SPECIAL ISSUE / ForbesLife Thailand November 2017

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูในเมืองสำคัญ 100 เมืองทั่วโลก

Knight Frank บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกได้จัดทำดัชนีราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูในเมืองสำคัญ 100 เมืองทั่วโลก (Prime International Residential Index 100: PIRI 100) ใน Wealth Report 2017 โดยพบทั้งราคาที่ปรับตัวขึ้นและราคาที่ปรับตัวลง

มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูทั่วโลกมีการเติบโตลดลงในปี 2016 โดยมีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 1.4% ซึ่งน้อยกว่าปี 2015 ที่มีอัตราเติบโตเฉลี่ย 1.8% อย่างไร ก็ตาม PIRI 100 พบช่องว่างถึง 49% ระหว่างอันดับแรกและอันดับสุดท้าย สูงขึ้นจาก 45% ในปี 2015 โดยเมืองที่รั้งอันดับต้นๆ ของดัชนี ได้แก่ เมืองในประเทศจีน นิวซีแลนด์ แคนาดา และออสเตรเลีย

ขณะที่ตลาดที่พึ่งพิงน้ำมันอย่าง Moscow และ Lagos มีอันดับรั้งท้ายเมืองที่ราคานิ่งหรือปรับตัวเพิ่มขึ้นมีจำนวน 61% ลดลงจาก 66% ในปี 2015 ขณะที่การเติบโตของราคาเฉลี่ยลดลงเล็กน้อย ซึ่งบ่งชี้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูทั่วโลกอยู่ในช่วงชะลอตัวลงเล็กน้อยแต่มีหลายเมืองที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดซึ่งได้สร้างความประหลาดใจไม่น้อยให้กับนักลงทุนที่เก๋าเกม หลายเมืองในจีนมีราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูพุ่งสูงและติดอันดับใน PIRI 100 นำโดย Shanghai, Beijing และ Guangzhou ที่รั้ง 3 อันดับแรก ทั้งสามเมืองมีราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูที่เติบโตกว่า 26% จากปี 2015

Vancouver เมืองที่มีราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูเติบโตสูงเป็นอันดับ 2 ของปี 2015 ยังคงติดอันดับต้นๆ อีกปี และปีนี้เป็นปีที่เมืองที่มีประชากรมากที่สุดของแคนาดามีรายชื่ออยู่ใน 10 อันดับแรกถึง  2 เมืองจาก 3 เมือง ยอดขายที่อยู่อาศัยระดับหรูเติบโตขึ้นสูงก่อนชะลอตัวและลดลงหลังจากรัฐ British Columbia ของแคนาดาเก็บภาษีผู้ซื้อชาวต่างชาติ 15% ในเดือนสิงหาคม ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูเติบโตเพียง 15% ในสิ้นปี 2016 ลดลงจากปี 2015 ที่เติบโตถึง 25%

มาดูฝั่ง London บ้านของบรรดามหาเศรษฐีทั่วโลกกันบ้าง ในปี 2016 London ร่วงไปอยู่อันดับที่ 92 โดยราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูหดตัวลง 6.3% สาเหตุเกิดจากการเก็บอากรแสตมป์ 3% สำหรับบ้านหลังที่ 2 ที่รัฐบาลประกาศในเดือนเมษายนปี 2016 มากกว่าประเด็นการตัดสินใจออกจากอียูของประเทศ สหราชอาณาจักรหรือ Brexit แต่เมื่อจบปี 2016 ยอดขายปรับเพิ่มขึ้นสูงและภาวะตลาดปรับตัวดีขึ้นเนื่องจากตลาดได้มีการปรับตัวกับภาระภาษีตัวใหม่แล้ว

ศูนย์กลางทางการเงินของโลกอย่าง New York เป็นอย่างไรบ้าง เงินดอลลาร์สหรัฐฯ ที่อยู่ในภาวะแข็ง ทำให้นักลงทุนทั่วโลกเมิน New York รวมทั้งการมีโครงการหรูออกมาใหม่จำนวนมากทำให้ซัพพลายในตลาดเพิ่มขึ้นสูง แต่ขณะที่ยอดขายชะลอตัว ราคากลับหดตัว โดยคาดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยใน New York จะขยายตัวดีขึ้นในปี 2017 โดยมีแรงหนุนจากนโยบายของประธานาธิบดี Trump ทั้งมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การผ่อนปรนกฎเกณฑ์ และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน

มาตรการควบคุมความร้อนแรงของตลาดฮ่องกงซึ่งร่วงอยู๋ในอันดับท้ายๆ ของดัชนีราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูตั้งแต่ปี 2014 เริ่มไต่อันดับขึ้นโดยในปี 2016 มีราคาเติบโต 2.1% ซึ่งอัตราการเติบโตน่าจะสูงกว่านี้หากการเก็บภาษีอากรแสตมป์15% สำหรับผู้ซื้อที่ไม่ได้อาศัยในฮ่องกงไม่ได้ลามมายังผู้ซื้อที่อาศัยในฮ่องกงด้วย ซึ่งก่อนหน้านี้เสียภาษี 8.5%

การเปลี่ยนแปลงอัตราภาษีครั้งล่าสุดนี้เป็นเพียงหนึ่งในบรรดามาตรการที่ออกมาตั้งแต่ปี 2010 เพื่อยับยั้งความร้อนแรงของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งขึ้นไม่หยุดในตลาดที่อยู่อาศัยที่มีราคาเกินเอื้อมมากที่สุดแห่งหนึ่งของโลก หากเทียบค่าเงินฮ่องกงกับดอลลาร์สหรัฐฯ อาจจะต้องมีการผ่อนคลายมาตรการบ้างจากธนาคารกลาง หากมีการปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นในปีนี้ อย่างไรก็ตาม ธนาคารกลางจะต้องหาวิธีรับมือกับแรงซื้อจากผู้ซื้อชาวจีนแผ่นดินใหญ่ที่อยากถือสินทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับค่าเงินดอลลาร์สหรัฐฯ

ขณะนี้ทุกสายตาจับจ้องไปยังผู้กำหนดนโยบายในจีนเพราะกำลังพยายามที่จะควบคุมราคาในเมืองใหญ่ๆ หลายแห่ง ตลาดหลักที่มองว่าอัตราการขยายตัวของราคาที่พุ่งสูง 30% ไม่ใช่เรื่องแปลกจะยังคงโดดเด่นเหนือตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูมาตรการควบคุมความร้อนแรงใหม่ๆ รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่สูงขึ้นและการจำกัดการซื้อบ้านได้เกิดขึ้นแล้วในบางเมืองด้วยหวังว่าจะทำให้อัตราการเติบโตชะลอตัวลงและยับยั้งการซื้อเพื่อเก็งกำไรซึ่งเริ่มเห็นผลแล้วตั้งแต่ปลายปี 2016

ขณะที่เมืองที่มีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่นบางเมือง อาทิ Auckland, Sydney และ Berlin อยู่ในอันดับต้นๆ อย่างถาวรแล้วมีเมืองใหม่ๆ ไม่น้อยที่ก้าวขึ้นมาอยู่ในอันดับต้นอย่าง Guangzhou, Seattle และ Amsterdam ซึ่งเป็นเพราะราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูกำลังปรับตัวเพิ่มขึ้นจากฐานต่ำในอดีตยกตัวอย่าง Guangzhou ซึ่งติดอันดับใกล้ๆ กับ Shanghai มีอัตราเติบโตของราคาเพิ่มขึ้น 27% แต่ในความเป็นจริงแล้ว ราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูที่ Guangzhou เท่ากับครึ่งหนึ่งของราคาในเมืองใหญ่ๆ

ด้าน Seattle และ Amsterdam ก็มีราคาที่ปรับเพิ่มขึ้นจ ากฐานราคาที่ต่ำ แต่ทั้งสองเมืองอาจเป็นเรื่องการเปลี่ยนแปลงราคาตามการปรับตัวลดลงของราคาที่ 29% และ 18% ตามลำดับหลังช่วงวิกฤต Lehman ขณะเดียวกัน เมืองในยุโรปยังคงมีการปรับตัวของราคาที่หลากหลาย โดยครึ่งหนึ่งของจำนวนเมืองที่มีราคาร่วงในปี 2016 ล้วนอยู่ในแถบยุโรป ซึ่งปีก่อนหน้านั้นมีจำนวนถึง 65% บ่งชี้ถึงการฟื้นตัวของภูมิภาคนี้ สำหรับเมืองในยุโรปที่โดดเด่นด้านการปรับตัวของราคาในปี 2016 ได้แก่ Amsterdam, Gstaad, Munich, Berlin และ Barcelona ขณะที่ตลาดบ้านหลังที่ 2 เช่น Ibiza, Mallorca, Western Algarve และ Lake Como ก็ไต่อันดับขึ้นเช่นเดียวกันตัวขับเคลื่อนตลาด

เมื่อแยกออกมาเป็นภูมิภาคพบว่า ออสตราเลเชีย (+11.4%) เอเชีย (+5.1%) และอเมริกาเหนือ (+4.5%) เป็นตัวหลักในการขับเคลื่อนการเติบโต ส่วนยุโรปและ เมืองแถบแคริบเบียนยังเกาะอยู่กลางๆ ของตารางโดยมีการปรับตัว 0.5% และ -0.3% ตามลำดับ ขณะที่ ลาตินอเมริกา (-2.7%) ตะวันออกกลาง (-3.3%) แอฟริกา (-3.4%) รวมทั้งรัสเซียและกลุ่มประเทศ เครือรัฐเอกราชหรือ CIS (Commonwealth of Independent States) (-5.5%) ต่างเติบโตติดลบเนื่องจากหลายปัจจัย ได้แก่ ค่าเงินที่อ่อนตัว เศรษฐกิจ ชะลอตัว ค่าเงินเฟ้อสูงขึ้น ราคาน้ำมันตกต่ำ และความเสี่ยงทางการเมืองที่ขยายตัวการสร้างความมั่งคั่งและการเคลื่อนย้ายข้ามประเทศยังคงเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูในปี 2016 จากความกังวลด้านความปลอดภัยการเคลื่อนย้ายค่าเงิน การศึกษา และแม้แต่เรื่องการดูแลสุขภาพที่กำลังเป็นปัจจัยใหม่ที่ส่งอิทธิพลต่อการขับเคลื่อนตลาด

อย่างไรก็ตาม ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูในปีนี้ได้สะท้อนให้เห็นสองประเด็นหลัก ประเด็นแรกคือ กิจกรรมทางเศรษฐกิจในประเทศเป็นปัจจัยหนุน ต่อการปรับตัวของราคา โดยพบว่าทุกเมืองใน 10 อันดับแรกต่างมี GDP ที่เติบโตมากกว่า 3% ต่อปี ประเด็นที่ 2 คือ การเติบโตทางเศรษฐกิจอยู่ในเมืองใหญ่ระดับโลก โดย 22 เมืองใน 25 อันดับแรกล้วนเป็นเมืองใหญ่เมื่อแยกออกมาเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ก็สะท้อนประเด็นข้างต้นโดยพบว่า มูลค่าของบ้านหรูตามเมืองใหญ่เพิ่มขึ้น 2.4% โดยเฉลี่ย บ้านพักในเมืองสกีมีการเติบโต 1.9% และบ้านริมหาดหรือในเมืองแถบชายฝั่งมีราคาตกเล็กน้อยประมาณ 0.5% Safe Haven หรือแหล่งที่มีความปลอดภัยในการลงทุนก็ยังคงมีที่ทางของมันอยู่

แต่ด้วยศูนย์กลางทางการเงินระดับต้นของโลกมีการขยายตัวของเมืองอย่างจำกัด ตลาดรองทั่วทวีปยุโรปและสหรัฐอเมริกาจะมีความโดดเด่นมากยิ่งขึ้น เมืองที่ให้กำไรในการลงทุนที่น่าสนใจ เมืองที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นสูงจากฐานต่ำ และเมืองที่ความเสี่ยงได้รับการควบคุมโดยระดับความโปร่งใสและธรรมาภิบาลที่ดี เช่น Paris, Berlin, Madrid, Dublin, Chicago และ Seattle น่าจะมีการปรับตัวของราคาที่น่าสนใจกว่าเมืองอื่น

THE PIRI 100 การเปลี่ยนแปลงราคาของตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูทั่วโลก

10 อันดับแรกเมืองสำคัญที่มีการเปลี่ยนราคามากที่สุด

อันดับ 1 Shanghai
ภูมิภาค Asia การเปลี่ยนแปลง 27.40%

อันดับ 2 Beijing
ภูมิภาค Asia การเปลี่ยนแปลง 26.80%

อันดับ 3 Guangzhou
ภูมิภาค Asia การเปลี่ยนแปลง 26.60%

อันดับ 4 Seoul
ภูมิภาค Asia การเปลี่ยนแปลง 16.61%

อันดับ 5 Auckland
ภูมิภาค  Australasia การเปลี่ยนแปลง 16.00%

อันดับ 6 Toronto
ภูมิภาค North America การเปลี่ยนแปลง 15.10%

อันดับ 7 Vancouver
ภูมิภาค North America การเปลี่ยนแปลง 14.50%

อันดับ 8 Amsterdam
ภูมิภาค Europe การเปลี่ยนแปลง 10.10%

อันดับ 9 Gstaad
ภูมิภาค Europe การเปลี่ยนแปลง 10.00%

อันดับ10 Seattle
ภูมิภาค North America การเปลี่ยนแปลง 9.70%


10 อันดับรั้งท้ายเมืองสำคัญที่มีการเปลี่ยนราคามากที่สุด

อันดับ 91 Rio de Janeiro
ภูมิภาค Latin America การเปลี่ยนแปลง -6.20%

อันดับ 92 London
ภูมิภาค Europe การเปลี่ยนแปลง -6.30%

อันดับ 93 Zurich
ภูมิภาค Europe การเปลี่ยนแปลง -7.00%

อันดับ 94 Umbria
ภูมิภาค Europe การเปลี่ยนแปลง -7.99%

อันดับ 95 Taipei
ภูมิภาค Asia การเปลี่ยนแปลง -8.00%

อันดับ 96 Istanbul
ภูมิภาค Middle East การเปลี่ยนแปลง -8.40%

อันดับ 97 Tokyo
ภูมิภาค Asia การเปลี่ยนแปลง -8.79%

อันดับ 98 Bodrum
ภูมิภาค Middle East การเปลี่ยนแปลง -10.00%

อันดับ 99 Moscow
ภูมิภาค Russia/CIS การเปลี่ยนแปลง -11.20%

อันดับ 100 Lagos
ภูมิภาค Africa การเปลี่ยนแปลง -22.00%

เรียบเรียง: บุญธร ศิริสวาสด์

ติดตามการลงทุนและการใช้ชีวิตรอบโลกได้ที่ ForbesLife Magazine ฉบับพิเศษประจำเดือน พฤศจิกายน 2560 ได้ในรูปแบบ e-Magazine


Admin System Web
Administrator

Update : 29 ธันวาคม 2560

View : 1,129


Most Popular
1

2 มหาเศรษฐีอสังหาฯ ผู้ครองพื้นที่อาคารสำ

Update : 23 มกราคม 2561

view : 26,330

2

5 เทรนด์สาขาศึกษาต่อของคนเจนวาย

Update : 01 กันยายน 2560

view : 9,982

3

10 อันดับมหาวิทยาลัยชั้นนำของอเมริกา

Update : 15 มกราคม 2561

view : 8,817


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
พิชญ ช้างศร
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Lifestyle Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
contributor
ปุณยวีร์ จันทรขจร
ผู้ร่วมก่อตั้ง บริษัท ซุปเปอร์เทรดเดอร์ จำกัด
กระทรวง จารุศิระ
ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ ซุปเปอร์เทรดเดอร์ โฮลดิ้ง
จิรายุส ทรัพย์ศรีโสภา
ผู้ร่วมก่อตั้งบริษัท Coins.co.th
ภารไดย ธีระธาดา
Mentor Coach focused on Personal Executive Development
ธำรงค์ชัย เอกอมรวงศ์
หยง Freedom Trader