หากมองย้อนไปในปี 2560 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยโดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย มีความคึกคักไม่น้อย โดยเป็นสีสันที่เกิดจากหลากหลายปัจจัย เช่น การแข่งขันด้านนวัตกรรมที่นำเทคโนโลยีเข้ามาตอบโจทย์ชีวิตรุ่นใหม่ หรือการเข้ามาของผู้ประกอบการต่างชาติที่จับมือกับผู้ประกอบการท้องถิ่น
เหล่านี้ล้วนทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปีแพะเป็นอีกหลักไมล์ที่สำคัญของภาคอสังหาฯ ไทย ส่วนปีนี้ ตลาดอสังหาฯ ยังคงน่าจับตามองเหมือนเช่นเคย มีปัจจัยหนุนจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในประเทศ โครงการลงทุนด้านคมนาคมของภาครัฐ และกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการแต่ละค่ายต่างช่วงชิงความโดดเด่นเพื่อดึงดูดลูกค้าให้ได้มากที่สุด
คาดทิศทางตลาดอสังหาฯ สดใส
รายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Market Outlook 2018 คาดการณ์แนวโน้มตลาดในทิศทางบวกจากระดับความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้น แผนเปิดตัวโครงการใหม่ของดีเวลอปเปอร์รายใหญ่รายเล็กยังคงมีต่อเนื่อง การแข่งขันจะไม่ได้อยู่แค่ราคาแต่เป็นกิมมิก แคมเปญการตลาด และการส่งเสริมการขายที่ตื่นตาตื่นใจ
ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 2561 คาดว่าดีขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในประเทศ และการลงทุนของภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานภายใต้กรอบยุทธศาสตร์ 20 ปี ประกอบด้วยแผนพัฒนาเศรษฐกิจและแผนพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งของไทยระยะ 20 ปี (2560-2579) วงเงินรวมกว่า 8.95 แสนล้านบาท มีทั้งการพัฒนารถไฟฟ้า รถไฟชานเมืองรถไฟรางคู่ ทางด่วนและมอเตอร์เวย์ รวมถึงโครงการคมนาคมทางน้ำ โครงการพัฒนาศูนย์ขนถ่ายสินค้า และสนามบิน ซึ่งจะส่งผลให้เกิดทำเลใหม่ๆ ที่มีศักยภาพ อาทิ โซนนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ของกรุงเทพฯ เขตชานเมือง รวมถึงต่างจังหวัดโดยเฉพาะเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายรุกคืบเข้าสู่พื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยองเพื่อเปิดโครงการใหม่รองรับความต้องการที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
แม้ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยจะมีแนวโน้มที่ดี แต่สัญญาณการเติบโตจะเห็นได้ชัดในกลุ่มสินค้าระดับกลางและระดับบน เพราะเป็นกลุ่มที่ยังคงมีกำลังซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการเน้นพัฒนาโครงการรองรับกลุ่มนี้มากขึ้นส่วนกลุ่มราคาระดับล่างยังต้องเผชิญปัญหาหนี้ครัวเรือน และการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังคงอยู่ในระดับสูง
ดัชนีราคาบ้าน-คอนโดฯ ปรับตัวสูงขึ้น
รายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Index ที่วิเคราะห์จากฐานข้อมูล บน DDproperty.com ซึ่งมีจำนวนประกาศกว่า 200,000 รายการ พบว่าตัวเลขไตรมาส 3/2560 ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 5% และเพิ่มขึ้น 13% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน หากมองย้อนไปในช่วง 2 ปี พบว่าดัชนีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้น 53% เป็นผลจากสภาวะเศรษฐกิจที่ค่อยๆ ฟื้นตัว
หลังจากก่อนหน้านี้ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจ อุปสงค์ชะลอตัวลง เนื่องจากหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง มีเพียงบางกลุ่มราคาที่เติบโตได้ เช่น กลุ่มราคาระดับบนตั้งแต่ 8.5 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อย่างไรก็ดี สภาวะเศรษฐกิจปี 2561 จะฟื้นตัวต่อเนื่องจากปีก่อน ส่งผลให้แนวโน้มดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ ปัจจัย อาทิ ต้นทุนการก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น ราคาที่ดินทำเลในเมืองที่ปรับสูงขึ้น ล้วนส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน เช่น ทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้าอย่างซอยทองหล่อ ณ ปัจจุบัน ราคาขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดตัวในปี 2560ขยับไปที่ 250,000-300,000 กว่าบาท/ตารางเมตร ขณะที่หากเป็นโซนกรุงเทพฯ รอบนอกแต่ยังอยู่ในแนวรถไฟฟ้า ราคาเฉลี่ยจะอยู่ที่ราว 150,000 บาท/ตารางเมตร
แม้ราคาคอนโดมิเนียมจะปรับตัวสูงขึ้นแต่ผู้ซื้อต่างชาติยังมองว่าราคาคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ถูกกว่าหลายเมืองในเอเชีย อีกทั้งคุณภาพของสินค้า การออกแบบ สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ และความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตในกรุงเทพฯ ไม่ได้ด้อยกว่าสิงคโปร์ ฮ่องกง หรือ Shanghai ของจีน จึงเป็นเหตุผลที่ผู้ซื้อต่างชาติยังสนใจซื้ออสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ของไทยอย่างต่อเนื่อง
“คอนโดฯ” สินค้าครองใจ
ตลาดรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไปของคนยุคนี้ทำให้คอนโดฯ ครองใจผู้บริโภคมากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น โดยปี 2560 มีคอนโดฯ ออกสู่ตลาดกว่า 45,000 ยูนิต ขยายตัว 15% จากปีก่อน ปัจจัยสำคัญที่ทำให้คอนโดฯ โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าเป็นที่ต้องการ เพราะความสะดวกในการเดินทาง ทำให้คอนโดฯ เป็นเป้าหมายหลักในการออกโครงการของผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและสายใหม่ๆ เช่น สายสีเขียวเหนือ-ใต้ สีน้ำเงินส่วนต่อขยาย สายสีชมพูและสายสีส้ม ซึ่งขยายออกสู่พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกและชานเมือง คือทำเลที่คอนโดฯ จะไปปักหมุดมากสุดตลาดเช่าคอนโดฯ ก็มีความคึกคัก โดยเฉพาะโซนเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ราคาค่าเช่าเริ่มที่ 15,000-35,000 บาท/เดือน ไปจนถึง 50,000-70,000 บาท/เดือน ห้องขนาดเล็กมีอัตราแข่งขันสูงกว่าห้องขนาดใหญ่ห้องแบบสตูดิโอและแบบ 1 ห้องนอน ได้รับความนิยมจากผู้เช่ามากสุด
ส่วนอัตราค่าเช่าในโครงการเปิดใหม่จะสูงกว่าโครงการเก่าที่มีอายุ 5-9 ปี ถึง 10-20% ตามการขึ้นของราคาที่ดินในแถบ CBD ซึ่งปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกปี ดันให้ค่าเช่าปรับตัวเพิ่มตาม แต่กลุ่มผู้เช่ายอมจ่ายในราคาที่สูงขึ้นเพราะมองว่าคุ้มค่ากับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้รับซึ่งครบครันและทันสมัยกว่าด้านตลาดให้เช่ารอบนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจไปจนถึงโซนกรุงเทพฯ ชั้นนอก (Outskirts) กลับไม่สดใสนัก เพราะอุปสงค์ค่อนข้างน้อย ทำให้ราคาเช่าถูกกดลงมาโดยเริ่มต้นที่ 8,000-15,000 บาท/เดือนยกเว้นบางพื้นที่ที่ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ห้างสรรพสินค้าหรือร้านอาหาร จะได้รับการตอบรับที่ดีและปล่อยเช่าในราคาที่สูงกว่า เช่นพื้นที่บริเวณพระราม 3 ติดแม่น้ำเจ้าพระยา ค่าเช่าเริ่มต้นราว 20,000 บาท/เดือน ดังนั้นอาจต้องรอให้เส้นทางรถไฟฟ้าขยายออกพื้นที่นอกรอบมากขึ้นเสียก่อน จึงจะดึงดูดผู้เช่าได้มากขึ้น
ผู้บริโภคเชื่อราคาอสังหาฯ 5 ปีข้างหน้า พุ่ง 5-10%
ผลสำรวจความพึงพอใจของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาฯ ในปี 2560 โดย DDproperty พบว่าระดับความพึงพอใจลดลงจากการสำรวจรอบก่อนหน้าราว 5% มาอยู่ที่ระดับ 57% เนื่องจากโดยรวม ผู้บริโภคมองว่าราคาอสังหาฯ อยู่ในระดับสูง ขณะที่กำลังซื้ออยู่ในระดับต่ำ ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจยังไม่แน่นอน ทำให้ยังไม่กล้าตัดสินใจซื้อ แต่ผู้บริโภคบางกลุ่มก็พอใจกับสภาพตลาดเช่นนี้ เนื่องจากมูลค่าอสังหาฯ ที่ตัวเองถือครอง มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในอนาคตปี 2561 คาดว่าระดับความพึงพอใจของผู้บริโภคจะมีแนวโน้มสูงขึ้น เนื่องจากเศรษฐกิจในประเทศฟื้นตัว ภาครัฐและภาคเอกชนเดินหน้าลงทุนต่อเนื่อง สถานการณ์หนี้ครัวเรือนคลี่คลาย ทำให้ผู้บริโภคกล้าใช้จ่าย รวมถึงมีความเชื่อมั่นเพียงพอที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินค้าที่มีราคาสูงได้ดีขึ้น แต่การปรับตัวจะค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าเปลี่ยนแปลงแบบก้าวกระโดด
สำหรับความคาดหวังใน 5 ปีข้างหน้าผู้บริโภคเชื่อว่าราคาอสังหาฯ จะปรับขึ้น 5-10% โดยคอนโดฯ จะปรับขึ้นมากที่สุดส่วนทำเลที่ผู้บริโภคให้ความสนใจมากสุดได้แก่ โซนกรุงเทพฯ รอบนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ อาทิ รัชดา ลาดพร้าว พระรามเก้า ขณะที่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค 3 อันดับแรก ได้แก่ ทำเล ปัจจัยโครงสร้างพื้นฐาน-สิ่งอำนวยความสะดวก และราคา
อย่างไรก็ดี พบว่ามีกระแสหนึ่งที่น่าจับตาคือผู้บริโภคเริ่มให้ความสำคัญต่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุหรือเพื่อรองรับวัยเกษียณของตนเองในอนาคตเพิ่มขึ้น โดยเมื่อเทียบผลสำรวจช่วงครึ่งปีหลังของปี 2559 กับช่วงครึ่งปีแรกของปี 2560 พบว่าแนวโน้มดังกล่าวเติบโตขึ้น 5%
เฟสต่อไปของ PropTech
ปีที่ผ่านมา มีกระแส PropTech ซึ่งผู้ประกอบการโดยเฉพาะรายใหญ่ๆ ต่างพูดถึงเทคโนโลยีที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตผู้บริโภคและนำมาใช้มากขึ้น โดย 2 ค่ายยักษ์ใหญ่อย่างแสนสิริและอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ต่างเป็นเสือปืนไว นำ PropTech มาเป็นลูกเล่นทางการตลาด ด้วยการประกาศว่าจะนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้กับการพัฒนาโครงการและการดูแลหลังการขายให้ลูกค้ามากขึ้น
ภาพรวมเทคโนโลยีหลักๆ จะมีเช่น Automation Technology ทั้งระบบเปิด-ปิดแอร์และไฟอัตโนมัติในพื้นที่ส่วนกลางระบบสั่งการเครื่องใช้ไฟฟ้าภายในบ้านและคอนโดฯ ผ่านสมาร์ทโฟน ระบบที่จอดรถอัตโนมัติ หุ่นยนต์บริการลูกค้า เป็นต้น แม้จะยังอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์เป็นหลัก แต่ในอนาคตเทคโนโลยีเหล่านี้จะกลายเป็นพื้นฐานที่โครงการที่อยู่อาศัยต้องมีไม่ใช่แค่เสริมเข้ามา
ปีนี้น่าจะได้เห็นเฟสต่อไปของ PropTech ที่ผู้ประกอบการจะนำออกมาสร้างความฮือฮาด้วยฟีเจอร์ใหม่ๆ ช่วยให้การอยู่อาศัยสะดวกสบายยิ่งขึ้น ซึ่งย่อมส่งผลต่อต้นทุนที่อยู่อาศัยที่จะสูงขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้
เดินหน้าสู่ Complete Aged Society
สิ่งที่น่าจับตาในปี 2561 คือสินค้าที่เข้าสู่ตลาดเริ่มขยายไปสู่กลุ่มผู้สูงอายุมากขึ้นสอดรับกับที่ไทยจะก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Complete Aged Society) ในอีก 7 ปีข้างหน้า แม้ปัจจุบันจะมีโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบดังกล่าวค่อนข้างจำกัด แต่ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ๆ ให้มีฟีเจอร์รองรับการใช้งานของผู้สูงวัยเพิ่มขึ้น เช่น ทางลาดสำหรับรถเข็น ประตูที่ไม่มีธรณีเพื่อให้เข็นรถเข้าออกได้สะดวกราวจับในห้องน้ำ เป็นต้น
นอกจากนี้ อีกสิ่งที่ต้องติดตามความเคลื่อนไหวอย่างใกล้ชิด ได้แก่ กำหนดการเลือกตั้งที่คาดว่าจะเกิดขึ้นก่อนสิ้นปี 2561 ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อภาพรวมของประเทศและทิศทางของตลาดอสังหาฯไทยด้วยเช่นกัน
โดย: DDproperty
