commentaries / SPECIAL REPORT

พายุหรือแค่ลมพัด? หลากทัศนะผู้บริหารค่ายอสังหาฯ เมื่อคนจีนแห่ซื้อคอนโดฯ ไทย

ประเทศจีนแผ่นดินใหญ่คือมหาอำนาจทางเศรษฐกิจของโลกยุคใหม่ การเติบโตทางเศรษฐกิจทำให้ชาวจีน “รวยเร็ว” และจำนวนคนรวยก็เพิ่มขึ้นอย่างมาก ทว่า เนื่องจากรัฐบาลจีนไม่อนุญาตให้บุคคลธรรมดาครอบครองกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินอย่างถาวร ทำให้คนจีนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มองหาจุดหมายปลายทางที่ประเทศอื่นทดแทน

Bain&Company และ China Merchants Bank ร่วมกันจัดทำรายงานความมั่งคั่งของชาวจีน ซึ่งคาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2560 จะมีชาวจีนที่มีความมั่งคั่งมากกว่า 10 ล้านหยวน (หรือราว 50 ล้านบาท) กว่า 1.87 ล้านคน และมีทรัพย์สินรวมกันราว 188 ล้านล้านหยวน (หรือราว 940 ล้านล้านบาท)

กลุ่มคนรวยยอดพีรามิดของจีนเหล่านี้มีแนวทางการบริหารจัดการความมั่งคั่ง โดยการโยกย้ายทรัพย์สิน 56% ไปยังต่างประเทศ และนั่นคือโอกาสของประเทศไทย เพราะ 11% ของคนรวยแดนมังกรสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหนือสิ่งอื่นอย่าง วิสกี้ กระเป๋าแบรนด์เนม หรือชิ้นงานศิลปะ โดยที่ประเทศไทยคือตลาดอันดับ 3 ของโลกที่คนจีนสนใจลงทุนอสังหาฯ รองจากประเทศสหรัฐอเมริกาและออสเตรเลีย

ส่งผลให้กระแส “ทุนจีนบุกซื้อคอนโดมิเนียมไทย” ฟีเวอร์มากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะปี 2560 ที่อสังหาฯ แต่ละบริษัทต่างจับจ้องมองกระแสผู้ซื้อชาวจีนเหล่านี้อย่างใกล้ชิด

อย่างไรก็ตาม แนวความคิดการเจาะกลุ่มผู้ซื้อจากจีนแผ่นดินใหญ่ของแต่ละค่ายอสังหาฯ ย่อมแตกต่างกันไป มีทั้งที่เปิดกว้างและต้องการคว้าเงินในกระเป๋าเศรษฐีใหม่เหล่านี้ให้อยู่มือ ไปจนถึงกลุ่มที่ต้องการรอดูท่าทีทิศทางลมให้ชัดเจนก่อน

 

เปิดฉากด้วยซีอีโอดาวรุ่ง พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทที่กำลังขยายตลาดจากคอนโดมิเนียมระดับกลางล่างสู่ตลาดบน พีระพงศ์กล่าวว่า ณ สิ้นปี 2560 ออริจิ้นมีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติเพิ่มเป็น 15% และเชื่อว่าปีนี้จะขยับขึ้นเป็น 17-18% จากกำลังซื้อชาวจีนที่สนใจตลาดไทยสูง

พีระพงศ์อธิบายว่า อสังหาฯ ในประเทศจีนเป็นลีสโฮลด์หรือกรรมสิทธิ์การเช่าทั้งหมด ไม่มีการขายขาด แต่แม้จะเป็นลีสโฮลด์อสังหาฯ จีนก็มีราคาสูง ในเมืองหลวงอย่าง Beijing บริเวณโซน 1 ใจกลางเมือง ราคาคอนโดฯ จะอยู่ที่ 5 แสน-1 ล้านบาท/ตร.ม. ถึงจะขยับมาที่โซน 5 ซึ่งห่างกลางเมืองออกมาราคายังสูงถึง 4 แสนบาท/ตร.ม. และจะได้อัตราผลตอบแทนการเช่า (rental yield) เฉลี่ยเพียง 1.5%

เทียบกับประเทศไทยแล้ว ชาวต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดโดยได้กรรมสิทธิ์ถาวรและอัตราผลตอบแทนการเช่าเฉลี่ยที่ 4-5% ไม่นับส่วนต่างกำไร (capital gain) หากขายเปลี่ยนมือที่อาจจะสูงถึง 10%

“ถามว่าคนจีนซื้อไปทำอะไร? จริงๆ คำตอบคือเป็นความนิยมในอสังหาฯ ของเขาเอง บวกกับผลตอบแทนที่ไทยนั้นน่าซื้อมาก ห้องชุดที่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านหยวนเขาซื้อได้ แต่ที่นิยมมากคือราคาต่ำกว่า 5 แสนหยวน เขาซื้อโดยไม่ต้องคิดเลย

ออริจิ้นเราขายคนจีนและฮ่องกงเมื่อปีก่อนรวมกว่า 5 พันล้านบาทแล้ว โอนกรรมสิทธิ์ได้ง่าย โดยเราเลือกขายผ่านเอเย่นต์จีนซึ่งต้องเลือกเอเย่นต์ที่ดี คัดลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริงเข้ามา ไม่ใช่เอเย่นต์ที่พานักเก็งกำไรมาซื้อซึ่งจะทำให้เกิดปัญหา” พีระพงศ์กล่าว

 

มาที่ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งกำลังมุ่งเน้นขยายตลาดบนเช่นกัน เกษราตอบสั้นๆ ว่าปัจจุบันบริษัทมีกลุ่มลูกค้าต่างชาติซึ่งรวมถึงคนจีนมีประมาณ 10-20% ของยอดขายรวม ส่วนใหญ่จะเลือกซื้อห้องชุดแบรนด์นิช ไพรด์ ราคามากกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต และนิช โมโน ราคา 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต แต่บริษัทมีนโยบายควบคุมสัดส่วนลูกค้าต่างชาตินี้ไม่ให้เกิน 25%

“เพราะต้องป้องกันความเสี่ยง ต้องยอมรับว่ากลุ่มนี้นักเก็งกำไรก็เยอะ เพราะฉะนั้นเราก็ไม่อยากให้มีเข้ามามากเกิน” เกษรากล่าว

 

สำหรับ ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มองในทางบวกกับลูกค้าชาวจีน โดยซีอีโอเอสซีฯ เปิดเผยว่า บริษัทมีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติราว 20% มีทั้งชาวจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ ซึ่งส่วนใหญ่จะสนใจคอนโดฯ ระดับลักชัวรีและคอนโดฯ ตากอากาศ สัดส่วนดังกล่าวปรับเพิ่มขึ้นจากในอดีตเพราะช่วงที่ผ่านมาบริษัทเปิดตัวคอนโดฯ หรูจำนวนมากขึ้น

“เป้าหมายของกลุ่มคอนโดฯ ลักชัวรี 70% เรายังมองคนไทย การออกแบบก็มุ่งเน้นที่คนไทย แต่อีก 30% ที่เหลือเราเชื่อว่าจะได้ลูกค้าต่างชาติ และที่สนใจจริงๆ คือกลุ่มคนจีน เพราะพลเมืองเขามีเป็นพันล้านคน ยังมีคนอีกมากมายที่มีโอกาสมาซื้อสินค้าของเรา” ณัฐพงศ์กล่าว

 

ปิดท้ายที่ ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ยังมีมุมมองระแวดระวังกับลูกค้าชาวจีน เขามองว่าลูกค้ากลุ่มนี้มีทั้งโอกาสและความเสี่ยง ปัจจุบันเฉพาะกลุ่มสินค้าคอนโดฯ ศุภาลัยมีลูกค้าต่างชาติราว 2% เท่านั้น เนื่องจากมีการคัดเลือกคอนโดฯ ทำตลาดต่างประเทศตามความเหมาะสมและความจำเป็นที่ต้องอาศัยดีมานด์ต่างชาติช่วยผลักดันยอดขาย

“ถ้าเป็นชาวต่างชาติที่เป็น expat ในไทยถือว่าเป็นกลุ่มที่ดีที่สุดและเป็นเรียลดีมานด์ ส่วนกลุ่มที่แค่หาที่พักเงินกลุ่มนี้จะมีความเสี่ยง เราจึงค่อนข้างคัดเลือกลูกค้า เพราะถึงจะเก็บเงินดาวน์สูงแต่ถ้าเขามีความจำเป็นต้องทิ้งดาวน์เขาก็ทิ้ง ซึ่งเราจะเป็นฝ่ายแย่ ดังนั้นช่วง 1-2 ปีนี้ผมขอรอดูการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อจีนในตลาดก่อน” ไตรเตชะทิ้งท้าย


พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer

Update : 08 กุมภาพันธ์ 2561

View : 5,724




vdo

Forbes Thailand Forum 2018: The Next Tycoons

Update : 27 กรกฎาคม 2561

View : 1,626

Most Popular
1

Airbus A340-500 หายนะหลายหมื่นล้าน

Update : 27 มีนาคม 2558

view : 236,999

2

เพราะเป็น ‘เจนวาย’ จึงเจ็บปวด กลุ่มคนที่

Update : 11 พฤษภาคม 2560

view : 70,728

3

ราคาทองคำไตรมาส 4 โอกาสลงมากกว่าขึ้น

Update : 19 พฤศจิกายน 2557

view : 39,504


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
พิชญ ช้างศร
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
เอกรัตน์ สาธุธรรม
Business Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
Former Editor in Chief
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Former Lifestyle Editor
ปุณยวีร์ จันทรขจร
ผู้ร่วมก่อตั้ง บริษัท ซุปเปอร์เทรดเดอร์ จำกัด
กระทรวง จารุศิระ
ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ ซุปเปอร์เทรดเดอร์ โฮลดิ้ง
จิรายุส ทรัพย์ศรีโสภา
ผู้ร่วมก่อตั้งบริษัท Coins.co.th
รุ่งโรจน์ ตันเจริญ
Chief Executive Officer - Rabbit Digital Group