอยู่ในเขตประเวศมากที่สุด และทาวน์เฮ้าส์พบมากในเขตสวนหลวง ระดับราคาเกาะกลุ่มกันที่ 1-3 ล้านบาท

จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q3 2565 – Powered by PropertyGuru DataSense ยังคาดการณ์ต่ออีกว่าช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ จำนวนที่อยู่อาศัยจะมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น เพราะผู้พัฒนาโครงการเชื่อมั่นในสภาพเศรษฐกิจและการฟื้นตัวของผู้บริโภค บวกกับแรงซื้อของชาวต่างชาติที่จะเข้ามากขึ้นด้วย สะท้อนได้จากทิศทางของความต้องการซื้อในช่วงนี้ พบว่า เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 20 จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 62 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยแนวโน้มความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นในที่อยู่อาศัยทุกประเภท

เปิดท็อป 5 ทำเลที่มีดัชนีราคาเติบโตสูงสุด

ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ดัชนีราคาเติบโตสูงสุดในช่วงที่ผ่านมา พบว่า เป็นทำเลศักยภาพ มีความต้องการสูง สามารถพัฒนาพื้นที่ให้เติบโตต่อไปได้ในอนาคต นอกจากนี้ยังมีปัจจัยบวกด้านโครงสร้างพื้นฐานด้วยที่ช่วยให้ทำเลนั้นน่าสนใจยิ่งขึ้น ส่วนใหญ่อยู่ในโซนพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก และพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ได้แก่

1.เขตทวีวัฒนา ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 32,000 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน

2.เขตวังทองหลาง ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 60,000 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน

3.เขตสัมพันธวงศ์ ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 105,000 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4% จากไตรมาสก่อน

4.เขตตลิ่งชัน ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 50,000 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน

5.เขตหนองจอก ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 16,000 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน

ตรึงดอกเบี้ยขาขึ้น-นโยบายกระตุ้นอสังหาฯ ปัจจัยน่าจับตา เอื้อคนซื้อบ้าน

ช่วงกลางปีไปจนถึงสิ้นปีนี้ ยังมีหลายปัจจัยที่ต้องจับตา โดยเฉพาะดอกเบี้ยขาขึ้นที่ธนาคารพาณิชย์จะปรับตามดอกเบี้ยนโยบายเร็วๆ นี้ ซึ่งที่ผ่านมาทางแบงก์ชาติได้ขอให้บรรดาธนาคารค่อยปรับขึ้นดอกเบี้ยอย่างค่อยเป็นค่อยไป เพราะกลัวว่าจะกระทบประชาชนที่เป็นลูกหนี้รายย่อย รวมถึงธุรกิจ SME ที่ยังมีความเปราะบาง แม้จะมีความกังวลว่าจะยกเลิกดอกเบี้ยคงที่และปล่อยลอยตัว ทำให้คนซื้อบ้านต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยที่สูงขึ้น อาจเป็นอุปสรรคต่อการซื้อบ้านในอนาคต

แต่ตอนนี้หลายธนาคารออกมายืนยันว่าจะยังตรึงดอกเบี้ยเงินกู้ให้ได้นานที่สุด เพื่อลดผลกระทบกับลูกค้า และจะขึ้นดอกเบี้ยเงินฝากแทน ซึ่งก็ไม่แน่ว่าดอกเบี้ยบ้านอาจจะเปลี่ยนแปลงในระยะต่อไป ดังนั้นหากใครอยากกู้ซื้อบ้านในช่วงเวลานี้ นับว่าเป็นจังหวะที่เหมาะสม

นอกเหนือจากเรื่องดอกเบี้ยที่ยังไม่สูงจนเกินไปแล้ว รัฐบาลยังมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ที่ครอบคลุมถึงบ้านมือสองด้วย รวมทั้งการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ชั่วคราว ของแบงก์ชาติ ทำให้มีโอกาสกู้ซื้อบ้านได้เต็ม 100% เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยไปจนถึงสิ้นปีนี้

บทความโดย

DDproperty


ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine