<h2>ณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์ ทายาทรุ่นที่ 3 ในครอบครัวอัสสกุล รับไม้สานต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 'โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้' ขยับพลิกโฉมขุมสมบัติที่ดินก่อสร้างโครงการทั่วไทย หวังสร้างการเติบโตสู่รายได้ 1 พันล้านภายในปี 2564</h2>
ภายในพื้นที่ท่าเรือโอเชี่ยน มารีน่า ยอท์ช คลับ เมืองพัทยา เต็มไปด้วยผู้คนจากหลายสัญชาติเดินกระทบไหล่ เนื่องจากเป็นวันเริ่มลงทะเบียนวันแรกของงานแข่งขันเรือยอชต์ Top of the Gulf Regatta 2018 ซึ่งจัดขึ้นที่นี่ติดต่อกันเป็นปีที่ 14 แล้ว “เป็นงานระดับนานาชาติเลย บางคนแล่นเรือมาจากประเทศจีนเพื่อมาแข่งงานนี้โดยเฉพาะ” ณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์ กล่าว

ท่าเรือยอชต์และโรงแรมขนาด 50 ห้องแห่งนี้สร้างขึ้นตั้งแต่ปี 2538 และเป็นหนึ่งในธุรกิจตั้งต้นของ บริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ จำกัด หนึ่งในธุรกิจของครอบครัวอัสสกุลตระกูลผู้ก่อตั้งธุรกิจหลากหลายประเภทใต้ร่มเงาเครือโอเชี่ยน กรุ๊ป เช่น บริษัท ไทยสมุทรประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) บริษัท โอเชียนกลาส จำกัด (มหาชน) เป็นต้น

ปัจจุบัน ณพงศ์ วัย 39 ปี คือทายาทรุ่นที่ 3 ที่เข้ามารับไม้ต่องานของโอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้ ในฐานะรักษาการผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจ Residential Business แม้ชื่อตำแหน่งจะดูแลเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัย แต่เขาก็รับทราบการทำงานทุกธุรกิจภายใต้บริษัท

ณพงศ์เปิดเผยว่า ปี 2560 ที่ผ่านมาโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ทำรายได้ประมาณ 600 ล้านบาท ขณะที่ข้อมูลจากกรมธุรกิจการค้ารายงานว่าโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้มีรายได้ 578 ล้านบาทในปี 2559 ณพงศ์ออกตัวว่าการเติบโตของบริษัทอาจดูไม่สูงนักเพราะรายได้ส่วนใหญ่ยังมาจากพอร์ตกลุ่มอสังหาฯ เพื่อเช่าเป็นหลัก คิดเป็นสัดส่วน 70% “ค่าเช่าจะเติบโตได้ราว 3-5% ต่อปีเป็นปกติ เมื่อเราไม่ได้ขยายพื้นที่เช่าการเติบโตก็จะได้ประมาณนี้เท่านั้น”

นั่นทำให้ทายาทโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้วางเป้าหมายใหม่เพื่อให้บริษัทเติบโตได้เร็วขึ้นโดยจะสร้างให้พอร์ตกลุ่มอสังหาฯ เพื่อเช่ากับอสังหาฯ เพื่อขายทำรายได้สมดุลกันที่อัตราส่วน 50:50 ภายใน 3 ปีข้างหน้า

“ค่าเช่าเหล่านี้เราจะเก็บไว้เป็นเงินก้นถุงเป็นเหมือน cash cow ของเรา แต่เนื่องจากอสังหาฯ เพื่อเช่านั้นลงทุนสูงและใช้เวลาคืนทุนนาน บางครั้งเกิน 10 ปีกว่าจะคืนทุนทำให้เราอยากพัฒนาที่อยู่อาศัยขายเพิ่มเพื่อทำรายได้คืนทุนเร็วขึ้นภายใน 2-3 ปี” ณพงศ์กล่าว

โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ มีพอร์ตโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายของบริษัท อาทิ  คอนโดมิเนียม โอเชี่ยน พอร์โตฟิโน่ พัทยา และคอนโดฯ โอเชี่ยน เรสซิเดนซ์ มิตรภาพ-ขอนแก่น เป็นต้น โดยณพงศ์วางแผนว่าปลายปีนี้บริษัทจะเปิดตัวเพิ่ม 1 โครงการที่ จ.ภูเก็ต ในชื่อ โอเชี่ยน ทาวน์-ภูเก็ต

ซึ่งจากแผนงานดังกล่าว การปลุกปั้นพอร์ตที่อยู่อาศัยเพื่อขายจะเริ่มเห็นเป็นรายได้เข้าบริษัทเต็มเม็ดเต็มหน่วยในปี 2564 ณพงศ์เรียบเรียงแผนรายได้และสรุปว่า บริษัทคาดหวังจะทำรายได้แตะ 1 พันล้านบาทได้ ภายใน 3 ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม เขายังคงยึดถือปรัชญาการทำงานในแนวทางเดียวกับครอบครัว นั่นคือลงทุนเฉพาะในโครงการที่บริหารความเสี่ยงได้ “เราคงไม่กระโดดเข้ามาบุกตลาดหนักๆ เราเลือกทำโครงการที่มั่นใจว่าจะขายได้ ถ้ามีความเสี่ยงสูง การเก็บที่ดินเปล่าไว้ยังมีประโยชน์มากกว่า” ณพงศ์กล่าว

<img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/872d254937665605ded6e5db496ad43d.jpg" alt="" />
<h3>ขุมสมบัติ 1 หมื่นไร่</h3>
สำหรับกลยุทธ์ของโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้อาจจะแตกต่างจากค่ายอสังหาฯ อื่นๆ อยู่เล็กน้อย เพราะครอบครัวอัสสกุลนั้นเป็น “แลนด์ลอร์ด” มีที่ดินราว 1 หมื่นไร่กระจายอยู่ทั่วประเทศ โดยส่วนใหญ่เป็นที่ดินในต่างจังหวัด มีการถือครองที่ดินทั้งผ่านบริษัทต่างๆ ของครอบครัวและถือในนามส่วนตัว

“กลยุทธ์คือเราจะดูที่ดินที่มีในเครือเป็นหลัก เพราะถ้าหากเกิดอะไรขึ้นกับยอดขายโครงการ อย่างน้อยเงินที่จมก็ยังอยู่ในเครือเดียวกัน” ณพงศ์กล่าว “แต่ถึงจะเป็นบริษัทในเครือเราก็ต้องซื้อขายที่ดินในราคาตลาด ไม่ได้กดราคา เพราะเราจะเอาเปรียบผู้ถือหุ้นของบริษัทอื่นไม่ได้”

ดังนั้นข้อได้เปรียบเรื่องที่ดินของโอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้จึงไม่ใช่เรื่องราคา แต่เป็นความยืดหยุ่นในการแบ่งแปลงที่ดิน สามารถทยอยขอแบ่งแปลงซื้อเพียง 1-2 ไร่หรือหลักสิบไร่ได้ ณพงศ์ยังได้เปิดเผยที่ดินแปลงสำคัญที่โอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้เล็งเห็นศักยภาพ เช่น ที่ดินบริเวณริมถนนมิตรภาพ จ.ขอนแก่น ที่บริษัทพัฒนาคอนโดฯ แล้ว 2 ไร่ แต่ยังเหลือที่ดินในบริเวณนั้นอีกจำนวนมากที่พัฒนาเพิ่มได้

กระทั่งพื้นที่ที่พัฒนามานานอย่างโอเชี่ยนมารีน่า ยอท์ช คลับ และคอนโดฯ พอร์โต ฟิโน่ ริมถนนสุขุมวิท ก็เพิ่งใช้ที่ดินไป 4 ไร่จากทั้งหมด 120 ไร่ นอกจากนี้บริษัทยังมีที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา ทั้งฝั่งถนนพระราม 3 ติดกับโรงแรมมณเฑียร ริเวอร์ไซด์ ขนาด 16 ไร่

ณพงศ์แจกแจงแผนงานว่า กลุ่มธุรกิจออฟฟิศบิลดิ้ง โอเชี่ยน ทาวเวอร์ 1 และ 2 มีอัตราการเช่า 99-100% สม่ำเสมอ แต่คาดว่าจะไม่มีการพัฒนาอาคารสำนักงานใหม่อย่างน้อยในระยะ 3 ปีจากนี้

ด้านโรงแรมเมอเวนพิค อัสสรา รีสอร์ท แอนด์ สปา หัวหิน บริษัทได้ลงทุนรีโนเวทไป 180 ล้านบาท เริ่มปิดบริการบางส่วนเพื่อปรับปรุงซ่อมแซมตั้งแต่เดือนมกราคม 2560 และจะกลับมาเปิดบริการเต็มรูปแบบเดือนตุลาคม 2561
ด้านท่าจอดเรือยอชต์ แต่เดิมที่โอเชี่ยนมารีน่า ยอท์ช คลับ สามารถจอดเรือได้ 380 ลำ แต่ได้ลงทุนมูลค่า 100 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงเพิ่มประสิทธิภาพพื้นที่ให้จอดเพิ่มได้อีก 60 ลำ รวมเป็น 440 ลำ ซึ่งถือว่าเต็มพื้นที่และเต็มตามจำนวนที่ระบุไว้ในใบอนุญาตก่อสร้าง
ณพงศ์มองว่าธุรกิจท่าจอดเรือยอชต์ยังมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี โดยลูกค้าของโอเชี่ยนมารีน่าฯ 60% เป็นคนไทย อีก 40% เป็นชาวต่างชาติ ซึ่งมักจะเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย (expat) หรือคนวัยเกษียณกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจไม่มาก

&nbsp;
<h3>วิศวกรผันตัวสู่นักบริหาร</h3>
ตลอดการสัมภาษณ์ ณพงศ์มีท่าทางสบายๆ เป็นกันเอง อัธยาศัยดีและยินดีเล่าทุกประเด็น เขายังเป็นคนขับรถกอล์ฟนำทีมงาน Forbes Thailand ชมรอบๆ ท่าจอดเรือยอชต์ด้วยตนเองโดยไม่ถือตัว พร้อมอวดรูปลูกชายวัย 2 ขวบและรูปพรีเวดดิ้งของเขากับภรรยาระหว่างรับประทานมื้ออาหารเที่ยง

“ผมไม่เคยคิดว่าตัวเองจะมาคุมโอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้เลย คิดจะไปทำงานที่อื่นยาวๆ ด้วยซ้ำ” ณพงศ์เริ่มเล่าประวัติที่เหตุบังเอิญทำให้เขามีโอกาสเข้ามาทำงานกับครอบครัว

ทายาทหนุ่มเรียนจบปริญญาตรีและโทจาก Carnegie Mellon Universtiy เมือง Pittsburgh ประเทศสหรัฐอเมริกา ในสาขาวิศวกรรมโยธา หลังเรียนจบเขากลับประเทศไทยและเริ่มทำงานกับ บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ อยู่ 2 ปี ผ่านประสบการณ์กับโครงการก่อสร้างสนามบินสุวรรณภูมิ หลังการทำงานที่แรกเริ่มอิ่มตัว เขาจึงยื่นใบสมัครเพื่อขอย้ายไปทำงานในบริษัทที่ปรึกษางานวิศวกรรมที่ บริษัท เออี เอเชีย จำกัด

เป็นความบังเอิญที่ขณะนั้น เออี เอเชียเป็นที่ปรึกษาให้โครงการก่อสร้างโรงแรมอัสสราฯ หัวหิน และเมื่อ นุสรา (อัสสกุล) บัญญัติปิยพจน์ คุณป้าของณพงศ์ (ปัจจุบันเธอเป็นประธานกรรมการบริหารของโอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้ และกรรมการผู้จัดการ บมจ. ไทยสมุทรประกันชีวิต) ทราบว่าหลานชายมาสมัครงานกับเออี เอเชีย จึงออกปากชักชวนให้ณพงศ์เข้ามาช่วยงานที่โอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้แทน

“วันแรกที่เข้ามา ผมขอมาในฐานะพนักงานคนหนึ่ง ทำงานปกติ ได้เงินเดือนปกติเหมือนคนทั่วๆ ไป” ณพงศ์เริ่มทำงานที่โอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้ตั้งแต่ปี 2549 ไต่เต้าจากเป็นวิศวกรคุมงาน ลงไซต์ก่อสร้างตรวจงานเองทั้งหมด ทำให้มีความใกล้ชิดกับพนักงาน

“แม้ผมจะกลายเป็นผู้บริหารแล้วแต่ผมเปิดประตูตลอด ที่โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้เราถือว่าทุกคนเป็นพี่น้องกัน มีความซื่อสัตย์ยุติธรรมเป็นพื้นฐานการทำงานร่วมกัน” ณพงศ์กล่าวปิดท้าย

&nbsp;

ภาพ: จันทร์กลาง กันทอง

ทายาทรุ่น 3 แห่ง 'อัสสกุล' พลิกแลนด์แบงก์โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้

<h2>เดินหน้าตามแผน “โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้” ในเครือไทยสมุทรประกันชีวิตปักหมุดคอนโดมิเนียมเมืองขอนแก่น ไม่หวั่นสภาพตลาดคอนโดฯต่างจังหวัดซึม-เชื่อขอนแก่นโมเดลดึงความเจริญ ด้านนายกสมาคมอสังหาฯขอนแก่นเผยปี 2560 ตลาดทรงตัว ภาวะช็อกอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง 50% เมื่อปลายปีก่อนปรับตัวดีขึ้น</h2>
ธีระชัย พิพิธศุภผล กรรมการผู้จัดการ บริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในเครือไทยสมุทรประกันชีวิต เปิดเผยว่า โอเชี่ยนเดินหน้าตามแผนงานที่วางไว้สำหรับปี 2560 คือการกลับมาพัฒนาอสังหาฯเพื่อขายหลังจากที่บริษัทไม่มีการพัฒนาโครงการใหม่มากว่า 5 ปี โดยเมื่อวันที่ 1 ก.ค.60 บริษัทได้เปิดพรีเซลโครงการแนวสูงในจังหวัดขอนแก่นคือ “โอเชี่ยน เรสซิเดนซ์ มิตรภาพ-ขอนแก่น” มูลค่าโครงการ 350 ล้านบาท เป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ 8 ชั้น เนื้อที่ขนาด 2 ไร่ จำนวน 221 ยูนิต บนถนนมิตรภาพ

<figure><img style="width: 340px; height: 500px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/ed9e526f4fc0a28a11172ea52a1cbea7.png" alt="" width="340" height="500" /><figcaption> ธีระชัย พิพิธศุภผล กรรมการผู้จัดการ บริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ จำกัด</figcaption></figure>

หลังจากเปิดพรีเซลได้รับผลตอบรับที่น่าพอใจ มียอดจองแล้ว 70% ส่วนใหญ่กลุ่มลูกค้า 70% เป็นบุคลากรทางการแพทย์ เนื่องจากที่ตั้งคอนโดฯอยู่ใกล้โรงพยาบาลต่างๆ เช่น รพ.ศรีนครินทร์ รพ.ราชพฤกษ์(อยู่ระหว่างก่อสร้าง) รวมถึงมหาวิทยาลัยขอนแก่น ทำให้อีก 20% เป็นลูกค้านักลงทุนปล่อยเช่าโดยมีเป้าหมายเป็นนิสิตนักศึกษา ส่วนอีก 10% เป็นลูกค้าจากจังหวัดข้างเคียงที่ต้องการที่อยู่อาศัยเมื่อเข้ามาทำงานในขอนแก่น

ธีระชัย มองว่า โอเชี่ยนเลือกลงทุนในจังหวัดขอนแก่นเพราะเชื่อว่ามีศักยภาพในการเติบโต โดยเป็นศูนย์กลางของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เป็นศูนย์กลางการศึกษาและการแพทย์ เป็นเส้นทางผ่านของโครงการรถไฟความเร็วสูง โคราช-หนองคาย และปัจจุบันมี บริษัท ขอนแก่นพัฒนาเมือง (KKTT) จำกัด จากกลุ่มนักธุรกิจท้องถิ่นราว 20 รายที่ร่วมกันก่อตั้งโมเดลการพัฒนาเมืองแบบใหม่ เริ่มต้นจากการพัฒนารถไฟฟ้ารางเบาภายในจังหวัดขอนแก่น จึงเชื่อว่าขอนแก่นจะยังเจริญเติบโตต่อไป

นอกจากนี้ มุมมองต่อตลาดคอนโดมิเนียมซึ่งหลายฝ่ายเห็นว่าต่างจังหวัดค่อนข้างซบเซา แต่โอเชี่ยนวิเคราะห์ว่าอุปทานในตลาดคอนโดฯขอนแก่นจำเป็นต้องแยกเป็น 2 ส่วนคือ คอนโดฯไฮไรส์ และคอนโดฯโลว์ไรส์ สำหรับคอนโดฯสูงเกิน 8 ชั้นมีทั้งหมด 3 โครงการแล้วและเชื่อว่าตลาดอยู่ในสภาวะอิ่มตัว แต่คอนโดฯไฮไรส์ยังมีพื้นที่ให้เกาะกลุ่มลูกค้า โดยคอนโดฯแบบตึกเตี้ยของขอนแก่นมีซัพพลายอยู่ประมาณ 1,000 กว่ายูนิต เหลือขายราว 300 ยูนิต ขณะที่อัตราดูดซับประมาณ 200-250 ยูนิตต่อปี ซึ่งจะทำให้ดูดซับได้หมดภายใน 1 ปีครึ่ง

<img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/113066865d8088fc06ddb6b12c548835.png" alt="" />

<figure><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/65d08c2cd0e48d5d03b287d991611799.png" alt="" width="680" height="450" /><figcaption> ห้องตัวอย่างคอนโดฯ โอเชี่ยน เรสซิเดนซ์ มิตรภาพ-ขอนแก่น พื้นที่ใช้สอย 23 ตร.ม. และ 31 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 1.29 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 5.55 หมื่นบาท/ตร.ม.</figcaption></figure>

ทั้งนี้ โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ ปัจจุบันมีโครงการระหว่างขายคือ 1.คอนโดมิเนียม โอเชี่ยน พอร์โตฟิโน่ พัทยา 2.โครงการแนวราบ โอเชี่ยนเกท อ.เมือง-สุพรรณบุรี และ 3.คอนโดมิเนียม โอเชี่ยน เรสซิเดนซ์ มิตรภาพ-ขอนแก่น ตั้งเป้ายอดขายปีนี้ 700 ล้านบาท และรับรู้รายได้ 800 ล้านบาท สำหรับปี’61 บริษัทจะเปิดตัวอีก 2 โครงการแนวราบในจ.ภูเก็ต มูลค่ารวมกว่า 1,300 ล้านบาท

ด้าน ชาญณรงค์ บุริสตระกูล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น มองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่นว่า ปี 2560 ภาวะตลาดยังคงทรงตัว หลังจากที่เคยหวือหวามากช่วงปี 2555-56 ทำให้มีโครงการแนวสูงเตรียมเปิดตัวนับหมื่นยูนิต แต่ปัจจุบันมีการก่อสร้างจริงเพียง 2,000 กว่ายูนิต

โดยการขายคอนโดฯที่เป็นตึกเตี้ยโครงการขนาดเล็กยังมีดีมานด์ คาดว่าปีนี้คอนโดฯโลว์ไรส์ในขอนแก่นจะมีการเปิดตัวใหม่ 4 โครงการ จำนวนประมาณ 1,000 ยูนิต ส่วนโครงการแนวราบยังมียอดขายอย่างต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งเกิดจากสถาบันการเงินคุมเข้มการปล่อยกู้สินเชื่อโครงการทำให้มีการพัฒนาโครงการใหม่น้อย เป็นการควบคุมซัพพลายให้สมดุลกับดีมานด์

ชาญณรงค์ กล่าวต่อว่า ปัจจัยสำคัญที่กระทบตลาดอสังหาฯขอนแก่นเมื่อปีก่อนคือธนาคารเข้มงวดการให้สินเชื่อ ทำให้มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% อย่างไรก็ตามช่วงครึ่งปีแรก 2560 อัตราดังกล่าวปรับตัวดีขึ้นจากหลายเหตุผล ได้แก่ ธนาคารมีการตรวจสอบละเอียดขึ้นทำให้ลูกค้าประวัติดีมีโอกาสผ่านการอนุมัติ ลูกค้าทราบถึงความเข้มงวดของแบงก์ทำให้มีการเตรียมตัว ดีเวลอปเปอร์ช่วยให้ลูกค้าได้ทดลองยื่นกู้ก่อน จึงเชื่อว่าภาวะอสังหาฯขอนแก่นน่าจะฟื้นตัวขึ้นบ้างในช่วงครึ่งปีหลัง

<figure><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/f2f64f2f16f153af2be289003837367b.png" alt="" width="340" height="500" /><figcaption> ชาญณรงค์ บุริสตระกูล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น</figcaption></figure>

&nbsp;

Forbes in Details

เครือไทยสมุทรประกันชีวิตเป็นบริษัทภายใต้ผู้ถือหุ้นใหญ่คือ ครอบครัวอัสสกุล ซึ่งมีการถือครองที่ดินผ่านไทยสมุทรประกันชีวิตและในนามส่วนตัวรวมกว่า 1 หมื่นไร่ทั่วประเทศ โดยที่ดินส่วนใหญ่จะอยู่ในต่างจังหวัด และแนวนโยบายเมื่อปี 2559 ไทยสมุทรฯจะทยอยขายแปลงที่ดินให้โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ที่ผ่านมาโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้มีแหล่งรายได้หลักจากการบริหารอสังหาฯให้เช่าในพอร์ต เช่น สำนักงานให้เช่า โอเชี่ยนทาวเวอร์ 1-2 บนถนนรัชดาภิเษก, โรงแรมอัสสรา หัวหิน, โอเชี่ยนมารีน่ายอชต์คลับ เป็นต้น

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events