ช่วงสัปดาห์นี้ รัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง หนึ่งในนั้นคือ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ (9 เม.ย. 67) ที่ผ่านมติเห็นชอบของคณะรัฐมนตรีแล้ว โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองเหลือรายการละ 0.01% ในที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท สินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษและอื่นๆ ซึ่งจะมีผลถึง 31 ธ.ค. 2567 นี้ ทำให้หลายฝ่ายจับตาว่า นโยบายที่ออกมานี้จะสร้างความเปลี่ยนแปลงให้ตลาดอสังหาฯ ที่ชะลอตัว ที่คนกู้ยากขึ้น และสต็อกบ้าน-คอนโดฯ ล้นตลาดได้มากแค่ไหน
ด้าน ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า ผลจากมาตรการดังกล่าวจะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ปี 2567 อยู่ที่ 360,000 หน่วย หดตัวน้อยลงมาอยู่ที่ 1.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ถือว่าดีขึ้นเมื่อเทียบกับคาดการณ์เดิมที่ติดลบ 3.6% ในกรณีหากไม่มีมาตรการดังกล่าว (ช่วง 9 เดือนที่เหลือของปี 67 มองว่าจะหดตัวที่ 1%)
*ปี 2566 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศอยู่ที่ 367,000 หน่วย ติดลบ 6.6% จากปี 2565
ทั้งนี้ มองว่าการปรับเงื่อนไขการลดค่าธรรมเนียมต่างๆ ให้กลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะช่วยระบาย ที่อยู่อาศัยรอขายสะสมได้ดี โดยข้อมูลจาก AREA พบว่า ปี 2566 มีที่อยู่อาศัยรอขายสะสมทั่วไทย 400,000 หน่วย กว่า 92% คือกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ขณะที่หากดูข้อมูลเฉพาะกลุ่มราคา (3-7 ล้านบาท) มีสัดส่วนที่ 37% ซึ่งทางศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่าเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้ระดับกลางถึงบน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความพร้อมทางการเงิน
สอดคล้องกับทาง ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB EIC ที่ประเมิน ว่า มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และค่าจดจำนองจะช่วยกระตุ้นตลาดได้มากที่สุด (เมื่อเทียบมาตรการอื่นๆ ที่ออกมาพร้อมกัน) โดยจะช่วยดูดซับที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-7 ล้านบาทเป็นหลัก ซึ่งเป็นกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลางขึ้นไป มีความพร้อมในการซื้อและมีโอกาสถูกปฎิเสธสินเชื่อต่ำ แต่ที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำ 3 ล้านบาทลงมา จะได้รับอานิสงค์จากมาตรการฯ นี้ได้จำกัดเพราะกำลังซื้อของกลุ่มนี้มีความพร้อมน้อยกว่า
(กรณีซื้อที่อยู่อาศัยราคา 7 ล้านบาท ภายใต้มาตรการฯ นี้จะมีค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนองรวม 1,400 บาท ลดลงจากปกติที่ต้องจ่าย 210,000 บาท)
ทั้งนี้ SCB EIC คาดว่าปี 2567 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งประเทศมีแนวโน้มหดตัว 2%YOY และหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มหดตัว 1%YOY ขณะที่หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 มีแนวโน้มหดตัว 8%YOY เพราะยังมีสต็อกอยู่ในระดับสูง
อย่างไรก็ตาม เมื่อสต็อกที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-7 ล้านบาทมีแนวโน้มจะระบายออกได้มากที่สุด ทำให้ช่วงที่เหลือของปี 2567 ผู้ประกอบการจะมีแนวโน้มหันมาเปิดโครงการใหม่ที่ระดับราคาปานกลาง 3-7 ล้านบาทมากขึ้น ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดอยู่อาศัยระดับราคาปานกลางมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น ดังนั้น ต้องระมัดระวังเพื่อป้องกันการเกิดสถานการณ์ Oversupply ทั้งจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่งในปีนี้จากผลของมาตรการ และการแข่งขันกับตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง
ขณะที่ Krungthai COMPASS ระบุว่า แม้จะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ออกมาแล้วแต่ยังต้องติดตามผลของมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ว่าจะช่วยลดปัญหา Oversupply ที่เกิดขึ้นในบาง Segment ได้หรือไม่ โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ที่มีสต็อกเหลือขายจำนวนมากในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์มีอยู่ถึง 74,500 ยูนิต (สัดส่วน 96.3% จากสต็อกในทุกระดับราคา) และกลุ่มอาคารชุดที่มีสต็อกเหลือขายที่ 71,300 ยูนิต (สัดส่วน 84.7% จากสต็อกในทุกระดับราคา) อย่างไรก็ตาม เบื้องต้นประเมินว่าสต็อกบ้านเดี่ยวที่กว่าครึ่งอยู่ในราคา 5-10 ล้านบาท ยังจะได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นฯ นี้เช่นกัน
นอกจากนี้ Krungthai COMPASS ประเมินว่าสาเหตุหลักที่ภาครัฐเลือกที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ เนื่องจาก 1) ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทยสะท้อนจากมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยต่อ GDP ไทยที่สูงถึง 5-6% ตลอดช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (ปี 2562-2566) และ 2) การพัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่มี Supply Chain เกี่ยวเนื่องกับหลายธุรกิจ ทำให้เม็ดเงินจะกระจายไปหลายภาคส่วน
แต่ในระยะต่อไป ยังต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาฯ อื่นๆ ที่ภาครัฐอาจออกมาเพิ่มเติม เช่น การปรับลดขนาดที่ดินของโครงการจัดสรรลง และการทบทวนหลักเกณฑ์การถือครองอสังหาฯ ของชาวต่างชาติอีกด้วย
Photo by Anil Nallamotu on Unsplash
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : 10 อันดับ มหาเศรษฐีนีผู้มั่งคั่งที่สุดในโลกประจำปี 2024
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine