FORBES_MAY_ISSUE_2024

<h2>ความเคลื่อนไหวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกล่าวถึงมากในระยะหลังๆ คือการพัฒนาโครงการบนพื้นที่เช่า หรือลีสโฮลด์ (Leasehold) ซึ่งสอดคล้องกับราคาที่ดินในเมืองที่ปรับตัวขึ้นไปสูงมาก หากพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ฟรีโฮลด์ (ขายกรรมสิทธิ์) กลางใจเมืองในปัจจุบัน ราคาเริ่มต้นต่อยูนิตขนาดเล็กสุด เกือบ 10 ล้านบาท จึงไม่แปลกที่เทรนด์ที่พักอาศัยแบบสิทธิการเช่าจะมาแรง</h2>
แนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ กำลังเติบโตไปในทิศทางเดียวกับหลายเมืองใหญ่ทั่วโลก อาคารสูงเข้ามามีบทบาทมากขึ้น เพราะราคาที่ดินปรับตัว สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมองแนวโน้มที่พักอาศัยแบบสิทธิการเช่าว่าจะกลายเป็น เทรนด์ใหม่ที่ตอบโจทย์

อีกทั้งหน่วยงานภาครัฐอย่างเช่น <strong>การรถไฟแห่งประเทศไทย</strong> ได้เปิดมาสเตอร์แพลนในที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลง เช่น <strong>บางซื่อ สเตชั่น มักกะสันคอมเพล็กซ์</strong> ที่มีคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าเป็นองค์ประกอบหนึ่งของโครงการ รวมถึงแนวคิดที่จะ นำที่ดินรอบตัวสถานีรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ที่ถือเป็น ที่ดินภาครัฐมาพัฒนาเป็นที่พักอาศัยสิทธิการเช่า รอบสถานีในราคาที่ชนชั้นกลางเอื้อมถึง และหวังจะลดความร้อนแรงของราคาที่ดินใจกลางเมืองลง

แม้ว่าโครงการเหล่านี้จะยังไม่เป็นรูปธรรมที่ชัดเจน แต่แนวโน้มของโครงการคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าก็เริ่มเกิดขึ้นบนที่ดินหลายแปลงใหญ่ของภาครัฐ ประเดิมด้วย <strong>โครงการ Sindhorn Village</strong> ที่พัฒนาโดยบริษัท สยามสินธร จำกัด บนที่ดินเช่าสำนักงานทรัพย์สิน ส่วนพระมหากษัตริย์ คอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระดับ ลักชัวรี่

นอกจากนี้ กลุ่มโรงแรมดุสิตที่จับมือกับซีพีเอ็น เปิดตัว <strong>“ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค”</strong> ก็เปิดตัวที่พักอาศัย สิทธิการเช่าระดับลักชัวรี่ โดยจะใช้ 2 แบรนด์ ได้แก่ Dusit Residences จำนวน 159 ยูนิต พื้นที่ตั้งแต่ 120-600 ตารางเมตร และ Dusit Parkside จำนวน 230 ยูนิต พื้นที่ตั้งแต่ 60-80 ตารางเมตรเช่นเดียวกับโครงการยักษ์ใหญ่ที่หลายคนจับตาอย่าง One Bangkok บนที่ดินสำนักงานทรัพย์สิน ส่วนพระมหากษัตริย์ ล่าสุดเพิ่งเผยมาสเตอร์แพลน ว่าจะมีคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ 110 ยูนิต คาดว่าจะเปิดตัวในปี 2563 พื้นที่เริ่มต้นที่ 130 ตารางเมตร ราคาราวๆ 700,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งจะเป็นราคาสิทธิการเช่าที่สูงสุดในตลาด

<img class="alignnone wp-image-25180 size-full" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/12/อสังหาฯ-ลีสโฮลด์.jpg" alt="ราคาอสังหาริมทรัพย์แบบ ลีสโฮลด์" width="800" height="401" />
<h2>มิกซ์ยูส เทรนด์ใหม่คอนโดลีสโฮลด์</h2>
ผู้ประกอบการหลายรายที่หันมาลงทุนพัฒนาโครงการแบบลีสโฮลด์ ล้วนมีมุมมองคล้ายกันคือ เลือกพื้นที่ทำเลทองแต่มองโอกาสในการทำตลาดในราคาที่ต่ำลง เช่นเดียวกับ <strong>ธนพล ศิริธนชัย</strong> ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า คอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์จะเกิดได้ต้องอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง หรือไม่สามารถหาซื้อที่ดินแบบซื้อขายได้ ซึ่งเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นหน่วยงานของรัฐ โดยทำเลหลักของคอนโดมิเนียมเหล่านี้ คือ ราชดำริ หลังสวน และพระราม 4 อีกทั้งในระยะหลังคอนโดมิเนียม

<figure><img class="wp-image-25177 size-full" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/12/ธนพล-ศิริธนชย.jpg" alt="ธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)" width="800" height="619" /><figcaption> ธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)</figcaption></figure>

ลีสโฮลด์จะเป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งแต่ละองค์ประกอบก็จะสนับสนุนซึ่งกันและกันอย่างลงตัวจากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ตั้งแต่ปี 2560-2562 มีคอนโดสิทธิการเช่าระยะยาวเกิดขึ้นใหม่ราว 1% ของตลาดคอนโดมิเนียมทั้งหมด โดยทุกโครงการจะตั้งอยู่ใจกลางเมือง เชื่อมต่อรถไฟฟ้า จุดเด่นสำคัญของคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์

นอกจากอยู่ในทำเลที่ดี หาซื้อยากแล้ว ยังต้องมีราคาถูกกว่าประมาณ 30-40% เมื่อเทียบกับฟรีโฮลด์ ในย่านเดียวกัน และภายในย่านเดียวกัน ลีสโฮลด์จะอยู่ในพิกัดที่สะดวกกว่า เช่น ลีสโฮลด์ติดสถานีรถไฟฟ้า อยู่ใจกลางแหล่งธุรกิจ แหล่งการศึกษา แต่ฟรีโฮลด์ จะต้องเดินต่อไปอีก 400-800 เมตร จึงเป็นจุดที่ดึงให้คน ยังมาสนใจลีสโฮลด์ได้
<h2>ลีสโฮลด์ไพร์มแอเรียราคาเพิ่มทุกปี</h2>
นอกจากผู้ประกอบการแล้ว บริษัทที่ปรึกษาการลงทุน และการตลาดก็ให้ความสำคัญเก็บตัวเลขสถิติตลาดคอนโดมิเนียมมาอย่างต่อเนื่อง <strong>นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์</strong> กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวในมุมมองการลงทุนคอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ว่า ในประเทศไทยเมื่อเทียบกับต่างประเทศเช่น อังกฤษ หรือสิงคโปร์ ยังไม่แพร่หลายเท่า

ความแตกต่างสำคัญคือเรื่องระยะเวลาของสัญญาเช่า เนื่องจากคอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ ในประเทศไทยมีระยะเวลาการเช่าที่กฎหมายรับรองที่ 30 ปี ในขณะที่ในบางประเทศกฎหมายรองรับถึง 99 ปี

<figure><img class="wp-image-25178 size-full" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/12/นางนลินรัตน์-เจริญสุพงษ์-กรรมการผู้จัดการ-บริษัท-เน็กซัส-พร.jpg" alt="นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด" width="800" height="533" /><figcaption> นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด</figcaption></figure>

นอกจากนี้ที่ดินที่มีศักยภาพและเป็นที่ยอมรับในการให้เช่าระยะยาวในประเทศไทย ยังมีอยู่อย่างจำกัด เมื่อเทียบกับต่างประเทศความเชื่อสำหรับคนส่วนใหญ่ในการลงทุนคอนโด-มิเนียม ลีสโฮลด์ คือมูลค่าของคอนโดมิเนียมจะลดลงไปเรื่อยๆ เมื่อสัญญาเช่ามีจำนวนปีลดลง ซึ่งความเชื่อ ดังกล่าวไม่ได้ถูกต้องนัก ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ที่เป็น ทำเลซูเปอร์ไพร์มได้ถูกพัฒนาขึ้นมากกว่า 20 โครงการโดยส่วนใหญ่จะอยู่บริเวณหลังสวน ราชดำริ และ สามย่าน ราคาไม่ได้ปรับลดลงตามจำนวนปีของสัญญาเช่าที่ลดลงเลย ในทางตรงข้ามกลับปรับตัวสูงขึ้น อย่างต่อเนื่อง

อย่ำงไรก็ตำม ข้อจำกัดของคอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ในประเทศไทยยังคงมีอยู่หลายประการ ไม่ว่าจะเป็นความรู้สึกของผู้ซื้อ ที่รู้สึกว่าไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่แท้จริงเมื่อเทียบกับคอนโดฟรีโฮลด์ ซึ่งกำรแก้ปัญหาเรื่องนี้จะทำได้ให้กฎหมายไทยอนุญาตให้จดสิทธิการเช่าได้มากกว่า 30 ปีที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน นอกจากนี้สถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อรายย่อยยังมีอยู่จำกัด และระยะเวลาการให้กู้จะสั้นกว่าฟรีโฮลด์

<em>เรื่อง: ฐิตาภา ญาณพัฒน</em>

<hr />

<a href="https://www.ookbee.com/shop/magazine/FORBES/bebabb02-eb1c-4942-ab9c-3fbf41894111/forbes-%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B9%81%E0%B8%96%E0%B8%A1-%E0%B8%89%E0%B8%9A%E0%B8%B1%E0%B8%9A-%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%99-%E0%B8%9E%E0%B8%A4%E0%B8%A8%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%99-2562">คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine</a>

<img class="alignnone wp-image-24460" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/ForbesLifeNov2019.jpg" alt="" width="300" height="359" />

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events