สืบวงษ์ สุขะมงคล เดินเกมพิชัยยุทธ์ผนึกธุรกิจ

ภาษีที่ดินแผลงฤทธิ์ 'แลนด์ลอร์ด' ใจอ่อนตัดขายที่ดินราคาต่ำ

<h2>ณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์ ทายาทรุ่นที่ 3 ในครอบครัวอัสสกุล รับไม้สานต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 'โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้' ขยับพลิกโฉมขุมสมบัติที่ดินก่อสร้างโครงการทั่วไทย หวังสร้างการเติบโตสู่รายได้ 1 พันล้านภายในปี 2564</h2>
ภายในพื้นที่ท่าเรือโอเชี่ยน มารีน่า ยอท์ช คลับ เมืองพัทยา เต็มไปด้วยผู้คนจากหลายสัญชาติเดินกระทบไหล่ เนื่องจากเป็นวันเริ่มลงทะเบียนวันแรกของงานแข่งขันเรือยอชต์ Top of the Gulf Regatta 2018 ซึ่งจัดขึ้นที่นี่ติดต่อกันเป็นปีที่ 14 แล้ว “เป็นงานระดับนานาชาติเลย บางคนแล่นเรือมาจากประเทศจีนเพื่อมาแข่งงานนี้โดยเฉพาะ” ณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์ กล่าว

ท่าเรือยอชต์และโรงแรมขนาด 50 ห้องแห่งนี้สร้างขึ้นตั้งแต่ปี 2538 และเป็นหนึ่งในธุรกิจตั้งต้นของ บริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ จำกัด หนึ่งในธุรกิจของครอบครัวอัสสกุลตระกูลผู้ก่อตั้งธุรกิจหลากหลายประเภทใต้ร่มเงาเครือโอเชี่ยน กรุ๊ป เช่น บริษัท ไทยสมุทรประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) บริษัท โอเชียนกลาส จำกัด (มหาชน) เป็นต้น

ปัจจุบัน ณพงศ์ วัย 39 ปี คือทายาทรุ่นที่ 3 ที่เข้ามารับไม้ต่องานของโอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้ ในฐานะรักษาการผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจ Residential Business แม้ชื่อตำแหน่งจะดูแลเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัย แต่เขาก็รับทราบการทำงานทุกธุรกิจภายใต้บริษัท

ณพงศ์เปิดเผยว่า ปี 2560 ที่ผ่านมาโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ทำรายได้ประมาณ 600 ล้านบาท ขณะที่ข้อมูลจากกรมธุรกิจการค้ารายงานว่าโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้มีรายได้ 578 ล้านบาทในปี 2559 ณพงศ์ออกตัวว่าการเติบโตของบริษัทอาจดูไม่สูงนักเพราะรายได้ส่วนใหญ่ยังมาจากพอร์ตกลุ่มอสังหาฯ เพื่อเช่าเป็นหลัก คิดเป็นสัดส่วน 70% “ค่าเช่าจะเติบโตได้ราว 3-5% ต่อปีเป็นปกติ เมื่อเราไม่ได้ขยายพื้นที่เช่าการเติบโตก็จะได้ประมาณนี้เท่านั้น”

นั่นทำให้ทายาทโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้วางเป้าหมายใหม่เพื่อให้บริษัทเติบโตได้เร็วขึ้นโดยจะสร้างให้พอร์ตกลุ่มอสังหาฯ เพื่อเช่ากับอสังหาฯ เพื่อขายทำรายได้สมดุลกันที่อัตราส่วน 50:50 ภายใน 3 ปีข้างหน้า

“ค่าเช่าเหล่านี้เราจะเก็บไว้เป็นเงินก้นถุงเป็นเหมือน cash cow ของเรา แต่เนื่องจากอสังหาฯ เพื่อเช่านั้นลงทุนสูงและใช้เวลาคืนทุนนาน บางครั้งเกิน 10 ปีกว่าจะคืนทุนทำให้เราอยากพัฒนาที่อยู่อาศัยขายเพิ่มเพื่อทำรายได้คืนทุนเร็วขึ้นภายใน 2-3 ปี” ณพงศ์กล่าว

โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ มีพอร์ตโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายของบริษัท อาทิ  คอนโดมิเนียม โอเชี่ยน พอร์โตฟิโน่ พัทยา และคอนโดฯ โอเชี่ยน เรสซิเดนซ์ มิตรภาพ-ขอนแก่น เป็นต้น โดยณพงศ์วางแผนว่าปลายปีนี้บริษัทจะเปิดตัวเพิ่ม 1 โครงการที่ จ.ภูเก็ต ในชื่อ โอเชี่ยน ทาวน์-ภูเก็ต

ซึ่งจากแผนงานดังกล่าว การปลุกปั้นพอร์ตที่อยู่อาศัยเพื่อขายจะเริ่มเห็นเป็นรายได้เข้าบริษัทเต็มเม็ดเต็มหน่วยในปี 2564 ณพงศ์เรียบเรียงแผนรายได้และสรุปว่า บริษัทคาดหวังจะทำรายได้แตะ 1 พันล้านบาทได้ ภายใน 3 ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม เขายังคงยึดถือปรัชญาการทำงานในแนวทางเดียวกับครอบครัว นั่นคือลงทุนเฉพาะในโครงการที่บริหารความเสี่ยงได้ “เราคงไม่กระโดดเข้ามาบุกตลาดหนักๆ เราเลือกทำโครงการที่มั่นใจว่าจะขายได้ ถ้ามีความเสี่ยงสูง การเก็บที่ดินเปล่าไว้ยังมีประโยชน์มากกว่า” ณพงศ์กล่าว

<img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/872d254937665605ded6e5db496ad43d.jpg" alt="" />
<h3>ขุมสมบัติ 1 หมื่นไร่</h3>
สำหรับกลยุทธ์ของโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้อาจจะแตกต่างจากค่ายอสังหาฯ อื่นๆ อยู่เล็กน้อย เพราะครอบครัวอัสสกุลนั้นเป็น “แลนด์ลอร์ด” มีที่ดินราว 1 หมื่นไร่กระจายอยู่ทั่วประเทศ โดยส่วนใหญ่เป็นที่ดินในต่างจังหวัด มีการถือครองที่ดินทั้งผ่านบริษัทต่างๆ ของครอบครัวและถือในนามส่วนตัว

“กลยุทธ์คือเราจะดูที่ดินที่มีในเครือเป็นหลัก เพราะถ้าหากเกิดอะไรขึ้นกับยอดขายโครงการ อย่างน้อยเงินที่จมก็ยังอยู่ในเครือเดียวกัน” ณพงศ์กล่าว “แต่ถึงจะเป็นบริษัทในเครือเราก็ต้องซื้อขายที่ดินในราคาตลาด ไม่ได้กดราคา เพราะเราจะเอาเปรียบผู้ถือหุ้นของบริษัทอื่นไม่ได้”

ดังนั้นข้อได้เปรียบเรื่องที่ดินของโอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้จึงไม่ใช่เรื่องราคา แต่เป็นความยืดหยุ่นในการแบ่งแปลงที่ดิน สามารถทยอยขอแบ่งแปลงซื้อเพียง 1-2 ไร่หรือหลักสิบไร่ได้ ณพงศ์ยังได้เปิดเผยที่ดินแปลงสำคัญที่โอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้เล็งเห็นศักยภาพ เช่น ที่ดินบริเวณริมถนนมิตรภาพ จ.ขอนแก่น ที่บริษัทพัฒนาคอนโดฯ แล้ว 2 ไร่ แต่ยังเหลือที่ดินในบริเวณนั้นอีกจำนวนมากที่พัฒนาเพิ่มได้

กระทั่งพื้นที่ที่พัฒนามานานอย่างโอเชี่ยนมารีน่า ยอท์ช คลับ และคอนโดฯ พอร์โต ฟิโน่ ริมถนนสุขุมวิท ก็เพิ่งใช้ที่ดินไป 4 ไร่จากทั้งหมด 120 ไร่ นอกจากนี้บริษัทยังมีที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา ทั้งฝั่งถนนพระราม 3 ติดกับโรงแรมมณเฑียร ริเวอร์ไซด์ ขนาด 16 ไร่

ณพงศ์แจกแจงแผนงานว่า กลุ่มธุรกิจออฟฟิศบิลดิ้ง โอเชี่ยน ทาวเวอร์ 1 และ 2 มีอัตราการเช่า 99-100% สม่ำเสมอ แต่คาดว่าจะไม่มีการพัฒนาอาคารสำนักงานใหม่อย่างน้อยในระยะ 3 ปีจากนี้

ด้านโรงแรมเมอเวนพิค อัสสรา รีสอร์ท แอนด์ สปา หัวหิน บริษัทได้ลงทุนรีโนเวทไป 180 ล้านบาท เริ่มปิดบริการบางส่วนเพื่อปรับปรุงซ่อมแซมตั้งแต่เดือนมกราคม 2560 และจะกลับมาเปิดบริการเต็มรูปแบบเดือนตุลาคม 2561
ด้านท่าจอดเรือยอชต์ แต่เดิมที่โอเชี่ยนมารีน่า ยอท์ช คลับ สามารถจอดเรือได้ 380 ลำ แต่ได้ลงทุนมูลค่า 100 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงเพิ่มประสิทธิภาพพื้นที่ให้จอดเพิ่มได้อีก 60 ลำ รวมเป็น 440 ลำ ซึ่งถือว่าเต็มพื้นที่และเต็มตามจำนวนที่ระบุไว้ในใบอนุญาตก่อสร้าง
ณพงศ์มองว่าธุรกิจท่าจอดเรือยอชต์ยังมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี โดยลูกค้าของโอเชี่ยนมารีน่าฯ 60% เป็นคนไทย อีก 40% เป็นชาวต่างชาติ ซึ่งมักจะเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย (expat) หรือคนวัยเกษียณกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจไม่มาก

&nbsp;
<h3>วิศวกรผันตัวสู่นักบริหาร</h3>
ตลอดการสัมภาษณ์ ณพงศ์มีท่าทางสบายๆ เป็นกันเอง อัธยาศัยดีและยินดีเล่าทุกประเด็น เขายังเป็นคนขับรถกอล์ฟนำทีมงาน Forbes Thailand ชมรอบๆ ท่าจอดเรือยอชต์ด้วยตนเองโดยไม่ถือตัว พร้อมอวดรูปลูกชายวัย 2 ขวบและรูปพรีเวดดิ้งของเขากับภรรยาระหว่างรับประทานมื้ออาหารเที่ยง

“ผมไม่เคยคิดว่าตัวเองจะมาคุมโอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้เลย คิดจะไปทำงานที่อื่นยาวๆ ด้วยซ้ำ” ณพงศ์เริ่มเล่าประวัติที่เหตุบังเอิญทำให้เขามีโอกาสเข้ามาทำงานกับครอบครัว

ทายาทหนุ่มเรียนจบปริญญาตรีและโทจาก Carnegie Mellon Universtiy เมือง Pittsburgh ประเทศสหรัฐอเมริกา ในสาขาวิศวกรรมโยธา หลังเรียนจบเขากลับประเทศไทยและเริ่มทำงานกับ บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ อยู่ 2 ปี ผ่านประสบการณ์กับโครงการก่อสร้างสนามบินสุวรรณภูมิ หลังการทำงานที่แรกเริ่มอิ่มตัว เขาจึงยื่นใบสมัครเพื่อขอย้ายไปทำงานในบริษัทที่ปรึกษางานวิศวกรรมที่ บริษัท เออี เอเชีย จำกัด

เป็นความบังเอิญที่ขณะนั้น เออี เอเชียเป็นที่ปรึกษาให้โครงการก่อสร้างโรงแรมอัสสราฯ หัวหิน และเมื่อ นุสรา (อัสสกุล) บัญญัติปิยพจน์ คุณป้าของณพงศ์ (ปัจจุบันเธอเป็นประธานกรรมการบริหารของโอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้ และกรรมการผู้จัดการ บมจ. ไทยสมุทรประกันชีวิต) ทราบว่าหลานชายมาสมัครงานกับเออี เอเชีย จึงออกปากชักชวนให้ณพงศ์เข้ามาช่วยงานที่โอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้แทน

“วันแรกที่เข้ามา ผมขอมาในฐานะพนักงานคนหนึ่ง ทำงานปกติ ได้เงินเดือนปกติเหมือนคนทั่วๆ ไป” ณพงศ์เริ่มทำงานที่โอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้ตั้งแต่ปี 2549 ไต่เต้าจากเป็นวิศวกรคุมงาน ลงไซต์ก่อสร้างตรวจงานเองทั้งหมด ทำให้มีความใกล้ชิดกับพนักงาน

“แม้ผมจะกลายเป็นผู้บริหารแล้วแต่ผมเปิดประตูตลอด ที่โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้เราถือว่าทุกคนเป็นพี่น้องกัน มีความซื่อสัตย์ยุติธรรมเป็นพื้นฐานการทำงานร่วมกัน” ณพงศ์กล่าวปิดท้าย

&nbsp;

ภาพ: จันทร์กลาง กันทอง

ทายาทรุ่น 3 แห่ง 'อัสสกุล' พลิกแลนด์แบงก์โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้

หลังเปิดตัวโครงการ วิช ซิกเนเจอร์ 1 มิดทาวน์ สยาม ถนนเพชรบุรี เมื่อปี 2557 ค่ายสยามนุวัตรห่างหายจากการเปิดตัวโครงการใหม่ไปหลายปี แม้จะได้ที่ดินแปลงข้างกันขนาด 2 ไร่ที่เข้าซื้อต่อจากโรงเรียนกรุงเทพการบัญชีมาในราคา 2 ล้านบาท/ตร.ว. แต่สยามนุวัตรยังรีรอที่จะเปิดตัว จนกระทั่งปีนี้ที่บริษัทพร้อมพรีเซลคอนโดมิเนียมแห่งใหม่บนที่ดินดังกล่าว

ธารธร อักษรานุวัตร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สยามนุวัตร จำกัด กล่าวว่า บริษัทเลื่อนแผนจากเดิมที่จะเปิดตัวช่วงปลายปี 2558 เนื่องจากที่ดินเดิมเป็นของรร.กรุงเทพการบัญชีซึ่งต้องให้เกียรติเจ้าของเดิมได้ย้ายกิจการโรงเรียนไปยังพื้นที่ใหม่ก่อน จึงใช้เวลาจนถึงปี 2560 นี้ ออกแบบและพัฒนาโครงการในชื่อ วิช ซิกเนเจอร์ 2 มิดทาวน์ สยาม มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท บนที่ดินขนาด 2 ไร่ จำนวน 333 ยูนิต สูง 41 ชั้น

<figure><img style="width: 680px; height: 473px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/b50723873cee0d7f28210462d4e3a120.png" alt="" width="680" height="473" /><figcaption> แบงค์-ธารธร อักษรานุวัตร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สยามนุวัตร จำกัด ผู้บริหารหนุ่มวัย 40 ปี</figcaption></figure>

โดยเสนอจุดเด่นของโครงการคือโลเคชั่น ทำเลที่ตั้งในซอยเพชรบุรี 20 ซึ่งเชื่อมทะลุถนนส่วนบุคคลของ โรงแรมสยามเคมปินสกี้ และ ศูนย์การค้าสยามพารากอน ระยะห่าง 450 เมตร และห่างจากสถานีรถไฟฟ้า BTS ราชเทวี 400 เมตร ทำให้การเดินทางสะดวก ใกล้ศูนย์การค้า สถาบันการศึกษา และแหล่งงานต่างๆ ตอบโจทย์ทั้งกลุ่มครอบครัวใหม่วัย 35 ปีขึ้นไป, ผู้บริหารวัยผู้ใหญ่ตอนต้นอายุ 27-35 ปี และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย (expat)

ด้านการออกแบบเป็นสไตล์อัลตร้า ลักซัวรี่ ไฮไลต์อยู่ที่ 4 ชั้นบนสุด (ชั้น 38-41) ซึ่งให้ Lifestyle Pods สิ่งอำนวยความสะดวกเต็มพื้นที่ 1,500 ตร.ม. อาทิ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส มวยไทย สนามบาสเกตบอล กอล์ฟซิมูเลเตอร์ โคเวิร์กกิ้งสเปซ ฯลฯ

<figure><img style="width: 680px; height: 425px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/9e32a229a0e0aad9297737cb6a3e8f02.png" alt="" width="680" height="425" /><figcaption> ลักษณะภายนอกอาคารโครงการ วิช ซิกเนเจอร์ 2 มิดทาวน์ สยาม</figcaption></figure>

ธารธร กล่าวว่า ทำเลสถานี BTS ราชเทวีมีซัพพลายสะสมประมาณ 3,000 ยูนิต ซึ่งเหลือขายน้อยมากในแต่ละโครงการ ยกตัวอย่าง วิช ซิกเนเจอร์ 1 มิดทาวน์ สยามของบริษัทเหลือขายเพียง 5% หรือ 30 กว่ายูนิต ด้านราคาเฉลี่ยทำเลอยู่ที่ประมาณ 2 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งวิช ซิกเนเจอร์ 2 มิดทาวน์ สยามจะเปิดขายราคาเฉลี่ยเท่ากับทำเล ประกอบกับบริษัทมีฐานลูกค้าเดิม ทำให้คาดหวังว่าจะสามารถปิดการขายได้ 100% ภายในเดือนตุลาคม 2560

<figure><img style="width: 680px; height: 340px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/56e12987ae4cc60ce3ea0c92429126d5.png" alt="" width="680" height="340" /><figcaption> Lifestyle Pods สิ่งอำนวยความสะดวกบนชั้น 38-41 ของโครงการ</figcaption></figure>

รายละเอียดโครงการ วิช ซิกเนเจอร์ 2 มิดทาวน์ สยาม
<ul>
 	<li>มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท</li>
 	<li>ที่ดินขนาด 2 ไร่</li>
 	<li>ที่ตั้ง: เข้าซอยเพชรบุรี 20 ระยะทาง 40 เมตร</li>
 	<li>จำนวน 333 ยูนิต</li>
 	<li>สูง 41 ชั้น</li>
 	<li>ห้องชุด 1-3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 30-96 ตร.ม. และเพ้นท์เฮ้าส์ 235 ตร.ม.</li>
 	<li>ความสูงพื้นถึงฝ้าเพดาน 3 เมตร</li>
 	<li>ราคาเฉลี่ย 2 แสนบาท/ตร.ม. เริ่มต้น 5.4 ล้านบาท/ยูนิต</li>
 	<li>เริ่มก่อสร้าง มี.ค.61 คาดก่อสร้างเสร็จ มี.ค.63 (ณ วันที่ 6 ก.ค.60 อยู่ระหว่างรอพิจารณา EIA )</li>
</ul>
โครงการจะเริ่มพรีเซลวันที่ 18-20 ส.ค.60 ที่เซ็นทรัล เวิลด์ ทั้งนี้ พื้นที่ด้านหลังโครงการยังมีแปลงที่ดินเหลืออีกประมาณ 300 ตร.ว. ซึ่งจะมีการพัฒนาเพิ่มเติมในอนาคต

&nbsp;
<h2>ปี 2561 หมายมั่นปั้นมิกซ์ยูสบนที่ดินอโศก</h2>
ธารธร เปิดเผยแผนธุรกิจว่า ปี 2560 จะมีการเปิดตัววิช ซิกเนเจอร์ 2 มิดทาวน์ สยามโครงการเดียว และคาดว่าจะรับรู้รายได้ราว 500 ล้านบาท จากการขายสต็อกพร้อมอยู่โครงการ เวอร์ทีค พระราม 4-สยาม ทั้งหมด 60-70 ยูนิต มูลค่ารวม 500 ล้านบาท

ในขณะที่ปี 2561 บริษัทคาดจะรับรู้รายได้ประมาณ 3,000 ล้านบาทจากโครงการ วิช ซิกเนเจอร์ 1 มิดทาวน์ สยามที่จะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ปีหน้า และมีแผนเปิดตัวโครงการย่านอโศก โดยมีที่ดินแล้ว 1 ไร่บนถนนรัชดาภิเษกใกล้ร้านอาหารใบไม้ร่าเริง

“ที่ดินตอนนี้มีเกือบๆ 1 ไร่ แต่ต้องการซื้อเพิ่มให้ได้ประมาณ 2 ไร่เพื่อจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส เป็นคอนโดมิเนียม โรงแรม และรีเทล เพราะฉะนั้นขึ้นอยู่กับการรวบรวมที่ดินว่าจะได้ตามที่ต้องการหรือไม่ แต่คาดว่าถ้ายังซื้อเพิ่มไม่ได้อาจจะพัฒนาส่วนที่อยู่อาศัยไปก่อน” ธารธรกล่าว

ด้านแลนด์แบงก์อื่นๆ ผู้บริหารหนุ่มกล่าวว่า ครอบครัวมีที่ดินที่สะสมไว้ในย่านถนนบรมราชชนนีและฝั่งธนบุรีหลายแปลง รวมเนื้อที่ประมาณ 500 ไร่ ซึ่งสยามนุวัตรสนใจพัฒนาโครงการแนวราบบนที่ดินสะสม แต่ต้องการรอจังหวะอีก 5-10 ปีเพื่อให้โครงข่ายคมนาคมต่างๆ เข้าถึงให้มากกว่านี้ เนื่องจากตั้งเป้าจะพัฒนาโครงการระดับกลางขึ้นไป

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events