SPECIAL ISSUE / ForbesLife Thailand November 2017

สำรวจเมืองใหญ่และเมืองศูนย์กลางธุรกิจทั่วโลก

JLL และ Knight Frank ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลกได้สำรวจและวิเคราะห์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของนักลงทุนทั่วโลกและชี้แนวโน้มการลงทุนที่น่าสนใจในอนาคต โดย JLL ได้จัดทำดัชนีความเข้มข้นด้านการลงทุน (Investment Intensity Index) โดยเปรียบเทียบปริมาณการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในแต่ละเมืองกับขนาดเศรษฐกิจหรือ GDP ของเมืองนั้น ซึ่งจะเป็นตัววัดสภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และภาพรวมของเมือง

JLL ยังได้จัดอันดับเมืองที่มีความน่าสนใจในการลงทุน 30 เมืองแรกจากการสำรวจบรรดาเมืองใหญ่และเมืองศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ 150 เมืองทั่วโลก เป็นเมืองใหม่ที่กำลังเปลี่ยนโฉมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ Knight Frank ชี้แนวโน้มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ยังคงแข็งแกร่ง และพบแนวโน้มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์หรือระบบการจัดส่งของที่กำลังมาแรง เกิดจากกระแสการซื้อของทางออนไลน์ที่กำลังบูมไปทั่วโลก

JLL แบ่งประเภทของเมืองไว้ 3 ประเภท

“เมืองใหม่” หรือ New World Cities เป็นเมืองที่มีขนาดกลางและขนาดเล็ก มีประชากรประมาณ 1-5 ล้านคนมีโครงสร้างพื้นฐานเพียบพร้อมและเป็นเมืองที่น่าอยู่ เน้นความเชี่ยวชาญระดับโลกในไม่กี่ด้าน

“เมืองที่มีความมั่นคง” หรือ ‘Established World Cities’ เป็นเมืองเศรษฐกิจที่มีขีดความสามารถด้านการแข่งขันและมีความเป็นโลกาภิวัตน์สูง มีบรรดาบริษัท เงินทุน และคนเก่งๆ เข้ามาตั้งรากฐานอยู่จำนวนมาก

“เมืองเกิดใหม่” หรือ ‘Emerging World Cities’ เป็นเมืองหลวงทางธุรกิจและการปกครองของประเทศเศรษฐกิจเกิดใหม่ขนาดกลางหรือขนาดใหญ่ที่เป็นหน้าด่านสำหรับการค้าการลงทุนและบริษัทต่างประเทศ

เมืองใหม่กำลังเปลี่ยนโฉมการลงทุน

ดัชนีความเข้มข้นด้านการลงทุนของ JLL ได้ชี้ให้เห็นถึงการกำเนิดของเมืองใหม่ในฐานะแหล่งลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยเมืองขนาดกลางที่เน้นธุรกิจไฮเทคและธุรกิจที่มีมูลค่าสูง มีโครงสร้างพื้นฐานเพียบพร้อม มีคุณภาพชีวิตที่ดีและมีการดำเนินธุรกิจที่โปร่งใส กำลังดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนเพิ่มขึ้นกลุ่มเมืองใหม่มีเมืองที่ติด 30 อันดับแรกถึง 21 เมืองหลายเมืองกำลังก้าวสู่เมืองระดับโลกจากการเป็นเมืองที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านและแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวให้ตรงกับความต้องการทางเทคโนโลยีและเศรษฐกิจที่มีการเปลี่ยนแปลง

เมืองใหม่เหล่านั้น ได้แก่ เมืองในแถบสแกนดิเนเวีย อาทิ Oslo ซึ่งติดอันดับ 1 มีเมืองเพื่อนบ้านอย่าง Copenhagen เข้ามาในอันดับ 10 และ Stockholm ในอันดับ 13 เมืองใหม่แห่งอื่นในยุโรปยังมี Munich (อันดับ 3) Edinburgh (อันดับ 4) Frankfurt (อันดับ 6) Dublin

ส่วนเมืองใหม่ในสหรัฐอเมริกาก็โดดเด่นไม่แพ้กันนำโดยเมืองไอทีชื่อดัง Silicon Valley ที่ติดอันดับ 5 San Francisco (อันดับ 12) และ Boston (อันดับ 14) ส่วนที่ออสเตรเลีย ได้ Melbourne เมืองต้นแบบแห่ง New World Cities เข้ามาในอันดับ 16

ตลาดการลงทุนทั่วโลกมีบทบาทสำคัญเพิ่มมากขึ้น

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา กลุ่มเมืองใหม่ เมืองหลัก 40 เมืองมีส่วนแบ่งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจาก 12% ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์รวมทั่วโลกในปี 2006 เป็น 23% ในปี 2016 แซงส่วนแบ่งจากกลุ่ม ‘Big 6’ ซึ่งเป็นเมืองชั้นนำระดับโลก ได้แก่ New York, London, Paris, Tokyo, ฮ่องกง และสิงคโปร์

นอกจากนี้ กลุ่มเมืองใหม่ยังได้รับความสนใจมากขึ้นจากบรรดานักลงทุนต่างประเทศโดยปริมาณการลงทุนจากนักลงทุนต่างประเทศในเมืองใหม่กินสัดส่วนถึง 20% เพิ่มขึ้นจาก 14% เมื่อ10 ปีก่อน และเป็นสัดส่วนที่เท่ากับกลุ่ม ‘Big 6’ แล้ว

เมืองในแถบยุโรปยังคงรักษาอันดับต้นๆ

เมืองในยุโรปที่มีความโปร่งใสและความยั่งยืนในระดับสูง มีเทคโนโลยีและโครงสร้างพื้นฐานที่เพียบพร้อม รวมทั้งมีความน่าอยู่ ได้ติดอันดับดัชนีความเข้มข้นด้านการลงทุนถึง 12 เมืองใน 30 อันดับแรกและมีถึง 10 เมืองจาก 12 เมืองแรกที่ติดอันดับด้านการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ โดยเมืองเล็กๆ อย่าง Oslo ติดอันดับ 1 อีกครั้ง เพราะเป็นเมืองที่ตลาดต้องการ แต่ Oslo กลับไม่ติดอันดับแรกในด้านการดึงดูดเม็ดเงินจากต่างประเทศ เนื่องจากเป็นเมืองที่การลงทุนส่วนใหญ่มาจากนักลงทุนท้องถิ่น

ขณะที่พี่ใหญ่อย่าง London ที่ติดอันดับ 2 ในด้านความเข้มข้นด้านการลงทุน สามารถติดอันดับแรกในด้านการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างประเทศ นับว่ายังเป็นเมืองที่มีความน่าสนใจอยู่แม้จะผ่าน Brexit Vote มาแล้วก็ตาม ในสหราช ฝั่งเยอรมนี อีกประเทศที่เป็นศูนย์กลางทางการเงินของยุโรป มีเมืองที่รั้งอันดับต้นๆ ตามติดสหราชอาณาจักร ได้แก่ Munich ที่ติดอันดับ 3 Frankfurt อันดับ 6 และ Berlin อันดับ 24 ขณะเดียวกัน Paris ยังคงอยู่ในกลุ่มเมืองแถวหน้าของโลกโดยติดอันดับ 11

ด้านสหรัฐฯ คือศูนย์กลางทางเทคโนโลยีในเมืองใหม่ในสหรัฐอเมริกา บรรดาเมืองไอทีอย่าง Silicon Valley, San Francisco, Boston, Seattle, Austin, Denver, Raleigh-Durham, Phoenix และ San Diego ล้วนติดอันดับอยู่ใน 30 อันดับแรก

เมืองในเอเชียหลุดโผ 30 อันดับแรก

ในภูมิภาคเอเชีย มีเพียงฮ่องกงและ Tokyo เท่านั้นที่ติด 30 อันดับแรก แถมยังเป็นอันดับรั้งท้ายอีกด้วยโดยฮ่องกงอยู่ในอันดับ 28 และ Tokyo อันดับ 30 ส่วนเมืองอื่นไม่มีเมืองใดติดอันดับเลย เป็นเพราะหลายปัจจัย ได้แก่ นักลงทุนท้องถิ่นยังคงครองตลาดส่วนใหญ่ ขณะที่เจ้าของสินทรัพย์ไม่ยอมปล่อยของออกสู่ตลาด และในบางเมือง การลงทุนโดยนักลงทุนสถาบันยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น ขณะที่ Shanghai, Bangalore และ Manila ต่างเร่งกันพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็ยังมีโอกาสให้ลงทุนไม่น้อยในอนาคต

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังแข็งแกร่ง

ด้าน Knight Frank โดย Anthony Duggan หัวหน้าแผนกวิจัยตลาดทุน กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับโลกยังคงเป็นสิ่งที่น่าลงทุนตลอดปีนี้สำหรับนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนทั่วไป ปริมาณการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังแข็งแกร่งและให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ โดยปัจจุบัน นักลงทุนรายย่อยถือเป็นผู้เล่นหลักในตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั่วโลก มีปริมาณการลงทุนคิดเป็น 20-25% ของการลงทุนรวมทั้งหมดตลอด 10 ปีที่ผ่านมา และสัดส่วนนี้ได้เพิ่มเป็น 30% ในปี 2016 สะท้อนถึงความน่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

นักวิเคราะห์ของ MSCI บริษัทจัดทำดัชนีราคาหุ้นชั้นนำของโลก ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนที่ 6.3% ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นเป็น 9% ต่อปี ระหว่างปี 2011-2015 ประเทศที่เป็นดาวเด่น ได้แก่ อินโดนีเซียซึ่งมีผลตอบแทนการลงทุน 15.3% ไอร์แลนด์ 14.7%

จับตำเทรนด์ใหม่ “อาคารพร้อมห้องพัก”

นอกจากนี้ ยังพบแนวโน้มการเติบโตของการลงทุน “อาคารพร้อมห้องพัก” (Buildings with Beds) ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ โรงแรม แต่นักลงทุนที่ Knight Frank ให้คำปรึกษายังคงมีคำถามและขอคำแนะนำในการลงทุนพัฒนา การเข้าซื้อกิจการและการบริหารสินทรัพย์ประเภทโรงแรม อาทิ การลงทุนที่อยู่อาศัยแบบให้เช่า ที่พักสำหรับนักเรียนนักศึกษา ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ และสิ่งอำนวยความสะดวกด้านการดูแลสุขภาพ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ยังคงมีจำนวนไม่มากประกอบกับแนวโน้มความต้องการที่ขับเคลื่อนโดยลักษณะของประชากร ทำให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ดึงดูดความสนใจจากทั้ง นักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังพัฒนาโครงการให้เหมาะกับพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

กระแส E-commerce ดันโลจิสติกส์โตตาม

Knight Frank ยังพบว่า โลจิสติกส์หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับระบบการจัดส่งสินค้าในเมือง (Urban Logistics) เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนมากใน 2-3 ปีข้างหน้า โลจิสติกส์กำลังอยู่ในช่วงการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญตามกระแส Urbanization หรือการขยายตัวของเมืองที่กำลังขับเคลื่อนการเติบโตของเมืองสำคัญทั่วโลก เป็นห้วงเวลาเดียวกับแนวโน้มการปะทุตัวของ E-commerce หรือการซื้อขายทางออนไลน์ที่ต้องการการจัดส่งสินค้าที่รวดเร็วมากขึ้น

Duggan กล่าวว่า กระแสการซื้อของทางออนไลน์ที่มาแรงและความต้องการให้การขนส่งสินค้ามีความรวดเร็วมากขึ้นนี้ กำลังสร้างโอกาสให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ นั่นคือ Urban Logistics หากถามว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประเภทใดที่ได้รับผลกระทบจากอินเทอร์เน็ตมากที่สุด ทุกคนต้องตอบว่าค้าปลีก เพราะเป็นภาคธุรกิจที่กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงอย่างพลิกผัน เนื่องจากลูกค้าเลือกชอปปิงทางช่องทางที่หลากหลายมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งทางมือถือ แต่ขณะที่บรรดาห้างและชอปปิงมอลล์ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมของผู้บริโภคครั้งใหญ่นี้ แต่สำาหรับธุรกิจโลจิสติกส์กลับเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่สุดว่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับโลจิสติกส์จะมีการใช้งานอย่างไรและตั้งอยู่ทำเลไหน

John Lewis หนึ่งในร้านค้าปลีกชั้นนำของสหราชอาณาจักร ซึ่งเคยใช้งบลงทุน 75% ของงบลงทุนรวมเพื่อปรับปรุงและขยายร้านค้าตลอด 10 ปีที่ผ่านมา วันนี้สัดส่วนการลงทุนดังกล่าวไปอยู่ที่การกระจายสินค้าและระบบไอที ส่วนร้านค้าใช้งบลงทุนเหลือ 25% เท่านั้น แนวโน้มเช่นนี้ทำให้เกิดสถานที่รองรับระบบโลจิสติกส์เพิ่มจำนวนมากขึ้น ตั้งแต่ศูนย์กระจายสินค้าประจำภูมิภาคขนาดใหญ่สำหรับเก็บ ถ่ายภาพนำออก บรรจุหีบห่อ และแยกประเภทสินค้า ผ่านไปยังจุดขนส่งสินค้าในเมืองและโรงเก็บสินค้าในพื้นที่ที่ถูกออกแบบให้สามารถจัดส่งสินค้าในช่วงสุดท้ายได้อย่างรวดเร็วตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค

ทั้งกระแส Urbanization และ E-commerce ได้เปิดโอกาสการลงทุนใหม่ให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มองหาผลตอบแทนการลงทุนที่แน่นอนในระยะยาว ขณะที่ E-commerce กำลังขยายตัว บริการที่เกี่ยวข้องอย่างการจัดส่งสินค้าในช่วงสุดท้ายก็มีความต้องการที่เติบโตตามไปด้วย ผู้ค้าปลีกและบริษัทขนส่งสินค้าจะต้องพัฒนาโลจิสติกส์ในเมืองหรือ Urban Logistics อย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค ขณะที่สถานที่สำหรับระบบโลจิสติกส์ที่เหมาะสมก็จะมีความต้องการเพิ่มมากขึ้นเช่นเดียวกันซึ่งจะทำให้อัตราการใช้พื้นที่และอัตราค่าเช่ามีการเติบโตในทางบวก

ดังนั้น Urban Logistics อาจจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสน่ห์กับคนจำนวนไม่มาก แต่มันเริ่มดึงดูดความสนใจของนักลงทุนมากขึ้นเรื่อยๆ จากความต้องการใช้พื้นที่ที่เพิ่มมากขึ้นและข้อจำกัดที่ทำให้มีพื้นที่ใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดน้อยลง ประกอบกับโอกาสที่จะได้เข้าพื้นที่ในเมืองที่กำลังขยายตัว ทำให้ Urban Logistics เป็นกระแสที่มิอาจต้านทานได้

เรียบเรียง: บุญธร ศิริสวาสด์


ติดตามการลงทุนและการใช้ชีวิตรอบโลกได้ที่ ForbesLife Magazine ฉบับพิเศษประจำเดือน พฤศจิกายน 2560 ได้ในรูปแบบ e-Magazine


Admin System Web
Administrator

Update : 06 มกราคม 2561

View : 1,447




vdo

Forbes Thailand Forum 2018: The Next Tycoons

Update : 27 กรกฎาคม 2561

View : 406

Most Popular
1

2 มหาเศรษฐีอสังหาฯ ผู้ครองพื้นที่อาคารสำ

Update : 23 มกราคม 2561

view : 27,445

2

5 เทรนด์สาขาศึกษาต่อของคนเจนวาย

Update : 01 กันยายน 2560

view : 10,180

3

10 อันดับมหาวิทยาลัยชั้นนำของอเมริกา

Update : 15 มกราคม 2561

view : 9,009


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
พิชญ ช้างศร
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
เอกรัตน์ สาธุธรรม
Business Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
Former Editor in Chief
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Former Lifestyle Editor
ปุณยวีร์ จันทรขจร
ผู้ร่วมก่อตั้ง บริษัท ซุปเปอร์เทรดเดอร์ จำกัด
กระทรวง จารุศิระ
ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ ซุปเปอร์เทรดเดอร์ โฮลดิ้ง
จิรายุส ทรัพย์ศรีโสภา
ผู้ร่วมก่อตั้งบริษัท Coins.co.th
รุ่งโรจน์ ตันเจริญ
Chief Executive Officer - Rabbit Digital Group