โค้งแรกอสังหาฯ ปี 61 จับตาดูทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ราคาโตต่อเนื่อง - Forbes Thailand

Forbes Thailand

แรงบันดาลใจของผู้ใฝ่ความสำเร็จ

โค้งแรกอสังหาฯ ปี 61 จับตาดูทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ราคาโตต่อเนื่อง

DDproperty

ผ่านไตรมาสแรกของปี 2561 ไปแล้วเรียบร้อย พบตลาดอสังหาฯ ส่อแววสดใส อันเป็นผลจากภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศส่งสัญญาณดีขึ้น สังเกตได้จากการคาดการณ์ระดับ GDP ของสำนักนโยบายเศรษฐกิจมหภาค สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) คาดว่าปีนี้จะปรับตัวสูง 4.2% จากเดิมในปี 2560 อยู่ที่ 3.9% ประกอบกับการลงทุนแผนพัฒนาโครงการส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าของหน่วยงานภาครัฐมีความชัดเจนมากขึ้น จึงทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ต่างได้รับอานิสงส์ตามไปด้วย เหตุนี้จึงพบดัชนีราคาเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดฯ ในเขตปริมณฑลซึ่งกำลังเป็นที่น่าจับตาของผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ และนักลงทุน

อานิสงส์รถไฟฟ้า-ราคาที่ดิน ดันราคาอสังหาฯ พุ่ง

จากแผนการลงทุนพัฒนาระบบคมนาคมกรุงเทพฯ ของหน่วยงานภาครัฐ กับโครงการขยายเส้นทางให้บริการรถไฟฟ้าครอบคลุมทุกพื้นที่ในกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นชั้นในหรือรอบนอก โดยล่าสุดเริ่มเห็นความคืบหน้าแล้วหลายสาย โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค และเตาปูน-ท่าพระ ที่มีกำหนดการเปิดให้บริการไม่เกินปี 2563 ทั้งนี้ยังรวมไปถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ซึ่งมีกำหนดการเปิดให้บริการไม่เกินปี 2563 ด้วยเช่นกัน ขณะที่ภายในปี 2561 นี้ คนพื้นที่ทางฝั่งสมุทรปราการจะได้ใช้รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มช่วงต่อจากสำโรงถึงนิคมอุตสาหกรรมบางปู และด้วยปัจจัยนี้เองจึงส่งผลให้ระดับราคาที่ดินในโซนดังกล่าวปรับตัวสูงขึ้น เฉกเช่นเดียวกับเขตพื้นที่โซนชั้นในของกรุงเทพฯ ที่มักเป็นย่านเศรษฐกิจ ศูนย์รวมแหล่งงานและไลฟ์สไตล์ของคนกรุงฯ

สำหรับระดับราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ด้วยอานิสงส์ของแผนการลงทุนพัฒนา จึงส่งผลให้ในปี 2561 นี้ จากการสำรวจโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมิณค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) พบว่ามีอัตราเพิ่มสูงขึ้นถึง 5.3% โดยเฉพาะแปลงที่ดินอยู่ในแนวรถไฟฟ้าทั้งที่สร้างเสร็จและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ปรับเพิ่มขึ้นถึง 7-10% ซึ่งสอดคล้องกับรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Index ฉบับล่าสุดพบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 202 จุดในไตรมาส 4 ปี 2560 มาอยู่ที่ 213 จุด สำหรับไตรมาสแรก ปี 2561 สะท้อนให้เห็นการเติบโตของราคาที่เป็นบวกจากการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพสูง ซึ่งทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ มีการปรับตัวตามจากราคาที่ดินตามไปด้วย

คอนโดฯ กรุงเทพฯ ครองแชมป์ระดับราคา/ตร.ม. สูงสุด

จากปัจจัยของราคาที่ดินอันมีผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาฯ รวมไปถึงสภาวะหนี้ครัวเรือนในประเทศไทย แม้ขณะนี้จะปรับตัวลดลง แต่ถือว่ายังอยู่ในระดับสูง จึงส่งผลให้รูปแบบที่อยู่อาศัย ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่เลือกพัฒนาโครงการเซ็กเมนต์ระดับบน เนื่องจากผู้บริโภคเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ และไม่ได้รับผลกระทบภาวะหนี้ครัวเรือน เหตุนี้จึงทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยราคา 15 ล้านบาทขึ้นไปยังคงเติบโตสูงสุด สอดคล้องกับสภาพราคาบ้านเดี่ยวที่เติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงโค้งแรกของอสังหาฯ ปี 2561

ทั้งนี้แม้ว่าดัชนีราคาบ้านเดี่ยวจะเติบโตสูงในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 แต่เมื่อเปรียบเทียบกับประเภทอสังหาฯ อื่น พบว่าคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ยังคงครองแชมป์ระดับราคา/ตร.ม. สูงสุด ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา และเป็นการขยับราคาค่อยๆ สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยความน่าสนใจอยู่ที่การเติบโตของราคาคอนโดฯ ย่านชานเมืองและปริมณฑลสูงกว่าเขตพื้นที่ CBD อย่างสุขุมวิทชั้นใน ส่วนหนึ่งเป็นเพราะอานิสงส์ของการขยายเส้นทางการให้บริการรถไฟฟ้า รวมไปถึงปัจจัยที่ดิน อันส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เลือกบุกทำเลรอบนอกแทน

จับตาเขตจตุจักรและดินแดง แนวโน้มราคาเติบโตต่อเนื่อง

สำหรับเขตพื้นที่ปริมณฑล อันได้รับอานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าจนทำให้พบแนวโน้มราคาคอนโดฯ เติบโตอย่างต่อเนื่อง จนเป็นที่น่าจับตามอง นั่นก็คือ เขตจตุจักรและดินแดง เขตจตุจักร เป็นพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ที่ปัจจุบันประกอบไปด้วยแหล่งงาน ห้างสรรพสินค้า และสถานศึกษาอยู่หลายแห่ง ประกอบกับในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา พบว่ามีอสังหาฯ ประเภทคอนโดฯ ผุดขึ้นค่อนข้างมาก ปัจจุบันพบว่าราคาเฉลี่ย/ตร.ม. ของคอนโดฯ ย่านนี้ เริ่มต้นที่ 170,000 บาทขึ้นไป โดยราคามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นในรอบไตรมาส ถึง 10% และพบดัชนีราคาเติบโตสูงขึ้นถึง 80% ในช่วงระยะเวลา 3 ปี คาดว่าจะเป็นผลจากอานิสงส์จากโครงการก่อสร้างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน หมอชิต-คูคต ที่ปัจจุบันมีความคืบหน้าไปกว่า 60%

เขตดินแดง สำหรับเขตพื้นที่นี้ มีสิ่งที่น่าจับตามองคือ การเติบโตของราคาคอนโดฯ แบบก้าวกระโดด จากไตรมาส 4 ปี 2560 มีราคาเฉลี่ย/ตร.ม. 105,754 บาทขึ้นไป ขณะที่ไตรมาส 1 ปี 2561 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 123,214 บาทขึ้นไป และเมื่อพิจารณาในรอบปีพบว่ามีการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 39% โดยคาดว่าน่าจะเป็นผลจากอานิสงส์โครงการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค ที่ปัจจุบันมีความคืบหน้าไปกว่า 84% และเตรียมเปิดให้ใช้บริการในปี 2562 นี้

จากแนวโน้มดัชนีราคาอสังหาฯ ในเบื้องต้น ทำให้มีนักวิเคราะห์ออกมาคาดการณ์ว่าพื้นที่โซนปริมณฑลและรอบ CBD ยังมีโอกาสเติบโตได้อีก อันเป็นผลจากการพัฒนาความเจริญของพื้นที่โดยรอบ และการตอบรับของผู้บริโภคในโซนดังกล่าวนั่นมีมากขึ้น ทั้งนี้ยังคงต้องจับตาดูต่อไปว่าในไตรมาส 2 ของปี 2561 นี้ จะมีเขตพื้นที่ในปริมณฑลโซนใด ที่มีราคาเติบโตอย่างก้าวกระโดดจนทำให้ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องพินิจพิเคราะห์ถึงต้นสายปลายเหตุอีกบ้าง

DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ และรีวิวโครงการใหม่ ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ

BACK TO TOP