แบงก์ชาติกำหนดนโยบาย LTV ใหม่สำหรับผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ส่งผลกระทบผู้กู้บางส่วนต้องเพิ่มเงินดาวน์เป็น 20-30% อสังหาฯ วางกลยุทธ์รับมือ เร่งโอนพอร์ตก่อนบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 เปลี่ยนการขายบ้านพร้อมอยู่เป็นบ้านสั่งสร้าง ปรับเพิ่มวงเงินดาวน์คอนโดฯ ขึ้นเป็น 15%
สำนักข่าว โพสต์ทูเดย์ รายงานเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2561 ว่า หลังจากมีการเปิดรับฟังความคิดเห็นของผู้ที่เกี่ยวข้องต่อ มาตรการปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผลสรุปหลังการพิจารณา จาตุรงค์ จันทรังษ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายกำกับสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า ธปท.จะมีมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อบ้าน ดังนี้
1.กำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV)
- สินเชื่อบ้านสัญญาที่ 1 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท LTV 90%
- สินเชื่อบ้านสัญญาที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยผ่อนชำระสัญญาแรก 3 ปีขึ้นไป LTV 90%
- สินเชื่อบ้านสัญญาที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยผ่อนชำระสัญญาแรกไม่เกิน 3 ปี LTV 80%
- สินเชื่อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปทั้งหมด LTV 80%
- สินเชื่อบ้านสัญญาที่ 3 ขึ้นไป ทุกกลุ่มราคา LTV 70%
2.กรณีสินเชื่อ Top-up รวมในวงเงินขอกู้สินเชื่อบ้าน จะนับรวมสินเชื่อ Top-up ทุกประเภทในวงเงินเดียวกัน ยกเว้น สินเชื่อที่ใช้ชำระเบี้ยประกันชีวิตของผู้กู้และประกันวินาศภัย และ สินเชื่อธุรกิจเอสเอ็มอี
3.วันที่เริ่มใช้บังคับกับสัญญาสินเชื่อกู้ปล่อยใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 โดยยกเว้นให้กรณีมีสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561
Forbes Thailand รายงานว่า หลักเกณฑ์ดังกล่าวจะทำให้กลุ่มผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่ยังผ่อนชำระไม่ถึง 3 ปี และผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 3 ขึ้นไป จะต้องมีการผ่อนดาวน์สูงขึ้นจากปกติที่วางดาวน์ที่ 10% เป็น 20-30%
พฤกษาเร่งโอน ปรับการขายเป็นบ้านสั่งสร้าง พอร์ตคอนโดฯ ปี 2562 ชะลอตัว
ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตทแวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด เปิดเผยกับ Forbes Thailand ว่า หลังจากมาตรการคุมเข้มสินเชื่อบ้านจากแบงก์ชาติประกาศ ทำให้พฤกษามีการปรับตัว โดยนโยบายแรกคือการเร่งโอนกรรมสิทธิ์โครงการให้เร็วที่สุดก่อนที่จะมีการบังคับใช้หลักเกณฑ์นี้ในปี 2562
สำหรับการปรับตัวการพัฒนาโครงการ แบ่งเป็นฝั่งโครงการแนวราบ บริษัทจะเน้นก่อสร้างแบบบ้านสั่งสร้างมากขึ้น จากปัจจุบันเป็นบ้านพร้อมอยู่ 70% คาดว่าจะปรับลดเหลือ 40-60% และใช้การขายแบบบ้านสั่งสร้างมาแทน
เนื่องจากบ้านสั่งสร้างที่จะเริ่มการก่อสร้างหลังจากที่มีการจองเข้ามา ทำให้ลูกค้ามีเวลาผ่อนดาวน์กับทางโครงการมากขึ้นเพื่อให้ถึงเกณฑ์ LTV ใหม่ของภาครัฐ รวมถึงเน้นพอร์ตโครงการแนวราบราคา 5-10 ล้านบาทเพิ่ม เนื่องจากลูกค้ามีความพร้อมในการจ่ายเงินดาวน์มากกว่า
ด้านกลุ่มโครงการแนวสูง คาดว่าจากนี้บริษัทจะเน้นคอนโดมิเนียม high rise มากขึ้นเพราะใช้เวลาสร้างประมาณ 24 เดือนซึ่งทำให้ลูกค้ามีเวลาดาวน์มากกว่าคอนโดฯ low rise รวมถึงต้องปรับตัวไปเน้นกลุ่มผู้ซื้ออยู่จริง (real demand) มากกว่าเดิม
“พฤกษามีนักลงทุนคอนโดฯ ประมาณ 20-30% ค่อนข้างน้อยถ้าเทียบกับในตลาด แต่มาตรการนี้ก็มีผลกระทบ จากนี้เราต้องปรับพอร์ตการขายไปเน้น real demand ทดแทน และต้องยอมรับว่าปีหน้าตลาดคอนโดฯ คงไม่สามารถเติบโตดีเท่าในอดีตที่โตปีละ 20% อาจจะลดมาเหลือ 10 กว่าเปอร์เซ็นต์หรือต่ำกว่า” ปิยะกล่าว
ทั้งนี้ พฤกษายังคงเก็บเงินดาวน์จากลูกค้าโครงการแนวราบที่ 5% และคอนโดฯ ที่ 10% เหมือนปกติ ส่วนจะมีการปรับขึ้นหรือไม่จะหารือกันเพื่อวางแนวทางในปี 2562 อีกครั้ง
เพอร์เฟคเก็บเงินดาวน์คอนโดฯ 15% ปรับแผนลูกค้าบ้านให้วางดาวน์ 6 เดือน
วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า สำหรับกลุ่มคอนโดมิเนียม บริษัทมีการเพิ่มวงเงินดาวน์จาก 10% เป็น 15% มาแล้วหลายเดือน หลังจากที่เห็นสัญญาณจากธปท.ว่าจะมีการคุมเข้มการปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน
ส่วนกรณีการกู้สัญญาที่ 2 ที่ยังผ่อนชำระสัญญาแรกไม่ถึง 3 ปี จะทำให้ลูกค้าของเพอร์เฟคต้องดาวน์เพิ่มอีก 5% เชื่อว่าลูกค้าน่าจะปรับตัวได้ รวมถึงผู้กู้สัญญาที่ 3 ขึ้นไปที่จะต้องดาวน์ 30% ของราคาบ้าน มองว่ากลุ่มนี้เป็นนักลงทุนที่มีความพร้อมที่จะจ่ายเงินดาวน์เพิ่ม
“คิดว่ากลุ่มคอนโดฯ ไม่หนักหนามาก แต่ในอนาคตต้องเพิ่มขั้นตอนการสัมภาษณ์เมื่อลูกค้าจะจองห้องชุด ถ้าเป็นนักลงทุนที่เข้าเกณฑ์ก็ต้องปรับแพ็กเกจการดาวน์มากกว่าปกติ”
เอ็มดีเพอร์เฟคกล่าวต่อว่า ส่วนที่บริษัทมุ่งเป้าขณะนี้เป็นกลุ่มโครงการแนวราบมากกว่า เนื่องจากอุตสาหกรรมนี้ได้ปรับตัวมาสร้างบ้านพร้อมอยู่เป็นส่วนใหญ่ ลูกค้ามักจะกู้สินเชื่อบ้านเต็มวงเงิน 100% หรือใกล้เคียงเพราะบ้านพร้อมเข้าอยู่แล้ว
หลังจากมาตรการนี้บังคับใช้ บริษัทจะชะลอการก่อสร้างบ้านพร้อมอยู่ กลับไปใช้วิธีการขายแบบเดิมที่จอง ทำสัญญา และผ่อนดาวน์ก่อนราว 2-3 เดือน จากนั้นจึงเริ่มก่อสร้างซึ่งใช้เวลาประมาณ 4 เดือน เพื่อให้ลูกค้ามีเวลาผ่อนดาวน์ก่อนโอน 6-7 เดือน
นอกจากนี้ เพอร์เฟคจะเร่งขาย-โอนบ้านและคอนโดฯ พร้อมอยู่ของบริษัทที่มีอยู่รวม 46 โครงการ ในจำนวนนี้เป็นคอนโดฯ ราว 10 โครงการ ก่อนที่จะถึงกำหนดเส้นตาย 1 เมษายน 2562
