<h2>ความมั่งคั่งของ Ultra-High-Net-Worth Individual (UHNWI) หรือผู้มีสินทรัพย์สุทธิ 30 ล้านเหรียญสหรัฐขึ้นไป รวมทั่วโลกลดลง 10% ในปี 2565 คิดเป็นมูลค่าที่หายไปถึง 10.1 ล้านล้านเหรียญ Flora Harley หัวหน้าแผนก ESG Research ของ Knight Frank บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก พาไปสำรวจว่าปีแห่ง Permacrisis หรือวิกฤติที่ต่อเนื่องและลากยาวในปี 2565 จะเปลี่ยนทิศทางและกลยุทธ์ในการลงทุนของนักลงทุนอย่างไรในปีนี้</h2> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ปีที่แล้วเป็นปีที่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่เกิดขึ้นทั้งด้านพลังงาน เศรษฐกิจ และภูมิรัฐศาสตร์ เป็นปีที่ได้รับการขนานนามว่าปีแห่ง “วิกฤติลากยาว” โดยข้อมูลจาก Attitudes Survey ที่สำรวจทัศนคติของที่ปรึกษาด้านความมั่งคั่งและไพรเวตแบงเกอร์พบว่า 1 ใน 3 ของความมั่งคั่งเทไปที่ที่พักอาศัย 1 ใน 4 ลงทุนในหุ้น และ 21% ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;แม้ว่า 4 ใน 10 คนของกลุ่ม UHNWI จะมีความร่ำรวยเพิ่มขึ้นในปี 2565 แต่ส่วนใหญ่ยังติดลบมากกว่า โดยการลดลง 10% ของความมั่งคั่งรวมทั่วโลกที่ถือโดย UHNWI ครอบคลุมการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของที่อยู่อาศัย มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ รายได้ การลงทุนในของสะสม และสินทรัพย์อื่นๆ​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2023/12/Xm3Tk7JDop6CkuQT6qhM.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="center" data-file-name="Xm3Tk7JDop6CkuQT6qhM.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-rotatex="" data-rotatey="" data-percentage="auto,auto" style="" data-index="0"></figure></div> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;การหดตัวนี้ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจ เนื่องจากนโยบายทางการเงินมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก จึงส่งผลให้ผลตอบแทนของพอร์ตการลงทุนแบบผสมผสานที่ใช้กันมานานตั้งแต่ทศวรรษ 1930 ออกมาแย่เลยทีเดียว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;อัตราแลกเปลี่ยนส่งผลกระทบอย่างมากต่อการหดตัวลงของความมั่งคั่ง ความแข็งแกร่งของเงินดอลลาร์นั้นไม่มีใครเทียบได้ โดยได้รับแรงหนุนจากการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐที่ปรับขึ้นเร็วที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ สกุลเงินในโลกมีไม่กี่สกุลที่แข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ เช่น ดอลลาร์สิงคโปร์ที่ปรับขึ้น 0.5% ในช่วงสิ้นปีที่ผ่านมา เงินเรอัลของบราซิลเพิ่มขึ้น 5.4% ขณะที่เงินโบลิวาร์ของเวเนซุเอลาร่วง 73% เงินลีราของตุรกีตก 29% เงินเยนของญี่ปุ่นหดตัว 13% และเงินปอนด์ของอังกฤษลดลง 11% ดัชนีที่อยู่อาศัยระดับหรูทั่วโลก&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Kate Everett-Allen หัวหน้าแผนก International Residential Research ของ Knight Frank ได้สำรวจราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูในเมืองต่างๆ 100 แห่งทั่วโลก พบว่าที่อยู่อาศัยระดับหรูใน 85 เมือง จากทั้งหมด 100 เมือง ไม่มีการขยับขึ้นของราคาในปี 2565 โดยเมืองที่มีราคาขึ้นสูงสุดยังคงเป็น Dubai ที่ติดอันดับ 1 ถึง 2 ปีซ้อน เป็นการยืนยันสถานะการเป็นศูนย์กลางบ้านหลังที่สองของกลุ่ม UHNWI ทั่วโลก&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;เมื่อแยกเป็นลักษณะของเมือง พบว่าราคาในเมืองรีสอร์ตเติบโตอย่างโดดเด่น โดยทำเลชายฝั่งทะเลและในเขตชนบทในโซนแดดจัดมีราคาเติบโตเฉลี่ย 8.4% แซงหน้าเมืองสกีรีสอร์ตเล็กน้อยที่เติบโต 8.3%​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2023/12/zYpP5NJHdFoRaeBVMDrU.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="center" data-file-name="zYpP5NJHdFoRaeBVMDrU.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-rotatex="" data-rotatey="" data-percentage="auto,auto" style="" data-index="1"></figure></div> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;หากพิจารณาจากภูมิภาค พบว่าทวีปอเมริกามีราคาเติบโตเฉลี่ย 7% แซงหน้ายุโรป ตะวันออกกลาง และแอฟริกาที่เติบโต 6.5% ตามมาด้วยเอเชียแปซิฟิกที่โตเพียง 0.4% เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งเป็นปีที่ผิดปกติ เนื่องมาจากราคาได้ปรับตัวสูงหลังจากผู้ซื้อแห่กันกลับมาชอปบ้านอีกครั้งหลังจากอั้นในช่วงโควิด-19 หลายคนคิดว่าในปี 2565 ราคาน่าจะกลับสู่ภาวะปกติ แต่กลับกลายเป็นว่าราคาดีดขึ้นต่อ 5.2% ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นมากที่สุดนับตั้งแต่วิกฤติการณ์ทางการเงินในปี 2551&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;อย่างไรก็ตาม ครึ่งปีแรกและครึ่งปีหลังของปี 2565 กลับมีสถานการณ์ที่ต่างกัน เนื่องจากความเชื่อมั่นลดลงในกลางปีจากอัตราเงินเฟ้อ ต้นทุนหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้น และภาวะถดถอยเริ่มปรากฏชัด ความขัดแย้งในยูเครนได้ส่งผลต่อราคาพลังงานที่พุ่งสูงขึ้นและกระทบต่อตลาดหุ้น ไม่ต้องพูดถึงคริปโตที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;การรักษาความมั่งคั่ง การพักเงินทุนไว้ในที่ที่ปลอดภัย ข้อจำกัดด้านซัปพลาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งโควิด-19 ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญต่อการขยับขึ้นของราคา โดยในช่วงโควิด-19 เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่สู่การทำงานแบบไฮบริดหรือการทำงานในออฟฟิศและนอกออฟฟิศผสมผสานกัน ซึ่งเป็นปัจจัยกระตุ้นให้คนรวยอยากซื้อที่พักอาศัยมากขึ้น และมีจำนวนไม่น้อยที่ต้องการเพิ่มที่อยู่อาศัยเข้าไปในพอร์ตโฟลิโอ ราคาชะลอตัวลงชั่วคราว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ตลาดสำคัญบางแห่งรู้สึกได้ถึงผลกระทบของภูมิทัศน์เศรษฐกิจมหภาคที่เปลี่ยนแปลงไปมากกว่าตลาดอื่นๆ โดยมี 15 เมืองที่มีราคาลดลงในปี 2565 เพิ่มขึ้นเท่าตัวจาก 7 เมืองในปี 2564 และเกือบครึ่งของจำนวนดังกล่าวล้วนอยู่ในเอเชียแปซิฟิก&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ตลาดที่มีราคาเติบโตแข็งแกร่งที่สุดในช่วงที่มีการระบาดใหญ่กลับเป็นกลุ่มที่ลดลงมากที่สุดในปี 2565 ได้แก่ Wellington (-24%), Auckland (-19%), Stockholm (-8%), Vancouver (-7%) และ Seoul (-5%) โดยเมืองใหญ่ต่างๆ ได้รับผลกระทบหนักกว่าเมืองรีสอร์ต อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนจากตลาดของผู้ขายไปสู่ตลาดของผู้ซื้อกำลังไปได้ดี แม้ว่าซัปพลายในตลาดที่มีจำนวนจำกัดในเมืองใหญ่ๆ หลายแห่งกำลังทำให้ราคาหดตัวลดลง​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2023/12/KJ5AW1Vv5coWAXTddSix.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="center" data-file-name="KJ5AW1Vv5coWAXTddSix.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-rotatex="" data-rotatey="" data-percentage="auto,auto" style="" data-index="2"></figure></div> การทำงานแบบไฮบริดและความต้องการสร้างสมดุลให้แก่การทำงานและการใช้ชีวิตทำให้ตลาดรีสอร์ตกลับมาโดดเด่น&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ในปี 2565 ตลาดรีสอร์ตทั้งเมืองแดดและเมืองสกีเติบโตโดดเด่น โดยมีราคาปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยมากกว่า 8% ต่อปี เป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นทั่วโลกตั้งแต่ Dubai ไปจนถึง Miami โดย Mark Harvey หัวหน้าแผนก International Sales ของ Knight Frank ระบุว่า ตลาดต่างๆ เช่น Provence, Tuscany, เทือกเขาแอลป์ของฝรั่งเศส และ Barbados อยู่ในกลุ่มตลาดหลักในปี 2565&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;“โรคระบาดทำให้คนมุ่งความสนใจไปที่ความรู้สึกต่อการดำรงชีวิตเพื่อวันนี้ สำหรับบางคน การเปลี่ยนไปสู่การทำงานแบบไฮบริดหรือการเกษียณอายุก่อนกำหนดทำให้ความฝันที่อยากมีบ้านใหม่หรืออัปเกรดบ้านหลังที่สองที่มีอยู่เกิดขึ้นได้จริง” Harvey กล่าว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;แม้ว่าซัปพลายในรีสอร์ตส่วนใหญ่จะฟื้นตัวอย่างช้าๆ จากระดับต่ำสุดในช่วงโควิด-19 แต่ก็ยังไม่กลับสู่ระดับก่อนปี 2562 ที่อยู่อาศัยระดับหรูมีซัปพลายจำกัดทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้เร็วขึ้นในปีที่ผ่านมา&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;การตัดสินใจซื้อบ้านหลังที่สองมีปัจจัยพื้นฐานแตกต่างจากบ้านหลังหลัก โดยพบว่ากลุ่มผู้ที่ซื้อด้วยเงินสดที่เคยมีสัดส่วนสูงกว่ากลุ่มที่กู้เงินมาซื้อเริ่มมีสัดส่วนลดลง แต่กลุ่มที่กู้เงินเพื่อซื้อก็มีความเสี่ยงจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ผู้ที่กู้เงินมาซื้อมีไม่กี่รายที่ขายบ้านหลังเดิม ส่วนใหญ่ใช้วิธีปล่อยเช่าหลังเดิมและนำเงินมาผ่อนหลังใหม่ ​​เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ&nbsp;:&nbsp;<a target="_blank" href="https://forbesthailand.com/forbes-life/living/9-billionaire-luxury-houses" alt="เปิดคฤหาสน์หรู 9 มหาเศรษฐีระดับโลก">เปิดคฤหาสน์หรู 9 มหาเศรษฐีระดับโลก</a>​ <a target="_blank" href="https://buffet.ookbee.com/magazine/forbes/issue/e05f13b4-8402-40df-acea-d1073274e800" alt="คลิกอ่านบทความฉบับเต็มและเรื่องราวธุรกิจอื่นๆ ที่น่าสนใจได้ที่นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 566 ในรูปแบบ e-magazine&nbsp;พิเศษ! ฉบับนี้แถมฟรี Forbes Life">คลิกอ่านบทความฉบับเต็มและเรื่องราวธุรกิจอื่นๆ ที่น่าสนใจได้ที่ Forbes Life เล่มพิเศษ แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2566 ในรูปแบบ e-magazine&nbsp;</a><div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-none" contenteditable="false"><figure style="margin: 0px;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2023/11/TjdcA2s8m7D8cJ2uKixu.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="none" data-file-name="TjdcA2s8m7D8cJ2uKixu.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-percentage="auto,auto" origin-size="350,420" data-rotatex="" data-rotatey="" style="" data-index="3"></figure></div>

จับทิศตลาดอสังหาฯ ระดับบนฝ่าวิกฤติ

<h2>ตลาดอสังหาฯ ไทยสุดท้าทาย 9 เดือนแรกปี 2566 ภาพรวมรายได้แทบไม่โต กำไรหด นักวิเคราะห์ชี้เกิดจากแบงก์เข้มสินเชื่อ คนกู้ไม่ผ่านมากกว่า 40-50% คาดฟื้นตัวในปีหน้า </h2> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;การประกอบธุรกิจนั้น สิ่งที่แสดงให้เห็นว่าธุรกิจประสบความสำเร็จอาจจะต้องมองที่กำไรมากกว่ารายได้ เพราะกำไรหมายถึงส่วนที่เหลือจากต้นทุนและค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;โดยผลประกอบการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมานั้น แสนสิริสร้างกำไรได้สูงที่สุด ส่วนมีเอพีครองอันดับที่ 1 ในแง่ของรายได้ และมีความเป็นไปได้ที่แสนสิริจะทำกำไรได้มากเป็นอันดับที่ 1 ในปีนี้ เพราะดูจากโครงการที่รอโอนกรรมสิทธิ์ และที่จะเปิดขายใหม่ในช่วงต่อจากนี้ถึงสิ้นปี&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;โดยในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมามีผู้ประกอบการเพียง 4 รายเท่านั้นที่ทำรายได้มากกว่า 20,000 ล้านบาท&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ผลประกอบการรวม 9 เดือนที่ผ่านมาในปี พ.ศ.2566 ของ 39 บริษัทผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายในตลาดหลักทรัพย์มีรายได้รวมเพิ่มขึ้นประมาณ 1.37% ซึ่งอาจจะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;แต่ถ้าพิจารณาในด้านของกำไรที่ลดลงประมาณ 6.37% ซึ่งลดลงค่อนข้างมาก และน่าสนใจ ซึ่งการที่ทั้งรายได้และกำไรของผู้ประกอบการ 39 รายเปลี่ยนแปลงไปจากช่วงเวลาเดียวกันกับปีที่แล้วตามที่กล่าวไปแล้วนั้น ส่วนหนึ่งมาจากการชะลอของกำลังซื้อในไตรมาสที่ 3 ซึ่งเห็นได้ชัดเจนจากรายได้รวมของทั้ง 39 บริษัท ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ลดลง 2.9% ในส่วนของกำไรลดลงถึง 20%&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ผลประกอบการในไตรมาสที่ 3 สะท้อนให้เห็นว่าการที่ผู้ประกอบการมีรายได้ลดลงไม่มาก อาจจะเป็นเพราะว่าช่วงไตรมาสที่ 3 พวกเขาพยายามสร้างรายได้โดยเฉพาะจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และมีการจัดโปรโมชั่นในเรื่องของราคาออกมาสร้างความน่าสนใจ ยอมลดกำไรลงบ้าง และมีการจัดกิจกรรมต่อเนื่องไปถึงไตรมาสที่ 4 ของปีนี้เลย&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ผู้ประกอบการที่มีกำไรมากที่สุดในช่วง 9 เดือนแรกของปี พ.ศ.2566 คือ แสนสิริ ที่ทำกำไรเก็บยอดไปได้กว่า 4,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วกว่า 91% ส่วนรายได้ในช่วงเดียวกันได้ 28,046 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 28%&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ตามมาด้วย เอพี ที่มีกำไรลดลงเล็กน้อย โดยมีกำไรประมาณ 4,719 ล้านบาท ส่วนของรายได้รวมประมาณ 28,921 ล้านบาท ลดลงประมาณ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ตามมาด้วย ศุภาลัย ในอันดับที่ 3 ด้วยกำไร 4,027 ล้านบาทลดลงจากปีที่แล้ว 34% ส่วนรายได้รวมประมาณ 21,537 ล้านบาท ลดลงจากปีที่แล้วกว่า 15%​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-none" contenteditable="false"><figure style="margin: 0px;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2023/11/e7BGqBXfHada1nd3vjSP.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="none" data-file-name="e7BGqBXfHada1nd3vjSP.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-rotatex="" data-rotatey="" data-percentage="auto,auto" style="" data-index="0"></figure></div> ​ &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ปี พ.ศ.2566 ตลาดอสังหาฯ เผชิญกับปัจจัยท้าทาย อาทิ ปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารเป็นปัจจัยสำคัญ และทางผู้ประกอบการเองก็พยายามช่วยเหลือผู้ซื้อในทุกทางแล้วก็ตาม แต่ด้วยความเข้มงวดของสถาบันการเงินจึงยังมีกลุ่มของผู้ขอสินเชื่อธนาคารที่ไม่ได้รับสินเชื่อเป็นสัดส่วนที่ไม่ต่ำกว่า 40-50% บางโครงการอาจจะมากกว่า 50% ไปค่อนข้างมาก รวมไปถึงการได้วงเงินสินเชื่อจากธนาคารที่ต่ำกว่ามูลค่าของบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการซื้อ&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ดังนั้น การลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงก็เป็นทางออกที่ดีในสถานการณ์แบบนี้ จึงมีผลให้รายได้พวกเขาจากการเปิดขายโครงการใหม่ลดลง กำไรก็ลดลงบ้างเพราะอาจจะมีการลดราคาขายลง แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการบางรายที่สร้างรายได้และกำไรเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ปี พ.ศ.2566 อาจจะเป็นปีที่ภาวะเศรษฐกิจเพิ่งจะอยู่ในช่วงฟื้นตัวจากช่วงชะลอตัวปี พ.ศ.2563 - 2565 และปัญหาเศรษฐกิจในระดับต่างๆ ในช่วง 3 ปีดังกล่าวส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี พ.ศ.2566&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;หลายธุรกิจอาจจะเพิ่งเริ่มเห็นการชะลอตัวในปี พ.ศ.2566 เนื่องจากช่วงก่อนหน้านี้ เศรษฐกิจในภาพรวมชะลอตัวหมดจึงไม่เห็นความแตกต่าง แต่เมื่อปัจจัยหลายๆ อย่างเริ่มดีขึ้นแต่บางอย่างยังมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจต่อเนื่องจึงเริ่มเห็นได้ชัดเจนขึ้น&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;การฟื้นตัวแบบชัดเจนอาจจะยังต้องรอต่อไปถึงปี พ.ศ.2567 โดยเฉพาะนโยบายของรัฐบาลหลายอย่างที่คงต้องรอปีหน้า &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ปี พ.ศ.2566 อาจจะไม่ใช่ปีที่ดี แต่ผู้ประกอบการบางรายกลับสร้างกำไรและรายได้มากกว่าปีที่แล้วมากมายแบบชัดเจน อีกทั้งยังมีโครงการที่รอเปิดขายในไตรมาสที่ 4 อีกต่อเนื่อง เพราะผู้ประกอบการหลายรายมองเรื่องของการทำการตลาดระยะยาวมากกว่า ไม่ได้ต้องการแค่เพียงปี พ.ศ.2566&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ดังนั้น ปี พ.ศ.2567 จะเป็นปีที่การเปิดขายโครงการใหม่ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีนี้ โครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 4 ของผู้ประกอบการบางรายคงคาดหวังต่อเนื่องไปถึงปีหน้า ไม่ได้คาดหวังว่าจะปิดการขายภายในปีนี้แน่นอน เพราะจำนวนและมูลค่าโครงการสูงมาก เช่น แสนสิริเปิด 22 โครงการมูลค่ารวม 36,000 ล้านบาท เอพีเปิดขายอีก 23 โครงการมูลค่ารวมกว่า 35,740 ล้านบาท&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;และที่น่าสนใจคือแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่จะเปิด 9 โครงการแต่มูลค่ารวมกว่า 45,000 ล้านบาท และอีกหลายรายที่มีมูลค่ารวมของโครงการที่จะเปิดขายในไตรมาสที่ 4 มากกว่า 10,000 ล้านบาท บทความโดย คุณสุรเชษฐ์ กองชีพ&nbsp;พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ :&nbsp;<a target="_blank" href="https://forbesthailand.com/news/property/3rd-quarter-2023-property-ghbank" alt="อสังหาฯ ไตรมาส 3 ชะลอ ยอดโอนวูบ แต่กลุ่มกำลังซื้อสูง หนุนตลาดราคา 7.5 ล้านบาทยังคงขยายตัวสูง">อสังหาฯ ไตรมาส 3 ชะลอ ยอดโอนวูบ แต่กลุ่มกำลังซื้อสูง หนุนตลาดราคา 7.5 ล้านบาทยังคงขยายตัวสูง</a> <a href="https://www.facebook.com/ForbesThailandMagazine/" alt="ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine">ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine</a>

ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 66 หืดจับ แบงก์เข้มสินเชื่อ คนกู้ไม่ผ่านมากกว่า 40-50%

อสังหาฯ พึ่งดีมานด์ต่างชาติ กลุ่มลักชัวรีรุ่ง

<h2>ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2566 เผยภาวะเศรษฐกิจมีโอกาสชะลอตัวฉุดยอดขายไม่ให้โตต่อเนื่องจากปี 2565 ด้านจำนวนยูนิตคงค้างอาจจะพุ่งสูงสุดในรอบ 5 ปี โดยกลุ่มแนวราบยังขยายตัวได้ดี แนะนำผู้ประกอบการเลือกกลุ่มลูกค้าและทำเลอย่างระมัดระวัง หลีกเลี่ยงพื้นที่ที่ยังมีสต็อกคงค้างสูง</h2> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ในปี 2565 พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองเพิ่มขึ้นมากถึง 19.5% จากปี 2564 จากภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มดีขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและการผ่อนคลายมาตรการ LTV รวมทั้งมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ&nbsp;&nbsp;&nbsp; โดยกลุ่มที่เติบโตชัดเจนในปีที่ผ่านมา คือกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งมาจากการเปิดโครงการเพิ่มขึ้นของกลุ่มลูกค้าใหม่ในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา รวมถึงการระบายสต็อกคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จที่ยอดขายหยุดชะงักในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ส่วนแนวราบกลุ่มที่ขยายตัวได้ดีคือ กลุ่มที่อยู่อาศัย 5-10 ล้าน 10-20 ล้าน และกลุ่มมากกว่า 20 ล้านบาท &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลอาจไม่สามารถขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2565 ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และมาตรการ LTV ที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งสวนทางกับการเปิดโครงการใหม่ โดยคาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในปี 2566 จะยังคงแรงต่อเนื่องอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2565 ที่ประมาณ 108,600 หน่วย โดยเป็นสัดส่วนของคอนโดมิเนียมประมาณ 51% ซึ่งจะยังกระจุกตัวในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทและกลุ่ม 2-3 ล้านบาท&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ส่วนแนวราบคาดว่ากลุ่มทาวน์เฮ้าส์น่าจะเป็นกลุ่มที่มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่เข้ามาในตลาดมากที่สุดมากกว่า 28,000 ยูนิต โดยกลุ่มหลักจะเป็นกลุ่ม 2-3 ล้านบาท และกลุ่ม 3-4 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวตลาดหลักยังเป็นกลุ่ม 5-7 ล้านบาท และ 7-10 ล้านบาท&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;โดยกลุ่มระดับราคาที่อาจจะมีการเปิดตัวเข้ามาในสัดส่วนที่เพิ่มมากขึ้นคือบ้านระดับราคา 15-25 ล้านบาทและระดับราคา 25-50 ล้านบาท เนื่องจากผลตอบรับที่ดีจากยอดขายของบ้านในระดับราคานี้เมื่อปี 2565 แต่บ้านในระดับราคาดังกล่าวมีส่วนแบ่งทางการตลาดไม่เกิน 5% ของจำนวนยูนิตขายได้ทั้งหมด ยอดขายปี 2566 ชะลอตัว สต็อกบ้านพุ่งสูง &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่าจากปัจจัยลบที่ฉุดกำลังซื้อในบางกลุ่มมีผลให้ภาพรวมอุปสงค์ของปี 2566 น่าจะชะลอตัวเมื่อเปรียบเทียบกับปี 2565 โดยในปี 2566 คาดการณ์ว่ายอดขายจะปรับลดลงประมาณ 3-4 % โดยยูนิตเหลือขายสะสมมีโอกาสอิ่มตัวในบางพื้นที่ มีโอกาสที่จำนวนหน่วยขายสะสมจะอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (มากกว่า 230,000 ยูนิต)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมยังเป็นกลุ่มที่ต้องเฝ้าระวังมีแนวโน้มที่อาจเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล เนื่องจากหลายโครงการจะมุ่งเน้นพัฒนาคอนโดมิเนียมในราคาถูกจำนวนมากเข้ามาแข่งขันในตลาด ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในสำหรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติ (กลุ่ม 5-10 ล้านบาท) และคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ยังคงเน้นการระบายสินค้าคงเหลือเดิม&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ทั้งนี้ ในปี 2566 ยังเห็นโอกาสการขยายตัวในบางกลุ่มสินค้าในบางทำเล ได้แก่ แนวราบ -	บางนา: ยังขยายตัวได้ดีในกลุ่ม 2-3 ล้านบาท แต่สินค้าเริ่มมีน้อย ถูกทดแทนด้วยระดับราคา 3-5 ล้านบาท (ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด) -	พระราม 2 บางแค: เติบโตขึ้นในกลุ่มราคา 5 ล้านบาท ขึ้นไป -	บางบัวทอง: บ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาท เริ่มไม่มีในตลาด ถูกทดแทนด้วยบ้านแฝดในระดับราคาเดียวกัน -	รังสิต: ขยายตัวได้ดีจากทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ล้านบาท แต่การแข่งขันสูง สินค้าในตลาดยังมีเหลือมาก -	อ่อนนุช ศรีนครินทร์ บางนา และราชพฤกษ์: บ้านระดับราคา 10-15 ล้านบาท มียอดขายเติบโตเพิ่มขึ้นในพื้นที่ -	บางนา กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่: บ้านเดี่ยวระดับราคา 10-20 ล้านบาท และมากกว่า 20 ล้านบาท ยังน่าสนใจสำหรับตลาด แต่อาจจะไม่ดีเท่าปี 2565 จากปัญหาการส่งออกและมาตรการ LTV แนวสูง -	บางนา ศรีนครินทร์ และ พื้นที่สถาบันการศึกษา: คอนโดมิเนียม 1-2 ล้านบาท ยังเติบโตได้ -	ลาดพร้าว บางกะปิ ศรีนครินทร์: คอนโดมิเนียม ราคา 2-3 ล้านบาท ตลาดเริ่มดีขึ้นจากการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีเหลือง แนะผู้ประกอบการเลี่ยงพื้นที่ที่มีสต็อกคงค้างสูง &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;จากตลาดที่ยังคงชะลอตัวและโอกาสเกิดภาวะ Over-Supply ในบางพื้นที่ สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่า ในปี 2566 ผู้ประกอบการควรพัฒนาโครงการโดยเลือกกลุ่มลูกค้าและทำเลอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่มีการเปิดใหม่ของโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาทค่อนข้างมาก ได้แก่ โซนบางนา รังสิต เพชรเกษม และรามอินทรา&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;เนื่องจากอาจส่งผลให้พื้นที่เหล่านี้มีปริมาณห้องชุดที่มากเกินไป นอกจากนี้ยังมีโซนสุขุมวิทชั้นในที่สถานการณ์ตลาดการซื้อ-ขายคอนโดยังไม่ฟื้นตัว รวมไปถึง บางซื่อ เตาปูน และรัตนาธิเบศร์ ที่เน้นระบายสินค้าคงค้างเดิม และโครงการเปิดใหม่มีน้อย &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ส่วนทำเลและกลุ่มลูกค้าที่ยังสามารถขยายตัวได้ดีต่อเนื่อง คือกลุ่มกำลังซื้อระดับราคา 3-5 ล้านบาท 5-7 ล้านบาท และ 10-15 ล้านบาท โดยเฉพาะตลาดแนวราบในพื้นที่ บางนา พระราม 2-บางแค บางบัวทอง และ ราชพฤกษ์ โดยกลุ่มสินค้าที่จะเริ่มเข้ามาในตลาดมากขึ้นจะเป็นกลุ่มบ้านแฝดระดับราคา 5-10 ล้านบาทและบ้านเดี่ยว 10-15 ล้านบาท ซึ่งขยายตัวได้ดีในช่วงที่ผ่านมา สำหรับกลุ่มบ้านระดับราคาสูง 20-50 ล้านบาท ในทำเลบางนา และกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจแต่ต้องควบคุมปริมาณสต็อกบ้านและขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับขนาดของตลาดเป้าหมาย อ่านเพิ่มเติม: <a href="https://www.forbesthailand.com/property/news/%E0%B9%80%E0%B8%AD%E0%B8%9E%E0%B8%B5-%E0%B9%84%E0%B8%97%E0%B8%A2%E0%B9%81%E0%B8%A5%E0%B8%99%E0%B8%94%E0%B9%8C-%E0%B9%80%E0%B8%9C%E0%B8%A2%E0%B8%A2%E0%B8%AD%E0%B8%94%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2-%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%87%E0%B8%AB%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%B4%E0%B8%A1%E0%B8%97%E0%B8%A3%E0%B8%B1%E0%B8%9E%E0%B8%A2%E0%B9%8C-%E0%B8%9F%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%99%E0%B8%95%E0%B8%B1%E0%B8%A7-%E0%B8%AB%E0%B8%99%E0%B8%B8%E0%B8%99%E0%B8%A3%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B9%84%E0%B8%94%E0%B9%89-%E0%B9%84%E0%B8%95%E0%B8%A3%E0%B8%A1%E0%B8%B2%E0%B8%AA%E0%B9%81%E0%B8%A3%E0%B8%81-11800-%E0%B8%A5%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%99%E0%B8%9A%E0%B8%B2%E0%B8%97" alt="เอพี ไทยแลนด์ เผยยอดขายอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวหนุนรายได้ไตรมาสแรกกว่า 11,800 ล้านบาท">เอพี ไทยแลนด์ เผยยอดขายอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวหนุนรายได้ไตรมาสแรกกว่า 11,800 ล้านบาท</a>​<hr class="__se__solid">​<a href="https://www.facebook.com/ForbesThailandMagazine/" alt="ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine">ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine</a>

ธ.เกียรตินาคินภัทร มองอสังหาฯ ปี 66 ผู้ประกอบการแรงฟื้นตัวชะลอ

<h2 class="p1">นอกจากอังกฤษที่ถือได้ว่าเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก หลายประเทศในโซนอาเซียน แม้จะไม่ใช่ตลาดระดับโลก แต่ก็ได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั่วโลกไม่แพ้กัน</h2>
โดยการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ในกลุ่มประเทศอาเซียนเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดนักลงทุนทั่วโลก โดยเฉพาะกลุ่มประเทศที่กำลังเริ่มพัฒนาอย่างกัมพูชา ลาว เมียนมา และเวียดนาม ซึ่งถูกจัดให้เป็นกลุ่มประเทศ CLMV ที่มีแนวโน้มเศรษฐกิจขยายตัวต่อเนื่อง ยังมีความอุดมสมบูรณ์ของทรัพยากรต่างๆ และยังมีอัตราค่าจ้างแรงงานไม่สูงมาก เป็นกลุ่มที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั่วโลกเป็นอันดับต้นๆ
สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า กลุ่มประเทศ CLMV ในภูมิภาคอาเซียน เป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการและนักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากกลุ่มนักลงทุนมองหาประเทศหรือพื้นที่ที่ยังอยู่ในช่วงของการขยายตัว ทั้งในเรื่องของจำนวนประชากรวัยทำงาน และฐานรายได้ที่เริ่มมากขึ้นๆ เพราะจะมีส่วนช่วยในการทำให้ธุรกิจสามารถสร้างรายได้ต่อเนื่อง


<figure><img class="size-full wp-image-24459" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/Surachet-Kongcheep-01.jpg" alt="" width="720" height="480" /><figcaption> สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์</figcaption></figure>
ซึ่งหากลองเปรียบเทียบกับประเทศอื่นในกลุ่มอาเซียนที่มีอัตราการเกิดต่ำและฐานรายได้ที่ค่อนข้างคงที่ เช่น ประเทศไทย หรือในสิงคโปร์ และมาเลเซีย ที่มีการพัฒนาจนเต็มพื้นที่แล้ว กลุ่มประเทศ CLMV อาจมีช่องว่างในการเติบโตที่มากกว่า
ด้วยปัจจัยดังกล่าว ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาจึงเห็นผู้ประกอบการ นักลงทุนทั้งในภาคอุตสาหกรรมและอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เข้าไปลงทุนในหลายประเทศรอบๆ ประเทศไทย เช่น เมียนมา กัมพูชา เวียดนาม ลาว อินโดนีเซีย และฟิลิปปินส์ โดยรูปแบบการลงทุนจะคล้ายๆ กัน คือ สร้างโรงงานอุตสาหกรรมที่เน้นการใช้แรงงานเพื่อผลิตสินค้าขายในประเทศนั้นๆ และส่งออกไปในอาเซียนและที่อื่นๆ
ในขณะที่ผู้ประกอบการอีกกลุ่มจะพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ โครงสร้างพื้นฐาน โครงการที่อยู่อาศัย โครงการพื้นที่ค้าปลีก โดยรูปแบบการพัฒนานั้นอาจจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับศักยภาพของประเทศนั้นๆ


<figure><img class="size-full wp-image-24458" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/propvietnam.jpg" alt="" width="720" height="480" /><figcaption> การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเวียดนามของกลุ่มทุนต่างชาติ รูปแบบจะแตกต่างจากในประเทศไทย เช่น ราคาขายจะต่ำกว่า ขนาดโครงการจะใหญ่กว่ามาก</figcaption></figure>
อย่างไรก็ตาม ในการตัดสินใจลงทุน กลุ่มทุนต่างชาติจะเลือกลงทุนในประเทศที่มีความพร้อมในปัจจุบัน มองเห็นศักยภาพและเลือกลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพแล้วเป็นหลัก นั่นจึงเป็นเหตุผลว่า แม้นักลงทุนทั่วโลกจะสนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มประเทศ CLMV เพราะมีโอกาสที่จะทำกำไรจากราคาที่จะปรับขึ้นในอนาคต แต่ประเทศไทย สิงคโปร์ และมาเลเซีย ก็ยังมีความพร้อมที่จะรองรับการเข้ามาลงทุนของกลุ่มทุนต่างชาติได้มากกว่า
เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติจะยังทุ่มการลงทุนส่วนใหญ่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในเมือง ศูนย์กลางธุรกิจ หรือเมืองท่องเที่ยวสำคัญ อาจจะมีบ้างที่นักลงทุนต่างชาติเข้าไปลงทุนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในอินโดนีเซีย เวียดนาม และกัมพูชา แต่รูปแบบโครงการจะแตกต่างจากโครงการในประเทศไทย เช่น ราคาขายจะต่ำกว่า ขนาดของโครงการจะใหญ่กว่ามาก เป็นต้น


<figure><img class="size-full wp-image-24456" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/propmyanmar.jpg" alt="" width="720" height="480" /><figcaption> เมียนมาเป็นหนึ่งกลุ่ม CLMV ที่กลุ่มทุนต่างชาติสนใจเข้าไปลงทุนโครงการพื้นที่ค้าปลีก เพราะเป็นประเทศที่มีการขยายตัว</figcaption></figure>
ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ก่อนหน้านี้ กลุ่มทุนต่างชาติให้ความสนใจลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า เพราะต้องการรายได้จากการเช่าในระยะยาว โดยเฉพาะการลงทุนในอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่มีแนวโน้มขยายตัวสูง แต่ปัจจุบันการหาที่ดินที่มีราคาขายเหมาะสมในการพัฒนาอาคารสำนักงานยากขึ้น หรืออาจกล่าวได้ว่าไม่มีเลย ทำให้การพัฒนาอาคารสำนักงานในระยะหลังต้องเช่าที่ดินในระยะยาวเท่านั้น หรือต้องซื้อที่ดินที่ไกลออกไปจากศูนย์กลางธุรกิจ
ขณะที่การลงทุนโครงการพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ ต้องเผชิญหน้ากับการแข่งขันสูงและซัพพลายทั้งแบบศูนย์การค้าหรือคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีอยู่มากเกินความต้องการ ส่วนโครงการพื้นที่ค้าปลีกในประเทศอื่นๆ ทั้งในเมียนมา กัมพูชา ลาว เวียดนาม อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ ซึ่งยังเป็นประเทศที่มีการขยายตัวของประชากรและฐานรายได้ที่กำลังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในอัตราที่สูงกว่าประเทศไทย ประกอบกับราคาที่ดินยังคงมีความเหมาะสมและมีโอกาสเติบโตในอนาคต จึงมีโอกาสที่กลุ่มทุนต่างชาติจะเข้าไปลงทุนโครงการค้าปลีกในประเทศเหล่านี้มากกว่า
&nbsp;

อ่านเพิ่มเติม
<ul>
 	<li><a href="https://forbesthailand.com/commentaries/investment-outlook/%e0%b8%a5%e0%b8%b8%e0%b8%a2-%e0%b8%ad%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%ab%e0%b8%b2%e0%b8%a3%e0%b8%b4%e0%b8%a1%e0%b8%97%e0%b8%a3%e0%b8%b1%e0%b8%9e%e0%b8%a2%e0%b9%8c-%e0%b8%99%e0%b8%ad%e0%b8%81.html">ลุย “อสังหาริมทรัพย์” นอก</a></li>
 	<li><header class="entry-header"><a href="https://forbesthailand.com/commentaries/investment-outlook/%e0%b8%ad%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%ab%e0%b8%b2%e0%b8%af-%e0%b8%95%e0%b9%88%e0%b8%b2%e0%b8%87%e0%b8%9b%e0%b8%a3%e0%b8%b0%e0%b9%80%e0%b8%97%e0%b8%a8-%e0%b8%9e%e0%b8%a5%e0%b8%b1%e0%b8%aa.html">ลายแทง “อสังหาฯ ต่างประเทศ”</a></header></li>
</ul>
&nbsp;

เรื่อง: กัญสุชญา สุวรรณคร และฐิตาภา ญาณพัฒน์

<hr />

<a href="https://www.ookbee.com/shop/magazine/FORBES/bebabb02-eb1c-4942-ab9c-3fbf41894111/forbes-%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B9%81%E0%B8%96%E0%B8%A1-%E0%B8%89%E0%B8%9A%E0%B8%B1%E0%B8%9A-%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%99-%E0%B8%9E%E0%B8%A4%E0%B8%A8%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%99-2562">คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine</a>

<img class="alignnone wp-image-24460" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/ForbesLifeNov2019.jpg" alt="" width="300" height="359" />

อสังหาฯ ไทย VS เพื่อนบ้าน โอกาสทำกำไรในอนาคต

<h2>เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศกำหนดให้มีผลบังคับใช้กับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำสัญญากู้ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป (ยกเว้นกรณีที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561)</h2>
ย่อมมีผลทำให้ปริมาณธุรกรรมการยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยและยอดการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยสถาบันการเงิน ทั้งสถาบันการเงินภาครัฐและธนาคารพาณิชย์มียอดเพิ่มสูงขึ้นกว่าปกติมากในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 เนื่องจากทั้งผู้ประกอบการที่ขายโครงการที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อ ต่างพยายามเร่งธุรกรรมให้เกิดขึ้นก่อนกำหนดการบังคับใช้

ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกของปีนี้จึงอยู่ในระดับที่น่าพอใจเมื่อเข้าสู่ช่วงเดือนเมษายน ปริมาณธุรกรรมต่างๆ ดังกล่าวย่อมลดลงอย่างมาก มักจะมีประเด็นที่ผู้บริโภคโดยทั่วไปมีภาระการใช้จ่ายในภาคการศึกษาสำหรับบุตรหลานและคนรอบข้าง จึงคาดหมายได้ว่าในไตรมาสที่ 2 ของปีภาวะตลาดที่อยู่อาศัยจะซบเซาลงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่

จากข้อมูลสถิติการซื้อขายที่อยู่อาศัยในอดีต พบว่าการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริงมีประมาณ 2 ใน 3 ส่วน ส่วน 1 ใน 3 ที่เหลือ แบ่งเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนเป็นส่วนใหญ่ เนื่องจากการซื้อเพื่อเก็งกำไรมีลดลง (และจะลดลงอีกจากผลของเกณฑ์กำกับดูแลนี้) ในส่วนของการซื้อเพื่อการลงทุนนั้นมักจะมีความสัมพันธ์เชิงตรงกับภาวะตลาดหลักทรัพย์

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนมกราคม 2563 นั้น ไม่ส่งกระทบต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหรือส่งผลน้อยมาก เนื่องจากเจ้าของที่อยู่อาศัยมีภาระภาษีที่ต้องชำระในอัตราต่ำมาก โดยยกเว้นให้กับบ้านหลังหลักมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และสำหรับบ้านหลังอื่นจัดเก็บในอัตราเพดานอยู่ที่ 0.03% แต่อัตราการจัดเก็บจริงสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท อยู่ที่เพียง 0.02% (ล้านละ 200) หมายความว่า หากมีบ้านตั้งแต่หลังที่ 2 ราคา 3 ล้านบาท อัตราภาษีที่ต้องชำระต่อทั้งปีของบ้านหลังนั้นเท่ากับ 600 บาทเท่านั้น

ปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ภาคอื่นๆ ได้แก่ ผลพวงจากการเลือกตั้งในวันที่ 24 มีนาคม 2562 ว่าจะนำพาประเทศกลับไปสู่ความสงบหรือกลับไปสู่ความขัดแย้ง

ทั้งนี้ แนวโน้มใหญ่คือการกระจายการพัฒนาโครงการออกไปสู่พื้นที่ปริมณฑลตามแนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือตามเส้นทางการเปิดหน้าดินใหม่ตามถนนสายใหม่ๆ ที่จะมีการเวนคืนและเปิดใช้ใหม่ในอนาคตพื้นที่เขตรอบนอกของกรุงเทพมหานคร เช่น คลองสามวา คันนายาว บางขุนเทียน สายไหม ฯลฯ และพื้นที่จังหวัดปริมณฑล ทั้ง นนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี นครปฐมล้วนมีจำนวนประชากรที่เข้ามาอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจึงยังคงมีต่อเนื่อง แต่ต้องถูกที่ถูกเวลาถูกราคาเส้นทางขนส่งมวลชนใหม่ๆ และพัฒนาการของโครงการเชิงพาณิชย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ ซูเปอร์สโตร์ ร้านอาหารชั้นดี รวมไปถึงการขยับขยายของวิทยาเขตของสถาบันการศึกษาในอนาคต จะทำให้คุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยของประชากรในแต่ละพื้นที่ของกรุงเทพฯ-ปริมณฑลไม่มีความแตกต่างกันมากนัก

หลังจากนั้นตลาดที่อยู่อาศัยจะปรับตัวเข้าสู่ภาวะ new normal คือการเติบโตในอัตราที่ช้าลงแต่ยังสามารถสร้างผลประกอบการที่ดีต่อผู้พัฒนาโครงการ และที่อยู่อาศัยมีคุณภาพที่ดีขึ้นต่อผู้อยู่อาศัยรวมทั้งมีตลาดผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงมากขึ้น จากปัจจุบันที่มีผู้ซื้ออยู่อาศัยจริงเพียงประมาณ 2 ใน 3 ส่วน

ตลาดที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันสมบูรณ์และเป็นสนามแข่งขันที่ไม่มีผู้ได้เปรียบเสียเปรียบกันเกินไป (level playing field) แม้ผู้ประกอบการ ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จะได้เปรียบในเชิงการบริหารต้นทุนและ economy of scale แต่ผู้ประกอบการรายย่อยมี economy of speed จากการทำโครงการขนาดเล็กกว่าประเด็นที่น่ากังวลกลับเป็นกรณีที่ภาครัฐอาจเข้ามาบิดเบือน (distort) กลไกของตลาดผ่านการส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำานวนมากในพื้นที่ และช่วงระยะเวลาที่ขาดความเหมาะสม

<img class="alignnone wp-image-8512 size-thumbnail" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/06/สัมมา-03-150x150.jpg" alt="สัมมา คีตสิน" width="150" height="150" />
สัมมา คีตสิน
นักเศรษฐศาสตร์ อสังหาริมทรัพย์

<hr />

<a href="https://bit.ly/2PVXcDK">คลิกอ่านบทความทางด้านธุรกิจและการลงทุนเพิ่มเติมได้ที่ นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับ พฤษภาคม 2562</a>
<a href="https://bit.ly/2PVXcDK"><img class="alignnone wp-image-7597 size-full" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/05/EDIT-COVER-72-MAY-10-4-62-350-1.jpg" alt="กวิน กาญจนพาสน์" width="350" height="460" /></a>

“ชะลอ...แต่ไม่วิกฤต” มองปัจจัยและโอกาสอสังหาฯ ปี 62

<h2>ปี 2562 ปีปราบเซียนทางเศรษฐกิจ “อนันต์ อัศวโภคิน” ผู้ก่อตั้งหลักสูตรผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ The NEXT Real วิเคราะห์ตลาดเข้าสู่ช่วงถดถอย บริษัทจัดสรรแบกสต็อกอื้อ แนะรับมืออสังหาฯ ขาลงระมัดระวังกระแสเงินสด-ตัดรายจ่ายไม่จำเป็น</h2>
บนเวทีสัมมนาเปิดหลักสูตรนักพัฒนาจัดสรร The NEXT Real มหาวิทยาลัยชินวัตร รุ่น 7 และ 8 อนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตรฯ ร่วมด้วยผู้ประกอบการศิษย์เก่าหลักสูตรฯ วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2562 และเทคนิครับมือ ดำเนินรายการโดย บริสุทธิ์ กาสินพิลา ผู้อำนวยการหลักสูตรฯ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด

อนันต์ ฉายภาพก่อนว่า ปีนี้เป็นปีที่เศรษฐกิจส่งสัญญาณลบชัดเจนมาตั้งแต่ปลายปี 2561 ภาพรวมเศรษฐกิจไทยยังมีปัญหาการลงทุนจากต่างประเทศ แม้การขอใบอนุญาตเพื่อเตรียมการลงทุนต่างๆ จะดูเหมือนมีมากแต่ไม่ได้เกิดการลงทุนจริง ขณะที่ทิศทางการส่งออกยังไม่สม่ำเสมอ เหลือเพียงการลงทุนภาครัฐที่มีการตอกเข็มก่อสร้างจำนวนมาก รวมถึงภาคท่องเที่ยวที่ยังเดินได้ต่อเนื่อง

เมื่อมุ่งประเด็นเฉพาะภาคอสังหาฯ หนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูง แม้แต่หนี้บ้านก็กลายเป็นหนี้เสียได้ง่ายกว่าในอดีต ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการที่เข้มงวดขึ้นสำหรับสินเชื่อบ้าน โดยการ<a href="http://forbesthailand.com/news/property/%E0%B9%81%E0%B8%9A%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B9%8C%E0%B8%8A%E0%B8%B2%E0%B8%95%E0%B8%B4%E0%B8%84%E0%B8%B8%E0%B8%A1%E0%B8%AA%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%9A%E0%B9%89.html">จำกัดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV</a> ดังที่ประกาศไปเมื่อปีก่อน ซึ่งเป็นปัจจัยลบต่ออสังหาฯ

“สัญญาณเมฆครึ้มมาตั้งแต่ปีก่อน ถ้าปลายปีคือฝนเริ่มตก ปีนี้ก็คือฝนตกแล้วจริงๆ”

<figure><img class="wp-image-3466 size-full" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/IMG_20190108_145138-01-e1546945094845.jpeg" alt="" width="800" height="600" /><figcaption> (ซ้าย) บริสุทธิ์ กาสินพิลา ผู้อำนวยการหลักสูตรฯ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด และ (ขวา) อนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real</figcaption></figure>

อนันต์กล่าวว่า สุขภาพของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยสะท้อนจากรายงานการเงินบริษัท หลายแห่งมีตัวเลขสินทรัพย์ที่สูงขึ้นและหนี้ที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่กำไรเติบโตน้อยกว่าหรือทรงตัว นั่นแสดงให้เห็นว่าบริษัทเหล่านั้นมีสต็อกที่อยู่อาศัยในมือมากเกินไป ซึ่งปีนี้น่าจะเกิดปัญหาทางการเงินในบริษัทชัดเจนขึ้น อย่างไรก็ตาม มองว่าเป็นเรื่องปกติของเศรษฐกิจที่เป็นวัฏจักรขึ้นลง หลังจากบริษัทอสังหาฯ มียอดขายเติบโตดีมาแล้ว 4-5 ปีจึงเป็นช่วงที่ยอดขายจะโตช้าลง

“แต่คิดว่าสถานการณ์ไม่แย่เท่าปี 2540 เพราะรอบนี้ธนาคารยังแข็งแรง ปัญหาจะน้อยกว่าเยอะ น่าจะเป็นการ soft landing มากกว่าล้มพับไปเหมือนคราวก่อน

&nbsp;
<h2>ระวังกระแสเงินสด ตัดค่าใช้จ่ายไม่จำเป็น</h2>
อนันต์กล่าวต่อว่า ในสถานการณ์เช่นนี้ ธนาคารจะมีความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อทั้งสินเชื่อโครงการและสินเชื่อบ้านรายย่อย สิ่งสำคัญของผู้ประกอบการจึงเป็นการรักษากระแสเงินสด และระวังอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ซึ่งมองว่าควรจะรักษาให้อยู่ที่ราว 1.0 กว่าๆ ไม่ควรให้เพิ่มไปจนถึง D/E 2.0
<ul>
 	<li>อ่านประกอบ <a href="http://forbesthailand.com/news/property/%E0%B9%81%E0%B8%9A%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B9%8C%E0%B8%8A%E0%B8%B2%E0%B8%95%E0%B8%B4%E0%B8%84%E0%B8%B8%E0%B8%A1%E0%B8%AA%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%9A%E0%B9%89.html">เคาะแล้ว! นโยบายแบงก์ชาติคุมปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน เริ่ม 1 เม.ย. 62 อสังหาฯ งัดกลยุทธ์รับมือ</a></li>
</ul>
นอกจากนี้ ควรจะตัดค่าใช้จ่ายที่สูงของบริษัท เช่น โปรโมชันและงบโฆษณา เน้นการบอกปากต่อปาก มากกว่าทุ่มงบโฆษณาในส่วนที่ไม่จำเป็น หรือการบริหารคน ช่วงที่ผ่านมาบางบริษัทอาจขยายตัวมากทำให้มีบุคลากรในบริษัทมาก เมื่อเผชิญสถานการณ์อสังหาฯ ขาลงจึงมีการแบกภาระค่าใช้จ่ายบุคลากร ซึ่งในอนาคตหากปรับบางส่วนมาใช้พนักงานเอ้าท์ซอร์สจะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้

“สุดท้ายถ้าใครมีปัญหาทางการเงินจริงๆ ให้รีบบอกธนาคารให้เขารับทราบ เพราะถ้าเขาตกใจตอนเราแย่แล้ว เขาจะดึงเงินกลับหมดเลย แต่ถ้าเราเตือนไว้แต่เนิ่นๆ เขาจะช่วยเราแก้ปัญหา” อนันต์กล่าว

&nbsp;
<h2>เพิ่มฟังก์ชันให้ลูกค้า เปิดโครงการไซซ์เล็ก แนวราบมาแรง</h2>
สำหรับศิษย์เก่าหลักสูตร The NEXT Real ต่างมีมุมคิดถึงการรับมือตลาดอสังหาฯ ขาลงในปี 2562 เริ่มจาก วิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด เปิดเผยว่า เชื่อว่าถึงแม้เศรษฐกิจจะชะลอตัวแต่กลุ่มเรียลดีมานด์ยังต้องการมีบ้าน จึงต้องพัฒนาโครงการให้เป็นตัวเลือกที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อ โดยอาจปรับฟังก์ชันหรือเพิ่มสิ่งที่พิเศษในโครงการมากกว่าการเร่งลดราคา

ขณะที่ตลาดกลุ่มนักลงทุน ที่ผ่านมาดีเวลอปเปอร์จะขายโดยไม่ได้ดูแลการปล่อยเช่าให้ต่อ ถ้าหากพัฒนาช่วยเหลือเรื่องการปล่อยเช่าได้จะเป็นการแก้โจทย์ให้กับลูกค้ากลุ่มนี้

นอกจากนี้ ดับเบิ้ลยู-ชินวะ ยังมองลู่ทางทำธุรกิจใหม่ๆ เช่น การขายอสังหาฯ แบบ B2B โดยพัฒนาโครงการและขายให้นักลงทุนแบบเหมาตึก หรือการรับจ้างออกแบบและพัฒนาโครงการให้กับเจ้าของที่ดิน เป็นต้น

<figure><img class="wp-image-3467" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/IMG_20190108_150429_1-01.jpeg" alt="" width="800" height="600" /><figcaption> (ที่ 2 จากซ้าย) ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) , (ที่ 2 จากขวา) วิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด และ (ขวาสุด) กฤศธนฎา สื่อไพศาล ผู้อำนวยการสายงานพัฒนาธุรกิจองค์กร บริษัท พี พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด สามศิษย์เก่าหลักสูตร The NEXT Real</figcaption></figure>

ด้าน ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทนั้นเติบโตมาจากทำเลภาคตะวันออกซึ่งกำลังได้อานิสงส์จากนโยบายเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ของรัฐบาล ส่วนโครงการที่ขยายเข้ามาในกรุงเทพฯ ที่ผ่านมาเน้นพัฒนาเฉพาะอาคารชุด แต่ปีนี้จะเริ่มมองการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น อย่างไรก็ตาม จะเน้นการเปิดตัวโครงการเล็กๆ กระจายทำเลไปหลายจุด มากกว่าการพัฒนาโครงการใหญ่เพื่อกระจายความเสี่ยง

ปิดท้ายที่ กฤศธนฎา สื่อไพศาล ผู้อำนวยการสายงานพัฒนาธุรกิจองค์กร บริษัท พี พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งเปิดโครงการแรกคือ เดอะ ไพรม์ อ่อนนุช-มอเตอร์เวย์ ไปเมื่อปี 2561 เธอกล่าวว่า มองปัญหาในตลาดอสังหาฯ ที่ผ่านมาคือการสร้างดีมานด์เทียมขึ้นมากทำให้ราคาที่ดินย่านกลางเมืองปรับตัวขึ้นไปสูง คอนโดมิเนียมต้องปรับไซซ์เล็กลงเหลือ 20 กว่าตารางเมตร ซึ่งลูกค้าเรียลดีมานด์ไม่สามารถอาศัยอยู่ได้จริง

เป็นผลให้ลูกค้ากลับมามองทำเลที่นอกเมืองออกไป แต่อยู่ในแพ็กเกจราคารับได้ ในพื้นที่ใช้สอยที่ใช้ได้จริง ดังนั้นบริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่องในปีนี้ 2-3 โครงการ

 
<h2>ม.ชินวัตรสานต่อหลักสูตร The NEXT Real</h2>
สำหรับหลักสูตรผู้ประกอบการอสังหาฯ The NEXT Real นั้น รศ.ดร.บุญสม เลิศหิรัญวงศ์ อธิการบดี มหาวิทยาลัยชินวัตร กล่าวว่า เป็นการจัดอบรมต่อเนื่องมาแล้ว 3 ปี มีนักศึกษาที่อบรมแล้ว 6 รุ่น รวมกว่า 700 คน และขณะนี้กำลังรับสมัครรุ่นที่ 7 และ 8 โดยรุ่น 7 จะรับสมัครถึงวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2562 ส่วนรุ่น 8 รับสมัครถึงวันที่ 26 กรกฎาคม 2562

<figure><img class="size-full wp-image-3472" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/S__1916936-e1546945520830.jpg" alt="" width="800" height="533" /><figcaption> รศ.ดร.บุญสม เลิศหิรัญวงศ์ อธิการบดี มหาวิทยาลัยชินวัตร</figcaption></figure>

“Keyword ของหลักสูตรนี้ 3 อย่างคือ Adult Learning, Innovation และ Connection หลักสูตรเป็นแบบผู้ใหญ่ไม่มีการเช็กเวลาเรียน เป็นการเรียนเพื่อแลกเปลี่ยนเสริมสร้างประสบการณ์” รศ.ดร.บุญสมกล่าว

โดย The NEXT Real ที่ผ่านมานั้นมีผู้เรียนทุกช่วงวัยตั้งแต่อายุ 35 ปีจนถึงมากกว่า 60 ปี และมีการกำหนดสัดส่วนคุณสมบัติผู้เรียนชัดเจน แบ่งเป็นนักพัฒนาจัดสรร 60% ธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯ 20% ผู้มีที่ดินต้องการพัฒนา 10% และผู้สนใจทั่วไป 10% ซึ่งทำให้ระบบนิเวศในห้องเรียนมีความหลากหลาย สามารถบูรณาการความรู้จากหลายอาชีพ และสร้างคอนเน็กชันได้จริง

&nbsp;

ฟังคำแนะนำรับมือ ‘อสังหาฯ ขาลง’ จาก ‘อนันต์ อัศวโภคิน’ ผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real

ปิดท้ายในเดือนสุดท้ายของปีกับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทย พบที่ผ่านมาในปี 2561 ตลาดอสังหาฯ มีการขยายตัวขยายตัวมากขึ้นจากช่วงปลายปีก่อนหน้า ทั้งในแง่ของดัชนีราคาและอัตราการดูดซับยูนิตสูงขึ้นซึ่งสอดรับไปในทิศทางเดียวกันกับความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภค ทั้งนี้ได้รับปัจจัยสนับสนุนจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและความชัดเจนจากแผนการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าหลายสายที่เริ่มเห็นเป็นรูปธรรมกว่าเดิม โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ รอบนอกและปริมณฑล รวมถึงจังหวัดภาคตะวันออกที่ได้รับผลพลอยได้จากการพัฒนาโครงการระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก (EEC)
ทั้งนี้ตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลตลอดทั้งปี 2561 นี้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 14.1 % โดยจะอยู่ที่ราว 186,500 ยูนิต อันเป็นผลจากการเร่งโอนที่อยู่อาศัยก่อนประกาศใช้นโยบายควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทางธนาคารแห่งประเทศไทย ควบคุมการซื้อบ้านหลังที่ 2-3 และบ้านที่มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาท ผ่านการเพิ่มเงินดาวน์ขั้นต่ำโดยมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งมาตรการดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่ออสังหาฯ ในบางตลาด ดังนั้นช่วงปลายปีนี้จึงเกิดการโอนกรรมสิทธิ์เป็นจำนวนมาก และคาดว่าจะเป็นเช่นนี้ไปถึงช่วงต้นปีหน้าก่อนที่จะ 2562 มีแนวโน้มชะลอตัวลงในช่วงไตรมาสที่ 2 เป็นต้นไป
<h2>ภาพรวมสถานการณ์อสังหาฯ 2561 เติบโตได้ดี</h2>
<img class="alignnone size-full wp-image-2968" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/12/วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ฯ-03.jpg" alt="" width="638" height="425" />

ในปี 2561 คอนโดมิเนียมเป็นตลาดที่สามารถเติบโตทั้งในแง่ของราคาและอุปทาน เนื่องจากมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายในหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯและปริมณฑล ส่งผลให้มีการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ ๆ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหลายโครงการด้วยกัน ยูนิตใหม่จึงเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องประกอบกับราคาขายก็ปรับตัวสูงขึ้นตามมูลค่าของที่ดิน จากรายงาน DDproperty Property Market Outlook 2019 ชี้ดัชนีด้านราคาและอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แม้จะปรับตัวลดลงเล็กน้อยในช่วง 3 ไตรมาสของปี 2561 อันเนื่องมาจากเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว แต่หากมองย้อนกลับไปในช่วง 1 ปี และ 2 ปี พบว่าภาพรวมราคามีการปรับขึ้น 6% และ 21% ตามลำดับ และสำหรับช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีผู้ประกอบการต่างพากันอัดโปรโมชันปิดท้ายเพื่อเร่งการขายยูนิตคงค้างและเปิดตัวโครงการใหม่

เป็นไปได้ว่าสถานการณ์อสังหาฯ ท้ายปีจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง พร้อมส่งผลให้ภาพรวมดัชนีราคาอสังหาฯทุกประเภทในปีนี้มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องไปจนถึงปี 2562 ซึ่งทำเลที่น่าจับตา คือ โซนกรุงเทพฯ ชั้นกลาง-นอก อาทิ จตุจักร สวนหลวง และพญาไท รวมถึงบริเวณรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ที่จะเปิดให้บริการได้ภายในปีหน้า ดัชนีราคาน่าจะมีการปรับตัวขึ้นสูงได้อย่างน่าสนใจเลยทีเดียว ไม่เพียงเท่านี้ตัวเลขดัชนีอุปทานในปี 2561 ยังโตต่อเนื่องเช่นกันสะท้อนการตอบรับของอุปสงค์ยังไปต่อได้ โดยคอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยที่พบมากที่สุดในกรุงเทพฯ รองลงมาคือบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ โดยสัดส่วนจำนวนอุปทานอยู่ที่ 89% 6% และ 5% ตามลำดับ โดยได้มีการกระจายตัวอยู่ในเขตพื้นที่ต่าง ๆ กันออกไป
<h2>คาดการณ์อสังหาฯ 2562 ไปต่อหรือชะลอตัว</h2>
<img class="alignnone size-full wp-image-2969" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/12/วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ฯ-02.jpg" alt="" width="638" height="510" />

สถานการณ์อสังหาฯ ในปี 2562 ตลาดคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าทั้งสายเก่าและใหม่ ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และเขตพื้นที่ตะวันออกจะยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มดีมานด์ ผลจากการพัฒนาโครงการต่าง ๆ ที่เริ่มเห็นเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นช่วยดึงดูดกลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยและบรรดานักลงทุนที่มองเห็นศักยภาพในอนาคตเข้ามาจับจอง ซึ่งจะช่วยดูดซับยูนิตในตลาดได้เรื่อยๆ คล้ายคลึงกับสถานการณ์ในปีนี้ แต่ทั้งนี้ยังมีปัจจัยสำคัญที่เข้ามาแทรกระหว่างทางที่อาจทำให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวลงไปบ้าง นั่นคือมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทางธปท. ที่ทำให้ผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นโดยอยู่ที่ราว 10-30%

ทั้งนี้เมื่อพิจารณามาตรการดังกล่าวผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ ตลาดระดับล่าง หรือกลุ่มผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากกลุ่มนี้ยังไม่ฟื้นตัวดีนักจากปัญหาทางเศรษฐกิจโดยอาจมีปัญหาหนี้เสีย เครดิตไม่ดี ทางสถาบันการเงินจึงต้องเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ในขณะที่กลุ่มตลาดกลาง-บน หรือผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 8 ล้านบาทขึ้นไปกลับไม่ได้รับกระทบมากนัก เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงอยู่แล้ว ดังนั้นการเพิ่มเงินดาวน์จึงไม่ใช่ปัญหาใหญ่แต่อย่างใด ดังนั้นผู้ประกอบการจึงต้องวางแผนพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายโดยอาจเน้นไปที่ระดับกลาง-บนให้มากขึ้น และออกแคมเปญการตลาดต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นการขาย เร่งระบายยูนิตเก่าในกลุ่มกลาง-ล่าง รวมถึงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มนี้ออกไปก่อน รอจังหวะที่เหมาะสมเพื่อทยอยโปรดักส์เข้าสู่ตลาดอีกครั้งเมื่อดีมานด์แข็งแกร่งมากขึ้น
<h2>หลากปัจจัยและเทรนด์ใหม่มาแรงที่ต้องจับตา</h2>
<img class="alignnone size-full wp-image-2967" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/12/วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ฯ-01.jpg" alt="" width="638" height="425" />

มีหลากหลายประเด็นที่สนใจอย่างยิ่งในปี 2562 ที่จะส่งผลต่อตลาดอสังหาฯไทยทั้งทางตรงและทางอ้อม ไม่ว่าจะเป็นภาพรวมของเศรษฐกิจที่ ธปท.มีการคาดการณ์ว่าจะสามารถขยายตัวได้ถึง 4.2% โดยได้รับแรงขับเคลื่อนจากภาคการบริโภคเอกชน การจ้างงานแบบกระจายตัว (Broad-based) การส่งออกสินค้า การส่งเสริมท่องเที่ยว และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐที่มีความชัดเจน ส่งผลให้ภาคธุรกิจทั้งไทยและต่างชาติเกิดความมั่นใจที่จะลงทุนมากขึ้น นอกจากนี้ยังมีการประกาศเรื่องการเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 ซึ่งคงต้องจับตามองกันต่อไป

นอกจากนี้เทรนด์ใหม่ๆ ที่ส่งผลต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยปัจจุบัน คือการเติบโตของกลุ่มมิลเลนเนียล (Millennials) หรือกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เกิดระหว่างปี 2524-2539 ที่กำลังจะกลายเป็นกลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯ กลุ่มสำคัญในอนาคตอันใกล้นี้  ประกอบกับกลุ่มผู้สูงอายุที่มีจำนวนเพิ่มมากขึ้น ทำให้บรรดาผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวให้เท่าทัน โดยต้องมีการวางแผน ออกแบบ พัฒนาที่อยู่อาศัยให้สามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างหลากหลายและเหมาะสม ผนวกกับการนำเอานวัตกรรมเทคโนโลยีสมัยใหม่เข้ามาใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

<a style="color: #339966;" href="http://DDproperty.com">DDproperty.com </a>เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม <a href="https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย">ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ</a> และ<a href="https://www.ddproperty.com/รวมโครงการใหม่/รีวิวโครงการใหม่">รีวิวโครงการใหม่</a> ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events