WORLD / EUROPE

THE INVESTMENT GUIDE REAL ESTATE: สู่ยุคกระทิงของบูทีคโฮเต็ล

เรื่อง: Erin Carlyle เรียบเรียง: ชนกานต์ อนันตคุณากร
 
Jon Bortz ในชุดสูทที่ตัดเย็บอย่างประณีตแบบโบราณขี่จักรยานคันสีส้มตัดผ่านเข้ามาในบริเวณล็อบบี้สีเขียวสดของโรงแรม Hotel Monaco ที่ตั้งอยู่ในเมือง Washington, D.C. เขาสวมรองเท้าหนังสีดำที่ขัดเงาอย่างดี ชายผมหยักศกสีเทาวัย 58 ปีที่ดูจากบุคลิกภายนอกเหมือนจะเป็นคนทึ่มๆ เชยๆ แต่ที่จริงแล้วตรงกันข้าม เขาเป็นคนเก่งที่มีอุปนิสัยร่าเริงและเป็นผู้กำหนดทิศทางความเป็นไปของ Pebblebrook บริษัทที่เขาเป็นผู้ก่อขึ้นเพื่อประกอบกิจการด้านโรงแรมเมื่อหกปีก่อน Bortz พูดกับเราขณะตวัดขาลงจากจักรยาน “โรงแรมของผมต้องเป็นอะไรที่สนุก”
 
คำพูดของเขาสะท้อนให้เห็นในทุกรายละเอียดของโรงแรม Bortz มีบุคลิกลักษณะที่ต่างไปจากประธานเจ้าหน้าที่บริหารกอง REITs ทั่วไปที่มักจะใช้เวลาส่วนใหญ่ เขาเลือกทำในสิ่งตรงข้ามด้วยการลงไปคุมงานก่อสร้างด้วยตัวเอง เพื่อให้แน่ใจว่าโรงแรมที่สร้างขึ้นจะมีรูปลักษณ์บรรยากาศชวนสัมผัสแบบที่เขาวาดภาพไว้  การเอาใจใส่ในรายละเอียดเป็นคำอธิบายส่วนหนึ่งว่าทำไม Pebblebrook ธุรกิจที่เริ่มต้นจากการไม่มีอะไรเลยนอกจากความคิดอันเฉียบแหลม แต่แค่เพียงระยะเวลาหกปีเศษ Pebblebrook บริษัทที่ Bortz ก่อตั้งขึ้นในปี 2009 ด้วยทุนจดทะเบียนราว 400 ล้านเหรียญสามารถเติบโตจนมีมูลค่าสูงถึง 3 พันล้านเหรียญ (มูลค่าตามราคาตลาด)
 
Bortz ได้รับการยกย่องว่าเป็นหนึ่งในประธานเจ้าหน้าที่บริหารธุรกิจประเภทที่พักอาศัยซึ่งทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม กอง REITs ประเภทที่พักอาศัยซึ่งเขาบริหารงานมีผลการดำเนินงานแซงหน้าคู่แข่งในธุรกิจประเภทเดียวกัน
 
Jeff Donnelly กรรมการผู้จัดการของ Wells Fargo Securities บอกกับเราว่า “นั่นทำให้ Bortz เปรียบดั่งร็อคสตาร์ เขาไม่ใช่คนธรรมดาในสายตาของคนทั่วไป” Pebblebrook ประมาณการว่ากระแสเงินสด (Ebitda) ของบริษัทจะพุ่งสูงถึง 22% เป็นเงินจำนวน 327 ล้านเหรียญในปี 2015
 
แม้ว่ากอง REITs จะประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี แต่โจทย์ใหญ่ที่บรรดากอง REITs ประเภทโรงแรมกำลังเผชิญ คือ ธุรกิจนี้ยังมีกำไรให้เก็บเกี่ยวในช่วงเริ่มต้นการทำธุรกิจหรือไม่ ในช่วงปี 2013-2014 ดัชนี Baird/STR Hotel REIT subindex ซึ่งเก็บรวบรวมผลการดำเนินงานด้านราคาของบริษัทที่ทำธุรกิจให้บริการที่พักจำนวน 11 แห่งได้ปรับตัวเพิ่มขึ้น 54% ทว่านับตั้งแต่ต้นปีจนถึงสัปดาห์ที่สองของเดือนมิถุนายนปรากฎว่าดัชนีดังกล่าวร่วงลงไปแล้วกว่า 10.7% รายได้ต่อห้องพัก (ซึ่งใช้เป็นตัววัดผลการดำเนินงานของกองทุน REITs ประเภทที่พัก) ได้ลดลงเป็นเวลากว่าเจ็ดเดือนติดต่อกัน ไม่ต่างจากเมื่อครั้งวิกฤตเศรษฐกิจตกต่ำในอดีตที่กองทุน REITs ประเภทที่พักร่วงไม่เป็นท่า C. Patrick Scholes นักวิเคราะห์จาก SunTrust Robinson Humphrey บอกว่า “มันเป็นหุ้นที่มีผลประกอบการดีเยี่ยมในช่วงเริ่มต้น” ในขณะที่นักวิเคราะห์ต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันถึงแนวโน้มที่เชนโรงแรมระดับล่างอย่าง Hampton Inn and Courtyard ของ Marriott จะเข้ามาท้าชนในตลาดนี้
 
Bortz ดูจะไม่เป็นกังวลกับสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซา เขามองว่าโรงแรมในกลุ่มบูทีคโฮเต็ลยังเป็นที่ต้องการของตลาด ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรในกลุ่ม Gen X ที่มีฐานะมั่งคั่งและบรรดาอภิมหาเศรษฐีเกิดใหม่จำนวนมาก โดยเขามองว่าคนกลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับประสบการณ์ที่น่าประทับใจมากกว่าการเน้นครอบครองวัตถุ
 
ในอดีตเส้นทางการงานของ Bortz สามารถสร้างผลงานเป็นที่ประจักษ์ในการปรับปรุงและบริหารสินทรัพย์ในช่วงทศวรรษ 1980 ขณะที่เขาดำรงตำแหน่ง Vice President ของบริษัท LaSalle Partners และพาบริษัทประสบความสำเร็จนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 1998 โดยเขาได้รับแต่งตั้งให้เป็นประธานเจ้าหน้าที่บริหารของบริษัทจนถึงปี 2009
 
ประสบการณ์ที่สั่งสมในช่วงที่ Bortz ทำงานอยู่ที่บริษัท LaSalle ซึ่งได้รับมอบหมายให้ดูแลงานด้านการปรับปรุงสิ่งก่อสร้างที่มีสภาพชำรุดทรุดโทรมอย่างสถานีรถไฟ Grand Central มีส่วนช่วยเขาในการวางแผนกลยุทธ์ของบริษัท Pebblebrook ธุรกิจที่เสาะหาโรงแรมที่เก่าชำรุดเพื่อนำมาเจียระไนให้เป็นบูทีคโฮเต็ลที่ส่องแสงแวววาว ก่อนจะรวมเอาบูทีคโฮเต็ลหลายๆ  แห่งเข้าด้วยกันเพื่อจัดตั้งเป็นกองทุนเสนอขายต่อ นักลงทุน
 
ปัจจุบันทรัพย์สินในพอร์ตลงทุนของ Pebblebrook ประกอบด้วยโรงแรมทั้งหมด 36 แห่ง (โดย Pebblebrook เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โรงแรมจำนวน 30 แห่ง ส่วนอีก 6 แห่งเป็นกิจการร่วมทุน) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโรงแรมสุดชิคที่เรารู้จักกันดีอยู่แล้วอย่าง Kimpton, W, และ Sofitel ทั้งหมดที่เอ่ยชื่อมาล้วนแล้วแต่เป็นโรงแรมที่มีความโดดเด่น ซึ่งตั้งอยู่ในเมืองที่เป็นประตูเชื่อมต่อไปยังสถานที่สำคัญๆ ที่คาดการณ์กันว่าจะมีอนาคตไกลด้วยจำนวนนักเดินทางที่จะหลั่งไหลเข้ามาในอนาคต
 
แนวคิดในการทำธุรกิจของ Bortz ไม่ได้มีอะไรที่สลับซับซ้อน เขาเพียงแค่เลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีผลประกอบการต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงมาในราคาถูก โดยพิจารณาแล้วว่าเป็นทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในเมืองที่การปลูกสร้างอาคารโรงแรมในลักษณะดังกล่าวไม่สามารถทำได้โดยง่าย Bortz กล่าวว่า “ผมคิดว่าคนส่วนใหญ่มองหาสิ่งที่เป็นของจริง ด้วยเหตุนี้ผมมองว่า ถ้าเกิดผมต้องเดินทางไปเมือง Portland ผมก็อยากจะเข้าพักในโรงแรมที่มีกลิ่นอายที่สัมผัสได้ถึงความเป็นเมือง Portland ผมไม่ต้องการห้องพักแบบที่สามารถเจอได้ในเมือง Des Moines, New York, Baltimore หรือที่ไหนๆ”
 
แน่นอนว่าสิ่งอำนวยความสะดวกสบายและสไตล์การตกแต่งที่สร้างสรรค์มีส่วนช่วยดึงดูดนักเดินทางรุ่นเยาว์ให้เข้ามาพักที่โรงแรมของเขา แต่นั่นไม่ใช่ปัจจัยความสำเร็จทั้งหมด สิ่งที่ Bortz ทำได้ดียังมีอีก เขาสามารถลดค่าใช้จ่ายในการบริหารงานได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยการเปลี่ยนขวดบรรจุภัณฑ์ต่างๆ ในห้องน้ำ การนำกลยุทธ์การรักษาสิ่งแวดล้อมโดยการไม่เปลี่ยนผ้าปูที่นอนสำหรับแขกที่เข้าพักหลายคืน (ซึ่งต้องอาศัยการโน้มน้าวใจแขกผู้เข้าพักให้ตระหนักถึงปัญหาสิ่งแวดล้อม) ปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวมาทำให้ Pebblebrook มีกำไรจากการดำเนินงานสูงถึง 39% ในขณะที่ตัวเลขกำไรจากการดำเนินงานของอุตสาหกรรมอยู่ที่ 37%
 
แต่ในปีนี้ราคาหุ้นของ Pebblebrook ร่วงลงไปแล้วประมาณ 7% ในขณะที่ราคาของกองทุน REITs อื่นๆ ที่อยู่ในกลุ่มธุรกิจประเภทที่พักร่วงหนักกว่าถึง 20% คำถามที่หลายคนสงสัยในเวลานี้ คือ นี่เป็นสัญญาณบ่งชี้อะไรบางอย่างหรือเป็นเพียงแค่ภาวะชะลอตัวของตลาด ในขณะที่นักลงทุนซึ่งสนใจเรื่องของตัวเลขประชากรศาสตร์มากกว่าจักรยานในล็อบบี้โรงแรมคงจะตามติดข้อมูลในเรื่องนี้ต่อไป ซึ่งไม่ว่าคำตอบจะเป็นอย่างไร แต่ด้วยอัตราผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ยประมาณ 3% ถึง 6% คงพอทำให้นักลงทุนที่ถือหุ้นพวกนี้อยู่นอนหลับฝันดีในทุกค่ำคืน

คลิ๊กเพื่ออ่านฉบับเต็ม "สู่ยุคกระทิงของบูทีคโฮเต็ล" ได้ที่ FORBES THAILAND ฉบับ SEPTEMBER 2015 ในรูปแบบ E-Magazine


Forbes Thailand Staff
Forbes Thailand Staff

Update : 14 ตุลาคม 2558

View : 1,934



vdo

ภาพรวมความสำเร็จงาน Forbes Thailand Forum 2016 Self Made Suc..

Update : 22 กุมภาพันธ์ 2560

View : 14,667

Most Popular
1

20 อันดับ เศรษฐีอเมริกัน ลำดับที่ 1-10

Update : 11 กุมภาพันธ์ 2560

view : 24,575

2

4 ตระกูลเศรษฐี ซึ่งติดในอันดับ 50 ตระกูล

Update : 07 กุมภาพันธ์ 2560

view : 19,597

3

6 มหาเศรษฐีไทย จากการจัดอันดับ 50 มหาเศร

Update : 13 กรกฎาคม 2560

view : 16,966

top list

แกะรอยที่มาของเงินบาทแข็งค่าและมุมมองในระยะต่อไป..

Update : 06 กันยายน 2560

view : 5,277

ประเทศไทยกับปัญหาอัตราเงินเฟ้อที่อยู่ในระดับต่ำ..

Update : 27 กรกฎาคม 2560

view : 2,755

ผลการเลือกตั้งอังกฤษไม่ส่งผลดีต่อ Theresa May..

Update : 28 มิถุนายน 2560

view : 1,204


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
ศรีวิภา สิริปัญญาวิทย์
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Lifestyle Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
contributor
ธำรงค์ชัย เอกอมรวงศ์
หยง Freedom Trader
ธิติ ตันติกุลานันท์
ประธานกรรมการบริหาร บล.กสิกรไทย
คมศร ประกอบผล
หัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์ TISCO Economic Strategy Unit (ESU)
กระทรวง จารุศิระ
ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ ซุปเปอร์เทรดเดอร์ โฮลดิ้ง
กวี ชูกิจเกษม
รองกรรมการผู้จัดการ บล.กสิกรไทย