เสนาฯ เปิดแผนปี 2562 เจาะเรียลดีมานด์-ร่วมทุนบุกต่างจังหวัด สกรีนลูกค้าดาวน์เพิ่มก่อนถึงวันโอน - Forbes Thailand
X

Forbes Thailand

แรงบันดาลใจของผู้ใฝ่ความสำเร็จ

  • Home >
  • News
  • Property >
  • เสนาฯ เปิดแผนปี 2562 เจาะเรียลดีมานด์-ร่วมทุนบุกต่างจังหวัด สกรีนลูกค้าดาวน์เพิ่มก่อนถึงวันโอน

เสนาฯ เปิดแผนปี 2562 เจาะเรียลดีมานด์-ร่วมทุนบุกต่างจังหวัด สกรีนลูกค้าดาวน์เพิ่มก่อนถึงวันโอน

พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล

เสนาฯ วางกลยุทธ์ปี 2562 ปีแห่งความระมัดระวัง เน้นตลาดเรียลดีมานด์ ดูแลการโอนใกล้ชิดรับมือนโยบายคุมเข้ม LTV ร่วมทุนพราว วานิจสยายปีกตลาดต่างจังหวัด สนใจขยายพอร์ต recurring income เทกโอเวอร์โรงแรม

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ประกาศผลดำเนินงานในปี 2561 ว่า ปีที่ผ่านมาเป็นปีแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของเสนาฯ ทั้งในแง่การเปิดตัวโครงการและยอดขาย

โดยปีก่อนบริษัทมีการเปิดตัวทั้งหมด 9 โครงการ มูลค่ารวม 20,990 ล้านบาท เป็นคอนโดมิเนียมทั้งหมด เติบโตขึ้น 129% จากปีก่อนหน้า สร้างยอดขาย 9,177 ล้านบาท เติบโต 54% ซึ่งทำให้บริษัทมีแบ็กล็อกรวม 10,210 ล้านบาท เติบโต 109%

เครื่องยนต์สำคัญของการเติบโตปีก่อนคือการร่วมทุน เราเริ่มร่วมทุนกับ Hankyu Hanshin จากญี่ปุ่นเมื่อปี 2560 จนถึงวันนี้มีการร่วมทุนกันแล้วรวม 11 โครงการ มูลค่ากว่า 3.4 หมื่นล้านบาท และเราจะยังคงจับมือกันต่อไปในการนำนวัตกรรมจากญี่ปุ่นมาใช้ในสินค้าและบริการเกษรากล่าว

2561 ปีแห่งการเติบโตของเสนาฯ

ปี 2562 เน้นเรียลดีมานด์ร่วมทุนพราว วานิจเจาะต่างจังหวัด

สำหรับปี 2562 เสนาฯ วางแผนเปิดตัวทั้งหมด 22 โครงการ มูลค่ารวม 24,013 ล้านบาท วางเป้าหมายยอดขาย 19,639 ล้านบาท และเป้ารายได้ 8,278 ล้านบาท

เกษราเปิดเผยว่า การเปิดตัวโครงการในปีนี้จะแบ่งเป็นโครงการในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 16 โครงการ (คอนโดมิเนียม 10 โครงการ และแนวราบ 6 โครงการ) ส่วนอีก 6 โครงการจะอยู่ในต่างจังหวัด (โครงการในพื้นที่อีอีซี 3 โครงการ และพื้นที่เมืองรอง 3 โครงการ) แบ่งสัดส่วนเป็นคอนโดมิเนียม 80% และโครงการแนวราบ 20%

ปีนี้เป้าหมายคือการเจาะเรียลดีมานด์ จากมาตรการคุม LTV ของแบงก์ชาติ กลุ่มที่กระทบมากที่สุดคือ นักลงทุน ทำให้เราต้องเน้นคนซื้ออยู่จริง โดยใช้ดาต้าหลายส่วนมาค้นหาทำเลที่เหมาะสม โครงข่ายรถไฟฟ้าตอนนี้มีหลายสถานี แต่สถานีที่เหมาะสมต้องมีข้อมูลว่าเป็นเขตที่มีแหล่งงาน มีคนอพยพเข้ามาอยู่อาศัย ผังเมืองเหมาะสม และซัพพลายยังไม่มากเกินไป

เกษรากล่าวต่อว่า บริษัทยังสนใจตลาดอื่นไม่เฉพาะกรุงเทพฯ โดยเฉพาะพื้นที่อีอีซี และจังหวัดเมืองรองที่มีประชากรมากพอ ถือว่าเป็นตลาดที่มีเรียลดีมานด์เช่นกัน โดยโครงการบางส่วนที่จะเปิดในต่างจังหวัด จะมาจากบริษัทร่วมทุน บริษัท เสนา วณิช ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งเสนาฯ ร่วมกับ บริษัท พราว วานิจ จำกัด

ทำให้ปีนี้เสนาฯ จะได้พอร์ตโครงการบ้านบูรพา บ่อวิน และพราวทาวน์ ศรีราชาบ่อวิน .ชลบุรี ของพราว วานิจเข้ามา และเตรียมเปิดโครงการใหม่ๆ เช่น โครงการในพื้นที่สนามกอล์ฟพัทยา คันทรี คลับของบริษัท โครงการใน .อุดรธานี เป็นต้น

 

โซลาร์รูฟแนวโน้มสดใส

ด้านธุรกิจพลังงานภายใต้ บริษัท เสนา โซลาร์ เอเนอร์ยี่ จำกัด เกษรามองว่าเป็นไปในทิศทางที่ดี โดยปีก่อนๆ บริษัทเป็นผู้รับจ้างติดตั้งให้กับเจ้าของพื้นที่เพื่อให้เจ้าของได้ใช้ไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ของตัวเอง

แต่ในปีนี้เทรนด์การทำงานจะเป็นสัญญารูปแบบ Private PPA คือเสนาฯ เป็นผู้ลงทุนติดตั้งโซลาร์เซลล์ในพื้นที่ของเจ้าของพื้นที่ (เช่น โรงงาน ห้างฯ) เพื่อขายไฟฟ้าให้กับเจ้าของพื้นที่เองในราคาที่ถูกกว่าการไฟฟ้า นอกจากนี้ ยังรอความชัดเจนของกฎหมายโซลาร์รูฟเสรี ซึ่งจะอนุมัติให้เอกชนสามารถขายไฟฟ้าส่วนเกินกลับมาให้การไฟฟ้าได้ คาดว่าจะมีความชัดเจนช่วงไตรมาส 3 ของปี

เกษราแย้มว่า บริษัทกำลังเจรจาการร่วมทุนในระดับองค์กรเพื่อสร้างความเข้มแข็งในธุรกิจนี้ให้มากขึ้น

 

สนเทกโอเวอร์โรงแรมขยายออฟฟิศบิลดิ้งใหม่

นอกจากธุรกิจพลังงานแล้ว เสนาฯ ยังมี recurring income จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า โดยมีการถือหุ้นในโครงการออฟฟิศบิลดิ้งแอสไพเรชั่น วัน ซึ่งเกษรากล่าวว่า บริษัทมีความสนใจการพัฒนาออฟฟิศบิลดิ้งแห่งใหม่ นอกจากนี้ ยังศึกษาการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์และโรงแรมอยู่ขณะนี้

สนใจพัฒนาโรงแรมระดับกลาง เน้นนักท่องเที่ยวแบบแบ็กแพ็กเกอร์ โดยมองเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ แต่การหาที่ดินค่อนข้างยากที่จะทำให้ทำโรงแรมราคานี้ได้ อาจจะใช้วิธี M&A โรงแรมเดิม ขนาดประมาณ 200 ยูนิต แต่ยังอยู่ในขั้นศึกษาเพราะเป็นธุรกิจที่แข่งขันสูงมาก และเราไม่เคยทำมาก่อนเกษรากล่าว

 

สกรีนเข้มก่อนลูกค้ารับโอนให้ดอกเบี้ยจูงใจวางดาวน์เพิ่ม

รองซีอีโอหญิงยังกล่าวด้วยว่า ปี 2562 มีปัจจัยลบหลายประการ เช่น ดอกเบี้ยมีแนวโน้มขาขึ้น เศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอนว่าจะเติบโตหรือไม่ อีกทั้งมีมาตรการคุมเข้มอัตรา LTV สินเชื่อบ้านจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อป้องกันปัญหาฟองสบู่ในตลาดคอนโดฯ ที่อาจเกิดขึ้นได้ ทำให้กระทบลูกค้าหลายส่วน

สิ่งที่ยากในปีนี้คือมาตรการจะกระทบแหล่งเงินทุนลูกค้า ดูเผินๆ เหมือนคนซื้อบ้านหลังแรกจะไม่กระทบ แต่ที่จริงมีปัญหาเหมือนกัน เพราะการคุม LTV ครั้งนี้จะเป็น hard limit คือกู้ 100% เหมือนก่อนไม่ได้แล้ว

เกษราอธิบายว่า สิ่งนี้ทำให้เสนาฯ คิดกลยุทธ์แก้ปัญหา โดยสกรีนลูกค้าที่อาจมีปัญหาช่วงโอนกรรมสิทธิ์แต่เนิ่นๆ ก่อนโอนคอนโดฯ 6-10 เดือน โดยตรวจสอบจากเครดิตบูโรและธนาคาร

นิช โมโน สุขุมวิท-ปู่เจ้า หนึ่งในคอนโดฯ ที่เสนาฯ วางกลยุทธ์การสกรีนลูกค้าก่อนโอน 6-10 เดือน

หากพบว่าลูกค้าอาจได้เงินกู้ไม่เต็มวงเงินด้วยข้อจำกัดตามมาตรการ LTV หรือของลูกค้าเอง บริษัทจะจูงใจโดยยื่นข้อเสนอวางดาวน์เพิ่มกับบริษัท และบริษัทจะให้ดอกเบี้ย 7-8% สำหรับเงินดาวน์ที่วางเพิ่มเติม เช่น ลูกค้ามีแนวโน้มได้เงินกู้เพียง 70% ของราคาบ้าน มีการวางดาวน์ตามปกติอยู่แล้ว 15% บริษัทจะเสนอให้ดาวน์เพิ่มอีก 15% และส่วนนี้จะได้รับดอกเบี้ยเหมือนกับได้ดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารด้วย

เราไม่อยากเสี่ยงตอนลูกค้าขอกู้ การให้ดอกเบี้ยสำหรับเงินก้อนหลักแสนบาทไม่ได้เป็นค่าใช้จ่ายมากสำหรับเรา แต่ขึ้นอยู่กับลูกค้าจะตกลงหรือไม่เกษรากล่าว ทั้งนี้ กลยุทธ์ดังกล่าวจะเริ่มใช้ที่โครงการ นิช โมโน สุขุมวิทแบริ่ง เป็นแห่งแรก มีลูกค้าที่เชิญชวนให้มาสกรีนเครดิตบูโรราว 300 คน และอีกแห่งหนึ่งคือ นิช โมโน สุขุมวิทปู่เจ้า ซึ่งทั้งสองโครงการจะเริ่มโอนในเดือนธันวาคมนี้

 

Forbes Facts

สำหรับบริษัทร่วมทุนในต่างจังหวัด ภิเษก ศังขวณิช กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา วณิช ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า การร่วมทุนครั้งนี้เป็นดีลที่เสนาฯ ใส่เม็ดเงินลงทุนใน พราว วานิจ เดิม และเปลี่ยนชื่อเป็น เสนา วณิช โดยปัจจุบันเสนาฯ ถือหุ้น 55% ขณะที่ พราว วานิจถือหุ้น 45%

ภิเษก เป็นผู้ก่อตั้งพราว วานิจ และเป็นบริษัทที่แยกตัวออกจาก บริษัท คุณาลัย ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ย่านบางใหญ่ พราว วานิจ เน้นการขยายตัวไปในต่างจังหวัด และมีประสบการณ์พัฒนาโครงการในเมืองรอง เช่น .ลพบุรี ทำให้เสนาฯ มีความสนใจลงทุน

BACK TO TOP