LTV ฉุดราคาคอนโดฯ นิ่งสุดในรอบ 5 ปี

<h2>แสนสิริ เผยถึงแม้ล่าสุดธนาคารแห่งประเทศไทยจะออกมาผ่อนปรนมาตรการกำกับสินเชื่อบ้านสัญญาที่สองและสาม โดยเปิดให้กู้ร่วมไม่นับเป็นสัญญาซ้อน แต่ผลกระทบจากมาตรการนี้ ก็ทำให้ตลาดคอนโดชะงักลงและส่งผลให้บริษัทที่เคยพัฒนาคอนโดเป็นสินค้าหลักอย่างแสนสิริ ต้องพับแผนการเปิดตัวไป 4 โครงการในปีนี้</h2>
มาตรการกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) หรือที่เรียกกันคุ้นหูว่า LTV ซึ่งมาจาก Loan To Value หรือการกำกับสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อตามมูลค่าหลักประกัน ที่เริ่มใช้มาตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 โดย ธปท.ให้เหตุผลว่าเพื่อป้องกันการเก็งกำไรและการลงทุนในอสังหาฯ ซึ่งทำให้ราคาอสังหาฯพุ่งสูงกว่าปกติ และหวังว่ามาตรการนี้ จะช่วยเบรกราคาอสังหาฯ ที่พุ่งขึ้นอย่างรวดเร็วลงได้ โดยเฉพาะราคาคอนโดมิเนียม ซึ่งพุ่งขึ้นต่อเนื่องมาหลายปี

“LTV ไม่ได้เบรกราคาอสังหาฯนะ ผมว่ามันเบรค Supply มากกว่า” อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวหลังงานแถลงข่าวแผนดำเนินงานครึ่งปีหลังของแสนสิริ โดยเขายอมรับว่ามาตรการ LTV ที่ออกมาทำให้ตลาดกลุ่มนักลงทุน (investor) หายไปจากตลาดพอสมควร ประมวลแล้วอาจหายไปถึง 80% ซึ่งตลาดกลุ่มนี้มักลงทุนในการซื้อคอนโดมิเนียม บางคนมีสอง-สามสัญญา เมื่อมีมาตรการว่าสัญญาที่สามขึ้นไปต้องวางดาวน์ 30% ทำให้ลูกค้ากลุ่มนี้หายไป ซึ่งแน่นอนตลาดที่ได้รับผลกระทบคือคอนโดมิเนียม

นอกจากนี้ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ด้วยปัจจัยขับเคลื่อนเศรษฐกิจทั้งหลายไม่ว่าจะเป็น ภาคเกษตร การค้า การส่งออก การท่องเที่ยว ทุกอย่างชะลอตัวทำให้กำลังซื้อในตลาดชะลอตามไปด้วยยิ่งทำให้ตลาดฝืด แสนสิริจึงมีการปรับแผนการลงทุน โดยจากแผนเดิมปี 2562 แสนสิริจะเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ 12 โครงการ ได้ตัดสินใจลดลง 4 โครงการ ยังคงเหลือเปิดเพียง 8 โครงการเท่านั้น โดยเปิดให้ครึ่งปีแรก 2 โครงการและอยู่ในแผนที่จะเปิดครึ่งปีหลังอีก 6 โครงการ

<img class="alignnone wp-image-15181 size-full" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/08/แผนเปิดโครงการครึ่งปีหลัง-แสนสิริ.jpg" alt="แสนสิริ โครงการครึ่งปีหลัง 2019" width="800" height="370" />
<h2>นักลงทุนหายหันเน้นเรียลดีมานด์</h2>
“investor หายไปส่วนหนึ่งยังเหลืออยู่บ้างแต่ไม่มากเหมือนกัน และลูกค้าจีนก็ลดลงจากผลกระทบเงินบาทแข็งค่า เลยทำให้ตลาดคอนโดไม่ดี เราจึงหันมาโฟกัสที่สินค้าแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์แทน” นอกจากปรับลดการเปิดตัวคอนโดแล้ว แสนสิริยังมองหาลูกค้าต่างชาติกลุ่มใหม่ โดยล่าสุดได้ไปเปิด ไลฟ์สไตล์โชว์รูมสิริเฮ้าส์ ที่สิงคโปร์ เพื่อเจาะตลาดลูกค้าสิงคโปร์เพิ่มขึ้น

อุทัย กล่าวและว่าในแผนธุรกิจครึ่งปีหลัง แสนสิริจะเปิดตัว 16 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 2.4 หมื่นล้านบาท โดยชูแนวราบเป็นทัพหน้ารุกตลาดถึง 10 โครงการใหม่ มูลค่ากว่า 1.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดเรียลดีมานด์ทั้งหมด และยังตั้งเป้าหมายว่าจะก้าวขึ้นเป็นผู้นำตลาดบ้านเดี่ยวให้ได้ภายใน 3 ปี และจะพัฒนาทาวน์เฮ้าส์เพิ่มด้วยเป้าหมาย ขึ้นผู้นำอันดับ 3 ในตลาดทาวน์เฮ้าส์ด้วยเช่นกัน

ทั้งนี้โครงการแนวราบที่จะเปิดเช่น บุราสิริ  “บ้านบรรยากาศรีสอร์ทเพื่อการพักผ่อนที่แท้จริง ราคา 8-20 ล้านบาท, สราญสิริ บ้านเดี่ยวราคา 5-7 ล้านบาท ที่ออกแบบให้มี Double Volume เป็นลักซ์ชัวรี่สเปซในบ้าน, และสิริเพลส ทาวน์เฮาส์สไตล์ Modern Loft เตรียมเปิดตัว 4 โครงการใหม่ เจาะกลุ่ม Young Gen"

<img class="alignnone wp-image-15186 size-full" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/08/บ้านเดี่ยวสไตล์รีสอร์ท.jpg" alt="แสนสิริ โครงการแนวราบ" width="638" height="425" />

โดยการปรับเกมรุกครั้งนี้นอกจากจะเปิดโครงการแนวราบมากขึ้น แสนสิริ ยังได้เพิ่มทีมบริหารธุรกิจแนวราบ จากเดิมที่มีอยู่ 2 คนเพิ่มเป็น 4 คนเพื่อรุกตลาดอย่างจริงจัง ซึ่งถือเป็นการปรับทีมบริหารควบคู่แผนตลาดชัดเจน โดยอุทัย ยอมรับว่าแสนสิริได้ปรับพอร์ตตลาด จากเดิมที่ทำคอนโดประมาณ 50% เมื่อสถานการณ์เปลี่ยนไปสัดส่วนตลาดคอนโดอาจลดลงมาเหลือ 40% แต่ก็ยังดูความเป็นไปได้และปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ หากเอื้อต่อตลาดคอนโดก็จะกลับมาทำตลาดอีกครั้ง

อย่างไรก็ตาม อุทัย ย้ำว่า “ปีนี้เราตั้งเป้าหมายยอดขายของโครงการแนวราบไว้ 1.5 หมื่นล้านบาท และเป้าหมายการโอนโครงการแนวราบ 1.65 หมื่นล้านบาท” ส่วนคอนโดมิเนียมครึ่งปีแรกที่ผ่านมาแสนสิริ เปิดตัวเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 2.59 พันล้านบาท ส่วนครึ่งปีหลังเตรียมเปิด 6 โครงการมูลค่ารวม 1.1 หมื่นล้านบาท
<ul>
 	<li>อ่านเพิ่มเติม: <a href="https://forbesthailand.com/commentaries/insights/%e0%b8%95%e0%b8%a5%e0%b8%b2%e0%b8%94-%e0%b8%ad%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%ab%e0%b8%b2%e0%b8%a3%e0%b8%b4%e0%b8%a1%e0%b8%97%e0%b8%a3%e0%b8%b1%e0%b8%9e%e0%b8%a2%e0%b9%8c.html">ตลาด “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ปี 62 กำแพงเมืองจีนที่ต้องข้ามไป</a></li>
</ul>

แสนสิริ ปรับเกมรับพิษ LTV ลดคอนโดหันโฟกัสแนวราบ

พฤกษาปรับลดเป้า หลังคาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 2562 หดตัว 12%

พฤกษา 2562 พลิกตำราแก้เกม LTV สกัดทาวน์เฮาส์ จับคอนโดฯ 5-10 ล้าน หนีห้องชุดซูเปอร์ลักชัวรีอิ่มตัว

<div>
<h2 class="ace-copy-paste-skip-this-tag">ฝุ่นตลบวงการอสังหาริมทรัพย์ เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมเข็นนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาคุมเข้มการปล่อยกู้ จากที่เคยวางเงินดาวน์ 12-15% ผู้กู้บ้านหลังที่สองหรือบ้านแพง 10 ล้านบาทขึ้นไป ต้องเตรียมเงินดาวน์เพิ่มเป็น 20% </h2>
</div>
อ้างอิงจากเอกสารแนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดย ธปท. มองเห็นสัญญาณฟองสบู่ในตลาดบ้าน-คอนโดมิเนียมที่อาจเกิดขึ้นได้ จากการแข่งขันปล่อยกู้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ซึ่งสบช่องโหว่การปล่อยสินเชื่อบ้าน ทำให้มีการพ่วงปล่อยกู้สินเชื่ออื่นๆ ที่เรียกว่าเป็นการ “top-up” เข้ากับสินเชื่อบ้านจนวงเกินกู้เกิน 100% ของราคา

โดยเกณฑ์เดิมที่ ธปท. กำหนดไว้นั้น ค่า LTV (Loan-to-Value) หรือวงเงินกู้ที่ได้ต้องไม่เกิน 95% หากเป็นโครงการแนวราบ และไม่เกิน 90% หากเป็นโครงการแนวสูง และต้องไม่เกิน 80% หากเป็นโครงการใดๆ ที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

การศึกษาของธปท.พบว่า การปล่อยสินเชื่อในลักษณะที่มี top-up จนวงเงินกู้รวมเกิน 100% นั้นเริ่มมีสัดส่วนมากกว่า 20% ของสินเชื่อบ้านทั้งหมดมาตั้งแต่ปี 2559 โดยล่าสุดช่วงครึ่งปีแรกปี 2561 มีสัดส่วนเพิ่มเป็น 24% 

นอกจากนี้ ผู้กู้ ID เดียวกันที่กู้ซื้อบ้านตั้งแต่ 2 สัญญาขึ้นไปยังเพิ่มจำนวนขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยช่วงครึ่งปีแรก 2561 มีผู้กู้ซื้อบ้านตั้งแต่ 2 สัญญาขึ้นไปเพิ่มสัดส่วนเป็นมากกว่า 20% ของทั้งหมด อันเป็นผลมาจากความนิยมลงทุนและเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์

<img style="width: 638px; height: 638px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/8b2d7a98835e47c86a0b588ffebd93c8.jpg" alt="" />

เมื่อเป็นเช่นนี้ ธปท.จึงลงดาบวางข้อเสนอนโยบายปรับแก้เกณฑ์ LTV ให้เข้มงวดขึ้น คือ นอกจากจะเน้นย้ำให้มีการปล่อยกู้สินเชื่อบ้านไม่เกิน 80% ของมูลค่าบ้านที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปแล้ว ยังแก้เกณฑ์ให้ผู้กู้สัญญาที่ 2 ขึ้นไปสามารถกู้ได้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าบ้าน-คอนโดฯ เช่นกัน และการคำนวณวงเงินกู้สินเชื่อบ้านหลังจากนี้ จะหมายรวมถึงสินเชื่ออื่นๆ ที่มักจะปล่อยกู้พ่วงไปกับสินเชื่อบ้านด้วย เช่น สินเชื่ออเนกประสงค์ (กู้ตกแต่งบ้าน) สินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต สินเชื่อบุคคล

เมื่อเกณฑ์ดังกล่าวเกิดขึ้น ผลกระทบโดยตรงคือจะทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านที่เข้าข่าย ต้องมีเงินสดสำหรับวางดาวน์เพิ่มมากกว่าปกติ และเมื่อ ธปท. วางหมุดบังคับใช้วันแรกตั้งแต่ 1 มกราคม 2562 หรือไม่ถึง 3 เดือนจากการประกาศนโยบาย ทำให้การเตรียมตัวของผู้ที่กำลังผ่อนดาวน์อสังหาฯ อาจจะไม่ทันการ

&nbsp;
<h2>นักลงทุนอาจเสียแรงจูงใจในการซื้อ</h2>
พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด มองภาพรวมการเรียกเก็บเงินดาวน์ของดีเวลอปเปอร์ในตลาดมีตั้งแต่ระดับ 10-17% แต่เฉลี่ยแล้วจะอยู่ที่ 12-15% โดยส่วนใหญ่โครงการระดับกลางล่างจะเรียกเก็บเงินดาวน์ต่ำกว่าโครงการระดับบนตามความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อ

ส่วนกลุ่มราคาที่มีการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือเป็นการลงทุนมากที่สุดคือตลาดระดับกลาง ราคา 3-10 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งพนมคาดว่ามีการซื้อเพื่อลงทุนราว 30-40% ในโครงการระดับราคานี้ และหากเป็นโครงการจากผู้ประกอบการแบรนด์ใหญ่อาจจะมีสัดส่วนสูงถึง 50%

<img style="width: 638px; height: 638px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/12c35ee1c155ab859bba99d7074415ee.jpg" alt="" />

พนมเปิดเผยว่า ขณะนี้นักลงทุนยังไม่ชะลอการตัดสินใจ อาจเพราะยังไม่เห็นมาตรการชัดเจนออกมา และทิศทางการเติบโตของราคาคอนโดฯ ก็ยังเป็นขาขึ้น อย่างไรก็ตาม หากมีการบังคับใช้มาตรการดังกล่าวจริง เชื่อว่าจะมีผลกระทบเชิงลบกับการตัดสินใจซื้อ

“เขาก็คงไม่ชอบใจถ้าต้องวางดาวน์เพิ่ม แม้ว่าเขาจะมีศักยภาพที่จะจ่ายให้เต็ม 20% แต่นักลงทุนจะมองเรื่อง ROI (Return on Investment) ที่ต้องจ่ายเปล่าเพิ่มขึ้นในระหว่างที่ตึกยังก่อสร้างกว่าที่จะได้รับผลตอบแทนเป็นค่าเช่าเมื่อสร้างเสร็จ กรณีนี้เขาอาจจะเปลี่ยนใจไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นที่ให้ผลตอบแทนมากกว่า” 

พนมเสริมด้วยว่า กลุ่มที่น่าจะมีผลกระทบหนักกว่าคือตลาดกลางล่างที่อาศัยการกู้สินเชื่อ top-up มาใช้ในการตกแต่งบ้าน เมื่อไม่สามารถกู้ top-up ได้แล้วอาจจะยังโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่จะยังย้ายเข้าอยู่ไม่ได้เนื่องจากไม่มีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ ทำให้เป็นปัญหาด้านที่อยู่อาศัย

&nbsp;
<h2>ผู้ประกอบการยังไม่หวั่น</h2>
วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า ในกลุ่มสินค้าคอนโดฯ ของบริษัทมีการซื้อเพื่อลงทุนหรือเป็นการซื้อเป็นหลังที่ 2 ขึ้นไปสัดส่วนประมาณ 30% โดยบริษัทมีการเก็บเงินดาวน์ 15-20% ใกล้เคียงกับเกณฑ์ใหม่ของแบงก์ชาติ จึงเชื่อว่าจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ขณะนี้ยังไม่ได้ปรับนโยบายหรือมีกลยุทธ์ใหม่ๆ มารองรับ

“ธปท.ออกเกณฑ์นี้มามองว่าเป็นข้อดีเพราะจะทำให้ตลาดไม่ร้อนแรงเกินไป ไม่เติบโตผิดปกติในบางจุด หรือในบางคอนโดฯ ที่เสี่ยงเกิดฟองสบู่ และสภาพตอนนี้เริ่มคล้ายกับปี 2540 ที่มีการนอกกรอบกติกามากขึ้น” วิทการกล่าว

ด้าน ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด ผู้ประกอบการที่พัฒนาคอนโดมิเนียมระดับกลางเป็นหลักและเน้นตลาดนักลงทุน กล่าวว่า บริษัทมีการเรียกเก็บเงินดาวน์ค่อนข้างสูงประมาณ 20% นอกจากช่วงโปรโมชั่นอาจลดเงินดาวน์เหลือ 15% บ้างทำให้ไม่มีข้อกังวลใจกับมาตรการปรับเกณฑ์ LTV 

“ด้านบวกของมาตรการนี้ก็มี เพราะน่าจะช่วยตัดคู่แข่งที่ไม่พร้อมไปได้มาก” ขจรศิษฐ์กล่าว

ทั้งนี้ ธปท.ได้นัดพูดคุยรับฟังความคิดเห็นกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์วันที่ 11 ตุลาคมนี้ และเปิดรับฟังความคิดเห็นต่อมาตรการปรับเกณฑ์ LTV จนถึงวันที่ 22 ตุลาคม 2561 ทางเว็บไซต์ <a class="attrlink" href="http://www.bot.or.th" target="_blank" rel="noreferrer nofollow noopener" data-target-href="http://www.bot.or.th">www.bot.or.th</a>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events