SPECIAL ISSUE / SPECIAL ISSUE: JUNE 2016 / INVESTING

อสังหาริมทรัพย์กับช่วงชีวิต

“การลงทุนตามช่วงชีวิต” กลายเป็นคำพูดติดปากของนักการตลาดภาคการเงินไปแล้ว และเมื่อนำมาใช้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ HARRISON STREET CAPITAL ก็ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่ากลยุทธ์นี้ได้ผลจริงๆ

เมื่อสิบปีที่แล้วตอนที่ Christopher Merrill กล่าวกับนักลงทุนกลุ่มเป้าหมายเป็นครั้งแรกว่า เขาจะนำเงินของพวกเขาเหล่านี้ไปลงทุนในกิจการหอพักนักศึกษา นักลงทุนบางรายถึงกับอึ้งไป “บางคนอาจนึกออกแต่บ้านพักในภาพยนตร์เรื่อง Animal House” Merrill กล่าว

Merrill ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ปี 1993 และคุณต้องลองมาดูผลงานหอพักมูลค่า 40 ล้านเหรียญสหรัฐของเขา ซึ่งตั้งอยู่ห่างจาก University of Arizona ออกไปทางตะวันตกหนึ่งช่วงตึก หอพักแห่งนี้มีสระว่ายน้ำอยู่บนชั้นดาดฟ้า มีพื้นที่ออกำลังกายและห้องทำงานประกอบไปด้วยห้องพัก 164 ยูนิต ตกแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์มีระดับ เคาน์เตอร์ครัวปูด้วยหินควอตซ์ พร้อมอุปกรณ์ทำจากสเตนเลสแต่ละยูนิตมีเครื่องซักผ้าและเครื่องอบผ้าแห้งให้ ห้องพักรองรับนักศึกษาได้ 1-5 คน คิดราคาเดือนละ 900 เหรียญสหรัฐต่อเตียง

“หอพักของเราปลอดภัย ระบบแสงสว่างจัดไว้อย่างดี มีการควบคุมคนเข้า-ออก ผู้ปกครองจ่ายเงินไปจึงคุ้มยิ่งกว่าคุ้ม” Merrill กล่าว

Merrill เป็นผู้ร่วมก่อตั้ง Harrison Street Real Estate Capital ซึ่งเป็นบริษัทลงทุนในหุ้นนอกตลาดขึ้นมาในปี2005 บริษัทวางกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยให้ความสำคัญเรื่องแนวโน้มทางด้านประชากรศาสตร์เป็นพิเศษ และส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ดังกล่าวคือการลงทุนในหอพักนักศึกษา

ช่วงกลุ่มอายุคนรุ่นใหม่นั้น เป้าหมายคือหอพักและอะพาร์ตเมนต์นักศึกษา ส่วนกลุ่มลูกค้าวัยเริ่มสร้างเนื้อสร้างตัวเป็นโอกาสทองของธุรกิจโกดังเก็บของ ขณะที่สังคมผู้สูงวัยคือกำลังขับเคลื่อนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการดูแลสุขภาพ

“การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบนี้พิจารณาจากความต้องการเป็นหลัก และปริมาณการเข้าพักอาศัยก็ไม่ได้เป็นไปตามวัฏจักรเศรษฐกิจไปเสียทั้งหมด” Merrill ซึ่งเป็นประธานเจ้าหน้าที่บริหารของบริษัทบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มีมูลค่าทรัพย์สิน 8,000 ล้านเหรียญกล่าว “ข้อผิดพลาดประการหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็คือมัวแต่ยึดติดอยู่กับวัฏจักรเศรษฐกิจ”

หลักการของ Merrill คือ หลังปรับค่าความเสี่ยงแล้ว การลงทุนในกลุ่มทรัพย์สินที่เข้าถึงได้ยากและประกอบไปด้วยส่วนธุรกิจหลายประเภทนั้นให้ผลตอบแทนสูงกว่าเนื่องจากมีความปลอดภัยจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำมากกว่าอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม แม้ในช่วงเวลาอันเลวร้าย คนเราก็ยังต้องส่งลูกเข้าเรียนมหาวิทยาลัยและส่งพ่อแม่ของพวกเขาไปยังบ้านพักประจำที่อำนวยความสะดวกในการดำรงชีวิต อย่างไรก็ตามในเวลานั้น Merrill ยังไม่รู้ว่าทฤษฎีนี้ของเขาต้องเผชิญกับบททดสอบเลยตั้งแต่เริ่มลงมือปฏิบัติ เมื่อเกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในปี 2008 หรือเพียงไม่กี่ปีหลังจากที่ Harrison Street เปิดกิจการ

“การเริ่มดำเนินธุรกิจในช่วงวิกฤติการณ์ทางการเงินครั้งนั้นสาหัสเหลือเกิน แต่ในทางกลับกันก็ได้ผลักดันกลยุทธ์ของเราให้เด่นชัดยิ่งขึ้น” ตัวอย่างเช่น ปริมาณการเข้าอาศัยในหอพักนักศึกษาที่สหรัฐฯ ยังคงอยู่ในระดับ 93% แม้ว่าเศรษฐกิจอยู่ในภาวะถดถอยก็ตามในทางตรงกันข้ามทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT: Real Estate Investment Trust) ที่เน้นการลงทุนในอะพาร์ตเมนต์กลับเผชิญภาวะขาดทุนเนื่องจากมีห้องว่างเหลืออยู่มาก

ขณะที่ธุรกิจโกดังเก็บของก็เติบโตเช่นกัน เช่น กระแสเงินสดของ Public Storage PSA ใน California สามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว จนเกาะกลุ่มกอง REITเพื่อการลงทุนทั่วโลกที่มีการซื้อขายในตลาดมากที่สุดในช่วงวิกฤติเลยทีเดียว ในขณะที่ REIT กองอื่นๆ มีผลประกอบการดิ่งเหวผลตอบแทนของ Merrill พิสูจน์ทฤษฎีของเขาได้เป็นอย่างดีกองทุน Opportunity Fund ของ Harrison Street ที่มีเป้าหมายจับการเพิ่มค่าของเงินทุนให้อัตราผลตอบแทนภายในอยู่ที่ระดับ 25% ตลอดอายุกองทุนอันมีการลงทุนที่เกิดขึ้นจริงทั้งหมด (Realized Investment)

กองทุน Core Fund ซึ่งก่อตั้งขึ้นมาโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างรายได้นั้นให้ผลตอบแทน 5.98% นับตั้งแต่จัดตั้งกองทุนเปรียบเทียบกับดัชนีอ้างอิงซึ่งให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 5.14% อย่างไรก็ดีแม้ว่า Merrill จะเสนอขายกองทุนให้แต่เฉพาะนักลงทุนรายใหญ่และนักลงทุนสถาบันเท่านั้น แต่นักลงทุนรายย่อยก็สามารถนำวิธีการของเขามาเป็นแบบอย่างได้ด้วยการสร้างพอร์ตการลงทุนในกอง REIT ที่มีความเชี่ยวชาญกลุ่มธุรกิจนอกวัฏจักรอย่างที่ Merrill ลงทุนอยู่

นอกจากนี้เขายังไม่ชอบสถานพยาบาลพิเศษเพราะไม่ชอบสถานะทางการเงินแปลกๆ ของอุตสาหกรรมนี้ งานถนัดของ Merrill คือศูนย์อำนวยความสะดวกสำหรับการดำรงชีวิต ที่มอบการดูแลระดับกลางให้ผู้สูงอายุที่ประสบปัญหาในการดำเนินกิจวัตรประจำวัน นอกจากนี้เขายังชอบโครงการดูแลผู้ป่วยอัลไซเมอร์หรือความจุเสื่อมด้วย เพราะว่าคนที่จะยอมทิ้งพ่อแม่ที่มีภาวะสมองเสื่อมเพียงเพราะว่าเศรษฐกิจตกต่ำนั้นมีแค่ไม่กี่คนหรอก

ส่วนการลงทุนกลุ่มสุขภาพที่เหลืออยู่ในพอร์ตของ Merrill ประกอบด้วยอาคารสำนักงานทางการแพทย์ ซึ่งเขาคิดว่าจะได้อานิสงส์จากค่าใช้จ่ายทางการแพทย์ที่เพิ่มสูงขึ้น รวมไปถึงการให้บริการทางการแพทย์นอกโรงพยาบาล และนโยบาย ObamaCare ซึ่งผลักดันให้ชาวอเมริกันเข้าสู่ระบบประกันตนเพิ่มขึ้นอีก 18 ล้านคนแล้วในเวลานี้

ตลอดระยะเวลา 5 ปีอันรุ่งเรือง กอง REIT กลุ่มธุรกิจสุขภาพในสหรัฐฯ ให้ผลตอบแทนเป็นทวีคูณ แต่ในปี 2015 ที่ผ่านมาสถานการณ์กลับทรุดหนัก ความวิตกกังวลเรื่องอัตราค่าใช้จ่ายยังทำให้กลุ่มธุรกิจดังกล่าวมีการซื้อขายต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิเสียอีก ขณะเดียวกันยังมีเงินลงทุนจากภาคสถาบันซึ่งหลั่งไหลเข้ามาโดยหวังที่จะกอบโกยผลตอบแทน การแข่งขันที่รุนแรงนี้บั่นทอนความสามารถในการทำกำไรลงไปด้วย

ส่วน REIT ก็ลงทุนในธุรกิจที่มีลักษณะคล้ายโรงพยาบาลหรือเป็นบริษัทในเครือโรงพยาบาลไปแล้ว ไม่ได้เหมือนกับเป็นเจ้าของธุรกิจย่านชานเมืองที่ดำเนินการโดยแพทย์เพียงคนเดียวสักหน่อย” Tyler กล่าว

ธุรกิจโกดังสินค้าก็เป็นเครื่องจักรผลิตเงินอีกเครื่องหนึ่งความต้องการโกดังเก็บของล็อกเกอร์ หรือว่าตู้คอนเทนเนอร์มักจะสอดคล้องกับเหตุการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นในชีวิต เช่น การย้ายถิ่นหรือลูกหลานย้ายออกจากบ้าน ธุรกิจดังกล่าวยังเป็นเครื่องมือสร้างความอุ่นใจในภาวะเศรษฐกิจถดถอยได้เป็นอย่างดี อันที่จริงแล้วธุรกิจนี้กลับได้ประโยชน์จากภาวะเศรษฐกิจถดถอยด้วยซ้ำ เพราะว่ากิจการขนาดเล็กจำเป็นต้องหันมาใช้ล็อกเกอร์เก็บสินค้าแทนโกดังเป็นการชั่วคราวในยุคเศรษฐกิจตกต่ำ กอง REIT ที่ลงทุนในธุรกิจโกดังสินค้าส่วนมากให้ผลตอบแทนในรอบ 5 ปีโดดเด่นมากเลยทีเดียว ตัวอย่างเช่น Extra Space Storage ใน Utah สร้างผลตอบแทนให้ผู้ถือหุ้นถึง 500% นับตั้งแต่ปี 2010 เป็นต้นมา พร้อมกับจ่ายปันผล 3% อย่างต่อเนื่อง ขณะที่ Thomas Bohjalian ผู้จัดการของ Cohen & Steers บริษัทที่เป็นเจ้าของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ ขนาด 25,000 ล้านเหรียญ ก็เทน้ำหนักให้การลงทุนในธุรกิจโกดังสินค้าเช่นกัน

กระแสของนักลงทุนภาคสถาบันที่หันมาให้ความสนใจการลงทุนตามช่วงอายุมีแนวโน้มว่าจะขยายตัวขึ้น เมื่อไม่นานมานี้ Martha Peyton ซึ่งรับหน้าที่บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 89,000 ล้านเหรียญของ TIAA-CREF อยู่ส่วนหนึ่งได้ออกมาเปิดเผยว่า บริษัทของเธอกำลังกำหนดกลยุทธ์โดยมุ่งเน้นไปที่สินทรัพย์จำพวกหอพักนักศึกษา “ตอนนี้มหาวิทยาลัยกลายเป็นเครื่องมือขับเคลื่อนอุปสงค์ที่มีความแน่นอน” Peyton กล่าว “มันมีความน่าสนใจ เพราะทุกวันนี้สถานศึกษาก็ไม่ได้ร่ำรวยอะไรและเริ่มหันมาพึ่งพาภาคเอกชน” Merrill เองก็เห็นด้วย บริษัทของเขาเป็นเจ้าของที่พักที่อยู่ติดกับสถานศึกษา 80 แห่ง และเขาก็โปรดปรานมหาวิทยาลัยของรัฐมากเป็นพิเศษ เพราะว่าสถานศึกษาเหล่านี้มักประสบปัญหาทางการเงินจึงสามารถจัดสรรที่พักภายในรั้วมหาวิทยาลัยรองรับนักศึกษาได้เพียง 30% เท่านั้น “เราไม่ค่อยเน้นสถานศึกษาเอกชน เพราะค่าเทอมมันแพง” Merrill กล่าว

“ในยามลำบากคนจะย้ายออกไปเข้าเรียนในสถานศึกษาของรัฐบาลมากกว่า” ด้วยเหตุนี้ Harrison Street จึงเพิ่งจะควักเงินลงทุน 1,900 ล้านเหรียญเข้าซื้อ Campus Crest Communities ซึ่งเป็นทรัพย์สินเอกชนใน Charlotte ที่ North Carolina แม้ว่าจะมีที่พักกว่า 75 โครงการตั้งอยู่บริเวณใกล้กับมหาวิทยาลัยรัฐขนาดใหญ่ทั้งหลาย แต่ในกลุ่มหอพักหรูนอกมหาวิทยาลัยซึ่งมีการตกแต่งครบถ้วนแล้วนั้น Campus Crest ยังถือเป็นผู้นำ

ด้วยปริมาณการเข้าพักถึง 90% และรายได้ต่อเตียงในระดับสูงจึงนับเป็นข่าวดีสำหรับ Merrill อย่างแท้จริง “ผมชอบกลุ่มทรัพย์สินที่ยังคงรักษาเงินทุนไว้ได้ในภาวะตลาดซบเซา”


คลิ๊ก อ่านบทความทางธุรกิจเพิ่มเติมได้ที่ Forbes Thailand JUNE 2016 ฉบับพิเศษ The Essential for Enrichment ในรูปแบบ e-Magazine


Admin System Web
Administrator

Update : 11 สิงหาคม 2559

View : 1,130



vdo

ภาพรวมความสำเร็จงาน Forbes Thailand Forum 2016 Self Made Suc..

Update : 22 กุมภาพันธ์ 2560

View : 9,130

Most Popular
1

มัดแมนเตรียมเข้าตลาด เอ็ม เอ ไอ ปั้น Gre

Update : 08 สิงหาคม 2559

view : 4,761

2

Asiola และ เจ-มณฑล จิรา สื่อกลางระดมทุนส

Update : 22 กรกฎาคม 2559

view : 4,102

3

ForbesLife Thailand

Update : 01 กันยายน 2559

view : 2,278

top list

เศรษฐกิจไทยปีระกา 2017 ท่ามกลางความเสี่ยงของนโยบาย..

Update : 28 กุมภาพันธ์ 2560

view : 2,837

Investor searching for yield, Beware real sector

Update : 24 กุมภาพันธ์ 2560

view : 1,149

อเมริกาจะกลับมายิ่งใหญ่อีกครั้ง ภายใต้ประธานาธิบดี..

Update : 01 กุมภาพันธ์ 2560

view : 2,297


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
ศรีวิภา สิริปัญญาวิทย์
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Lifestyle Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
contributor
ธำรงค์ชัย เอกอมรวงศ์
หยง Freedom Trader
กวี ชูกิจเกษม
รองกรรมการผู้จัดการ บล.กสิกรไทย
กิติชัย เตชะงามเลิศ
นักเขียนและผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุน
กันติพัฒน์ วงศ์สุคนธ์
Head of Wealth Advisory บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนทิสโก้
คมศร ประกอบผล
หัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์การลงทุน ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจและกลยุทธ์ทิสโก้