<h2>ปี 2562 ปีปราบเซียนทางเศรษฐกิจ “อนันต์ อัศวโภคิน” ผู้ก่อตั้งหลักสูตรผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ The NEXT Real วิเคราะห์ตลาดเข้าสู่ช่วงถดถอย บริษัทจัดสรรแบกสต็อกอื้อ แนะรับมืออสังหาฯ ขาลงระมัดระวังกระแสเงินสด-ตัดรายจ่ายไม่จำเป็น</h2>
บนเวทีสัมมนาเปิดหลักสูตรนักพัฒนาจัดสรร<strong> The NEXT Real</strong> มหาวิทยาลัยชินวัตร รุ่น 7 และ 8<strong> อนันต์ อัศวโภคิน</strong> ผู้ก่อตั้งหลักสูตรฯ ร่วมด้วยผู้ประกอบการศิษย์เก่าหลักสูตรฯ วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2562 และเทคนิครับมือ ดำเนินรายการโดย <strong>บริสุทธิ์ กาสินพิลา</strong> ผู้อำนวยการหลักสูตรฯ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด

<strong>อนันต์</strong> ฉายภาพก่อนว่า ปีนี้เป็นปีที่เศรษฐกิจส่งสัญญาณลบชัดเจนมาตั้งแต่ปลายปี 2561 ภาพรวมเศรษฐกิจไทยยังมีปัญหาการลงทุนจากต่างประเทศ แม้การขอใบอนุญาตเพื่อเตรียมการลงทุนต่างๆ จะดูเหมือนมีมากแต่ไม่ได้เกิดการลงทุนจริง ขณะที่ทิศทางการส่งออกยังไม่สม่ำเสมอ เหลือเพียงการลงทุนภาครัฐที่มีการตอกเข็มก่อสร้างจำนวนมาก รวมถึงภาคท่องเที่ยวที่ยังเดินได้ต่อเนื่อง

เมื่อมุ่งประเด็นเฉพาะภาคอสังหาฯ หนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูง แม้แต่หนี้บ้านก็กลายเป็นหนี้เสียได้ง่ายกว่าในอดีต ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการที่เข้มงวดขึ้นสำหรับสินเชื่อบ้าน โดยการ<a href="http://forbesthailand.com/news/property/%E0%B9%81%E0%B8%9A%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B9%8C%E0%B8%8A%E0%B8%B2%E0%B8%95%E0%B8%B4%E0%B8%84%E0%B8%B8%E0%B8%A1%E0%B8%AA%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%9A%E0%B9%89.html">จำกัดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV</a> ดังที่ประกาศไปเมื่อปีก่อน ซึ่งเป็นปัจจัยลบต่ออสังหาฯ

<strong>“สัญญาณเมฆครึ้มมาตั้งแต่ปีก่อน ถ้าปลายปีคือฝนเริ่มตก ปีนี้ก็คือฝนตกแล้วจริงๆ”</strong>

<figure><img class="wp-image-3466 size-full" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/IMG_20190108_145138-01-e1546945094845.jpeg" alt="" width="800" height="600" /><figcaption> (ซ้าย) บริสุทธิ์ กาสินพิลา ผู้อำนวยการหลักสูตรฯ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด และ (ขวา) อนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real</figcaption></figure>

อนันต์กล่าวว่า สุขภาพของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยสะท้อนจากรายงานการเงินบริษัท <span style="color: #ff0000;">หลายแห่งมีตัวเลขสินทรัพย์ที่สูงขึ้นและหนี้ที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่กำไรเติบโตน้อยกว่าหรือทรงตัว นั่นแสดงให้เห็นว่าบริษัทเหล่านั้นมีสต็อกที่อยู่อาศัยในมือมากเกินไป ซึ่งปีนี้น่าจะเกิดปัญหาทางการเงินในบริษัทชัดเจนขึ้น</span> อย่างไรก็ตาม มองว่าเป็นเรื่องปกติของเศรษฐกิจที่เป็นวัฏจักรขึ้นลง หลังจากบริษัทอสังหาฯ มียอดขายเติบโตดีมาแล้ว 4-5 ปีจึงเป็นช่วงที่ยอดขายจะโตช้าลง

“แต่คิดว่าสถานการณ์ไม่แย่เท่าปี 2540 เพราะรอบนี้ธนาคารยังแข็งแรง ปัญหาจะน้อยกว่าเยอะ น่าจะเป็นการ soft landing มากกว่าล้มพับไปเหมือนคราวก่อน

&nbsp;
<h2>ระวังกระแสเงินสด ตัดค่าใช้จ่ายไม่จำเป็น</h2>
อนันต์กล่าวต่อว่า<span style="color: #ff0000;"> ในสถานการณ์เช่นนี้ ธนาคารจะมีความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อทั้งสินเชื่อโครงการและสินเชื่อบ้านรายย่อย สิ่งสำคัญของผู้ประกอบการจึงเป็นการรักษากระแสเงินสด และระวังอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ซึ่งมองว่าควรจะรักษาให้อยู่ที่ราว 1.0 กว่าๆ ไม่ควรให้เพิ่มไปจนถึง D/E 2.0</span>
<ul>
 	<li>อ่านประกอบ <a href="http://forbesthailand.com/news/property/%E0%B9%81%E0%B8%9A%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B9%8C%E0%B8%8A%E0%B8%B2%E0%B8%95%E0%B8%B4%E0%B8%84%E0%B8%B8%E0%B8%A1%E0%B8%AA%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%9A%E0%B9%89.html">เคาะแล้ว! นโยบายแบงก์ชาติคุมปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน เริ่ม 1 เม.ย. 62 อสังหาฯ งัดกลยุทธ์รับมือ</a></li>
</ul>
นอกจากนี้ <strong>ควรจะตัดค่าใช้จ่ายที่สูงของบริษัท</strong> เช่น โปรโมชันและงบโฆษณา เน้นการบอกปากต่อปาก มากกว่าทุ่มงบโฆษณาในส่วนที่ไม่จำเป็น หรือการบริหารคน ช่วงที่ผ่านมาบางบริษัทอาจขยายตัวมากทำให้มีบุคลากรในบริษัทมาก เมื่อเผชิญสถานการณ์อสังหาฯ ขาลงจึงมีการแบกภาระค่าใช้จ่ายบุคลากร ซึ่งในอนาคตหากปรับบางส่วนมาใช้พนักงานเอ้าท์ซอร์สจะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้

“สุดท้ายถ้าใครมีปัญหาทางการเงินจริงๆ ให้รีบบอกธนาคารให้เขารับทราบ เพราะถ้าเขาตกใจตอนเราแย่แล้ว เขาจะดึงเงินกลับหมดเลย แต่ถ้าเราเตือนไว้แต่เนิ่นๆ เขาจะช่วยเราแก้ปัญหา” อนันต์กล่าว

&nbsp;
<h2>เพิ่มฟังก์ชันให้ลูกค้า เปิดโครงการไซซ์เล็ก แนวราบมาแรง</h2>
สำหรับศิษย์เก่าหลักสูตร The NEXT Real ต่างมีมุมคิดถึงการรับมือตลาดอสังหาฯ ขาลงในปี 2562 เริ่มจาก <strong>วิชัย จุฬาโอฬารกุล</strong> ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม <strong>บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด</strong> เปิดเผยว่า เชื่อว่าถึงแม้เศรษฐกิจจะชะลอตัวแต่กลุ่มเรียลดีมานด์ยังต้องการมีบ้าน จึงต้องพัฒนาโครงการให้เป็นตัวเลือกที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อ โดยอาจปรับฟังก์ชันหรือเพิ่มสิ่งที่พิเศษในโครงการมากกว่าการเร่งลดราคา

ขณะที่ตลาดกลุ่มนักลงทุน ที่ผ่านมาดีเวลอปเปอร์จะขายโดยไม่ได้ดูแลการปล่อยเช่าให้ต่อ ถ้าหากพัฒนาช่วยเหลือเรื่องการปล่อยเช่าได้จะเป็นการแก้โจทย์ให้กับลูกค้ากลุ่มนี้

นอกจากนี้ ดับเบิ้ลยู-ชินวะ ยังมองลู่ทางทำธุรกิจใหม่ๆ เช่น <strong>การขายอสังหาฯ แบบ B2B</strong> โดยพัฒนาโครงการและขายให้นักลงทุนแบบเหมาตึก หรือการรับจ้างออกแบบและพัฒนาโครงการให้กับเจ้าของที่ดิน เป็นต้น

<figure><img class="wp-image-3467" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/IMG_20190108_150429_1-01.jpeg" alt="" width="800" height="600" /><figcaption> (ที่ 2 จากซ้าย) ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) , (ที่ 2 จากขวา) วิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด และ (ขวาสุด) กฤศธนฎา สื่อไพศาล ผู้อำนวยการสายงานพัฒนาธุรกิจองค์กร บริษัท พี พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด สามศิษย์เก่าหลักสูตร The NEXT Real</figcaption></figure>

ด้าน <strong>ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์</strong> กรรมการผู้จัดการ <strong>บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน)</strong> กล่าวว่า บริษัทนั้นเติบโตมาจากทำเลภาคตะวันออกซึ่งกำลังได้อานิสงส์จากนโยบายเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ของรัฐบาล ส่วนโครงการที่ขยายเข้ามาในกรุงเทพฯ ที่ผ่านมาเน้นพัฒนาเฉพาะอาคารชุด แต่ปีนี้จะเริ่มมองการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น อย่างไรก็ตาม <strong>จะเน้นการเปิดตัวโครงการเล็กๆ กระจายทำเลไปหลายจุด </strong>มากกว่าการพัฒนาโครงการใหญ่เพื่อกระจายความเสี่ยง

ปิดท้ายที่<strong> กฤศธนฎา สื่อไพศาล</strong> ผู้อำนวยการสายงานพัฒนาธุรกิจองค์กร <strong>บริษัท พี พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด</strong> ซึ่งเปิดโครงการแรกคือ เดอะ ไพรม์ อ่อนนุช-มอเตอร์เวย์ ไปเมื่อปี 2561 เธอกล่าวว่า มองปัญหาในตลาดอสังหาฯ ที่ผ่านมาคือการสร้างดีมานด์เทียมขึ้นมากทำให้ราคาที่ดินย่านกลางเมืองปรับตัวขึ้นไปสูง คอนโดมิเนียมต้องปรับไซซ์เล็กลงเหลือ 20 กว่าตารางเมตร ซึ่งลูกค้าเรียลดีมานด์ไม่สามารถอาศัยอยู่ได้จริง

เป็นผลให้ลูกค้ากลับมามองทำเลที่นอกเมืองออกไป แต่อยู่ในแพ็กเกจราคารับได้ ในพื้นที่ใช้สอยที่ใช้ได้จริง ดังนั้นบริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่องในปีนี้ 2-3 โครงการ

<strong> </strong>
<h2>ม.ชินวัตรสานต่อหลักสูตร The NEXT Real</h2>
สำหรับหลักสูตรผู้ประกอบการอสังหาฯ The NEXT Real นั้น <strong>รศ.ดร.บุญสม เลิศหิรัญวงศ์</strong> อธิการบดี <strong>มหาวิทยาลัยชินวัตร </strong>กล่าวว่า เป็นการจัดอบรมต่อเนื่องมาแล้ว 3 ปี มีนักศึกษาที่อบรมแล้ว 6 รุ่น รวมกว่า 700 คน และขณะนี้กำลังรับสมัครรุ่นที่ 7 และ 8 โดยรุ่น 7 จะรับสมัครถึงวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2562 ส่วนรุ่น 8 รับสมัครถึงวันที่ 26 กรกฎาคม 2562

<figure><img class="size-full wp-image-3472" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/S__1916936-e1546945520830.jpg" alt="" width="800" height="533" /><figcaption> รศ.ดร.บุญสม เลิศหิรัญวงศ์ อธิการบดี มหาวิทยาลัยชินวัตร</figcaption></figure>

“Keyword ของหลักสูตรนี้ 3 อย่างคือ Adult Learning, Innovation และ Connection หลักสูตรเป็นแบบผู้ใหญ่ไม่มีการเช็กเวลาเรียน เป็นการเรียนเพื่อแลกเปลี่ยนเสริมสร้างประสบการณ์” รศ.ดร.บุญสมกล่าว

โดย The NEXT Real ที่ผ่านมานั้นมีผู้เรียนทุกช่วงวัยตั้งแต่อายุ 35 ปีจนถึงมากกว่า 60 ปี และมีการกำหนดสัดส่วนคุณสมบัติผู้เรียนชัดเจน แบ่งเป็นนักพัฒนาจัดสรร 60% ธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯ 20% ผู้มีที่ดินต้องการพัฒนา 10% และผู้สนใจทั่วไป 10% ซึ่งทำให้ระบบนิเวศในห้องเรียนมีความหลากหลาย สามารถบูรณาการความรู้จากหลายอาชีพ และสร้างคอนเน็กชันได้จริง

&nbsp;

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events