เทรนด์บ้านหรูแรงต่อเนื่องตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรีและลักชัวรีนับเป็นเซกเมนต์ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนือง ด้วยฐานดีมานด์ค่อนข้างแข็งแกร่งจึงเป็นตลาดที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างให้ความสำคัญและมองหาโอกาสพัฒนาโครงการหรูในทำเลที่ “ใช่” เสมอ พร้อมทั้งสร้างสรรค์ผลงานที่สามารถตอบโจทย์การใช้ชีวิตในรูปแบบที่เปลี่ยนไปจากอดีต และตอบสนองความต้องการใหม่ของผู้คนในยุคปัจจุบันได้อย่างครอบคลุมทุกด้าน
บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคร่ำหวอดอยู่ในวงการมาอย่างยาวนานเช่นบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด โดยอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการให้มุมมองในภาพรวมเกี่ยวกับ 3 ปัจจัยหนุนการเติบโตในกลุ่มบ้านลักชัวรี ดังนี้
ปัจจัยแรก คือ การเติบโตของกลุ่มนักลงทุนที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมองคอนโดมิเนียม ระดับลักชัวรีว่าเป็นสินค้าเพื่อการลงทุน เนื่องจากให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูงจากการปรับตัวขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมซึ่งเพิ่มขึ้นเฉลี่ยต่อปีราว 10-12% และอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าอยู่ที่ 3% ต่อปี หากสามารถเลือกทำเลที่ตั้งได้อย่างถูกต้องเหมาะสม
นอกจากนั้น ปัจจัยที่สอง คือ การพัฒนาและออกแบบโครงการให้สามารถดึงดูดความต้องการซื้อของลูกค้าได้มากขึ้นและปัจจัยสุดท้าย ได้แก่ การเติบโตของสินค้าในกลุ่มลักชัวรียังเกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ชีวิตของคนในทุกระดับ ซึ่งมีความต้องการเข้ามาอยู่อาศัยในเมืองมากขึ้นตามเทรนด์ที่เกิดขึ้นทั่วโลก และคอนโดมิเนียมเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนกลุ่มดังกล่าว โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่
ขณะที่หากพิจารณาด้านอัตราการขายในปัจจุบันพบว่าคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯและรอบนอกใจกลางกรุงเทพฯ มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70% อันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ชีวิตและรูปแบบการอยู่อาศัยโดยมีใจกลางเมืองเป็นศูนย์รวมของการเติมเต็มไลฟ์สไตล์เเละการใช้ชีวิตของผู้คนในยุคสมัยใหม่
อย่างไรก็ตาม ซัพพลายของตลาดคอนโดมิเนียมหรูในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ และรอบนอกใจกลางกรุงเทพฯ แต่ละปียังมีออกมาไม่มากนัก โดยสะท้อนจากปริมาณซัพพลายในเมืองที่มีโครงการเปิดตัวออกมาประมาณ 8,000-12,000 ยูนิตต่อปี ในจำนวนนี้แบ่งเป็นกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียม ระดับซูเปอร์ลักชัวรีเเละลักชัวรี่ไม่เกิน 10% ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองที่เปิดใหม่ทั้งหมด หรือไม่เกิน 1,000 ยูนิตต่อปีเท่านั้น ยิ่งไปกว่านั้นในบางปีแทบไม่มีบ้านระดับซูเปอร์ลักชัวรีเปิดตัวโครงการใหม่
“เมื่อซัพพลายของบ้านหรูมีจำนวนน้อยกว่าเมื่อเทียบกับความต้องการซื้อที่เติบโตขึ้นเราจึงมองว่าตลาดนี้ในระยะยาวจะเป็นตลาดที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ต้องยอมรับว่าในบางทำเล เช่น ทองหล่อ หากมีโครงการใหม่เปิดตัวขึ้นพร้อมกันหลายโครงการ อาจส่งผลให้การขายเกิดการชะลอตัว และอาจต้องใช้เวลานาน 1-2 ปี ในการดูดซับโครงการให้หมดไปแต่หากดูในภาพรวมแล้ว ตลาดบ้านหรูยังถือว่าเป็นตลาดที่มีความน่าสนใจ และยังมีการเติบโต” อลิวัสสากล่าว
สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักของตลาดบ้านหรู ส่วนใหญ่จะเป็นคนไทยคิดเป็นสัดส่วนประมาณกว่า 80% ส่วนลูกค้าชาวต่างชาติจะมีเพียง 10-20% เท่านั้น เนื่องจากซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 ดังนั้น กลุ่มลูกค้าหลักของตลาดบ้านหรูจึงยังเป็นคนไทย ซึ่งจากการทำตลาดและการสำรวจของ CBRE ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา พบว่าชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะนิยมซื้อคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน ซึ่งเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยเป็นจำนวนมาก และโดยส่วนใหญ่จะให้ความสนใจซื้อในช่วงระดับราคาประมาณ 3-8 ล้านบาทเท่านั้น
ขณะที่การแบ่งโซนทำเลบ้านหรูที่ได้รับความนิยมจะแบ่งออกเป็น 3 ทำเล ได้แก่ ใจกลางเมือง รอบนอกใจกลางเมือง (midtown) และชานเมืองในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาจะพบว่า มีโครงการบ้านในเมืองเกิดขึ้น เป็นลักษณะที่ดินขนาดเล็กและเป็นบ้าน 3 ชั้นขึ้นไป เพื่อตอบสนองกลุ่มคนมีกำลังซื้อและต้องการอยู่ในเมือง แต่ไม่ชอบคอนโดมิเนียม ซึ่งราคาบ้านจะไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท เนื่องจากที่ดินในเมืองมีราคาแพง
โดยคนกลุ่มนี้จะเป็นคนรุ่นใหม่อายุราว 30-40 ปี เป็นเจ้าของธุรกิจ และไม่สนใจว่าจะอยู่ในที่ดินขนาดเล็ก เพียงแต่ไม่ชอบการแชร์ใช้พื้นที่ร่วมกับคนอื่น
สำหรับบ้านจะมีพื้นที่ใช้สอยขนาด 300-400 ตารางเมตร หรือเทียบได้กับคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ขนาด 150 ตารางเมตรในระดับราคาที่เท่ากัน
“จากการทำตลาดของ CBRE ทั้งสองแบบ เราพบว่าคนยังเลือกซื้อคอนโดมิเนียมมากกว่าเพราะด้วยโลเคชั่นซึ่งบ้านเดี่ยวอยู่ใจกลางเมืองก็จริง แต่มักจะตั้งอยู่ในซอยลึก ขณะที่คอนโดมิเนียมจะอยู่ติดถนนใหญ่ ติดรถไฟฟ้า และห้างสรรพสินค้า จึงได้รับความนิยมมากกว่า”
ส่วนบ้านในทำเลมิดทาวน์ซึ่งมีความน่าสนใจในเชิงราคาที่ถูกกว่าย่านใจกลางเมือง ด้วยระดับราคาประมาณ 20-25 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่กลุ่มลูกค้าจะมีอายุระหว่าง 40-50 ปี และมองการอยู่อาศัยในลักษณะครอบครัวใหญ่มากขึ้น จึงต้องการบ้านที่มีพื้นที่กว้างขวาง ซึ่งย่านที่ได้รับความนิยมในปัจจุบัน ได้แก่ พระราม 9 กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ พัฒนาการ และพระราม 3 โซนสุดท้าย คือ บ้านเดี่ยวชานเมือง ซึ่งได้รับความนิยมเนื่องจากราคาที่ดินที่ถูกกว่าและสามารถสร้างบ้านบนที่ดินขนาดใหญ่ขึ้นจึงสามารถตอบโจทย์ความเป็นซูเปอร์ลักชัวรีได้เป็นอย่างดี เช่น ย่านเอกมัย-รามอินทรา และบางนา เป็นต้น
“หากทำสินค้าในกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรีและลักชัวรี เรื่องของทำเลนั้นสำคัญมากที่จะต้องเป็น Prime of the Prime เท่านั้นจริงๆ”
สำหรับตลาดบ้านหรูในต่างจังหวัด พบว่าส่วนใหญ่จะเป็นรีสอร์ต คอนโดมิเนียม และวิลล่านำโดยภูเก็ตซึ่งยังเป็นจังหวัดที่ได้รับผลตอบรับเป็นอย่างดี แม้จะเปลี่ยนรูปแบบวิลล่าจากราคา 3 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาถูกกว่า และกลุ่มผู้ซื้อจากกลุ่มชาวต่างชาติเป็นผู้ซื้อคนไทยมากขึ้นในระยะหลัง
โดยเป็นการซื้อเพื่อการลงทุน เพราะคาดหวังผลตอบแทนและใช้เป็นสถานที่พักตากอากาศส่วนตัวในช่วงวันหยุดท่องเที่ยว
ทั้งนี้ ในปัจจุบันโครงการลักชัวรีในต่างจังหวัดได้มีการขยายทำเลเพิ่มเติมจากภูเก็ตไปยังจังหวัดทางภาคใต้ เช่น กระบี่ และพังงา ตั้งแต่หาดนาใต้ไปจนถึงเขาหลัก อย่างไรก็ตามภูเก็ตยังคงเป็นจังหวัดที่ได้รับความนิยมจากวิวทิวทัศน์ทะเลที่สวยงาม ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบสำคัญเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่น
บ้านหรูสั่งสร้างสะท้อนตัวตน หนึ่งในทางเลือกของผู้มีกำลังซื้อในกลุ่ม niche market ยังมีความต้องการเฉพาะเจาะจงที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ในตลาดยังไม่สามารถตอบสนองหรือเติมเต็มได้ ส่งผลให้ผู้อยู่อาศัย ระดับบนจำนวนไม่น้อยสมัครใจใช้บริการสั่งสร้างบ้านซูเปอร์ลักชัวรีตามไลฟ์สไตล์ส่วนตัว
สุรัตน์ชัย กึงฮะกิจ ประธานกรรมการบริหารบริษัท ดิ เอ็มเพอเร่อร์ เฮ้าส์ กล่าวว่า ลูกค้าในกลุ่มสั่งสร้างบ้านหรูส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนที่มีความต้องการมากกว่าบ้านจัดสรรทั่วไป หรือบ้านจัดสรรระดับลักชัวรีที่มีในตลาดไม่สามารถตอบโจทย์ ด้วยข้อจำกัดต่างๆ ขณะที่การสั่งสร้างบ้านเองสามารถสั่งตัดได้แบบไม่รู้จบเพื่อให้ได้สิ่งที่พวกเขาต้องการอย่างแท้จริง หรือเรียกได้ว่าสามารถตอบสนองความต้องการในสิ่งที่เหนือกว่าคนทั่วไปซึ่งพูดได้ว่าดีที่สุดอยู่แล้ว
“จะมีใครบ้างที่มีบ้านในแบบ Emperor ได้ นั่นคือสิ่งที่พวกเขาภาคภูมิใจและรู้สึกถึงความเหนือกว่าอย่างแท้จริง โดยไม่สนใจว่าใครจะมองตัวตนของเขาอย่างไร แต่เขาภูมิใจว่าเขามีบ้านที่บ่งบอกถึงสถานะและตัวตนที่แท้จริงของเขาได้มากกว่า” สุรัตน์ชัยกล่าวทิ้งท้ายอย่างมั่นใจ
ในโอกาสการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ด้วยยอดการสั่งสร้างบ้านหรูระดับราคาเกิน 100 ล้านบาทไม่ต่ำกว่า 6 หลังต่อปี โดยเฉพาะลูกค้าต่างจังหวัดที่คิดเป็นสัดส่วนถึง 70% ในปัจจุบัน
เรื่อง : อนัญชนา สาระคู
