จากวิศวกรบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เก็บหอมรอมริบพัฒนาทาวน์เฮ้าส์โครงการเล็กนับสิบปีจนขยายเป็นผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมย่านรามอินทรา ก้าวต่อไปของ “แอสเซทไวส์” คือการระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเพื่อรุกคืบสู่ New CBD ของกรุงเทพฯ

หากใครอยู่อาศัยในย่านรามอินทรา-ลาดพร้าว อาจเคยเห็นคอนโดมิเนียม low rise ในซอย แบรนด์บราวน์ คอนโด, โมดิซ, แอทโมซ หรือวินน์ มาบ้าง แบรนด์คอนโดฯ ราคาระดับกลางยูนิตละ 1.5-3 ล้านบาทเหล่านี้ เป็นผลงานการพัฒนาของบริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด ดีเวลอปเปอร์ท้องถิ่นย่านรามอินทราที่วันนี้กำลังขยายโครงการใหม่ๆ ออกไปริมถนนใหญ่และในย่านอื่นๆ ของกรุงเทพฯ

Forbes Thailand มีโอกาสสัมภาษณ์พิเศษกับ กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด หนุ่มใหญ่ วัย 45 ปี ผู้นำองค์กรที่ก่อร่างสร้างบริษัทมาตั้งแต่ 15 ปีก่อน

“ผมโตมากับธุรกิจอสังหาฯ อยู่แล้ว เพราะสมัยก่อนช่วงปี 2525 คุณป้าเป็นผู้พัฒนาหมู่บ้านรัตนโกสินทร์ 200 ปีที่รังสิต แต่คุณพ่อก็จะเข้าไปช่วยพี่สาวบางส่วน ผมเลยได้เห็นการพัฒนาอสังหาฯมาตั้งแต่เกิด”

หลังเรียนจบปริญญาตรีปี 2539 กรมเชษฐ์เข้าทำงานเป็นวิศวกรกับ บมจ.สยามซินเท็ค คอนสตรัคชั่น และ บมจ.สินทรัพย์นคร ซึ่งเป็นบริษัทจัดสรรโครงการแนวราบ โดยหลังเข้าทำงานไม่นานก็เกิดเศรษฐกิจฟองสบู่ ปี 2540 ทำให้กิจการของบริษัทที่ทำงานอยู่ และกิจการของทางครอบครัวซบเซา ด้วยปริมาณงานที่มีน้อยลง

กรมเชษฐ์เบนเข็มเป้าหมายใหม่จากการกลับไปช่วยกิจการครอบครัว มาเป็นการเก็บเงินก้อนเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการแรกด้วยตนเอง ในที่สุด หลังทำงานเป็นพนักงานประจำอยู่ 8 ปี เขาก็ลาออกมาเพื่อสร้างโครงการทาวน์เฮ้าส์เล็กๆ มูลค่า 10 ล้านบาท ในปี 2546 และขยายมาจนเป็นบริษัทพันล้าน มีโครงการแนวดิ่งสะสม 30 โครงการในปัจจุบัน

“เราทำแนวราบมาตลอด เมื่อมาทำแนวสูงก็ไม่ใช่ว่าจะทำได้ดีทันที ถือเป็นโครงการสร้างประสบการณ์ที่เราตั้งใจทำ อย่างดีเพื่อให้ประสบความสำเร็จ และเป็นเครดิตกับธนาคารที่ทำให้เราก้าวมาจนถึง30 โครงการได้”

กรมเชษฐ์กล่าวด้วยว่า ช่วงปี 2556 คอนโดมิเนียมมักจะพัฒนาในใจกลางเมืองและเกาะกลุ่ม ลูกค้าเก็งกำไร ขณะที่บริษัทเลือกพัฒนาในพื้นที่ถนัดย่านขอบเมืองซึ่งมีลูกค้าเป็นผู้ซื้ออยู่จริง (real demand) ทำให้ปิดการขายได้ และกลายเป็นแนวทางการพัฒนาโครงการของแอสเซทไวส์จนถึงปัจจุบัน

ทั้งนี้ ยุคแรกของแอสเซทไวส์ ตั้งแต่การพัฒนาทาวน์เฮ้าส์มาจนถึงคอนโดมิเนียมโครงการแรกๆ กรมเชษฐ์ใช้วิธีชักชวนหุ้นส่วนมาร่วมลงทุนเป็นส่วนใหญ่ โดยแอสเซทไวส์ ถือหุ้นแต่ละโครงการ 60-70% ส่วนที่เหลือเป็นเงินลงทุนร่วมจากหลายบุคคลคนละ 3-5% สะท้อนให้เห็นมุมคิดการทำงานของแอสเซท-ไวส์ที่เปิดกว้างต่อการร่วมทุนหากมีความสัมพันธ์และความมั่นใจกับพันธมิตรในวงการ

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน 90% ของโครงการทั้งหมดของแอสเซทไวส์ บริษัทเป็นผู้พัฒนาเองโดยไม่มีหุ้นส่วน หลังจากที่บริษัทมีความมั่นคงสามารถยืนได้ด้วยตนเองมากขึ้น

“คนไทยเกินครึ่งยังตัดสินใจซื้อรถอยู่ ถ้าทำได้ การมีคอนโดฯ ในย่านธุรกิจแต่ว่าเข้าซอยหน่อยในราคาที่ถูกกว่า จึงยังมีดีมานด์”

โดยขณะนี้แอสเซทไวส์อยู่ในขั้นตอนของการตรวจสอบภายในโดยบริษัทที่ปรึกษาเอินส์ท แอนด์ ยัง (EY) และวางแผนว่าจะเริ่มยื่นไฟลิ่งช่วงต้นปี 2562 และเปิดขายหุ้น IPO ภายในไตรมาส 3-4/62

“การเข้าตลาดหุ้นช่วยให้เรามีเครื่องมือระดมทุนใหม่ๆ เราอาจจะออกหุ้นกู้ได้ หรือมีการ joint venture กับบริษัทใหญ่ๆ ซึ่งการเข้าตลาดฯ จะทำให้บริษัทอื่นหรือประเทศอื่นเชื่อมั่นว่าเราเป็นบริษัทที่มีมาตรฐาน เมื่อก่อนเคยคิดว่าการเข้าตลาดเป็นภาระ แต่หลังจาก ได้ปรับปรุงโครงสร้างบริษัทเรา ถึงคิดว่าการเข้าตลาดนี่แหละเป็นหนทางที่ดีในการทำให้บริษัทเติบโต เพราะกระบวนการต่างๆทำให้เราต้องปรับปรุงการทำงาน มีระบบซึ่งมาทดแทนระบบเถ้าแก่แบบเดิมที่อาจดูแลได้ไม่ทั่วถึง” ซีอีโอแอสเซทไวส์เผยมุมมอง

สำหรับปี 2561 นี้แอสเซทไวส์มีการเปิดตัวรวม 6 โครงการ มูลค่ารวม 5.9 พันล้านบาท โดยมีเป้าหมายยอดขาย pre-sale 4.2 พันล้านบาท และเป้ารายได้ทั้งปีไม่ต่ำกว่า 3.5 พันล้านบาท ขณะที่ปี 2562 บริษัทวางแผนเปิดตัวรวมมูลค่า 7.5 พันล้านบาท และเป้าหมายยอด pre-sale เพิ่มเป็น 5 พันล้านบาท ขณะที่ปีหน้า กรมเชษฐ์มองว่ารายได้อาจยังใกล้เคียงกับปี 2561 เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ โอนกรรมสิทธิ์รับรู้รายได้ไปตั้งแต่ปีนี้

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปีหน้าบริษัทจะรักษาการเติบโตให้เป็นขาขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยช่วงปี 2562-64 หลังจากเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แอสเซทไวส์ตั้งเป้าให้ตัวเลขยอดขาย pre-sale สามารถเติบโตเฉลี่ยปีละ 20% ซึ่งกรมเชษฐ์มองว่าเป็นตัวเลขการเติบโตปานกลางไม่มากไม่น้อยเกินไป และจะเน้นการเพิ่มระดับกำไรสุทธิให้อยู่ที่ 15-20% จากปัจจุบันที่มีกำไรสุทธิกว่า 10%

“สเต็ปของเรามองว่า survive ให้ได้ก่อนคืออะไรที่เราพัฒนาได้เราทำหมด การเข้าตลาดหุ้นคือเฟส 2 เป็นการทำให้ยั่งยืน เพราะบริษัทมีแหล่งเงินทุนชัดเจนและกว้างขึ้นหลังเข้าตลาดฯ ไปสักพักประมาณ 2-3 ปี เราอาจจะเกิด synergy เพื่อทำธุรกิจอื่น เช่น ออฟฟิศ คอมมูนิตี้มอลล์ โรงแรม แต่ช่วงนี้ต้องมุ่งเน้นการทำสินค้าที่เราถนัดก่อนก็คือคอนโดฯ” กรมเชษฐ์ฉายภาพแผนการอนาคต

สยายปีก New CBD

แอสเซทไวส์เติบโตมาจากฐานที่มั่นย่านรามอินทรา แต่ขณะนี้กำลังรุกคืบมาในย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ หรือ New CBD มากขึ้นนั่นคือบริเวณถนนรัชดาภิเษก-พระราม 9 เช่น โครงการโมดิซ รัชดา 32, โครงการบราวน์ คอนโด ห้วยขวาง และล่าสุดคือ แอทโมซ รัชดา-ห้วยขวาง เพราะมองว่ารัชดาภิเษก-พระราม 9 ยังมีที่อยู่อาศัยไม่มากเท่าย่านสุขุมวิทและยังหาที่ดินในราคาที่เหมาะสมได้ กล่าวคือ ริมถนนใหญ่ราคาที่ดินราว 8 แสนบาทต่อตร.ว. และในซอยราว 2-3 แสนบาทต่อตร.ว. เทียบกับย่านถนนสุขุมวิทซึ่งที่ดินมีราคามากกว่า 1 ล้านบาทต่อตร.ว.แล้วทั้งหมด

“ตรงนี้ยังมี suburban ด้วย หมายถึงมีกลุ่มชุมชนรองที่มาสนับสนุน รัชดาฯ-พระราม 9 จะได้กลุ่มคนลาดพร้าวที่เดินทางเข้ามาใช้ชีวิตแถวนี้ ตรงนี้ยังเป็นโซนเดียวในกรุงเทพฯ ที่มี night life อย่างสมบูรณ์ แถมมีคนจีนเข้ามาอยู่อาศัยเพิ่มเพราะมีสถานทูตจีน การเดินทางก็มีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-หัวลำโพง) อยู่แล้ว ต่อไปจะมีรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) ก็จะทำให้เป็นหนึ่งศูนย์รวมใหม่ (node) ที่น่าสนใจในอนาคต”

ซีอีโอแอสเซทไวส์วิเคราะห์เขากล่าวด้วยว่า พื้นที่ที่น่าสนใจอื่นๆ เช่น ศรีนครินทร์-รามคำแหง ซึ่งเป็นโซนที่จะได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีส้มดังกล่าวทำให้ความเจริญทั้งในแง่แหล่งงานและที่อยู่อาศัยขยายมาจนเป็นทำเลศักยภาพ

นอกจากนี้จะเป็นโซนบางซื่อ-ปิ่นเกล้า ซึ่งมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (บางซื่อ-ท่าพระ)เตรียมเปิดให้บริการ และบางซื่อได้รับการวางแผนให้เป็นสถานีกลางรวมศูนย์การเดินทางของรถไฟและรถไฟฟ้า จึงเชื่อว่าจะเป็นทำเลอนาคตเช่นกัน ทำเล New CBD เหล่านี้คือจุดที่แอสเซทไวส์สนใจและเชื่อว่าจะสามารถพัฒนาคอนโดฯ ราคา 2-4 ล้านบาทซึ่งเป็นเซกเมนต์หลัก 70%ของบริษัทได้ต่อไปในอนาคต

ภาพ: กิตติเดช เจริญพร

คลิกอ่านบทความฉบับเต็มของ “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ตอกเข็ม “แอสเซทไวส์” ใน New CBD” ได้จากนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนธันวาคม 2561