SPECIAL ISSUE / ForbesLife Thailand NOVEMBER 2016

บมจ.ศุภาลัย พาอสังหาริมทรัพย์ไทย ลุยฟิลิปปินส์และออสเตรเลีย

ศุภาลัยเริ่มกำหนดทิศทางและแผนงานขยายการลงทุนในต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเทศในแถบภูมิภาคอาเซียนตั้งแต่ปี 2555 เพื่อเสริมสร้างความแข็งแกร่งทางธุรกิจอย่างยั่งยืนและรองรับการขยายตัวของบริษัทอย่างต่อเนื่อง โดยตั้งงบลงทุนไว้ประมาณ 10% ของทรัพย์สินรวมของบริษัท (4.7 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2559) และประเทศแรกที่บริษัทได้เข้าไปลงทุนหลังจากก่อตั้งมากว่า 20 ปี คือ ฟิลิปปินส์

ประทีป ตั้งมติธรรม ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการบริหาร ได้กล่าวถึงความน่าสนใจของฟิลิปปินส์ว่า หลังจากบริษัทได้เข้าไปศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุง Manila ช่วงปลายปี 2555 บริษัทได้ลงทุน 1.17 พันล้านเปโซหรือราว 850 ล้านบาทในกลางปี 2556 ซื้อ Petron Megaplaza อาคารสำนักงานระดับเกรดเอ ที่ย่าน Mekati ซึ่งเป็นทำเลใจกลางเมือง เป็นอาคารสร้างแล้วเสร็จพร้อมผู้เช่าพื้นที่สำนักงานคิดเป็นอัตราเช่าประมาณ 75% ในขณะนั้น ซึ่งถือเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยและความเสี่ยงต่ำ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้ได้ทันทีจากค่าเช่า

“จังหวะที่เราเข้าไปเป็นจังหวะที่ดีมาก เนื่องจากเจ้าของเดิมต้องการขายเพื่อไปลงทุนอย่างอื่นต่อ ประกอบกับตัวอาคารอยู่ทำเลดี ริมถนนใหญ่ เป็นอาคารที่ออกแบบโดย SOM (Skidmore, Owings & Merrill) สถาปนิกชื่อดังจากสหรัฐฯ แม้จะสร้างมาตั้งแต่ปี 2541 แต่อาคารยังดูทันสมัยและมีมาตรฐาน เมื่อคำนวณผลตอบแทนการลงทุนที่คาดว่าน่าจะได้ 20% ต่อปี ซึ่งค่อนข้างสูง เราจึงไม่รอช้า”

Petron Megaplaza มีพื้นที่ทั้งหมด 67,950 ตารางเมตร สูง 45 ชั้น เคยถูกบันทึกว่าเป็นตึกที่สูงที่สุดในฟิลิปปินส์ในปี 2542-2543 ศุภาลัยได้ลงทุนผ่าน Supalai Philippines Inc. ซึ่งเป็นบริษัทลูก และเป็นเจ้าของพื้นที่ 16 ชั้น รวมประมาณ 20,000 ตารางเมตร ปัจจุบันมีอัตราเช่าพื้นที่ 97% เพิ่มขึ้นจาก 84% ในปี 2558 และ 75% ในปี 2556-2557 สร้างรายได้ค่าเช่าให้กับบริษัทรวม 217 ล้านเปโซหรือราว 158 ล้านบาทตั้งแต่กลางปี 2556 ถึงสิ้นปี 2558 และคาดว่าจะสร้างรายได้ในปีนี้อีก 104 ล้านเปโซหรือประมาณ 75 ล้านบาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 7.8% ต่อปี


ตึก Petron Megaplaza อาคารสำนักงานเกรดเอย่าน Mekati ใจกลางกรุง Manila ฟิลิปปินส์ ศุภาลัยได้เข้าซื้อ
ในปี 2556 และเตรียมขายต่อในต้นปี 2560

ล่าสุด ศุภาลัยได้เซ็น MOU กับกองทุนแห่งหนึ่งจากฮ่องกงที่จะเข้ามาซื้ออาคารดังกล่าวในราคา 1.61 พันล้านเปโซหรือราว 1.17 พันล้านบาท คิดเป็นกำไรจากการขายต่ออีกประมาณ 38% ตลอดการถือครองใน 3 ปีครึ่ง โดยคาดว่าจะมีการโอนในต้นปีหน้านี้ เม็ดเงินที่ได้จากการขายอาคารนี้ ศุภาลัยจะนำไปลงทุนต่อในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเบื้องต้นได้พูดคุยกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นรายหนึ่งที่สนใจร่วมทุนกับศุภาลัย เนื่องจากมองว่าเป็นบริษัทที่มีเงินทุนหนา มีประสบการณ์และ know-how ด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย มีดีไซน์บ้านที่สวยงามทันสมัย

“ฟิลิปปินส์เป็นประเทศที่มีศักยภาพ ประเทศกำลังขยายตัวมีประชากร 100 ล้านคน ถือเป็นฐานความต้องการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่มาก เป็นประเทศที่สื่อสารภาษาอังกฤษได้ ค่าเงินค่อนข้างดี และเดินทางไม่ไกลจากประเทศไทยในระยะเวลาเพียง 3 ชั่วโมงเศษด้วยเครื่องบิน แต่โครงสร้างพื้นฐานใน Manila ยังค่อนข้างล้าหลัง ที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำสำหรับผู้มีรายได้น้อยยังขาดแคลนอีกมาก”

ถัดจากฟิลิปปินส์เพียงหนึ่งปี ศุภาลัยได้เข้าไปศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน Melbourne เมื่อปี 2556 เนื่องจากออสเตรเลียเป็นประเทศใหญ่ มีทรัพยากรมากมาย มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจและการเมืองมากกว่าไทย เป็นประเทศที่พัฒนาแล้วและมีความโปร่งใสในด้านกฎระเบียบต่างๆ

ขณะที่ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์สามารถหาได้ง่ายเพื่อนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุนและวิเคราะห์ศักยภาพตลาดในปลายปี 2557 ศุภาลัยจึงเริ่มลงทุนใน 2 โครงการในปีแรก โดยใช้เงินลงทุนรวม 12.75 ล้านเหรียญออสเตรเลียหรือราว 331 ล้านบาท เป็นการร่วมทุนกับผู้ประกอบการท้องถิ่น โดยโครงการแรกชื่อ Balmoral Quay ที่เมือง Geelong รัฐ Victoria ซึ่งร่วมทุนกับ BMA Property Advisory Pty. Ltd.โดยถือหุ้นฝั่งละ 50% เป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ริมทะเลบนเนื้อที่ 17 ไร่ จำนวน 90 หลัง พร้อมที่จอดเรืออีก 180 ลำ ราคาประมาณ 1.3 ล้านเหรียญหรือราว 34 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 129.5 ล้านเหรียญหรือ 3.3 พันล้านบาท มียอดขายแล้ว 22% ณ เดือนสิงหาคมที่ผ่านมา

“จังหวะที่เราไปลงทุนในออสเตรเลียค่อนข้างดี เพราะสถาบันการเงินในออสเตรเลียเข้มงวดเรื่องการปล่อยสินเชื่อโครงการ ประกอบกับต้นทุนทางการเงินในการขอสินเชื่อโครงการสูงถึง 7% ทำให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นจึงต้องหาพันธมิตรต่างชาติเข้ามาร่วมทุน แม้จะต้องแบ่งกำไรให้คนอื่น แต่พวกเขาก็ happy ที่ได้เดินหน้าโครงการโดยไม่ต้องลงทุนเองทั้งหมด เป็นการกระจายความเสี่ยงและมีรายได้จากค่าบริหารโครงการอีกทางด้วย และเป็นจังหวะดีของเราที่มีต้นทุนทางการเงินเพียง 3% เท่านั้น เราจึงมีศักยภาพในการลงทุน”

โครงการที่สอง คือ Officer ใน Melbourne โดยร่วมทุนกับ Satterley Property Group Pty. Ltd. บริษัทอสังหาริมทรัพย์นอกตลาดหลักทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุด โดยโครงการนี้ ศุภาลัยถือหุ้น 25% เนื่องจากเป็นโครงการใหญ่บนเนื้อที่ 790 ไร่ แบ่งขายเป็นที่ดินจัดสรรจำนวน 1,760 แปลง ราคา 2.10 แสนเหรียญ (5.4 ล้านบาท) มูลค่าโครงการรวม 385 ล้านเหรียญหรือกว่า 1 หมื่นล้านบาท โดยมียอดขายแล้ว 31% ในปีถัดมา ศุภาลัยลงทุนเพิ่มอีก 10 ล้านเหรียญ (260 ล้านบาท) ในโครงการที่ 3 โดยร่วมทุนกับกลุ่มเดิม Satterley ในสัดส่วน 25% เพื่อพัฒนาโครงการ Arena เป็นที่ดินจัดสรรจำนวน 1,236 แปลง ราคา 2.94 แสนเหรียญ (7.6 ล้านบาท) บนเนื้อที่โครงการรวม 793 ไร่ใน Melbourne มูลค่าโครงการ 9.8 พันล้านบาท โดยมียอดขายแล้ว 22%


Balmoral Quay ทาวน์เฮ้าส์ริมทะเลย่าน Rippleside เมือง Geelong รัฐ Victoria ขายพร้อมที่จอดเรือในราคาเริ่มต้น 34 ล้านบาท

ปีนี้ศุภาลัยขยายการลงทุนอีก 53.5 ล้านเหรียญ (1.4 พันล้านบาท) ใน 3 โครงการร่วมทุน ได้แก่ Fyansford เมือง Geelong ร่วมทุนกับ Innovation Construction and Development Pty. Ltd. (ICD) ในสัดส่วน 50-50 เป็นที่ดินจัดสรรจำนวน 849 แปลง ราคา 2.62 แสนเหรียญ (6.8 ล้านบาท) บนเนื้อที่โครงการรวม 718 ไร่ มูลค่าโครงการ 5.7 พันล้านบาท โครงการ Eden’s Crossing และโครงการ Wholegreen ร่วมทุนกับ Peet Limited บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดเป็นอันดับสาม ในสัดส่วน 50-50 เช่นเดียวกัน เป็นที่ดินจัดสรรจำนวน 971 และ 1,751 แปลงตามลำดับ มูลค่าโครงการ 6.5 พันล้านบาทและ 1 หมื่นล้านบาท

“ทั้ง 6 โครงการที่ร่วมกับพันธมิตร 4 ราย มีมูลค่าโครงการรวมกว่า 4.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะใช้เวลาพัฒนา 7-8 ปี เนื่องจากเป็นโครงการใหญ่ บริษัทเน้นการลงทุนในโครงการที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรแล้ว เพื่อลดความเสี่ยง ถึงวันนี้บริษัทได้ใช้เงินลงทุนรวม 2 พันล้านบาท และคาดว่าจะขยายการลงทุนเพิ่มรวมเป็น 4 พันล้านบาทในปีหน้า เนื่องจากโครงการขายดีและตลาดให้การตอบรับที่ดี โดยในปีนี้จะเริ่มรับรู้รายได้จากการลงทุนในออสเตรเลียเป็นปีแรกประมาณ 500 ล้านบาท และอีก 1.5 พันล้านบาทในปีหน้า”

นอกจากฟิลิปปินส์และออสเตรเลียแล้ว ศุภาลัยได้เข้าไปศึกษาการลงทุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอื่นๆ อาทิ กัมพูชา อินโดนีเซีย เมียนมาและศรีลังกา สำหรับกัมพูชา เนื่องจากระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังมีความล้าหลัง ผู้ซื้อขอกู้ซื้อบ้านได้ยาก จึงเป็นตลาดของผู้มีรายได้สูง เนื่องจากต้องใช้เงินสดในการซื้อบ้าน ส่วนอินโดนีเซีย มีธนาคารแห่งหนึ่งแนะนำให้บริษัทร่วมทุนกับผู้ประกอบการท้องถิ่นพัฒนาโครงการระดับบน แต่บริษัทสนใจตลาดล่างมากกว่า เนื่องจากเป็นฐานความต้องการที่ใหญ่ ขณะที่เมียนมา ที่ดินมีราคาสูงมาก และกฎหมายกฎระเบียบต่างๆ ยังไม่มีความชัดเจน ส่วนที่ศรีลังกา ตลาดมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ยังมีระดับรายได้ที่น้อย และโครงสร้างพื้นฐานค่อนข้างล้าหลัง

“โอกาสในการลงทุนมีมากมาย เราต้องเลือกสิ่งที่ถนัดและทำได้ตามจังหวะเวลาที่เหมาะสม เริ่มจากความเสี่ยงต่ำก่อน หากมีผลตอบแทนสูงด้วยก็จะลงทุนทันที”


คลิ๊กอ่านฉบับเต็ม "ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ขยายการลงทุนในต่างแดน" ได้ที่ ForbesLife Thailand ฉบับพิเศษประจำเดือน November 2016 ในรูปแบบ e-Magazine


Admin System Web
Administrator

Update : 19 มกราคม 2560

View : 2,109



vdo

ภาพรวมความสำเร็จงาน Forbes Thailand Forum 2016 Self Made Suc..

Update : 22 กุมภาพันธ์ 2560

View : 15,419

Most Popular
1

5 เทรนด์สาขาศึกษาต่อของคนเจนวาย

Update : 01 กันยายน 2560

view : 8,533

2

Asiola และ เจ-มณฑล จิรา สื่อกลางระดมทุนส

Update : 22 กรกฎาคม 2559

view : 6,362

3

มัดแมนเตรียมเข้าตลาด เอ็ม เอ ไอ ปั้น Gre

Update : 08 สิงหาคม 2559

view : 5,858

top list

เกาหลีเหนือ-สหรัฐฯ หรือวิกฤตจะซ้ำรอย..

Update : 06 ตุลาคม 2560

view : 4,888

ความผันผวนที่มากขึ้นจากการดำเนินนโยบายการเงินที่แต..

Update : 06 ตุลาคม 2560

view : 1,563

แกะรอยที่มาของเงินบาทแข็งค่าและมุมมองในระยะต่อไป..

Update : 06 กันยายน 2560

view : 5,785


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
ศรีวิภา สิริปัญญาวิทย์
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Lifestyle Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
contributor
ธำรงค์ชัย เอกอมรวงศ์
หยง Freedom Trader
ธิติ ตันติกุลานันท์
ประธานกรรมการบริหาร บล.กสิกรไทย
คมศร ประกอบผล
หัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์ TISCO Economic Strategy Unit (ESU)
กระทรวง จารุศิระ
ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ ซุปเปอร์เทรดเดอร์ โฮลดิ้ง
กวี ชูกิจเกษม
รองกรรมการผู้จัดการ บล.กสิกรไทย