commentaries / INVESTMENT OUTLOOK

เปิดสูตรเฟ้นกอง reit เอเชีย เวลท์ แนะจัดลำดับ “ความเสี่ยง”

บลจ.เอเชีย เวลท์ แนะจัดลำดับความเสี่ยงก่อนเลือกลงทุน REIT เปิด 3 ตัวแปรมีผลต่อ yield ที่จะได้รับทั้งรายรับ มูลค่าสินทรัพย์ และราคาตลาด จุดพลุREIT ห้างสรรพสินค้ามาแรงสุดช่วง 12 เดือนข้างหน้า

ภาพรวมของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) เริ่มคึกคักขึ้นในปี 2560 เนื่องจากเป็นปีสุดท้ายของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่แปรสภาพเป็น REIT และจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี ซึ่งทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เดิมทยอยแปรสภาพเป็น REIT รวมทั้งมีผู้ระดมทุนหน้าใหม่เลือกระดมทุนด้วย REIT เช่นเดียวกัน

ศุภกร สุนทรกิจ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอเชีย เวลท์ จำกัด กล่าวว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกอง REIT เป็นการลงทุนทางเลือกที่ บลจ. ชื่นชอบ และแนะนำให้นักลงทุนเลือกลงทุนกองทุนเหล่านี้มาโดยตลอดโดยช่วงที่ผ่านมา ยอมรับว่าการที่นักลงทุนยังไม่ค่อยให้ความสนใจในตลาดนี้ ซึ่งก็เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกอง REIT จูงใจนักลงทุนด้วยการเสนออัตราผลตอบแทน หรือ yield ในระดับที่สูง บางกองทุนให้ผลตอบแทนถึง 8%

อย่างไรก็ตาม ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ทั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกอง REIT ได้รับความสนใจจากนักลงทุน รวมถึงผู้ประกอบการที่ต้องการระดมทุนค่อนข้างมาก ทำให้อัตราผลตอบแทนก็อาจจะปรับลดลงไปบ้าง แต่ yield ก็ยังจูงใจนักลงทุนอยู่เช่นเดิม โดยเฉพาะในภาวะที่ดอกเบี้ยเงินฝาก ตราสารหนี้เอกชนและพันธบัตรรัฐบาล อยู่ในระดับต่ำ

“แม้ว่าแนวโน้มผลตอบแทนจาก REIT จะยังจูงใจ เพราะจำนวนผู้เสนอขายกองไม่มาก ทำให้ yield สุทธิของ RIET โดยรวมแล้วยังสามารถคาดหวังที่ระดับ 5-6% ได้ ขึ้นอยู่กับประเภทของสินทรัพย์และเงื่อนไขของกอง REIT”

ทั้งนี้ ตัวแปรที่จะมีผลต่อ yield สุทธิของกอง REIT นั้น บลจ.เอเชีย เวลท์ แนะนำให้ติดตาม 3 ตัวแปรหลัก ประกอบด้วย รายรับของสินทรัพย์ของกอง มูลค่าสินทรัพย์ของกอง และราคาตลาด

ศุภกรกล่าวว่าในส่วนของ “รายรับ” นั้น สิ่งที่นักลงทุนต้องพิจารณาคือความสม่ำเสมอของรายรับจากสินทรัพย์ของกอง และความสามารถในการเติบโตของรายรับในอนาคต โดยตัวแปรเรื่องรายรับนี้จะผันแปรไปตามสภาวะเศรษฐกิจเป็นส่วนมาก อาทิ REIT ที่มีสินทรัพย์เป็นสำนักงานให้เช่า โดยส่วนมากแล้วจะปรับขึ้นราคาค่าเช่าพื้นที่ 3% ต่อปี และหากภาวะเศรษฐกิจในประเทศมีอัตราการเติบโตที่สูง ภาคธุรกิจมีการขยายตัวอย่างมาก ก็จะทำให้สินทรัยพ์ประเภทสำนักงานให้เช่ามีโอกาสปรับขึ้นราคาค่าเช่าได้มากกว่าอัตราปกติ รายรับสุทธิต่อสินทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม หากภาพรวมเศรษฐกิจซบเซา รายรับย่อมผกผันตามไปด้วยตัวแปรถัดมาคือ “มูลค่าสินทรัพย์” ซึ่งหมายถึงที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตัวแปรนี้จะมีผลทำให้ yield สุทธิเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใดนั้นถูกกำหนดโดยภูมิยุทธศาสตร์ และมีผลต่อสินทรัพย์ประเภท อาคารสำนักงาน โรงแรม และห้างสรรพสินค้า ค่อนข้างมากขณะที่สินทรัพย์ประเภทคลังสินค้าจะไม่ค่อยได้รับอานิสงส์เชิงบวกจากตัวแปรนี้

“เพราะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีการประเมินมูลค่ากันทุกปีเพราะฉะนั้น มูลค่าสินทรัพย์ของ REIT ประเภทสำนักงานให้เช่าจะปรับเปลี่ยนทุกปี เช่นเดียวกันกับสินทรัพย์ประเภทโรงแรมและห้างสรรพสินค้า ขณะที่สินทรัพย์ประเภทคลังสินค้านั้น มูลค่าสินทรัพย์ในส่วนของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ค่อยปรับเปลี่ยนมากนักตัวแปรสุดท้ายคือ “ราคาตลาด” หรือ market price ซึ่งหมายถึงราคาต่อหน่วยลงทุนของ REIT จะสูงหรือต่ำก็ขึ้นอยู่กับความต้องการเข้าลงทุนของนักลงทุน และจากการรวบรวมข้อมูลพบว่า 70 เปอร์เซ็นต์ของกอง REIT มีราคาตลาดพรีเมียม ส่วนที่เหลือราคาดิสเคาต์"

ศุภกรกล่าวเพิ่มเติมว่าเมื่อเข้าใจถึงตัวแปรที่มีผลต่อ yield สุทธิของ REIT แล้ว นักลงทุนจะสามารถจัดอันดับความเสี่ยงของ REITแต่ละประเภทสินทรัพย์ได้

ในส่วนของ บลจ.เอเชีย เวลท์ จัดอันดับความเสี่ยงของ REIT แต่ละประเภทสินทรัพย์ โดยประเมินจาก 3 ตัวแปรในสภาวการณ์เศรษฐกิจที่จีดีพีโต 3.5-4% โดยปัจจัยขับเคลื่อนหลักคือการท่องเที่ยวและการบริโภคในประเทศ เชื่อว่าสินทรัพย์ที่เสี่ยงน้อยที่สุด และน่าจะให้ yield สุทธิน่าสนใจที่สุด คือ สำนักงานให้เช่า ห้างสรรพสินค้า โรงแรม (มีเงื่อนไขในเรื่องทำเลที่ควรอยู่ในสถานที่ท่องเที่ยวและคู่แข่งน้อย) และลำดับสุดท้ายคือสินทรัพย์ประเภทคลังสินค้า

นอกจากนี้ การลงทุนใน REIT ควรคำนึงถึงสภาพคล่องของกองและความเหมาะสมของพอร์ตลงทุนด้วย ซึ่งธรรมชาติของ REIT จะเหมาะกับนักลงทุนระยะยาว ที่เน้นจัดพอร์ตลงทุนเพื่อเกษียณอายุมากกว่าโดยนักลงทุนที่ต้องการเพิ่มการลงทุนใน REIT สู่พอร์ตลงทุนก่อนอื่น ต้องทำความเข้าใจว่า ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอะไรระหว่างมีความเป็นเจ้าของ 100% (freehold) หรือเป็นผู้ถือครองสิทธิการเช่า (leasehold) และสุดท้ายคือการทำความเข้าใจกับโอกาสการเติบโตของสินทรัพย์ในอนาคต

เรื่อง: ศนิชา ละครพล ภาพ: กิตติเดช เจริญพร


คลิกอ่านเรื่องราวทางธุรกิจที่น่าสนใจอื่นๆ ได้ที่ Forbes Thailand Magazine ฉบับ มิถุนายน 2561 ในรูปแบบ e-Magazine


Admin System Web
Administrator

Update : 03 ตุลาคม 2561

View : 915


Most Popular
1

Airbus A340-500 หายนะหลายหมื่นล้าน

Update : 27 มีนาคม 2558

view : 238,457

2

เพราะเป็น ‘เจนวาย’ จึงเจ็บปวด กลุ่มคนที่

Update : 11 พฤษภาคม 2560

view : 71,061

3

ราคาทองคำไตรมาส 4 โอกาสลงมากกว่าขึ้น

Update : 19 พฤศจิกายน 2557

view : 40,630


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
พิชญ ช้างศร
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
เอกรัตน์ สาธุธรรม
Business Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
Former Editor in Chief
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Former Lifestyle Editor
ปุณยวีร์ จันทรขจร
ผู้ร่วมก่อตั้ง บริษัท ซุปเปอร์เทรดเดอร์ จำกัด
กระทรวง จารุศิระ
ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ ซุปเปอร์เทรดเดอร์ โฮลดิ้ง
จิรายุส ทรัพย์ศรีโสภา
ผู้ร่วมก่อตั้งบริษัท Coins.co.th
รุ่งโรจน์ ตันเจริญ
Chief Executive Officer - Rabbit Digital Group