News / THAILAND

นโยบายธปท.สกัดสินเชื่อบ้านหลังที่สอง-บ้านหรู นักลงทุนอาจเสียแรงจูงใจจาก ROI ที่ลดลง

ฝุ่นตลบวงการอสังหาริมทรัพย์ เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมเข็นนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาคุมเข้มการปล่อยกู้ จากที่เคยวางเงินดาวน์ 12-15% ผู้กู้บ้านหลังที่สองหรือบ้านแพง 10 ล้านบาทขึ้นไป ต้องเตรียมเงินดาวน์เพิ่มเป็น 20% 

อ้างอิงจากเอกสารแนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดย ธปท. มองเห็นสัญญาณฟองสบู่ในตลาดบ้าน-คอนโดมิเนียมที่อาจเกิดขึ้นได้ จากการแข่งขันปล่อยกู้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ซึ่งสบช่องโหว่การปล่อยสินเชื่อบ้าน ทำให้มีการพ่วงปล่อยกู้สินเชื่ออื่นๆ ที่เรียกว่าเป็นการ “top-up” เข้ากับสินเชื่อบ้านจนวงเกินกู้เกิน 100% ของราคา

โดยเกณฑ์เดิมที่ ธปท. กำหนดไว้นั้น ค่า LTV (Loan-to-Value) หรือวงเงินกู้ที่ได้ต้องไม่เกิน 95% หากเป็นโครงการแนวราบ และไม่เกิน 90% หากเป็นโครงการแนวสูง และต้องไม่เกิน 80% หากเป็นโครงการใดๆ ที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

การศึกษาของธปท.พบว่า การปล่อยสินเชื่อในลักษณะที่มี top-up จนวงเงินกู้รวมเกิน 100% นั้นเริ่มมีสัดส่วนมากกว่า 20% ของสินเชื่อบ้านทั้งหมดมาตั้งแต่ปี 2559 โดยล่าสุดช่วงครึ่งปีแรกปี 2561 มีสัดส่วนเพิ่มเป็น 24% 

นอกจากนี้ ผู้กู้ ID เดียวกันที่กู้ซื้อบ้านตั้งแต่ 2 สัญญาขึ้นไปยังเพิ่มจำนวนขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยช่วงครึ่งปีแรก 2561 มีผู้กู้ซื้อบ้านตั้งแต่ 2 สัญญาขึ้นไปเพิ่มสัดส่วนเป็นมากกว่า 20% ของทั้งหมด อันเป็นผลมาจากความนิยมลงทุนและเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์

เมื่อเป็นเช่นนี้ ธปท.จึงลงดาบวางข้อเสนอนโยบายปรับแก้เกณฑ์ LTV ให้เข้มงวดขึ้น คือ นอกจากจะเน้นย้ำให้มีการปล่อยกู้สินเชื่อบ้านไม่เกิน 80% ของมูลค่าบ้านที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปแล้ว ยังแก้เกณฑ์ให้ผู้กู้สัญญาที่ 2 ขึ้นไปสามารถกู้ได้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าบ้าน-คอนโดฯ เช่นกัน และการคำนวณวงเงินกู้สินเชื่อบ้านหลังจากนี้ จะหมายรวมถึงสินเชื่ออื่นๆ ที่มักจะปล่อยกู้พ่วงไปกับสินเชื่อบ้านด้วย เช่น สินเชื่ออเนกประสงค์ (กู้ตกแต่งบ้าน) สินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต สินเชื่อบุคคล

เมื่อเกณฑ์ดังกล่าวเกิดขึ้น ผลกระทบโดยตรงคือจะทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านที่เข้าข่าย ต้องมีเงินสดสำหรับวางดาวน์เพิ่มมากกว่าปกติ และเมื่อ ธปท. วางหมุดบังคับใช้วันแรกตั้งแต่ 1 มกราคม 2562 หรือไม่ถึง 3 เดือนจากการประกาศนโยบาย ทำให้การเตรียมตัวของผู้ที่กำลังผ่อนดาวน์อสังหาฯ อาจจะไม่ทันการ

 

นักลงทุนอาจเสียแรงจูงใจในการซื้อ

พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด มองภาพรวมการเรียกเก็บเงินดาวน์ของดีเวลอปเปอร์ในตลาดมีตั้งแต่ระดับ 10-17% แต่เฉลี่ยแล้วจะอยู่ที่ 12-15% โดยส่วนใหญ่โครงการระดับกลางล่างจะเรียกเก็บเงินดาวน์ต่ำกว่าโครงการระดับบนตามความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อ

ส่วนกลุ่มราคาที่มีการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือเป็นการลงทุนมากที่สุดคือตลาดระดับกลาง ราคา 3-10 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งพนมคาดว่ามีการซื้อเพื่อลงทุนราว 30-40% ในโครงการระดับราคานี้ และหากเป็นโครงการจากผู้ประกอบการแบรนด์ใหญ่อาจจะมีสัดส่วนสูงถึง 50%

พนมเปิดเผยว่า ขณะนี้นักลงทุนยังไม่ชะลอการตัดสินใจ อาจเพราะยังไม่เห็นมาตรการชัดเจนออกมา และทิศทางการเติบโตของราคาคอนโดฯ ก็ยังเป็นขาขึ้น อย่างไรก็ตาม หากมีการบังคับใช้มาตรการดังกล่าวจริง เชื่อว่าจะมีผลกระทบเชิงลบกับการตัดสินใจซื้อ

“เขาก็คงไม่ชอบใจถ้าต้องวางดาวน์เพิ่ม แม้ว่าเขาจะมีศักยภาพที่จะจ่ายให้เต็ม 20% แต่นักลงทุนจะมองเรื่อง ROI (Return on Investment) ที่ต้องจ่ายเปล่าเพิ่มขึ้นในระหว่างที่ตึกยังก่อสร้างกว่าที่จะได้รับผลตอบแทนเป็นค่าเช่าเมื่อสร้างเสร็จ กรณีนี้เขาอาจจะเปลี่ยนใจไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นที่ให้ผลตอบแทนมากกว่า” 

พนมเสริมด้วยว่า กลุ่มที่น่าจะมีผลกระทบหนักกว่าคือตลาดกลางล่างที่อาศัยการกู้สินเชื่อ top-up มาใช้ในการตกแต่งบ้าน เมื่อไม่สามารถกู้ top-up ได้แล้วอาจจะยังโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่จะยังย้ายเข้าอยู่ไม่ได้เนื่องจากไม่มีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ ทำให้เป็นปัญหาด้านที่อยู่อาศัย

 

ผู้ประกอบการยังไม่หวั่น

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า ในกลุ่มสินค้าคอนโดฯ ของบริษัทมีการซื้อเพื่อลงทุนหรือเป็นการซื้อเป็นหลังที่ 2 ขึ้นไปสัดส่วนประมาณ 30% โดยบริษัทมีการเก็บเงินดาวน์ 15-20% ใกล้เคียงกับเกณฑ์ใหม่ของแบงก์ชาติ จึงเชื่อว่าจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ขณะนี้ยังไม่ได้ปรับนโยบายหรือมีกลยุทธ์ใหม่ๆ มารองรับ

“ธปท.ออกเกณฑ์นี้มามองว่าเป็นข้อดีเพราะจะทำให้ตลาดไม่ร้อนแรงเกินไป ไม่เติบโตผิดปกติในบางจุด หรือในบางคอนโดฯ ที่เสี่ยงเกิดฟองสบู่ และสภาพตอนนี้เริ่มคล้ายกับปี 2540 ที่มีการนอกกรอบกติกามากขึ้น” วิทการกล่าว

ด้าน ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด ผู้ประกอบการที่พัฒนาคอนโดมิเนียมระดับกลางเป็นหลักและเน้นตลาดนักลงทุน กล่าวว่า บริษัทมีการเรียกเก็บเงินดาวน์ค่อนข้างสูงประมาณ 20% นอกจากช่วงโปรโมชั่นอาจลดเงินดาวน์เหลือ 15% บ้างทำให้ไม่มีข้อกังวลใจกับมาตรการปรับเกณฑ์ LTV 

“ด้านบวกของมาตรการนี้ก็มี เพราะน่าจะช่วยตัดคู่แข่งที่ไม่พร้อมไปได้มาก” ขจรศิษฐ์กล่าว

ทั้งนี้ ธปท.ได้นัดพูดคุยรับฟังความคิดเห็นกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์วันที่ 11 ตุลาคมนี้ และเปิดรับฟังความคิดเห็นต่อมาตรการปรับเกณฑ์ LTV จนถึงวันที่ 22 ตุลาคม 2561 ทางเว็บไซต์ www.bot.or.th


พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer

Update : 11 ตุลาคม 2561

View : 796


Most Popular
1

วิวาห์แห่งปี "ลูกสาวเจ้าสัวซีพี" ควง "ดร

Update : 07 พฤศจิกายน 2557

view : 124,987

2

กลโกงอีคอมเมิร์ซจีน ส่งพัสดุที่ไม่ได้สั่

Update : 15 ธันวาคม 2560

view : 119,551

3

SC ASSET คำตอบของทุกความคุ้มค่าเหนือกาลเ

Update : 13 กุมภาพันธ์ 2561

view : 115,319


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
พิชญ ช้างศร
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
เอกรัตน์ สาธุธรรม
Business Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
Former Editor in Chief
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Former Lifestyle Editor
ปุณยวีร์ จันทรขจร
ผู้ร่วมก่อตั้ง บริษัท ซุปเปอร์เทรดเดอร์ จำกัด
กระทรวง จารุศิระ
ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ ซุปเปอร์เทรดเดอร์ โฮลดิ้ง
จิรายุส ทรัพย์ศรีโสภา
ผู้ร่วมก่อตั้งบริษัท Coins.co.th
รุ่งโรจน์ ตันเจริญ
Chief Executive Officer - Rabbit Digital Group