ปิดท้ายในเดือนสุดท้ายของปีกับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทย พบที่ผ่านมาในปี 2561 ตลาดอสังหาฯ มีการขยายตัวขยายตัวมากขึ้นจากช่วงปลายปีก่อนหน้า ทั้งในแง่ของดัชนีราคาและอัตราการดูดซับยูนิตสูงขึ้นซึ่งสอดรับไปในทิศทางเดียวกันกับความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภค ทั้งนี้ได้รับปัจจัยสนับสนุนจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและความชัดเจนจากแผนการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าหลายสายที่เริ่มเห็นเป็นรูปธรรมกว่าเดิม โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ รอบนอกและปริมณฑล รวมถึงจังหวัดภาคตะวันออกที่ได้รับผลพลอยได้จากการพัฒนาโครงการระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก (EEC)
ทั้งนี้ตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลตลอดทั้งปี 2561 นี้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 14.1 % โดยจะอยู่ที่ราว 186,500 ยูนิต อันเป็นผลจากการเร่งโอนที่อยู่อาศัยก่อนประกาศใช้นโยบายควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทางธนาคารแห่งประเทศไทย ควบคุมการซื้อบ้านหลังที่ 2-3 และบ้านที่มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาท ผ่านการเพิ่มเงินดาวน์ขั้นต่ำโดยมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งมาตรการดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่ออสังหาฯ ในบางตลาด ดังนั้นช่วงปลายปีนี้จึงเกิดการโอนกรรมสิทธิ์เป็นจำนวนมาก และคาดว่าจะเป็นเช่นนี้ไปถึงช่วงต้นปีหน้าก่อนที่จะ 2562 มีแนวโน้มชะลอตัวลงในช่วงไตรมาสที่ 2 เป็นต้นไปภาพรวมสถานการณ์อสังหาฯ 2561 เติบโตได้ดี
ในปี 2561 คอนโดมิเนียมเป็นตลาดที่สามารถเติบโตทั้งในแง่ของราคาและอุปทาน เนื่องจากมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายในหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯและปริมณฑล ส่งผลให้มีการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ ๆ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหลายโครงการด้วยกัน ยูนิตใหม่จึงเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องประกอบกับราคาขายก็ปรับตัวสูงขึ้นตามมูลค่าของที่ดิน จากรายงาน DDproperty Property Market Outlook 2019 ชี้ดัชนีด้านราคาและอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แม้จะปรับตัวลดลงเล็กน้อยในช่วง 3 ไตรมาสของปี 2561 อันเนื่องมาจากเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว แต่หากมองย้อนกลับไปในช่วง 1 ปี และ 2 ปี พบว่าภาพรวมราคามีการปรับขึ้น 6% และ 21% ตามลำดับ และสำหรับช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีผู้ประกอบการต่างพากันอัดโปรโมชันปิดท้ายเพื่อเร่งการขายยูนิตคงค้างและเปิดตัวโครงการใหม่
เป็นไปได้ว่าสถานการณ์อสังหาฯ ท้ายปีจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง พร้อมส่งผลให้ภาพรวมดัชนีราคาอสังหาฯทุกประเภทในปีนี้มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องไปจนถึงปี 2562 ซึ่งทำเลที่น่าจับตา คือ โซนกรุงเทพฯ ชั้นกลาง-นอก อาทิ จตุจักร สวนหลวง และพญาไท รวมถึงบริเวณรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ที่จะเปิดให้บริการได้ภายในปีหน้า ดัชนีราคาน่าจะมีการปรับตัวขึ้นสูงได้อย่างน่าสนใจเลยทีเดียว ไม่เพียงเท่านี้ตัวเลขดัชนีอุปทานในปี 2561 ยังโตต่อเนื่องเช่นกันสะท้อนการตอบรับของอุปสงค์ยังไปต่อได้ โดยคอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยที่พบมากที่สุดในกรุงเทพฯ รองลงมาคือบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ โดยสัดส่วนจำนวนอุปทานอยู่ที่ 89% 6% และ 5% ตามลำดับ โดยได้มีการกระจายตัวอยู่ในเขตพื้นที่ต่าง ๆ กันออกไป
คาดการณ์อสังหาฯ 2562 ไปต่อหรือชะลอตัว
สถานการณ์อสังหาฯ ในปี 2562 ตลาดคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าทั้งสายเก่าและใหม่ ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และเขตพื้นที่ตะวันออกจะยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มดีมานด์ ผลจากการพัฒนาโครงการต่าง ๆ ที่เริ่มเห็นเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นช่วยดึงดูดกลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยและบรรดานักลงทุนที่มองเห็นศักยภาพในอนาคตเข้ามาจับจอง ซึ่งจะช่วยดูดซับยูนิตในตลาดได้เรื่อยๆ คล้ายคลึงกับสถานการณ์ในปีนี้ แต่ทั้งนี้ยังมีปัจจัยสำคัญที่เข้ามาแทรกระหว่างทางที่อาจทำให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวลงไปบ้าง นั่นคือมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทางธปท. ที่ทำให้ผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นโดยอยู่ที่ราว 10-30%
ทั้งนี้เมื่อพิจารณามาตรการดังกล่าวผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ ตลาดระดับล่าง หรือกลุ่มผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากกลุ่มนี้ยังไม่ฟื้นตัวดีนักจากปัญหาทางเศรษฐกิจโดยอาจมีปัญหาหนี้เสีย เครดิตไม่ดี ทางสถาบันการเงินจึงต้องเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ในขณะที่กลุ่มตลาดกลาง-บน หรือผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 8 ล้านบาทขึ้นไปกลับไม่ได้รับกระทบมากนัก เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงอยู่แล้ว ดังนั้นการเพิ่มเงินดาวน์จึงไม่ใช่ปัญหาใหญ่แต่อย่างใด ดังนั้นผู้ประกอบการจึงต้องวางแผนพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายโดยอาจเน้นไปที่ระดับกลาง-บนให้มากขึ้น และออกแคมเปญการตลาดต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นการขาย เร่งระบายยูนิตเก่าในกลุ่มกลาง-ล่าง รวมถึงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มนี้ออกไปก่อน รอจังหวะที่เหมาะสมเพื่อทยอยโปรดักส์เข้าสู่ตลาดอีกครั้งเมื่อดีมานด์แข็งแกร่งมากขึ้น
หลากปัจจัยและเทรนด์ใหม่มาแรงที่ต้องจับตา
มีหลากหลายประเด็นที่สนใจอย่างยิ่งในปี 2562 ที่จะส่งผลต่อตลาดอสังหาฯไทยทั้งทางตรงและทางอ้อม ไม่ว่าจะเป็นภาพรวมของเศรษฐกิจที่ ธปท.มีการคาดการณ์ว่าจะสามารถขยายตัวได้ถึง 4.2% โดยได้รับแรงขับเคลื่อนจากภาคการบริโภคเอกชน การจ้างงานแบบกระจายตัว (Broad-based) การส่งออกสินค้า การส่งเสริมท่องเที่ยว และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐที่มีความชัดเจน ส่งผลให้ภาคธุรกิจทั้งไทยและต่างชาติเกิดความมั่นใจที่จะลงทุนมากขึ้น นอกจากนี้ยังมีการประกาศเรื่องการเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 ซึ่งคงต้องจับตามองกันต่อไป
นอกจากนี้เทรนด์ใหม่ๆ ที่ส่งผลต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยปัจจุบัน คือการเติบโตของกลุ่มมิลเลนเนียล (Millennials) หรือกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เกิดระหว่างปี 2524-2539 ที่กำลังจะกลายเป็นกลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯ กลุ่มสำคัญในอนาคตอันใกล้นี้ ประกอบกับกลุ่มผู้สูงอายุที่มีจำนวนเพิ่มมากขึ้น ทำให้บรรดาผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวให้เท่าทัน โดยต้องมีการวางแผน ออกแบบ พัฒนาที่อยู่อาศัยให้สามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างหลากหลายและเหมาะสม ผนวกกับการนำเอานวัตกรรมเทคโนโลยีสมัยใหม่เข้ามาใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ และรีวิวโครงการใหม่ ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ