<h2>ปี 2562 ปีปราบเซียนทางเศรษฐกิจ “อนันต์ อัศวโภคิน” ผู้ก่อตั้งหลักสูตรผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ The NEXT Real วิเคราะห์ตลาดเข้าสู่ช่วงถดถอย บริษัทจัดสรรแบกสต็อกอื้อ แนะรับมืออสังหาฯ ขาลงระมัดระวังกระแสเงินสด-ตัดรายจ่ายไม่จำเป็น</h2>
บนเวทีสัมมนาเปิดหลักสูตรนักพัฒนาจัดสรร The NEXT Real มหาวิทยาลัยชินวัตร รุ่น 7 และ 8 อนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตรฯ ร่วมด้วยผู้ประกอบการศิษย์เก่าหลักสูตรฯ วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2562 และเทคนิครับมือ ดำเนินรายการโดย บริสุทธิ์ กาสินพิลา ผู้อำนวยการหลักสูตรฯ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด

อนันต์ ฉายภาพก่อนว่า ปีนี้เป็นปีที่เศรษฐกิจส่งสัญญาณลบชัดเจนมาตั้งแต่ปลายปี 2561 ภาพรวมเศรษฐกิจไทยยังมีปัญหาการลงทุนจากต่างประเทศ แม้การขอใบอนุญาตเพื่อเตรียมการลงทุนต่างๆ จะดูเหมือนมีมากแต่ไม่ได้เกิดการลงทุนจริง ขณะที่ทิศทางการส่งออกยังไม่สม่ำเสมอ เหลือเพียงการลงทุนภาครัฐที่มีการตอกเข็มก่อสร้างจำนวนมาก รวมถึงภาคท่องเที่ยวที่ยังเดินได้ต่อเนื่อง

เมื่อมุ่งประเด็นเฉพาะภาคอสังหาฯ หนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูง แม้แต่หนี้บ้านก็กลายเป็นหนี้เสียได้ง่ายกว่าในอดีต ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการที่เข้มงวดขึ้นสำหรับสินเชื่อบ้าน โดยการ<a href="http://forbesthailand.com/news/property/%E0%B9%81%E0%B8%9A%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B9%8C%E0%B8%8A%E0%B8%B2%E0%B8%95%E0%B8%B4%E0%B8%84%E0%B8%B8%E0%B8%A1%E0%B8%AA%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%9A%E0%B9%89.html">จำกัดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV</a> ดังที่ประกาศไปเมื่อปีก่อน ซึ่งเป็นปัจจัยลบต่ออสังหาฯ

“สัญญาณเมฆครึ้มมาตั้งแต่ปีก่อน ถ้าปลายปีคือฝนเริ่มตก ปีนี้ก็คือฝนตกแล้วจริงๆ”

<figure><img class="wp-image-3466 size-full" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/IMG_20190108_145138-01-e1546945094845.jpeg" alt="" width="800" height="600" /><figcaption> (ซ้าย) บริสุทธิ์ กาสินพิลา ผู้อำนวยการหลักสูตรฯ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด และ (ขวา) อนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real</figcaption></figure>

อนันต์กล่าวว่า สุขภาพของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยสะท้อนจากรายงานการเงินบริษัท หลายแห่งมีตัวเลขสินทรัพย์ที่สูงขึ้นและหนี้ที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่กำไรเติบโตน้อยกว่าหรือทรงตัว นั่นแสดงให้เห็นว่าบริษัทเหล่านั้นมีสต็อกที่อยู่อาศัยในมือมากเกินไป ซึ่งปีนี้น่าจะเกิดปัญหาทางการเงินในบริษัทชัดเจนขึ้น อย่างไรก็ตาม มองว่าเป็นเรื่องปกติของเศรษฐกิจที่เป็นวัฏจักรขึ้นลง หลังจากบริษัทอสังหาฯ มียอดขายเติบโตดีมาแล้ว 4-5 ปีจึงเป็นช่วงที่ยอดขายจะโตช้าลง

“แต่คิดว่าสถานการณ์ไม่แย่เท่าปี 2540 เพราะรอบนี้ธนาคารยังแข็งแรง ปัญหาจะน้อยกว่าเยอะ น่าจะเป็นการ soft landing มากกว่าล้มพับไปเหมือนคราวก่อน

&nbsp;
<h2>ระวังกระแสเงินสด ตัดค่าใช้จ่ายไม่จำเป็น</h2>
อนันต์กล่าวต่อว่า ในสถานการณ์เช่นนี้ ธนาคารจะมีความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อทั้งสินเชื่อโครงการและสินเชื่อบ้านรายย่อย สิ่งสำคัญของผู้ประกอบการจึงเป็นการรักษากระแสเงินสด และระวังอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ซึ่งมองว่าควรจะรักษาให้อยู่ที่ราว 1.0 กว่าๆ ไม่ควรให้เพิ่มไปจนถึง D/E 2.0
<ul>
 	<li>อ่านประกอบ <a href="http://forbesthailand.com/news/property/%E0%B9%81%E0%B8%9A%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B9%8C%E0%B8%8A%E0%B8%B2%E0%B8%95%E0%B8%B4%E0%B8%84%E0%B8%B8%E0%B8%A1%E0%B8%AA%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%9A%E0%B9%89.html">เคาะแล้ว! นโยบายแบงก์ชาติคุมปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน เริ่ม 1 เม.ย. 62 อสังหาฯ งัดกลยุทธ์รับมือ</a></li>
</ul>
นอกจากนี้ ควรจะตัดค่าใช้จ่ายที่สูงของบริษัท เช่น โปรโมชันและงบโฆษณา เน้นการบอกปากต่อปาก มากกว่าทุ่มงบโฆษณาในส่วนที่ไม่จำเป็น หรือการบริหารคน ช่วงที่ผ่านมาบางบริษัทอาจขยายตัวมากทำให้มีบุคลากรในบริษัทมาก เมื่อเผชิญสถานการณ์อสังหาฯ ขาลงจึงมีการแบกภาระค่าใช้จ่ายบุคลากร ซึ่งในอนาคตหากปรับบางส่วนมาใช้พนักงานเอ้าท์ซอร์สจะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้

“สุดท้ายถ้าใครมีปัญหาทางการเงินจริงๆ ให้รีบบอกธนาคารให้เขารับทราบ เพราะถ้าเขาตกใจตอนเราแย่แล้ว เขาจะดึงเงินกลับหมดเลย แต่ถ้าเราเตือนไว้แต่เนิ่นๆ เขาจะช่วยเราแก้ปัญหา” อนันต์กล่าว

&nbsp;
<h2>เพิ่มฟังก์ชันให้ลูกค้า เปิดโครงการไซซ์เล็ก แนวราบมาแรง</h2>
สำหรับศิษย์เก่าหลักสูตร The NEXT Real ต่างมีมุมคิดถึงการรับมือตลาดอสังหาฯ ขาลงในปี 2562 เริ่มจาก วิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด เปิดเผยว่า เชื่อว่าถึงแม้เศรษฐกิจจะชะลอตัวแต่กลุ่มเรียลดีมานด์ยังต้องการมีบ้าน จึงต้องพัฒนาโครงการให้เป็นตัวเลือกที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อ โดยอาจปรับฟังก์ชันหรือเพิ่มสิ่งที่พิเศษในโครงการมากกว่าการเร่งลดราคา

ขณะที่ตลาดกลุ่มนักลงทุน ที่ผ่านมาดีเวลอปเปอร์จะขายโดยไม่ได้ดูแลการปล่อยเช่าให้ต่อ ถ้าหากพัฒนาช่วยเหลือเรื่องการปล่อยเช่าได้จะเป็นการแก้โจทย์ให้กับลูกค้ากลุ่มนี้

นอกจากนี้ ดับเบิ้ลยู-ชินวะ ยังมองลู่ทางทำธุรกิจใหม่ๆ เช่น การขายอสังหาฯ แบบ B2B โดยพัฒนาโครงการและขายให้นักลงทุนแบบเหมาตึก หรือการรับจ้างออกแบบและพัฒนาโครงการให้กับเจ้าของที่ดิน เป็นต้น

<figure><img class="wp-image-3467" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/IMG_20190108_150429_1-01.jpeg" alt="" width="800" height="600" /><figcaption> (ที่ 2 จากซ้าย) ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) , (ที่ 2 จากขวา) วิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด และ (ขวาสุด) กฤศธนฎา สื่อไพศาล ผู้อำนวยการสายงานพัฒนาธุรกิจองค์กร บริษัท พี พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด สามศิษย์เก่าหลักสูตร The NEXT Real</figcaption></figure>

ด้าน ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทนั้นเติบโตมาจากทำเลภาคตะวันออกซึ่งกำลังได้อานิสงส์จากนโยบายเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ของรัฐบาล ส่วนโครงการที่ขยายเข้ามาในกรุงเทพฯ ที่ผ่านมาเน้นพัฒนาเฉพาะอาคารชุด แต่ปีนี้จะเริ่มมองการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น อย่างไรก็ตาม จะเน้นการเปิดตัวโครงการเล็กๆ กระจายทำเลไปหลายจุด มากกว่าการพัฒนาโครงการใหญ่เพื่อกระจายความเสี่ยง

ปิดท้ายที่ กฤศธนฎา สื่อไพศาล ผู้อำนวยการสายงานพัฒนาธุรกิจองค์กร บริษัท พี พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งเปิดโครงการแรกคือ เดอะ ไพรม์ อ่อนนุช-มอเตอร์เวย์ ไปเมื่อปี 2561 เธอกล่าวว่า มองปัญหาในตลาดอสังหาฯ ที่ผ่านมาคือการสร้างดีมานด์เทียมขึ้นมากทำให้ราคาที่ดินย่านกลางเมืองปรับตัวขึ้นไปสูง คอนโดมิเนียมต้องปรับไซซ์เล็กลงเหลือ 20 กว่าตารางเมตร ซึ่งลูกค้าเรียลดีมานด์ไม่สามารถอาศัยอยู่ได้จริง

เป็นผลให้ลูกค้ากลับมามองทำเลที่นอกเมืองออกไป แต่อยู่ในแพ็กเกจราคารับได้ ในพื้นที่ใช้สอยที่ใช้ได้จริง ดังนั้นบริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่องในปีนี้ 2-3 โครงการ

 
<h2>ม.ชินวัตรสานต่อหลักสูตร The NEXT Real</h2>
สำหรับหลักสูตรผู้ประกอบการอสังหาฯ The NEXT Real นั้น รศ.ดร.บุญสม เลิศหิรัญวงศ์ อธิการบดี มหาวิทยาลัยชินวัตร กล่าวว่า เป็นการจัดอบรมต่อเนื่องมาแล้ว 3 ปี มีนักศึกษาที่อบรมแล้ว 6 รุ่น รวมกว่า 700 คน และขณะนี้กำลังรับสมัครรุ่นที่ 7 และ 8 โดยรุ่น 7 จะรับสมัครถึงวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2562 ส่วนรุ่น 8 รับสมัครถึงวันที่ 26 กรกฎาคม 2562

<figure><img class="size-full wp-image-3472" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/S__1916936-e1546945520830.jpg" alt="" width="800" height="533" /><figcaption> รศ.ดร.บุญสม เลิศหิรัญวงศ์ อธิการบดี มหาวิทยาลัยชินวัตร</figcaption></figure>

“Keyword ของหลักสูตรนี้ 3 อย่างคือ Adult Learning, Innovation และ Connection หลักสูตรเป็นแบบผู้ใหญ่ไม่มีการเช็กเวลาเรียน เป็นการเรียนเพื่อแลกเปลี่ยนเสริมสร้างประสบการณ์” รศ.ดร.บุญสมกล่าว

โดย The NEXT Real ที่ผ่านมานั้นมีผู้เรียนทุกช่วงวัยตั้งแต่อายุ 35 ปีจนถึงมากกว่า 60 ปี และมีการกำหนดสัดส่วนคุณสมบัติผู้เรียนชัดเจน แบ่งเป็นนักพัฒนาจัดสรร 60% ธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯ 20% ผู้มีที่ดินต้องการพัฒนา 10% และผู้สนใจทั่วไป 10% ซึ่งทำให้ระบบนิเวศในห้องเรียนมีความหลากหลาย สามารถบูรณาการความรู้จากหลายอาชีพ และสร้างคอนเน็กชันได้จริง

&nbsp;

ฟังคำแนะนำรับมือ ‘อสังหาฯ ขาลง’ จาก ‘อนันต์ อัศวโภคิน’ ผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real

<h2>Shinwa Group บริษัทอสังหาฯ-รับเหมาก่อสร้างจาก Osaka แถลงความสำเร็จคอนโดฯ ร่วมทุนกับวรลักษณ์ พร๊อพเพอร์ตี้แห่งแรกในไทยขายหมด 100% เล็งที่ดินขึ้นโครงการต่อเนื่อง 2 แห่งปี’61 เปิดกว้างรับผู้ร่วมทุนไทยรายใหม่</h2>
Tomoyasu Yamabe ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด และ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชินวะ ดิเวลลอปเมนท์ (ไทยแลนด์) จำกัด เปิดเผยว่า โครงการคอนโดมิเนียม รูเนะสุ ทองหล่อ 5 มูลค่าโครงการ 1.2 พันล้านบาท เนื้อที่ 1 ไร่ จำนวน 156 ยูนิต ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนระหว่าง Shinwa Group ประเทศญี่ปุ่น กับ บริษัท วรลักษณ์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ภายใต้บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด ปัจจุบันขายหมด 100% แล้ว อยู่ระหว่างรอรับใบอนุญาตก่อสร้าง คาดว่าจะสามารถตอกเข็มได้ภายในเดือนนี้และก่อสร้างแล้วเสร็จ ไตรมาส 1 ปี 2562

โดยคอนโดฯ รูเนะสุ ทองหล่อ 5 ถือเป็นโครงการแรกที่ Shinwa Group เข้ามาลงทุนในประเทศไทย มีจุดเด่นที่การใช้นวัตกรรมการก่อสร้างและวัสดุจากญี่ปุ่น โดยเฉพาะนวัตกรรม รูเนะสุ ซึ่งผลิตจากเหล็กรูปแบบพิเศษ Sigma Beam ลิขสิทธิ์ของ Shinwa Group ที่ทำให้อาคารสามารถเปลี่ยนช่องว่างระหว่างพื้นกับคานมาใช้สำหรับเป็นพื้นที่เก็บสิ่งของใต้พื้นห้องได้ เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมซึ่งมีพื้นที่จำกัด

<figure><img style="width: 680px; height: 454px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/47d28052b5d11c705f397e063bc9e285.png" alt="" width="680" height="454" /><figcaption> ตัวอย่างนวัตกรรมพื้นรูเนะสุ สามารถเก็บของใต้พื้นห้องชุดคอนโดมิเนียมได้</figcaption></figure>

Yamabe กล่าวว่า สำหรับแผนการลงทุนในประเทศไทยจะยังมีอย่างต่อเนื่อง เป้าหมายระยะสั้น 2-3 ปีจากนี้ต้องการลงทุนราว 2-3 โครงการต่อปี โดยปี 2561 มีแผนลงทุนแล้ว 2 โครงการ คือ โครงการแนวสูงบริเวณเอกมัย ทองหล่อ หรือพร้อมพงษ์ และโครงการโฮมออฟฟิศย่านศรีนครินทร์ มูลค่ารวมทั้ง 2 โครงการประมาณ 2-3 พันล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจาซื้อที่ดิน

ทั้งนี้ การร่วมทุนกับบริษัทไทยจะเจรจาเป็นรายโครงการ โดยให้สิทธิวรลักษณ์ พร๊อพเพอร์ตี้ซึ่งเป็นพันธมิตรรายแรกของ Shinwa Group ได้พิจารณาการร่วมทุนก่อน แต่ยังเปิดกว้างให้บริษัทไทยอื่นๆ ติดต่อร่วมเป็นพันธมิตรกันได้

Yamabe กล่าวต่อว่า ด้านแผนระยะยาวในระยะ 10 ปี บริษัท ชินวะ ดิเวลลอปเมนท์ (ไทยแลนด์) จำกัด ต้องการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร นั่นคือเป็นดีเวลลอปเปอร์ ผู้รับเหมาก่อสร้าง ผู้บริหารจัดการอาคาร (นิติบุคคล) และรับบริหารจัดการปล่อยเช่าแบบเซอร์วิส อะพาร์ตเมนท์ด้วย คล้ายคลึงกับธุรกิจของ Shinwa Group ในเมือง Osaka ประเทศญี่ปุ่น โดยมีแกนหลักของธุรกิจคือการพัฒนาจัดสรร ปัจจุบันได้รุกคืบสู่ธุรกิจบริหารปล่อยเช่าแล้วโดยทดลองซื้อห้องชุด 7 ยูนิตในคอนโดฯ แห่งหนึ่งมาบริหารเพื่อทดลองการทำงานในตลาดไทย

ทั้งยังมองว่าอนาคตอาจมีการขายลิขสิทธิ์นวัตกรรมพื้น-คานรูเนะสุของบริษัทให้ดีเวลลอปเปอร์รายอื่นทั้งในไทยและประเทศอื่นในอาเซียนนำไปใช้ได้ เป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งในการทำธุรกิจ

<figure><img style="width: 680px; height: 510px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/6fbe4c8ad93d5efafb775622f7253b87.png" alt="" width="680" height="510" /><figcaption> (ซ้าย) Tomoyasu Yamabe  และ (ขวา) วิชัย จุฬาโอฬารกุล</figcaption></figure>

“Shinwa Group มีนโยบายการลงทุนในต่างประเทศ แต่หลังจากศึกษาหลายประเทศ เช่น มาเลเซีย สิงคโปร์ เกาะกวม จีน ไทย สุดท้ายตัดสินใจเลือกประเทศไทยเพราะมีบริษัทญี่ปุ่นและคนญี่ปุ่นอยู่มาก ทำเลประเทศไทยเป็นศูนย์กลางอาเซียน และตลาดอสังหาฯ ของไทยยังไม่ถึงจุดอิ่มตัว อนาคตการพัฒนาโครงการจัดสรรของบริษัทยังมีนวัตกรรมนำเสนออีกมาก ทั้งในคอนโดฯ บ้าน ทาวน์เฮาส์ และบ้านพักผู้สูงอายุ (Long Stay Home) ที่เราต้องการนำเสนอความแปลกใหม่ให้กับประเทศไทย” Yamabe กล่าว

ด้าน วิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด และ กรรมการ บริษัท ชินวะ ดิเวลลอปเมนท์ (ไทยแลนด์) จำกัด เปิดเผยว่า โครงการรูเนะสุ ทองหล่อ 5 ปิดยอดขายโครงการทั้งหมดแล้ว แบ่งเป็นยอดขายจากลูกค้ารายบุคคล 65% และลูกค้าเอเย่นต์ซื้อแบบบิ๊กล็อต 35% โดยโครงการได้รับความสนใจทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติ เช่น ฮ่องกง จีน ยุโรป ปัจจุบันราคาห้องชุดเฉลี่ยอยู่ที่ 2.4 แสนบาท/ตร.ม. (ราคาขายรีเซลจากเอเย่นต์)

<figure><img style="width: 680px; height: 510px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/ca037466d1f7ce5788d41bed07b0e8bf.png" alt="" width="680" height="510" /><figcaption> พื้นรูเนะสุในห้องตัวอย่างโครงการรูเนะสุ ทองหล่อ 5 ทำให้ออกแบบห้องชุดเล่นระดับความสูงต่ำได้</figcaption></figure>

<img style="width: 680px; height: 510px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/20ba43c18f63c8962a974efa7cd05605.png" alt="" />

<figure><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/d0e1eb07c64ceb4b3f4b306ab2be5262.png" alt="" width="340" height="453" /><figcaption> ห้องน้ำสำเร็จรูปติดตั้งด้วยวัสดุกระเบื้อง Mushu-kan Tile เทคโนโลยีญี่ปุ่นที่ช่วยควบคุมความชื้นและดูดซับกลิ่น</figcaption></figure>

&nbsp;

Forbes Facts

Shinwa Group เป็นบริษัทที่มีสำนักงานใหญ่ใน Osaka ประเทศญี่ปุ่น ก่อตั้งเมื่อปีพ.ศ.2494 พื้นฐานธุรกิจเริ่มต้นจากการเป็นรับเหมาก่อสร้าง ก่อนจะขยับมาเป็นดีเวลลอปเปอร์เมื่อ 23 ปีก่อน และยังขยายธุรกิจไปสู่การบริหารอาคารและบริหารการปล่อยเช่า รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เช่น โรงแรม และธุรกิจสปา รายได้ปี 2559 อยู่ที่กว่า 1.13 หมื่นล้านบาท

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events