ลุ้นตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง จะโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่?

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 ถือว่ามีความผันผวนสูงมาก โดยไตรมาสแรกตลาดยังคงขยายตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ขยายตัว สะท้อนจากรายงานของสำนักนโยบายเศรษฐกิจมหภาค สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ประเมินว่า สภาพเศรษฐกิจของประเทศในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ยังคงเติบโตต่อเนื่อง และคาดการณ์ว่า ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (Gross Domestic Product: GDP) ของไทยในปีนี้จะปรับสูงขึ้น 4.2% จากเดิมในปี 2560 อยู่ที่ 3.9%

ด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ หากวิเคราะห์จากรายงาน DDproperty Property Index พบว่า ตลาดไตรมาสแรกยังคงขยายตัวจากไตรมาส 4 ของปี 2560 และดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา มีการปรับขึ้นถึง 113% ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องจากราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้น และผู้ประกอบการหลายรายขยับมาทำโครงการระดับกลางบนมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงภาวะลูกค้าระดับกลางกู้ไม่ผ่าน สำหรับพื้นที่ที่ราคามีการเติบโตสูงสุด ยังคงเป็น เขตจตุจักร โดยราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นในรอบไตรมาสมากถึง 10% และราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นมากถึง 80% ในช่วงระยะเวลา 3 ปี ซึ่งคาดว่าเป็นผลจากโครงการก่อสร้างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-คูคต ที่ปัจจุบันมีความคืบหน้าไปกว่า 60% ส่วนอีกหนึ่งเขตที่น่าจับตามองในช่วงต้นปีที่ผ่านมา คือ เขตดินแดง เนื่องจากมีอัตราการเติบโตของราคาอย่างต่อเนื่องในรอบปีมากถึง 39% ด้านการสำรวจบรรยากาศการเปิดตัวและการขายโครงการในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ผู้ประกอบการชั้นนำในตลาดอสังหาฯ ยังแข่งเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งตลาดบ้านแนวราบและตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังคงคึกคักต่อเนื่อง มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกแตะๆ หมื่นยูนิต พร้อมกับงัดทุกกลยุทธ์มาชิงกำลังซื้อ ไม่ว่าจะเป็น คอนเทนต์ มาร์เก็ตติ้ง บนโลกออนไลน์ (Online Content Marketing) เพื่อดึงความสนใจจากกลุ่มคนรุ่นใหม่ อีเวนท์ มาร์เก็ตติ้ง (Event Marķeting) จัดงานอีเวนท์พิเศษกระตุ้นยอดขายทั้งในโครงการ และตามศูนย์การค้า ขณะที่ไตรมาสสองของปี ตลาดกลับชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งอาจเป็นผลจากการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงก่อนหน้านี้ ยอดการขายจึงช้าลง ทำให้การแข่งกันเปิดตัวและโหมทำตลาดชะลอตัวลง สะท้อนจากรายงาน DDproperty Property Index ที่พบว่า ดัชนีอุปทาน (Supply Index) หรือจำนวนโครงการที่เปิดขายเริ่มชะลอตัว ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการที่การดูดซับ (Absorption Rate) ที่อยู่อาศัยในตลาดค่อนข้างช้า รวมถึง ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง แม้สถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมจะขยายตัวได้ดีขึ้น แต่ผู้มีรายได้น้อยยังต้องเผชิญหน้ากับภาวะดังกล่าวในสัดส่วนที่สูง ซึ่งคนกลุ่มนี้เป็นฐานใหญ่ของตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางล่างทั้งคอนโดมิเนียม 1-2 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท จึงเป็นผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาดังกล่าวยังเจอวิกฤตมียอดขาย แต่ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางล่าง ตลาดใหญ่สุดของภาคที่อยู่อาศัยส่งสัญญาณความเสี่ยงภาวะฟองสบู่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายในบางพื้นที่ที่มีโครงการใหม่เปิดจำนวนมากในช่วงก่อนหน้า จากสถานการณ์ที่สวนทางกันระหว่างไตรมาสแรกและไตรมาสสอง จึงอาจกล่าวได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งแรกของปีนี้มีความผันผวนสูง สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีการประเมินจากหลายหน่วยงานว่ามีภาวะเสี่ยงฟองสบู่นั้น หากวิเคราะห์เฉพาะสถานการณ์ไตรมาสแรกและไตรมาสสอง อาจยังไม่น่าห่วง เพราะการชะลอตัวในการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในไตรมาสสองที่ผ่านมา และการปรับตัวของผู้ประกอบการชั้นนำ ไม่ว่าจะเป็น ปรับแผนเลื่อนเปิดโครงการ นำซัพพลายห้องชุดที่สร้างเสร็จไปปล่อยเช่า เพื่อสร้างสภาพคล่อง ฯลฯ แต่ต้องจับตาดูการกลับมาบุกตลาดรอบใหม่ของผู้ประกอบการชั้นนำในช่วงไตรมาสสามและไตรมาสสี่ของปีนี้ เพราะบิ๊กอสังหาฯ ซึ่งล้วนเป็นบริษัทมหาชน ต่างต้องเพิ่มยอดขายด้วยการส่งโครงการใหม่ลงตลาด ซึ่งจากแผนของกลุ่มบิ๊กอสังหาฯ ยังคงย้ำลุยตามเป้าหมายรุกหนักเช่นเดิม ทั้งกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ แม้ว่าจะประกาศจำนวนโครงการตามแผนเดิม แต่สิ่งที่น่าสนใจ คือ โปรดักส์ที่ผู้ประกอบการจะเลือกส่งลงตลาดครึ่งหลังของปีนี้ ซึ่งจะใช้กลยุทธ์วิเคราะห์ตามสถานการณ์จริง เน้นเลือกทำเลที่ยังมีช่องว่าง เช่นเดียวกับระดับราคาที่อาจจะขยับไปทำตลาดบนมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงภาวะกู้ไม่ผ่าน แต่ก็มีแนวโน้มว่าโครงการระดับกลางและล่างจะมีจำนวนมาก อีกทั้งยังต้องประเมินสถานการณ์คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่ยังขายไม่ได้ เป็นสต๊อกใหม่ที่จะทยอยเข้าตลาดต่อเนื่องว่าสามารถขายและโอนได้หรือไม่ เพราะก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการหลายรายหันไปเจาะตลาดนักลงทุน เพื่อหวังได้ยอดจากผู้ซื้อกลุ่มนี้ ชดเชยกลุ่มผู้บริโภคตัวจริงที่มีความเสี่ยงกู้ไม่ผ่าน ซึ่งกลุ่มนักลงทุนส่วนใหญ่จะประเมินราคาที่มีโอกาสเพิ่มขึ้นในอนาคต หรือความต้องการเช่าว่ามีหรือไม่จึงจะรับโอน แต่หากวิเคราะห์แล้วว่า ไม่คุ้มที่จะถือต่อ ก็จะยื้อการโอน ซึ่งสถานการณ์เช่นนี้เป็นภาวะที่มีความเสี่ยงสูงของโครงการนั้นๆ ต้องจับตาดูว่า ผู้ประกอบการจะงัดกลยุทธ์ใดบ้างในการระบายสต๊อกพร้อมอยู่ สุดท้ายนี้หากผู้ประกอบการเลือกส่งกลุ่มโครงการระดับกลางล่างออกมาจำนวนมาก และกลุ่มผู้ซื้อในตลาดนี้ยังมีวิกฤตหนี้ครัวเรือนรุมเร้า รวมกับกลุ่มผู้ซื้อนักลงทุนทิ้งดาวน์ห้องชุดพร้อมอยู่ที่เพื่งสร้างเสร็จ จึงเป็นเรื่องที่น่ากังวลว่าอาจจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มเข้าสู่ภาวะฟองสบู่อย่างเลี่ยงไม่ได้ DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ และ รีวิวโครงการใหม่ ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ